【正文】 區(qū)域市場情況分析 為進一步了解 冠縣 房地產(chǎn)市場發(fā)展情況 及 需求與供給的情況，也為做好中通領尚城 項目的前期策劃，我們做了關于 冠縣 房地產(chǎn)情況的市場研究調(diào)查問卷， 統(tǒng)計數(shù)據(jù) 。特別是近兩年是冠縣房地產(chǎn)市場發(fā)展最快的時期，商品房的開發(fā)量逐年遞增，因冠縣近幾年重點企業(yè)和商業(yè)發(fā)展比較迅速，人均消費水平普遍得到了大幅度提高，使得居民住宅、經(jīng)營消費能力不斷增強，房地產(chǎn)市場上產(chǎn)品的檔次、定位已經(jīng)慢慢細分，從戶型、價格、配套及規(guī)模等方面來看異質(zhì)化現(xiàn)象開始出現(xiàn)，人們也逐步追求不同檔次的住房、商品房，以適應社會、城市的變化，房地產(chǎn)行業(yè)也在不同檔次上展開了激烈競爭。屬地處于東部經(jīng)濟發(fā)達地帶和中部經(jīng)濟欠發(fā)達地帶結(jié)合部，是中國能源基地、內(nèi)陸口岸和輻射冀魯豫交界地區(qū)的中心城市。 一些重要領域和關鍵環(huán)節(jié)改革邁出新的步伐 ， ，國企改革完成面累計達到 %， 文化體制改革加速推進， 區(qū)縣文化體制改革任務基本完成 ； 完成新一輪市、區(qū)縣政府機構(gòu)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)機構(gòu)改革工作，市政府機構(gòu)精簡至 41 個，事業(yè)單位分類改革穩(wěn)步推進，教育、衛(wèi)生等公益服務事業(yè)機構(gòu)得到加強 ；累計利用外資促進本地的發(fā)展 。 半價公交、免費公廁、蔬菜早市、便民市場、新殯儀館等項目的建設，極大地方便了群眾生活。 建成 8個區(qū)縣文化館、 6個區(qū)縣圖書館和 80個街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)標準文化服務站，完成 17個 00村的“廣播電視村村通”工程，基本形成覆蓋全市城鄉(xiāng)的公共文化服務網(wǎng)絡。 一批醫(yī)療衛(wèi)生項目啟動實施，農(nóng)村三級衛(wèi)生服務網(wǎng)絡和城市社區(qū)衛(wèi)生服務體系初步形成，新型合作醫(yī)療參合率達到 %。小學入學率、鞏固率、升學率均達到 100%， 初中入學率和鞏固率達到 %以上，初中升學率達到 98%。 ⒀教育優(yōu)先地位進一步鞏固。經(jīng)濟適用房累計完成投資 120 億元，累計竣工 790 萬平方米，解決了 9 萬戶中低收防災科技學院畢業(yè)設計 第 17 頁 入家庭住房問題。 城鎮(zhèn)企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、基本醫(yī)療保險、工傷保險和生育保險參保人數(shù) 覆蓋率全面 。農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 2267 元，增長 %。 ⑾收入水平逐步提高。 ⑽人民生活更加幸福。 大力推進城中村和棚戶區(qū)改造工程，完成 多個 城中村整村拆除工作，和棚戶區(qū)改造項目。圓滿完成省政府下達的兩項約束性減排指標，化學需氧量和二氧化硫分別削減 %和 %。 努力 成為 旅游 城市。城市管理提升年活動全面實施，城市服務功能進一步增強。 ⑺市政服務能力顯著提高。 鐵路路網(wǎng)更加完善，成為全國鐵路六大客運樞紐之一；以 聊城 為中心的“米”字型高速公路全部建成，成為全國高速公路重要的節(jié)點城市；城市主要路網(wǎng)基本形成，二環(huán)路實現(xiàn)立交化，三環(huán)路主線貫通，斷頭路基本打通，人均道路面積 平方米。 發(fā)揮規(guī)劃的 引領作用，確立了 把 聊城 建設成富有歷史文化 兼具旅游特色 的新定位，城市特色逐步彰顯 ， 城市規(guī)模迅速擴大。 開發(fā)新區(qū)主要經(jīng)濟指標占全市的比重持續(xù)上升，規(guī)模以上工業(yè)增加值、充分利用外資，成為全市推進產(chǎn)業(yè)化和城市化的重要載體。 到 “十一五”末，五大主導產(chǎn)業(yè) 實現(xiàn) 持續(xù)增加； 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 5： ： ： ： 。在各項資金來源中，自籌資金到位最多，達 億元；而國家預算內(nèi)資金隨著各項宏觀調(diào)控措施的逐步到位，增幅大幅回落，到位資金 億元，同比下降 %。二是房地產(chǎn)開發(fā)投資增長平穩(wěn)。 同比增長 %，增幅比上年同期提高 個百分點 ⑵ 投資消費需求旺盛。 聊城市經(jīng)濟狀況分析及預測 ⑴ 綜合經(jīng)濟實力大幅提升?？梢娊衲昴甑妆Ｕ戏康年懤m(xù)建成對房地產(chǎn)市場也會帶來一定的沖擊。但 20xx 年商品住宅銷售面積大幅增長，預計 20xx 年將超過 12 億平方米，距上限越來越近，需求提前透支使得我國住宅市場需求可能在 20xx 年即邁入停漲甚至階段性下滑階段。 展望： 銷售面積增速過快導致需求提前透支，房地產(chǎn)發(fā)展可能提前進入平緩增長期。 畢業(yè)生人數(shù)連年增長。 這也標志著我國城市化開始由高速向低速過度。藍皮書指出， 20xx 年，中國城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貙⒊^ 50%，這意味著中國城市化水平首次超過 50%。 房地產(chǎn)市場宏觀形勢分析及預測 回顧： 20xx 年在中國的 城市化進程 中注定會是有里程碑式意義的一年。與此同時，我們的勞動力成本將上升，地價將上升，資源環(huán)境使用成本也將上升，而且人口老齡化將更加明顯，這些因素將導致我們傳統(tǒng)的低成本競爭優(yōu)勢逐漸喪失。相比之下，亞洲、非洲和拉丁美洲的新興經(jīng)濟體已經(jīng)走上了增長的軌道，今后幾年仍將是世界經(jīng)濟增長的主要推動力?！? 綜合來看，全球經(jīng)濟的下 行風險正在顯著加大，雖然不至于導致美國、歐洲經(jīng)濟出現(xiàn)類似 20xx年的衰退，但也給復蘇中的世界經(jīng)濟踩了一次剎車。“即使從現(xiàn)在開始執(zhí)行‘單獨二孩’政策，也無法改變中國勞動年齡人口絕對數(shù)量遞減的趨勢。 國家統(tǒng)計局此前公布的數(shù)據(jù)顯示，中國勞動年齡人口自 20xx年開始出現(xiàn)了“兩連降”。在全球貨幣寬松的情況下，通脹預期短期難以輕易改變；當前經(jīng)濟內(nèi)在擴張壓力依然存在；收入分配體制的改革，提高普通勞動者收入，必然導致勞動力成本提高資源稅的改革，使得土地和資源等的要素成本提高；環(huán)境的治理和改善，使得環(huán)境成本的提高；世界經(jīng)濟復蘇后，我國大宗進口的原油、鐵礦石、有色金屬礦產(chǎn)的價格都可能有較大幅度提升；可能存在的自然災害、輿論炒作等都可能成為成本推動的通貨膨脹的因素。另外，今年以來由于經(jīng)受自然災害的日本經(jīng)濟處于恢復期，需要大量進口，使我國對日本的出口一直保持較快增長，但是隨著日本經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)，進口將有所下降。歐債危機影響不斷深化，正開始由邊緣國家向核心國家蔓延，由 國債市場向銀行業(yè)蔓延，未來我國對歐盟出口的風險會進一步增加。通過深化投資體制改革，為民間資本打破一些領域投資進入的“天花板”。對于未來中國的投資實踐，將會經(jīng)歷一個“先做減法，后做加法”的過程，即：消除過去投資中存在的一些不合理的，或者已經(jīng)過時了的制度和規(guī)定， 給一些不利于結(jié)構(gòu)升級的投資沖動降降溫。 20xx 年一季度我國投資增速出現(xiàn)了較大程度的下滑，成為經(jīng)濟回落的主要因素?！秉S利斌逐一分析道，一季度，我國高技術(shù)制造業(yè)增加值同比增長 %，快于工業(yè)平均增速 個百分點；工業(yè)技術(shù)改造投資增速達到 %，快于工業(yè)整體投資增速 個百分點；六大 高耗能行業(yè)投資僅增長%，同比回落 個百分點，產(chǎn)能嚴重過剩的鋼鐵行業(yè)投資下降 %，有色金屬工業(yè)投資增幅也大幅回落。 （ 2）在增速“穩(wěn)中趨緩”的同時，我國結(jié)構(gòu)調(diào)整“穩(wěn)中有進”，轉(zhuǎn)型升級取得積極進展。 20xx 年，我國 GDP 總量 萬億元人民幣，按全年平均匯率 1: 折算，約合 萬億美元，比 20xx 年增加接近 1萬億美元。 （二）國內(nèi)方面 （ 1）我國經(jīng)濟增速繼續(xù)放緩。受新興市場國家經(jīng)濟增長和全球經(jīng)濟面臨的風險進一步上升的影響， 20xx 年全球大宗商品價格將進入緩慢上升通道，但上升空間有限。未來美國等發(fā)達國家針對我國的保護主義措施勢必增多，除了傳統(tǒng)的貿(mào)易保護主義措施外，諸如碳關稅之類新型保護主義措施還會層出不窮；各種形式的投資保護主義措施，有可能影響我國企業(yè)在海外的發(fā)展；我國銀行、保險等金融機構(gòu)在開展跨國經(jīng)營時，一些金融業(yè)務會受到金融保護主義的限制。巴 西、俄羅斯等國家和國際機構(gòu)紛紛下調(diào)明年經(jīng)濟增長率預期。 （ 5）新興經(jīng)濟體增速將繼續(xù)放緩，步履蹣跚。 （ 4）日本經(jīng)濟逐漸呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象 ,但仍未走出通貨緊縮。第三，外需的改善， 20xx 年美國經(jīng)濟的復蘇以及中國 經(jīng)濟的企穩(wěn)將拉動歐元區(qū)的出口增長。預計同年歐元區(qū)通貨膨脹在 %左右，離其目標值尚遠，這將促進歐央行繼續(xù)推行寬松貨幣政策，從而促進歐元區(qū)消費與投資增長。 （ 3）歐元區(qū)經(jīng)濟增速持續(xù)較低。國內(nèi)政策方面，房地產(chǎn)價格上漲過快可能導致政府采取更大的打壓措施。從外部來看，美國退出量化寬松后，將對新興市場國家?guī)硇乱惠喌臎_擊。 （ 2）美國經(jīng)濟增長動力不足。 不利因素 （一） 國際方面 （ 1）歐債危機正演變?yōu)榻?jīng)濟金融全球化后世界經(jīng)濟所面臨的最新挑戰(zhàn)。綠色產(chǎn)業(yè)還處于發(fā)展的起步階段，為我國趕上新 一輪全球產(chǎn)業(yè)調(diào)整發(fā)展步伐、縮小與發(fā)達國家的差距，提供了重要契機。 （ 8）綠色產(chǎn)業(yè)在全球興起為我國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供新契機。經(jīng)濟回落降低通脹壓力、輸入性通脹逆轉(zhuǎn)以及國內(nèi)食品價格進入 回落周期促使我國通脹回落，預計 20xx 年 CPI 在 %左右。在進一步調(diào)整收入分配體制，提高勞動者收入報酬，逐步縮小收入分配差距，有效解決居民消費增長的制約瓶頸之后，國內(nèi)市場的消費增長仍具有十分巨大的潛力。 （ 6）國內(nèi)市場消費增長潛力巨大。探索建立農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市 民化成本分擔、多元化城鎮(zhèn)建設投融資登記制。提高城鎮(zhèn)建設用地效率，優(yōu)先發(fā)展公共交通，保護歷史文化和自然景觀，避免千城一面。要更大規(guī)模加快棚戶區(qū)改造，決不能一邊高樓林立，一邊棚戶連片。要健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機制，堅持走以人為本、四化同步、優(yōu)化布局、 生態(tài)文明、傳承文化的新型城鎮(zhèn)化道路，遵循發(fā)展規(guī)律，積極穩(wěn)妥推進，著力提升質(zhì)量。 （ 4）在其他領域，房地產(chǎn)相關內(nèi)容也多次被提及。 工業(yè)產(chǎn)值每增加 1 個百分點，就可以帶動 GDP 增長 個百分點，城鎮(zhèn)化率每增加 1 個百分點，可以帶動 GDP 增長 個百分點。成為經(jīng)濟發(fā)展的主要驅(qū)動力。具體操作上更加傾向于放松，突出前瞻性 ,政策將更加關注經(jīng)濟下滑的風險。與此同時，以轉(zhuǎn)變政府職能為突破口的多項改革極大地激發(fā)了市場活力、發(fā)展內(nèi)生動力和社會創(chuàng)造力。 20xx年第二季度以來，中國政府出臺的一系列政策措施已經(jīng)取得明顯成效。中國 城鎮(zhèn)化 進程已經(jīng)進人了一個新的發(fā)展階段， 20xx年新型 城鎮(zhèn)化 進程有望在改革深化的情況下明顯加快，特別是一些農(nóng)民工將會以新市民的姿態(tài)重新進人城市，帶來大眾消費的普遍市場化，推動消費結(jié)構(gòu)升級，增加不同類型的消費方式和消費商品，直接推動服務經(jīng)濟部門的增長。 （ 1）中國仍處在重要戰(zhàn)略機遇期，經(jīng)濟長期向好的基本面沒有根本改變。使許多國家和地區(qū)更加重視加強區(qū)域貨幣金融合作，為人民幣首先實現(xiàn)區(qū)域化帶來新機遇。美元國際地位削弱刺激國際儲備貨幣進一步多元化，將為人民幣成長為國際貨幣提供更大的空間。世界銀行在日前發(fā)布的《東亞和太平洋地區(qū)經(jīng)濟半年報》中表示： 20xx 年東亞和 太平洋 地區(qū)發(fā)展中國家的經(jīng)濟將呈現(xiàn)穩(wěn)定增長，增長達 %，其支撐因素是高收入經(jīng)濟體的經(jīng)濟復蘇和迄今市場對美聯(lián)儲削減量化寬松的溫和反應。全球經(jīng)濟增速放緩和需求減弱將抑制大宗商品價格的進一步上 漲，這將有利于緩解新興經(jīng)濟體的輸入性通脹壓力和經(jīng)濟過熱，加之發(fā)達國家延長低利率貨幣政策執(zhí)行時間， 新興經(jīng)濟體有可能適度放松過度從緊的貨幣政策，以促進經(jīng)濟增長。盡管我們認為日本在短期內(nèi)會維持比較好的表現(xiàn) ,但是初防災科技學院畢業(yè)設計 第 9 頁 步預測 GDP 同比增速將在 20xx 年放緩至 % 。由于財富效應和通貨膨脹上升 ,日本的國內(nèi) 消費 狀況去年明顯改善 ,推動了日本經(jīng)濟。日本央行預測，安倍經(jīng)濟學的擴張性貨幣政策和支持性的財政政策給日本經(jīng)濟帶來了巨大的推動。 （ 4）日本經(jīng)濟將緩慢復蘇。歐元區(qū)一旦解體，整個歐洲將陷入停滯，各國在國際事務中的話語權(quán)也將明顯下降，并將嚴重危害世界經(jīng)濟的復蘇。從以上信息可以看出，美國經(jīng)濟再次陷入衰退的可能性很小，如果這些好轉(zhuǎn)能夠持續(xù)下去，美國經(jīng)濟將有所改善。市場預計美聯(lián)儲可能會從 20xx 年底開始縮減量寬規(guī)模，并在 20xx年結(jié)束 QE3。美國縮減量寬政策將對新興經(jīng)濟體帶來更大影響。世界經(jīng)濟格局變化還將推動國際經(jīng)濟秩序朝著更加公正合理的方向轉(zhuǎn) 變。 IMF 預計 014年世界經(jīng)濟將分別增長 %，比 20xx年 7月份時的預測值分別下調(diào)了 。未來經(jīng)濟發(fā)展面臨的國內(nèi)外環(huán)境更趨復雜，不穩(wěn)定、不確定因素不斷增加，對 20xx 年宏觀經(jīng)濟形勢分析如下： 有利因素 （一） 國際方面 （ 1）世界經(jīng)濟總體上保持著復蘇態(tài)勢，經(jīng)濟格局的變化將提升，世界經(jīng)濟總體上保持著復蘇態(tài)勢，我國的國際影響力在不斷加強。 20xx 年面對復雜多變 的國際形勢和國內(nèi)經(jīng)濟運行環(huán)境，我國實施了積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，國民經(jīng)濟運行總體良好。各級政府要增加財政投入，提高建設質(zhì)量，保證公平分配，完善準 入退出機制，年內(nèi)基本建成保障房 480 萬套，讓翹首以盼的住房困難群眾早日遷入新居。推進公租房和廉租房并軌運行。以全體人民住有所居為目標，堅持分類指導、分步實施、分級負責，加大保障性安居工程建設力度，今年新開工 700 萬套以上，其中各類棚戶區(qū) 470 萬套以上，加強配套設施建設。 ⑤ 附近競爭性樓盤較多，故要重視和附近樓盤的差異性，盡量做出自己 的特色。 ③ 本項目工期緊，且樓棟數(shù)多，故要求詳細的施工組織，要加強對施工進度、工程質(zhì)量方面的控制。 存在的問題及建議 通過對此建設項目的可行性研究，發(fā)現(xiàn)了本項目存在一些問題，一建議如下： ① 目前政府對房地產(chǎn)的調(diào)控仍然沒有放松，近一兩年內(nèi)，房地產(chǎn)市場狀況并不十分明朗，建議要有充分的資金準備防止資金鏈發(fā)生斷裂。 ④ 通過本項目的 SWOT 分析可知，本項目具有較明顯的優(yōu)勢，因此本項目的銷售工作可以順利進行。 ② 通過對宏觀、區(qū)域壞境的分析可知，本項目所處的地理位置比較優(yōu)越，這將有助于本項目的開發(fā)。聊城冠縣的進一步完善規(guī)劃將更加提升該項目的市場前景。 防災科技學院畢業(yè)設計 第 5 頁 ①項目主管部門對項目的建設要求所下達的指令性文件，及對項目承辦單位或可行性研