【正文】 。同時(shí)充分發(fā)揮先行建筑公司的內(nèi)部資源優(yōu)勢，降低項(xiàng)目實(shí)施過程中的交易成本、變更及索賠。同時(shí)，還應(yīng)制定材料采購供應(yīng)計(jì)劃，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行。 （ 3）積極做好內(nèi)外部協(xié)作關(guān)系 由于項(xiàng)目地處郊區(qū)，周邊配套匱乏，建 議開發(fā)商應(yīng)積極同公交部門等部門協(xié)商，盡早完善項(xiàng)目區(qū)的交通（增設(shè)公交線路及站點(diǎn)）、城市基礎(chǔ)配套等 。 （ 1）合理控制開發(fā)進(jìn)度及銷售進(jìn)度 本項(xiàng)目所在區(qū)域成熟度不高，生活配套設(shè)施匱乏，便利度不足，建議開發(fā)及銷售進(jìn)度要緊密結(jié)合項(xiàng)目周邊配套設(shè)施的完善，把握好開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇及銷售節(jié)奏的合理安排 。 通過對(duì)項(xiàng)目的敏感性分析，認(rèn)為項(xiàng)目的內(nèi)部收益率對(duì)建設(shè)投資及銷售價(jià)格 和銷售面積 較敏感， 其中對(duì)建設(shè)投資的敏感性更強(qiáng)些， 但是本次可行性研究對(duì)建 設(shè)投資 大明宮 （ 3）財(cái)務(wù)指標(biāo)分析結(jié)論 表 項(xiàng)目 的 財(cái)務(wù)指標(biāo)表 財(cái)務(wù)評(píng) 價(jià)指標(biāo) 內(nèi)部收益率 凈現(xiàn)值 靜態(tài)投資回期 動(dòng)態(tài)投資回收期 稅后 % 年 年 稅前 % — — 從上表的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目的盈利水平比行業(yè)的收益水平略高，項(xiàng)目是可行的。同時(shí)，本項(xiàng)目是基于市場研究的基礎(chǔ)上，本著合理的規(guī)劃方案原則，對(duì)項(xiàng)目的各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行適當(dāng)?shù)囊?guī)劃，經(jīng)初步論證，項(xiàng)目的規(guī)劃方案是可行的。商業(yè)城項(xiàng)目可行性研究（初稿） 第 七 章 結(jié)論及建議 （ 1）市場分析結(jié)論 通過第二章對(duì) 本項(xiàng)目進(jìn)行的 SWOT 分析可知，項(xiàng)目的優(yōu)勢和機(jī)會(huì)相對(duì)較多，同時(shí)，項(xiàng)目 的 建設(shè) 又 能夠增加 西安 市 商業(yè) 地產(chǎn)市場有效供給的需要，滿足 西安市 建設(shè)的需要，改善項(xiàng)目所在地區(qū)的周圍環(huán)境， 因此， 項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè) 具有較好的發(fā)展前景。而且，從前面建設(shè)投資估算的情況和 商業(yè)地產(chǎn) 市場未來發(fā)展趨勢來看，建設(shè)投資未來增加和銷售收入未來減少的可能性不大，因此，該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn) 也 不大。商業(yè)城項(xiàng)目可行性研究（初稿） 通過上表，計(jì)算出 住宅的 銷售 價(jià)格 變動(dòng)的臨界點(diǎn)為 : （ +） 5%30%=% 上式說明 住宅 的 銷售 價(jià)格 的最大下降幅度為 %，此時(shí)項(xiàng)目 從財(cái)務(wù)上分析仍可接受 ，可以看出其住宅的銷售價(jià)格敏感性不是很強(qiáng)，彈性較大，在銷售過程中，建議開發(fā)商在確保基本的銷售收入的同時(shí)，靈活運(yùn)用銷售手段，進(jìn)行營銷，促進(jìn)項(xiàng)目的順利開發(fā)運(yùn)行 。建議 開發(fā)商 在銷售工作中做好營銷 宣傳 工作，以確保 商業(yè)的 銷售價(jià)格 變化幅度最好不低于 %。 2） 商品 住 宅 銷售 面積 變化對(duì)項(xiàng)目內(nèi)部收益率 和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 的敏感性分析 表 商品 住宅 銷售 面積 變化表 變化幅度 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 5% 10% 15% IRR（ %） FNPV 910 1099 3108 5117 7147 9154 11161 13154 15174 17181 19188 通過上表，計(jì)算出 住宅的 銷售 面積 變 動(dòng)的臨界點(diǎn)為 : 910/（ 910+1099） 5%30%=% 上式說明 商 品住宅 的 銷售 面積 的最大下降幅度為 %，此時(shí)項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上分析仍可接受 ，可以看出 其住宅的銷售面積敏感性不是很強(qiáng)，彈性較大，在銷售過程中，建議開發(fā)商在確?；镜匿N售收入的同時(shí)，靈活運(yùn)用銷售手段，進(jìn)行營銷 ，促進(jìn)項(xiàng)目的順利開發(fā)運(yùn)行 。商業(yè)城項(xiàng)目可行性研究（初稿） 上式說明 商業(yè)的 銷售 面積 的最大下降幅度為 %，此時(shí)項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上分析仍可接受。 提醒建設(shè)單位在保證質(zhì)量的前提下，在項(xiàng)目開發(fā)過程中與監(jiān)理單位密切配合，搞好投資控制。進(jìn)行單因素敏感性 分析時(shí)，假定其他因素都不發(fā)生任何變動(dòng)。商業(yè)城項(xiàng)目可行性研究（初稿） 險(xiǎn)還是可以接受的。 由于我們對(duì)項(xiàng)目的成本和銷售收入估計(jì)是比較保守的，考慮到市場上 鋼材等材料價(jià)格有降低趨勢，同時(shí) 房價(jià)仍有上漲的趨勢，并且該項(xiàng)目所處地區(qū)升值潛力較大，所以本項(xiàng)目產(chǎn)品的售價(jià)還有一定的提升空間。因此： 234570 Q=158675+234570 Q (%+3%) 解得 Q=74% 故銷售 收入實(shí)現(xiàn)率 f=Q=74%是該項(xiàng)目的銷售實(shí)現(xiàn)率的盈虧平衡點(diǎn)。 根據(jù)線性盈虧平衡分析基本公式： 銷售收入方程： R=P Q 支出方程： C=V Q +T Q+F 式中： R實(shí)現(xiàn)銷售收入 P— 銷售收入 Q銷售收入實(shí)現(xiàn)率 C— 總成本費(fèi)用 V— 單位可變成本 F— 總成本 T— 單位銷售稅金 令 B=RC=0，便可求出 Q的值。商業(yè)城項(xiàng)目可行性研究（初稿） 第 六 章 不確定分析 各種不確定性因素的變化會(huì)影響投資方案的經(jīng)濟(jì)效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致方案的損益情況發(fā)生質(zhì)變。 通過對(duì)本項(xiàng)目的盈利能力和清償能力分別進(jìn)行分析可以得出結(jié)論：本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力和清償能力，在財(cái)務(wù)上是可行的。 根據(jù)借款償還計(jì)劃表 （附表 2）可 以計(jì)算得到本項(xiàng)目的借款償還期為： 111+，合 年。（數(shù)據(jù)來源： 附表 5項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表） 通過對(duì)盈利能力指標(biāo)的計(jì)算可以得出結(jié)論，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力，在財(cái)務(wù) 大明宮換算成年內(nèi)部收益率為 %(稅后 )大于 14%，因此本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。換算成年內(nèi)部收益率為 %(稅前 )和 %(稅后 ),均大于 14%，因此本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。大于零，因此本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。均大于零，因此本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。商業(yè)城項(xiàng)目可行性研究（初稿） 合 年。 （ 4）銷售收入和稅金及附加估算表 見附表 1。 （ 2）計(jì)算期的確定 本項(xiàng)目從前期工作開始，到整個(gè)項(xiàng)目銷售完畢時(shí)結(jié)束，計(jì)算期為 20個(gè)季度。商業(yè)城項(xiàng)目可行性研究（初稿） 第五章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要是對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、項(xiàng)目的清償能力兩個(gè)方面進(jìn)行分析，最終確定項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。 大明宮 （ 3）凈銷售收入 本項(xiàng)目其余資金缺口由（預(yù)）售凈收入補(bǔ)足。商業(yè)城項(xiàng)目可行性研究（初稿） 31 （ 1）資本金 本項(xiàng)目建設(shè)投入的資 本金為 萬元， 第一期為 萬元，第二期為 。 （ 10）項(xiàng)目 總投資 綜合一至九項(xiàng)的費(fèi)用，總計(jì)為 。 （ 8）預(yù)備費(fèi) 綜合考慮項(xiàng)目的基本特點(diǎn)和項(xiàng)目所處的市場環(huán)境，再結(jié)合不同項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)情況，商業(yè)按 2～ 7項(xiàng)之和的 7%取，商品房按 2～ 7項(xiàng)之和的 4%取，安置房按 2～ 7項(xiàng)之和的 1%取，共計(jì) 萬元。商業(yè)城項(xiàng)目可行性研究（初稿） 30 [2021]670 號(hào)），該項(xiàng)目的監(jiān)理費(fèi)用為 萬元。 （ 5）室外工程費(fèi) 室外工程包括小區(qū)道路、管網(wǎng)和綠化以及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容，分項(xiàng)估算如下：商業(yè)區(qū)按建筑面積 80 元 /㎡ ，安置房按建筑面積 100 元 /㎡ ，商品房按建筑面積 120 元 /㎡ ，合計(jì)本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)用為 。商業(yè)城項(xiàng)目可行性研究（初稿） 29 依據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（計(jì)價(jià)格 [2021]10 號(hào)） 及 國家發(fā)改委制定的《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》（計(jì)價(jià)格 [1999]1283 號(hào)） ，綜合考慮工程復(fù)雜程度以及市場行情，工程前期費(fèi)用總額約為 萬元。 （ 2）建安工程費(fèi)用 依據(jù)《陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額》（ 99），結(jié)合西安市類似工程的實(shí)際造價(jià)，考慮實(shí)際物價(jià)的 上漲，確定本項(xiàng)目的建安造價(jià)如下表： 表 建安工程費(fèi)用估算表 項(xiàng)目 建筑面積 估算指標(biāo) 小計(jì)（萬元） 安置 用 房 182188 ㎡ 安置 住宅 136500 1450（元 /㎡ ） 安置 商業(yè) 用房 45688 1500（元 /㎡ ） 住宅 197306 1600（元 /㎡ ） 鋪 331026 1100（元 /㎡ ） 合計(jì) 710520 ㎡ （ 3）工程前期費(fèi)用 工程前期費(fèi)用包 括項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、前期工程咨詢費(fèi)用以及其他費(fèi)用等。 用于開發(fā) 建設(shè) 的土地為 350 畝，結(jié)合 未央?yún)^(qū)的 土地價(jià)格， 同時(shí) 考慮城中村拆遷的優(yōu)惠政策， 綜合 確定 每畝為 萬元，合計(jì) 5565 萬元。 （ 1）土地費(fèi)用 項(xiàng)目占地面積為 450 畝，其中有 100 畝地用來安置村民， 根據(jù)《西安市城中村改造管理辦法》的相關(guān)規(guī)定， 城中村改造綜合用地以 劃撥方式供給， 不需要繳納土地出讓金。 大明宮商業(yè)城項(xiàng)目可行性研究（初稿） 27 第四章 項(xiàng)目總 投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資估算的依據(jù) （ 1）陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（ 1999）； （ 2）陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額； （ 3）項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； （ 4）相關(guān)概算指標(biāo)； （ 5）國家發(fā)改委、建設(shè)部 關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（計(jì)價(jià)格 [2021]10 號(hào)）； （ 6）西安市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《〈西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法〉實(shí)施細(xì)則》的通知（市建發(fā) [2021]418 號(hào)）； （ 7）陜西省發(fā)改委編制的《陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》； （ 8）國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（發(fā)改價(jià)格 [2021]670 號(hào)）； （ 9） 西安市城市建設(shè)拆遷安置實(shí)施細(xì)則 ； （ 10） 西安市城中村改造管理辦法； （ 11） 類似工程的相關(guān)造價(jià)費(fèi)用水平； （ 12） 其他的有關(guān)房屋開發(fā)建設(shè)的相 關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目 建設(shè) 的橫道圖如下所示： 大明宮從而降低開發(fā)商的資金壓力，實(shí)現(xiàn)利益的最大化。 大明宮 項(xiàng)目進(jìn)度安排的依據(jù) 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的一般規(guī)律結(jié)合項(xiàng)目內(nèi)各類建筑物、構(gòu)筑物的實(shí)際情況，依據(jù)《全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》，對(duì)工期定額進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，初步確定各施工階段的開發(fā)期，編制項(xiàng)目小區(qū)建設(shè)各項(xiàng)工作的進(jìn)度計(jì)劃。 大明宮 ⑤ 建議在項(xiàng)目內(nèi)做一些小景觀，如雕塑小品、小型中心廣場、休閑椅等，用景觀綠化及雕塑小品充分演繹大型綜合性商業(yè)中心，并以此提高項(xiàng)目的產(chǎn)品附加值，拉升項(xiàng)目的品味與檔次。 ④ 為了使項(xiàng)目系統(tǒng)性，整體化開發(fā)，建議在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，注重與周邊北火車站、新筑港務(wù)區(qū)以及大型居住區(qū)開發(fā)節(jié)奏的配合，從而更好地營造本區(qū)域良好的商業(yè)氛圍， 提升本項(xiàng)目 的吸引力，同時(shí)減少倉儲(chǔ)面積，從而提高本項(xiàng)目的檔次和品味，更好地實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。 ②商業(yè)街商 鋪要根據(jù)不同產(chǎn)品和服務(wù)類型的特點(diǎn)進(jìn)行功能分區(qū)；底商商鋪設(shè)計(jì)層高不宜超過三層，其以上樓層可以設(shè)計(jì)成 SOHO 形式，講求實(shí)用，方便商戶對(duì)辦公、居住的需要；商場內(nèi)席位商鋪可考慮采用框架結(jié)構(gòu)，面積自由分割，以滿足不同商戶經(jīng)營投資的需要。 （ 2）建議 ①本項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)中可以大型綜合性商業(yè)街區(qū)為核心，通過功能分區(qū)的形式將專業(yè)建材家居市場與其它商業(yè)項(xiàng)目結(jié)合，達(dá)到烘托商業(yè)氛圍和造血的目的。商業(yè)城項(xiàng)目可行性研究（初稿） 23 套設(shè)施一流，管理模式先進(jìn)的一站式大型綜合性市場，本項(xiàng)目的建設(shè)正是對(duì)這一空缺有效彌補(bǔ)。 ② 大明宮遺址保護(hù)工程，使得現(xiàn)有太華路上的建材市場面臨整體拆遷，這部分經(jīng)營者急需新的建材經(jīng)營場所，本項(xiàng)目的開發(fā)可以在很大程度上彌補(bǔ)此空缺。 ②鑒于項(xiàng)目自身的 具體 情況，以銷售為主推出項(xiàng)目。 （ 3）價(jià)格定位 ①根據(jù)市調(diào)走訪 的信息反饋，同時(shí)參考大明宮建材市場、城北成熟商業(yè)地塊商鋪的銷售價(jià)格，本項(xiàng)目的整體均價(jià) 保守考慮， 建議在 4000— 5000 元 / m2 左右。商業(yè)城項(xiàng)目可行性研究（初稿） 22 ①本項(xiàng)目主要依托新的大明宮建材市場，配合北面的大學(xué)城，建議整體定位為以中高檔建材家居市場為中心，集商業(yè)、休 閑、娛樂、餐飲等服務(wù)于一體的大型商業(yè)街區(qū)； ②緊鄰主干道的商鋪?zhàn)骶频?、娛樂休閑中心和大型的購物廣場等，最好能引進(jìn)知名超市、購物中心進(jìn)駐； ③根據(jù)不同產(chǎn)品或服務(wù)的特點(diǎn)，將項(xiàng)目整體劃分為多個(gè)功能區(qū)，主要業(yè)態(tài)可分為：建材類