豐鼎置業(yè)淞濱路辦公樓項(xiàng)目策劃報(bào)告(參考版)
2025-03-01 17:19本頁(yè)面
【正文】 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn) 江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 特別提示 目前本項(xiàng)目正在進(jìn)行內(nèi)部施工裝修階段，而項(xiàng)目目前的外立面陳舊并缺乏現(xiàn)代感，建議在內(nèi)部裝修的同時(shí)對(duì)項(xiàng)目樓體立面進(jìn)行裝修改造，以達(dá)到提升項(xiàng)目區(qū)域形象并配合推廣概念的作用。 ? 持續(xù)期階段 推廣目的： ? 通過(guò)將主題賣點(diǎn)的全面展開，對(duì)地段、 產(chǎn)品、服務(wù)等環(huán)節(jié)細(xì)致描述，闡述項(xiàng)目的稀缺性和唯一性賣點(diǎn)。 ? 強(qiáng)銷期階段 推廣目的： ? 直截了當(dāng)?shù)奶岢鲰?xiàng)目的核心特色即可以出售產(chǎn)權(quán)的小戶型辦公樓。通過(guò)輔助宣傳渠道和手段的應(yīng)用，進(jìn)一步加大開盤前的客戶蓄水量。同時(shí)，通過(guò)項(xiàng)目的地段特點(diǎn)也引起部分寶山地區(qū)試圖通過(guò)更換辦公地址改變公司形象的公司能夠及時(shí)注意本項(xiàng)目。 ? 推廣內(nèi)容 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn) 江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地盤包裝 —— 工地現(xiàn)場(chǎng)、圍墻、橫幅及銷售道具等 媒體推廣 —— 影視、報(bào)紙、軟新聞炒作等 SP活動(dòng) —— 開盤當(dāng)天活動(dòng)等 ? 推廣主題 ? 蓄水期階段 時(shí)間 準(zhǔn)備期 蓄水期 強(qiáng)銷期 持續(xù)期 傳播主題 寶山私產(chǎn)寫字樓 眼光獨(dú)到， 做的區(qū)域先行者 辦公新概念， 你還在租樓辦公嗎？ 傳播策略 以圍墻和售樓中心的制作建立項(xiàng)目的初期形象，吸引周邊辦公的公司關(guān)注該項(xiàng)目 開始逐步應(yīng)用自有資源、網(wǎng)絡(luò)和直銷活動(dòng)的進(jìn)行深入強(qiáng)化目標(biāo)客戶積累 利用立體的廣告?zhèn)鞑ゾ€為開盤造勢(shì)，以集中的平面媒體對(duì)產(chǎn)品的各方面特性進(jìn)行訴求 面向目標(biāo)消費(fèi)群體開展持續(xù)的穩(wěn)固宣傳，通過(guò)有針對(duì)性地軟文誘導(dǎo)客戶 廣告形式 主要以圍墻、售樓處和工程形象告知為主 強(qiáng)化產(chǎn)品特征預(yù)告，進(jìn)一步豐滿項(xiàng)目的品質(zhì)形象，為正式開盤做鋪墊 以感性訴求為主，強(qiáng)化產(chǎn)品的宣傳，引發(fā)公眾對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注，各類廣告資源強(qiáng)力出擊 統(tǒng)一采用形式，維護(hù)受眾對(duì)項(xiàng)目認(rèn)知上的延續(xù)性 新聞運(yùn)作 寫字樓租金價(jià)格看漲，私產(chǎn)寫字樓將成為自用兼投資新熱點(diǎn) 寶山區(qū)出現(xiàn)上海罕有可出售寫字樓 滬上小戶型寫字樓對(duì)抗酒店式公寓 什么樣的公司需要小戶型辦公 SP促銷 售樓中心開幕 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn) 江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 推廣目的： ? 在區(qū)域內(nèi)做深入的市場(chǎng)調(diào)查，提前向目標(biāo)客群中租期即滿的客戶提供項(xiàng)目的地址信息。 ? 目前在寶山區(qū)域內(nèi)還沒(méi)有出現(xiàn)真正意義上的小戶型辦公項(xiàng)目出現(xiàn)，對(duì)本案來(lái)說(shuō)是很重 要的機(jī)會(huì)點(diǎn)也是可以支撐推廣的一個(gè)亮點(diǎn)，并在推廣中利用要領(lǐng)導(dǎo)本地區(qū)小戶型辦公的新文化和新概念。中間參考值為售價(jià) 11406 元 /㎡，結(jié)合實(shí)際的操 作經(jīng)驗(yàn)和項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)，我司建議本案銷售價(jià)格為 10000－ 13000元 /㎡ 三、 營(yíng)銷戰(zhàn)略 9% 8% 7% 8111 9125 10428 10138 11406 13035 12166 13687 15642 租金成交價(jià) 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn) 江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 推 廣目的 ? 樹立本案的整體形象，制造區(qū)域內(nèi)樓市熱點(diǎn)，推廣品牌理念； ? 提升并強(qiáng)化開發(fā)商在寶山的企業(yè)形象； ? 確保本案銷售達(dá)到圓滿的效果，實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的投資回報(bào)，實(shí)現(xiàn)整體利潤(rùn)最大化。 由于本案所在區(qū)域內(nèi)沒(méi)有直接可參考對(duì)象，只能根據(jù)市場(chǎng)平均水平來(lái)確定目標(biāo)客群的租金承受能力一般在 /天 /㎡左右，但這一數(shù)值是當(dāng)前市場(chǎng)所能接受的價(jià)格。 因?yàn)橥顿Y回報(bào)率是投資者進(jìn)行寫字樓投資決策的第一考察指標(biāo)，通過(guò)這樣的定價(jià)策略才應(yīng)是比較科學(xué)的，并且有很強(qiáng)的可行性。 ? 本案自身?xiàng)l件 本案雖然是舊樓改建項(xiàng)目，但房型面積分隔恰當(dāng)，如果在硬件配套符合甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，并在軟件服務(wù)（物業(yè)）進(jìn)一步提升其附加價(jià)值，本項(xiàng)目將在市場(chǎng)上具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 ? 市場(chǎng)機(jī)會(huì)清晰可見(jiàn) 目前寶山地區(qū)還沒(méi)有真正的 100平方米以下的小戶型辦公項(xiàng)目出現(xiàn)。此類公司的啟動(dòng)資金較少，多為私營(yíng)，而且所需辦公面積較小，但是此類企業(yè)數(shù)量大，是小戶型可售寫字樓的主力客戶群體。但在目前政府不斷對(duì)住宅市場(chǎng)出臺(tái)新政平抑房?jī)r(jià)的整體氛圍下，該類純投資客的比例有所下降和回縮。因?yàn)樾粜涂墒蹖懽謽堑目們r(jià)一般不高，最低總價(jià)一般在 50 萬(wàn)左右，并且可以以按揭貸款形式購(gòu)買。既滿足了自用的需求，同時(shí)也是一種投資。此舉在短期內(nèi)可控制日常的運(yùn)作成本，長(zhǎng)期又可獲得可觀的資本增值回報(bào)。城市中心高級(jí)寫字樓很難在辦公面積和租金上滿足它們的切實(shí)需求。 ? 項(xiàng)目規(guī)模小，物業(yè)管理服務(wù)存在隱患； ? 與市場(chǎng)類似產(chǎn)品比較，有較大的不足之處； ? 稅費(fèi)調(diào)整，投資回報(bào)降低 ； ? 首付成數(shù)提高 ，約束銷售市場(chǎng) 。 項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)（ Opportunity） 市場(chǎng)威脅（ Threaten） ? 項(xiàng)目大交通環(huán)境較好，便于人群導(dǎo)入； ? 小面積產(chǎn)品入市，投資前景看好。 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目客觀優(yōu)勢(shì)分析（ Strength） 項(xiàng)目客觀劣勢(shì)分析（ Weakness） ? 地處寶山商業(yè)中心，區(qū)域生活、商務(wù)配套成熟； ? 外環(huán)環(huán)、輕軌、地面公交立體交通構(gòu)筑，出行快捷便利； ? 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品具有稀缺性； ? 面積小，總價(jià)低，適應(yīng)不同客戶對(duì)的需要； ? 全裝修、產(chǎn)權(quán)式小戶型辦公物業(yè)，市場(chǎng)預(yù)期較好，具有投資潛力。本案的外立面可根據(jù)情況改造成更具有現(xiàn)代感，符合產(chǎn)品的特征，時(shí)尚前衛(wèi)，吸引區(qū)域潛在客源的關(guān)注。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn) 江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)
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