【正文】 主 要 媒 體 種 類 NP、 TV、 POP、 DM 主 要 訴 求 重 點(diǎn) 環(huán)境、配套 主 要 暢 銷 原 因 環(huán)境、配套、品 質(zhì) 主 要 滯 銷 原 因 總價(jià)較高 銷 售 率 一期銷售完畢，二期 11 月開盤 位置圖： 紅湖假日大豐項(xiàng)目營(yíng)銷策劃代理應(yīng)標(biāo)文件 /06/11/30 第 33 頁 天回片 區(qū)項(xiàng)目市調(diào)資料表 開盤日期： 2021 年 3 月 市調(diào)日期： 20211115 歸檔編號(hào)： 004 項(xiàng)目名稱 眾合 紅湖假日大豐項(xiàng)目營(yíng)銷策劃代理應(yīng)標(biāo)文件 /06/11/30 第 32 頁 天回片 區(qū)項(xiàng)目市調(diào)資料表 開盤日期： 2021 年 11 月二期 市調(diào)日期： 20211115 歸檔編號(hào)： 003 項(xiàng)目名稱 天府江南 電 話 83358080 價(jià) 位 分 析 總 價(jià) 范 圍 13－ 111 萬 項(xiàng)目位置 成都市植物園對(duì)面 主 力 總 價(jià) 24－ 39 萬 開 發(fā) 商 成都天海集團(tuán) 可 售 戶 數(shù) 381 戶 （住）單價(jià)范圍 2600－ 4200 元 /㎡ 代理銷售 可 售 金 額 約 2 億 （?。┢骄鶈蝺r(jià) 2900 元 /㎡ 物業(yè)管理 深圳天海物業(yè) 地下室面積 3 萬 （商）一樓單價(jià) 工程進(jìn)度 部分封頂 樓 層 規(guī) 劃 6+1F、 11+1F 地下室車位 600 個(gè) 占地面積 354 畝（分三期） 面 積 范 圍 40129 ㎡ 付 款 方 式 定 金 20210 總建面積 38 萬㎡ 公 攤 率 9－ 13% 首 付 款 7 成 20 年 總建戶數(shù) 2 千戶 綠 化 率 60% 優(yōu) 惠 幅 度 排號(hào) 3－ 5％ 總銷金額 10 億 容 積 率 物業(yè)管理費(fèi) － 元 /㎡ 產(chǎn) 品 規(guī) 格 室廳衛(wèi)廚 面 積 戶 數(shù) 百 分 比 訴 求 客 源 區(qū) 域 北門片區(qū)為主 2－ 2－ 1 83 ㎡ 160 23% 年 齡 層 25－ 50 3－ 2－ 2 115134 ㎡ 202 29% 特 性 在該項(xiàng)目購房者以北門片區(qū)為主，并且以富森美家居合荷花池經(jīng)商的商人為主?，F(xiàn)有項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)模式的多樣化，不局限于一般多層的開發(fā)，出現(xiàn)小高層電梯公寓，花園洋房及別墅類的建筑形態(tài)，更加注重居住環(huán)境及舒適度的產(chǎn)品開發(fā)模式，突出產(chǎn)品開發(fā)及景觀環(huán)境的營(yíng)造，提高居住品質(zhì)。二期80%以套三為主 ,三期多層 84戶 ,均價(jià) 3100元 /平米 訴 求 客 源 區(qū) 域 成都為主、新都次之 年 齡 3050歲 特 征 注重性價(jià)比 部分投資者 有一定事業(yè)基礎(chǔ) 本 項(xiàng) 目 綜 合 分 析 項(xiàng)目開盤節(jié)奏： 項(xiàng)目一期 占地 ，總建筑面積 ， 2021年 4月 22 日開盤，開盤當(dāng)日銷售情況已完畢，現(xiàn)已基本售罄（余 1套聯(lián)排別墅）；二期占地 ，總建筑面積 ， 2021年 8月 26日開盤。 總 建筑面積： 42萬平米，綠地率 35%。 代表樓盤：萬科雙水岸 紅湖假日大豐項(xiàng)目營(yíng)銷策劃代理應(yīng)標(biāo)文件 /06/11/30 第 30 頁 萬科雙水岸 開盤時(shí)間 2021年 8月 26日 （ 3期） 電話 83365999 價(jià) 位 分 析 總價(jià)范圍 22104萬元 項(xiàng)目位置 成都 周邊配套少地理位置遠(yuǎn)；周邊房?jī)r(jià)普片很低。 代表樓盤：北湖印象 28 北湖 項(xiàng)目市調(diào)資料表 開盤日期： 06 年 9 月 30 日 市調(diào)日期： 2021 年 11 月 15 日 歸檔 編號(hào)： 001 項(xiàng)目名稱 北湖印象 電 話 84209000 價(jià) 位 分 析 總 價(jià) 范 圍 10～ 39 萬 項(xiàng)目位置 成都龍?zhí)端慢埱喹h(huán)線同樂生態(tài)社區(qū) 主 力 總 價(jià) 10~20 萬 開 發(fā) 商 成都市樂迪投資 可 售 戶 數(shù) 一期約 710 套 （?。﹩蝺r(jià)范圍 2160～ 2600 元 /㎡ 代理銷售 無 可 售 金 額 （商）平均單價(jià) 元 /㎡ 物業(yè)管理 英聯(lián)華物業(yè)公司 地下室面積 無 （商）一 樓單價(jià) 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 樓 層 規(guī) 劃 6+1 F、 11+1 F 地下室車位 占地面積 500 畝，一期 60 余畝 面 積 范 圍 46～ 130 ㎡ 付 款 方 式 定 金 無 總建面積 約 80 萬㎡ 公 攤 率 首 付 款 僅能一次性付款 總建戶數(shù) 綠 化 率 ％ 優(yōu) 惠 幅 度 ％ 總銷金額 容 積 率 物業(yè)管理費(fèi) 元 /㎡ 產(chǎn) 品 規(guī) 格 室廳衛(wèi)廚 面 積 戶 數(shù) 百 分 比 訴 求 客 源 區(qū) 域 111 ～ 年 齡 層 221 ～ 特 性 322 ～ 躍 121 躍 221 躍 322 ～ 躍 422 ～ 產(chǎn) 品 優(yōu) 缺 點(diǎn) 綜 合 分 析 產(chǎn)品規(guī)劃 價(jià)格分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 產(chǎn)品規(guī)劃 ： 產(chǎn)品規(guī)劃規(guī)劃多層 6+1F， 11+1F 為主，戶型面積區(qū)間 46130 平米；戶型設(shè)計(jì)較為合理 價(jià)格分析： 項(xiàng)目以均價(jià) 2400元 /平米入市，由于土地性質(zhì)屬于集體，因此產(chǎn)權(quán)證無保證，價(jià)格無法拉升。正因?yàn)榫哂兄T多優(yōu)勢(shì)，北湖作為成華區(qū)北部的中心風(fēng)景區(qū)，必將成為開發(fā)高檔社區(qū)的區(qū)域之一。北湖地 處 12 平方公里北郊風(fēng)光帶的核心區(qū)，緊鄰動(dòng)物園、白蓮池和沙河北段風(fēng)景帶，這里是成都上風(fēng)口，具有良好的自然居家環(huán)境。 總結(jié) 歷年來，城北房地產(chǎn)發(fā)展較之成都其他區(qū)位相比都一直處于 滯 后的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在樓盤供應(yīng)量、開發(fā)品質(zhì)等都低于其他區(qū)位，主要是二三環(huán)路之間由 26 于地塊拆遷較為困難，三環(huán)外道路交通情況 并 不理想、生活配套缺乏等因素造成這一現(xiàn)象 ，從 在銷售情況看來， 城北銷售量大于供應(yīng)量，整體發(fā)展現(xiàn)狀為求大于供，市場(chǎng)需求較為旺盛。 四是供給的問題。 三是來自房地產(chǎn)需求的影響。 二是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對(duì)滯后的影響。 造成其供應(yīng)量小的原因： 一是城北依托火車北站，建有大小專業(yè)市場(chǎng) 140 多 個(gè)。其中 9 月交易住宅 728 套共 萬平米。 住宅市場(chǎng)概況 供應(yīng)量： 2021 年 19 月城北共批準(zhǔn)預(yù)售住宅項(xiàng)目 3496 套共 萬平米，套數(shù)和面積分別同比上升 %和 %，其中 9 月單月無批準(zhǔn)預(yù)售住宅項(xiàng)目。 目前成都市對(duì)現(xiàn)有在售商品房銷售價(jià)格公開行為，將對(duì)在售項(xiàng)目公開化，透明化方向運(yùn)行；在對(duì)待市外購房者方面， 進(jìn)一步放開和規(guī)范市外人員到我市入戶 ，有利于外地人購房。投機(jī)型客戶在政策影響下必將受 到抑制。市場(chǎng)依然過熱政府將繼續(xù)出臺(tái)相應(yīng)的調(diào)控政策。 市場(chǎng) 情況 市場(chǎng)較為平穩(wěn)，并出現(xiàn)發(fā)展較快的趨勢(shì)，注重對(duì)開發(fā)企業(yè)的限定及土地供應(yīng)規(guī)范 較大的打擊投資心理，房地產(chǎn)開發(fā)依然較快，市場(chǎng)價(jià)格上漲明顯 住宅消費(fèi)趨于理性，房?jī)r(jià)漲幅低于同期水平，繼續(xù) 加大普通住宅市場(chǎng)供給 23 調(diào)控 所遇 問題 政策實(shí)施力度不強(qiáng)，以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，調(diào)控政策細(xì)則并未出臺(tái)，調(diào)控力度不大 主要發(fā)布調(diào)控信號(hào)，但實(shí)質(zhì)調(diào)控細(xì)則并未 出臺(tái)，市場(chǎng)發(fā)展較快，調(diào)控力度沒有完全體現(xiàn) 地方政府行為將直接體現(xiàn)此次調(diào)控政策效果 未來 發(fā)展 趨勢(shì) 從近年來政府發(fā)布實(shí)施宏觀調(diào)控政策來看，未來相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里將保持政策的延續(xù)性，將更加注重政策的可執(zhí)行性。第二是2021 年的調(diào)控多是單個(gè)部委的政策， 2021 年的政策以組合拳為主，七部委意見，三部門通知，部委聯(lián)動(dòng)，中央地方聯(lián)動(dòng)成為本次調(diào)控的最大特點(diǎn)。國(guó)家從 2021 年開始相繼對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策，詳見如下列表： 20 宏觀政策頒布情況 （ 1） 2021 年宏觀政策法規(guī)一覽表 A、金融政策 時(shí)間 發(fā)文部門 政策 a、行業(yè)信貸規(guī)模 2021 年 3 月 3 日 銀監(jiān)會(huì) 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引（征求意見稿） 2021 年 6 月 3 日 中國(guó)人民銀行 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 2021 年 9 月 2 日 銀監(jiān)會(huì) 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引 b、行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn) 時(shí)間 發(fā)文部門 政策 2021 年 4 月 11 日 中國(guó)人民銀行 提高存款準(zhǔn)備金率 ％ 2021 年 4 月 27 日 國(guó)務(wù)院 將房地產(chǎn)開發(fā)的自有資本金比例從 20％提高到 35％ 2021 年 1 月 1 日 中國(guó)人民銀行 擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)貸款 利率浮動(dòng)空間 2021 年 10 月 28 日 中國(guó)人民銀行 提高金融機(jī)構(gòu)存貸基準(zhǔn)利率，放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)空間，同時(shí)允許存款利率上調(diào) c、個(gè)人信貸政策 時(shí)間 發(fā)文部門 政策 2021 年 3 月 3 日 銀監(jiān)會(huì) 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引（征求意見稿） d、融資政策 2021 年 銀監(jiān)會(huì) 《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》 B、土地政策 時(shí)間 發(fā)文部門 政策 2021 年 3 月 1 日 國(guó)土資源局 國(guó)土部土地利用司關(guān)于建設(shè)用地備案制度執(zhí)行情況的通知 2021 年 3 月 16 日 國(guó)土資源部 國(guó)土資源部關(guān)于下 達(dá) 2021 年全國(guó)土地利用計(jì)劃的通知 21 2021 年 4 月 29 日 國(guó)務(wù)院辦公廳 關(guān)于深入開展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的通知 2021 年 9 月 22 日 人大常委 中華人民共和國(guó)土地管理法修正案 2021年 10月 28 日 國(guó)務(wù)院 國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定 2021 年 11 月 1 日 國(guó)土資源部 土地利用年度計(jì)劃管理辦法修訂版 2021 年 11 月 1 日 國(guó)土資源部 建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法 2021年 11月 10 日 國(guó)土資源部 關(guān)于完善農(nóng)用地與土地征收審查報(bào)批工作的意見 （ 2） 2021 年宏觀政策一覽表 時(shí)間 發(fā)文部門 政策 3 月 16 日 中央人民銀行 調(diào)整商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款政策，房貸利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn) 3 月 26 日 國(guó)務(wù)院 關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知 4 月 27 日 國(guó)務(wù)院 新“國(guó)八條” 5 月 11 日 中央七部委 關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知 5 月 13 日 建設(shè)部 經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法 5 月 30 日 建設(shè)部 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知 10月 11日 國(guó)務(wù)院 二手房交易必須交納個(gè)人所得稅 12 月中旬 國(guó)稅局 繼續(xù)加大對(duì)中小戶型、中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng) （ 3） 2021 年宏觀 政策一覽表 時(shí)間 發(fā)文部門 政策 4 月 28 日 中央人民銀行 ５年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由 %上調(diào)至 % 5 月 17 日 國(guó)務(wù)院 國(guó)六條 5 月 29 日 國(guó)務(wù)院 國(guó)十五條細(xì)則 5 月 31 日 國(guó)稅局 關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知 22 7 月 6 日 建設(shè)部 關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見 7 月 11 日 建設(shè)部 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見 7 月 24 日 國(guó)務(wù)院 關(guān)于建立國(guó)家土地督察制度有關(guān)問題的通知 7 月 26 日 國(guó)稅局 關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知 8 月 1 日 國(guó)土資源局 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范 ， 協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范 9 月 19 日 成都市物價(jià)局 公示 商品房銷售價(jià)目表 或 商品房銷售價(jià)格和收費(fèi)標(biāo)價(jià)牌 10 月 10 日 國(guó)土資源局 城鎮(zhèn)土地使用稅提高 2 倍 10 月 20 日 成都市公安局 關(guān)于深化戶籍制度改革深入推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的意見（試行） 10 月 27 日 國(guó)務(wù)院 住宅用地自動(dòng)續(xù)期 20212021 政策 對(duì)比分析 近幾年政策發(fā)展趨勢(shì) 2