【正文】 。 （七）、公共衛(wèi)生間設(shè)置 建議在商業(yè)街東西兩端各設(shè)一處公共衛(wèi)生間，作為商業(yè)街必要配置。 類別：方案類 第 55 頁 共 55 頁 （五）、水電下水安裝 建議商鋪內(nèi)電路安裝到位，為商戶裝修后其經(jīng)營提供便利，同時預(yù)留下水管道口，但不進行衛(wèi)生間建設(shè)，商戶可根據(jù)實際情況自行建設(shè)安裝。建議不進行裝修，地坪為毛地坪，同時開發(fā)方節(jié)省大量費用。 類別：方案類 第 53 頁 共 55 頁 第四章、商業(yè)街交房標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)問題建議 類別：方案類 第 54 頁 共 55 頁 （一）、公共部分路面 步梯臺階、二樓走廊地面、二樓連廊地面、外露廊柱立面全部采用花崗巖鋪設(shè)，提升商業(yè)街整體檔次。同時組織已簽約商戶集中裝修上貨，籌備開業(yè)。 招商第三階段 第三階段時間為 10 月 1日 —— 12 月 31 日進入招商簽約階段，快速促成意向商戶簽約，同時進行新目標(biāo)商戶的信息傳達(dá) 根據(jù)實際招商情況制定招商收尾計劃，對招收工作未達(dá)到設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)的進行最后突擊攻關(guān)。 準(zhǔn)備工作完成招商開始 8 月 10 日前完成所有準(zhǔn)備工作 公關(guān)活動造勢 類別：方案類 第 52 頁 共 55 頁 組織公關(guān)活動，針對對象為鄭州市市場發(fā)展局、河南省服裝行業(yè)商會，爭取政府支持、爭取省內(nèi)服裝鞋帽品牌代理商及制造商在商業(yè)街內(nèi)實力品牌展示店。 合同文本印刷制作 7 月 25 日完成印制各種合同、文件、申請表、登記表等，制作名片、信函封面等視覺系統(tǒng)。 規(guī)章制度的建立 對招商部的日常管理制度、業(yè)績考核制度、考勤制度等進行確定，確立。建立個人業(yè)績考核制度，工作操行出臺，制定嚴(yán)密的 招商進度計劃，按照計劃進行業(yè)績考核。 對于未售商鋪可采取三年后經(jīng)營商戶買斷產(chǎn)權(quán)的措施，根據(jù)三年后市場進行定價，商戶前三年的租金可充抵總房款。 租賃面積在 300平米以上（含 300）協(xié)議期限內(nèi)租金優(yōu)惠 3%。 ◎ 進深小的高于進深大的 進深小的商鋪，尤其是像亞星商業(yè)街的這種以零售為主的小店鋪，小進深更利于經(jīng)營者經(jīng)營空間的發(fā)揮 租金具體分布 詳見租金分布圖 類別：方案類 第 49 頁 共 55 頁 （六）、招商政策 2021 年 5月 1日開業(yè)前，簽訂 3年租賃協(xié)議可獲得半年免租權(quán) 2021 年 5月 1日開業(yè)前，簽訂兩年租賃協(xié)議可獲得 3個月免租權(quán)（租賃期至少為兩年） 租金付款方式為一次性交付一年租金 租賃面積在 100平米以上（含 100）協(xié)議期限內(nèi)租金優(yōu)惠 1%。 ◎ 兩端高于中間 兩端臨街或距離相對較，接觸客戶尤其是流動性客戶的幾率高近，客戶量大，租金相對較高。 類別：方案類 第 47 頁 共 55 頁 （四）、招商推廣渠道 媒體渠道： ◎ 在《大河報》、《東方今報》等全省性大眾媒體上發(fā)布招商信息 ◎ 利用廣播媒體的低費用可大量投入時間段 ◎ 利用網(wǎng)絡(luò)發(fā)布信息，網(wǎng)站范圍可以是大眾網(wǎng)絡(luò)如商都寬頻或?qū)I(yè)網(wǎng)絡(luò)如河南服裝網(wǎng) 人力渠道 ◎ 招商專員直接上門與商戶進行面對面溝通 ◎ 在目標(biāo)商戶集中的區(qū)域散發(fā)宣傳單頁，招商手冊 通 信渠道 ◎ 利用傳真給目標(biāo)商戶傳遞信息 ◎ 利用郵政直郵快遞投遞宣傳手冊 ◎ 電話招商，將商戶約進招商現(xiàn)場 活動渠道 ◎ 組織針對性的公關(guān)活動，如聯(lián)合省服裝商會與各服裝品牌代理商進行集中溝通對話 類別：方案類 第 48 頁 共 55 頁 (五 )、租金制定 租金制定標(biāo)準(zhǔn) ◎ 外側(cè)高于內(nèi)側(cè) 臨亞星路一側(cè)商鋪的北側(cè)高于南側(cè)，整體高于靠社區(qū)的商鋪。 類別：方案類 第 46 頁 共 55 頁 （三）、后期管理建議 商業(yè)街開業(yè)后的后期管理運營是商業(yè)街成熟的關(guān)鍵點之一，因此專業(yè)化的商業(yè)管理不僅是商業(yè)街成熟的保障，更是為商鋪投資客戶帶來強大的信心保障。在商業(yè)街一樓劃出單獨的配套商業(yè)區(qū)，將這些目前能聚人氣的商業(yè)引入商業(yè)街，為商業(yè)街營造最基本的商業(yè)氛圍。因此在招商過程中保證好位置商鋪（比如一樓亞星路一側(cè)商鋪）的出租率，快速將這些商鋪進行招商，促進這類商鋪的快速成熟，對位置較差的商鋪起到帶動作用。 實行商家準(zhǔn)入制，引進精品商業(yè) 在招商過程中嚴(yán)格遵照品牌商家進駐原則，實行商家準(zhǔn)入制，無論是服飾、美容、休閑，各業(yè)態(tài)均引進知名品牌，精品商業(yè)以此保持商業(yè)街的高規(guī)劃，高定位，提升商業(yè)街的品牌影響力，從而更好的堅持招商原則： 服務(wù)第一 誠信為本 類別：方案類 第 45 頁 共 55 頁 （二）、招商策略 先易后難，保證一樓的招租率 商業(yè)街全長 400 米，上下兩層，各鋪位商業(yè)價值不均，目標(biāo)商戶均看好價值高的鋪位，尤其是一樓位置。 類別：方案類 第 43 頁 共 55 頁 三、亞星國際商業(yè)街招商方案 類別：方案類 第 44 頁 共 55 頁 （一）、招商原則 嚴(yán)格遵照業(yè)態(tài)規(guī)劃要求 亞星國際商業(yè)街區(qū)作為一條高定位高規(guī)格的商業(yè)步行街區(qū)，業(yè)態(tài)規(guī)劃比較嚴(yán)格，各業(yè)態(tài)在商業(yè)街內(nèi)合理分區(qū)，科學(xué)規(guī)劃。 75636=10 年 投資回報率 10% 類別：方案類 第 41 頁 共 55 頁 按揭貸款方式 假如買受人通過銀行按揭購買，需首付 370289 元，貸款 37 萬元，月供 4029 元，前三年月返租額 (4318 元 )比月供多約 300 元，保證了買受人月供還款額 ,三年后的月租金收益 (3492 元 )低于月供約 500 元，返租額不變，但增加回收年限，即增加貸款額利息（ 113480元） （ 1）、若不考慮商業(yè)升值收益額與存款利息： 投資回收期 =12+（ 740289678910+113480）247。 開發(fā)商收益： 通過包租可獲取利潤 =3403298949+95616=30699 元 此收益來源于通過三年內(nèi)的租金與提高售價之和大于需要返租額的收入 類別：方案類 第 39 頁 共 55 頁 舉例二： 40 號樓二層西 6 間 序號 面積（平米） 售價（元 /平米） 總價 包租單價 包租總價 三年返租 月返租額 租金（元 /平米 /月） 租金（月租） 年租金 回收期 西 6間 5900 686819 6556 763132 21% 4318 22 2561 30732 12 返租額 10%通過提高價位和 11%通過租金收益進行返租買受人，多余部分為出賣人收益； 包租提高價位 =65565900=656 元 /平米 按優(yōu)惠 3%計算，優(yōu)惠后單價 6359 元，優(yōu)惠后總價： 740289 元，優(yōu)惠后提高售價： 53470元 三年內(nèi)返租額 740289X21%=155460 元 月返租額： 4318元 三年內(nèi)租金收益 ： 30732X3 年 =92197 元 類別：方案類 第 40 頁 共 55 頁 買受人收益分析： 買受人前三年租金額 22 元 /月平米，收益額 155460 元， 45年收益增長率 12%， 67 年租金增長率 15%， 810年租金增長率 18%， 1112年 20%， 1315年年均增長率 22%,租金收益表如下 : 年限 月租金（元 /平米 /月） 平均年增長率 階段平 均月租金額 階段租金額 累計租金收益額 13 年 22 2561 92197 92197 45 年 26 10% 3027 72648 164845 67 年 34 15% 3958 94990 259835 810 年 52 18% 6053 217919 477754 1112年 72 20% 8381 202156 678910 1315年 120 22% 13969 502891 1181801 （ 1）、若不考慮商業(yè)升值收益額與存款利息： 投資回收期 =12+（ 740289678910）247。 開