“深業(yè)鵬基鵬基歐景麗苑”項目自我評價報告(參考版)
2025-03-01 13:45本頁面
【正文】 現(xiàn)場管理的記錄資料不詳細，給后期結(jié)算造成較大的影響。 招標采購方面： 因較多主要合同簽訂為整個項目合同，而項目實際分為三期，合同執(zhí)行時存在一定困難，總包、景觀、消防等合同均需簽訂補充協(xié)議，在補充協(xié)議簽訂過程中因工程量計算等方面存在爭議，簽訂時間反復延遲。 異地項目的 報建報批、工程監(jiān)管、檢驗檢測、驗收備案和檔案移交工作，都與深圳本地項目存在差異，需及時學習，如果出現(xiàn)錯漏，補救工作費時費力。 風險揭示：超過 10萬平米以上的中大型項目，一定要實行“分期報建 銷售 報建”滾動式開放，前期產(chǎn)品滯銷，后期最好能夠更改，使之符合市場需求，避免大量存貨積壓。不要違背，否則要吃大虧。銷售期內(nèi)正好遇到國家的限貸、限購、價格管制等政策，導致在實際銷售過程中去化速度非常慢、價格也賣不起來。 為了實現(xiàn)大戶型配比， 鵬基歐景麗苑 所在地段，既沒有山水、森林、公園等資源，也沒有大型生活配套資源，在此做大戶型產(chǎn)品，證明是不合適的。項目的工程工作是成功的。監(jiān)理單位能正常履行監(jiān)理 工作職能，配合項目公司做好工地的質(zhì)量、安全和進度監(jiān)管工作。圖紙能很好地指導施工工作，設計修改和變更工作及時。項目各分期工程滿足集團關鍵節(jié)點和總進度計劃要求。（ 3）未能以銷量定產(chǎn)量、實現(xiàn)滾動式開發(fā)。歐景麗苑 劣勢：（ 1）產(chǎn)品跨度大，從最大的 251 平米，到最小的 45 平米。歐景麗苑 優(yōu)勢：（ 1）比較純粹的西班牙風情建筑，具有一定的唯一性；（ 2）多層電梯洋房，具有一定的稀缺性。因此項目面臨虧損。 項目開發(fā)周期延長，期間的建材及勞動力市場價格上漲使得開發(fā)成本大幅提升。 75536 100%=% 稅后成本利潤率： 32650247。 四、與可行性研究報告的比較分析 （ 1）“東莞市萬江區(qū)港口大 道開發(fā)項目”可行性研究報告中指標 投資估算：土地成本 22057 萬元，建造成本 38946 萬元，銷售收入 124268 萬元， 期間費用 7388 萬元，稅金 7145 萬元，凈利潤率%。 競爭樓盤對比分析 項目名稱 鵬基 占地面積（ ㎡ ） 萬 建筑面積（ ㎡ ） 萬 總戶數(shù)（戶） 964 戶 主力戶型（ ㎡ ） 主力產(chǎn)品為 120160 平四房五房 項目檔次 中高檔 容積率 綠化率 % 物管費 洋房 /㎡ 合正上東國際 3 期月 近期優(yōu)惠情況 燕園 273546 新品 10 萬抵 30 萬 價格（元 /㎡ ） 75007700 銷售率 % 銷售狀態(tài) 在售 備注：銷售率按網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計 ? 北大資源御灣因毗鄰華南 mall，輕軌 R1線旁，區(qū)位、交通好，受到市場客戶的認可，現(xiàn)處于熱銷的階段。 占地面積（ ㎡ ） 萬 建筑面積（ ㎡ ） 萬 總戶數(shù)（戶） 2344 戶 主力戶型（ ㎡ ） 273546 平別墅， 87177 平全江景高層洋房 項目檔次 中高檔 容積率 綠化率 % 物管費 高層 /㎡ ? 江南第一城的區(qū)位優(yōu)越、宏遠品牌效應 明顯及帶南城學位而受客戶青睞，目前整體銷售率達到 %。月 首次開盤時間 近期優(yōu)惠情況 剩余 110123㎡ 三房； 123160㎡ 四房，認籌 1萬享開盤 96折。月，別墅 元 /㎡ 江南第一城 江南第一城位于南城區(qū)，是由宏遠開發(fā)享受宏遠大社區(qū)的住宅項目，分三期開發(fā)與銷售，其物業(yè)類型涵括高層、小高層、別墅及多層美墅。 (數(shù)據(jù)詳見附表二、附表三 ) 2 差異簡析： 受限貸、限購調(diào)控政策影響，東莞 鵬基 該項目因施工單位人員不足，導致出現(xiàn)了變更簽證提報緩慢的情況，我 司在集團領導的支持下，多次與施工方高層進行溝通，二三期已有所改善。 經(jīng)確認的設計變更和現(xiàn)場簽證資料由項目公司歸檔整理以備后用。 （ 4）原件結(jié)算原則：設計變更及現(xiàn)場簽證的結(jié)算必須要有齊備的、有效的原件作為結(jié)算的依據(jù)。 （ 2）一單一算原則
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