【正文】 是不是？ 。中國(guó)人常說(shuō)，口說(shuō)無(wú)憑，有字為證；再有，你拿不準(zhǔn)的時(shí)候，要進(jìn)行大數(shù)額交易的時(shí)候，要簽重要合同的時(shí)候，還是找個(gè)律師保險(xiǎn)。我記得那天陳建民告訴我，盡管法院沒(méi)有判罰那家信息公司，可是工商局還是嚴(yán)厲處罰了他們?！? “我?guī)闳タ疾彀?，你自己?lái)決定要不要簽約，如果你信不過(guò)對(duì)方，沒(méi)有簽約，我一分錢也不收。你如果和對(duì)方簽了協(xié)議，只需給我們支付中介費(fèi)。 聯(lián)系電話：?? 我立刻給他們打電話。我們只能自己變得聰明起來(lái)。 案子敗訴了。代理律師提出，信息公司提供虛假信息。法院說(shuō)，對(duì)啊，你們的合同就是這么約定的啊。我作為中介，只能保證你們能夠簽約，并不 保證你們能夠履約。公司說(shuō)，不關(guān)我的事，是你們親自去考察的，你如果信不過(guò)對(duì)方，你可以不跟他簽約啊。 被欺騙的人們憤怒地去找蘇州的公司，那邊已經(jīng)無(wú)影無(wú)蹤?？烧l(shuí)知合同的另一方要么就再也沒(méi)有消息，要么就大大壓縮需求。人們相信了，于是就紛紛與蘇州公司簽訂協(xié)議，轉(zhuǎn)身就向信息公司支付了數(shù)萬(wàn)元的中介費(fèi)。如果沒(méi)有簽合同，我一分錢不要。后來(lái)大概有 80 多家偏遠(yuǎn)山區(qū)的小學(xué)校和小作坊找到了這家公司，請(qǐng)求幫助加工。這個(gè)案子 令她無(wú)比氣憤，以至于不得不上書(shū)北京市人大常委會(huì)，請(qǐng)他們認(rèn)真監(jiān)督關(guān)于合同欺詐的行為。在規(guī)范合同中，這種限定是寫在合同里的，但是要警惕發(fā)展商在補(bǔ)充合同中就此鉆空子。拿出數(shù)十萬(wàn)元買房本來(lái)就屬不易，面積一漲，還得往外掏幾萬(wàn)?！? 關(guān)先生大吃一驚，這不是又買了一套房嗎？ 這個(gè)案例比較特殊。 7 個(gè)月過(guò)去了，關(guān)先生喜滋滋地到現(xiàn)場(chǎng)看看已經(jīng)是自己的財(cái)產(chǎn)。按照草圖，每套房屋的建筑面積為 188 平方米。 北京某發(fā)展商在幾年前向建筑設(shè)計(jì)院提交了一份樓房草圖，請(qǐng)求他們?cè)O(shè)計(jì)正式的施工圖?！北阌X(jué)得開(kāi)發(fā)商不錯(cuò)，蠻講道理的。把拿出去的錢再拿回來(lái)不那么容易，開(kāi)發(fā)商總是有很多的 說(shuō)詞。 房屋銷售合同中另一個(gè)最可能成為陷阱的是房屋面積和總價(jià)格的問(wèn)題。 如果在合同中只有“高級(jí)進(jìn)口木地板”這樣的字，而沒(méi)有對(duì)此進(jìn)行更細(xì)致的約定，上面的糾紛就一定不可避免。 據(jù)悉，高檔公寓這類帶室內(nèi)裝修銷售的房屋，幾乎所有客戶都遇到了麻煩。我曾經(jīng)在北京東三環(huán)一個(gè)知名度極高的某“城”中，參觀他們的樣板房，售樓小姐對(duì)我說(shuō)：“你看這組衣柜，是從意大利進(jìn)口的，市場(chǎng)價(jià)格 3 萬(wàn)元。發(fā)展商通常會(huì)用極有誘惑力的條件吸引客戶。許多商品房預(yù)售爭(zhēng)議發(fā)生后，開(kāi)發(fā)商往往以市政工程施工影響其房屋建設(shè)為由請(qǐng)求人民法院認(rèn)定其為“不可抗力”，但是，市政工程施工是按照城市規(guī)劃的要求進(jìn)行的，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)就應(yīng)當(dāng)知曉和預(yù)見(jiàn)到這種情形，因此這是應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)的情形，而不是不能預(yù)見(jiàn)的情形； 4．商品房在建過(guò)程中因承建單位的原因?qū)е路课莶荒苋缙诮桓?的，這種情形是開(kāi)發(fā)商完全能夠預(yù)見(jiàn)的； 5．商品房在建過(guò)程中第三人不能及時(shí)提供有關(guān)設(shè)備的情形； 張翔說(shuō)：“在合同中如果出現(xiàn)以上規(guī)定時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)該據(jù)理力爭(zhēng)，將這些情形從合同中去掉，使‘不可抗力’公平合理地保護(hù)雙方利益。如北京某開(kāi)發(fā)商將“因冬季寒冷致使房屋不能如期完工”情形作為“不可抗力”，實(shí)際上，北京的冬季肯定寒冷，這是雙方在簽訂預(yù)售契約時(shí)都能預(yù)見(jiàn)的情形； 2．房屋建設(shè) 過(guò)程中的設(shè)計(jì)改變。這些客觀情況包括： 1．人力不能抗拒的自然災(zāi)害，如地震、洪澇災(zāi)害等； 2．人力不能抗拒的社會(huì)事件，如戰(zhàn)爭(zhēng)、社會(huì) **等； 3．開(kāi)發(fā)商或者銷售商不能抗拒的國(guó)家行為，如國(guó)家對(duì)房屋的征用或者對(duì)房屋建筑材料的征用導(dǎo)致在建房屋不能如期竣工等。那么，究竟什么是不可抗力？ 我國(guó)《民法通則》第 153 條規(guī)定：“本法所稱的‘不可抗力’是指不能預(yù)見(jiàn)、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。一些發(fā)展商還在補(bǔ)充契約中規(guī)定了所謂“不可抗力”的情形。 合同的第七條規(guī)定：“除不可抗力外，甲方未能按期將房屋交付給乙方，乙方有權(quán)向甲方追索違約金”。 從今年開(kāi)始，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)基本上都采納了建設(shè)部統(tǒng)一制訂的商品房預(yù)售契約，這就避免了很多可能發(fā)生的問(wèn)題。雖然大 家都已經(jīng)明白買房之前先看“五證”，但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。在這種情況下，樊小姐完全有權(quán)利中止履行合同，而無(wú)需承擔(dān)違約的責(zé)任。隨后陳律師和售樓小姐一條一條逐一增加了補(bǔ)充條款?？吹竭@樣的合同之后，陳建民又好氣又好笑?！狈〗阋荒樀奈?。我想這是外銷公寓，發(fā)展商都是香港來(lái)的，絕對(duì)不會(huì)有錯(cuò)。到了那兒，她們遞給我好幾份厚厚的打印好的合同文本，告訴我說(shuō)，你在這里那里簽名就行了。 我問(wèn)她：“你怎么會(huì)簽這樣一份合同？這明擺著是欺負(fù)人嘛。 她讓我看了她的那份合同書(shū)。所以，樊小姐，我們并不會(huì)拖太長(zhǎng)的時(shí)間，只不過(guò)是目前資金一時(shí)周轉(zhuǎn)不開(kāi)，再過(guò)兩個(gè)月肯定能交房。 可是你不能按時(shí)交房啊？ 是你違約在先。 她找到發(fā)展商提出，如果不能按時(shí)交房，她將拒絕支付剩余的款項(xiàng)。樊在北京 三環(huán)路附近買了一套高級(jí)外銷公寓，采用分期付款方式，在樓的建設(shè)期間定期將款額劃到發(fā)展商的賬戶上。 在房屋買賣中，合同的游戲成了買賣雙方考驗(yàn)智力的戰(zhàn)場(chǎng)。據(jù)上海市有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)， 1993 年以來(lái)，上海市房地產(chǎn)案件收案數(shù)年遞增達(dá) 28． 4％?！? “你們這簡(jiǎn)直就是霸王合同！” 中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)日前提供的數(shù)據(jù)顯示，商品房已成為自 1997 年以來(lái)的投訴熱點(diǎn)。還有一種情況，比如你把你父母的房子押上了，其實(shí)你根本無(wú)權(quán)處分他人的財(cái)產(chǎn)，法院就更不可能執(zhí)行。還有的房屋雖然抵押了，但執(zhí)行上是不可能的，老少一家子還住在里頭呢，怎么執(zhí)行？國(guó)家優(yōu)惠購(gòu)房，有它特殊的政策，有的必須優(yōu)先賣給原單位等等。有的只買了房屋的使用權(quán)，沒(méi)有合法的產(chǎn)權(quán)，更沒(méi)有處分權(quán)，這就根本沒(méi)有抵押的資格。 “他就沒(méi)想到，抵押也不那么簡(jiǎn)單，如果在借貸之前沒(méi)有辦理抵押手續(xù)，這種抵押是無(wú)效的。 雖然沒(méi)拿到錢，可畢竟有了一個(gè)字據(jù)，小伙子放心多了。雙方立下一個(gè)字據(jù)，上書(shū)：1997 年 1 月，向張借款 42021 元整，已償還 11300 元整，尚欠 30700元，原定還款計(jì)劃沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，經(jīng)重新商定，定在 1999 年 5 月 1 日以前還清，否則將以現(xiàn)住房部分抵押補(bǔ)償（中 國(guó)工業(yè)總公司，已購(gòu)居住權(quán)）。小伙子找到姑娘的父親，索要欠款。姑娘和她的父親千恩萬(wàn)謝，承諾一年之內(nèi)一定還。 一位小伙子通過(guò)婚姻介紹所認(rèn)識(shí)了一位姑娘，小伙子對(duì)姑娘挺有好 感。 也有的人覺(jué)得自己挺聰明的，但還是犯了傻。別人來(lái)找你履約了，總經(jīng)理這才發(fā)現(xiàn)，我怎么不知道這件事？這時(shí)候已經(jīng)晚了。 盡管這樣， G 先生已經(jīng)是額手稱慶了，好在崔副總還有一個(gè)單位，好在這個(gè)單位不是一般的野雞公司，好在這個(gè)公司還有能力還錢。 最后，在法庭的調(diào)解下，雙方和解了，演出公司同意在 1999 年年底前償還原告 G 先生人民幣 22 萬(wàn)元。 第二次，原告方出具了演出公司給崔的授權(quán)書(shū)以及聘請(qǐng)崔 擔(dān)任副總經(jīng)理的聘書(shū)。 一氣之下， G 先生到法院起訴演出公司，要求公司償還全部 22 萬(wàn)元欠款和利息。 4 天很快就過(guò)去了，可是崔副總從此卻杳無(wú)音訊。 借據(jù)上簽了崔的大名，還蓋上了演出公司的合同專用章。 去年冬天的時(shí)候，北京一家著名的演出公司策劃了一個(gè)活動(dòng)，邀請(qǐng)俄羅斯某藝術(shù)團(tuán)到京演出。因?yàn)榱窒壬诒ＷC人一欄里簽了字，這就是擔(dān)保行為，債權(quán)人完全可以直接起訴保證人。林先生大聲喊冤，我只是個(gè)中間人，我不是什么保證人。陳先生悄悄地打起行李，到南方討生活去了。那位朋友在“保證人”一欄里簽了自己的名。這樣，三人坐在一處喝著酒，就把這事辦了。 我聽(tīng)說(shuō)