【正文】 片區(qū) 總 收 入 土地開發(fā) 收 入 58 項(xiàng)目相關(guān)土地收益表 地塊分區(qū) 地塊標(biāo)號(hào) 用地類型 用地面積（ m2） 容積率 規(guī)劃建筑面積（ m2） 土地收益 總價(jià) （萬(wàn)元） 白塔片區(qū) 378000 其中 A1 居住用地 126000 378000 地價(jià)折合樓面價(jià)格 500元 /m2 18900 A2 公園用地 … … … 不計(jì)收益 西溪峽片區(qū) 88481 其中 B1 居住用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 450元 /m2 B2 居住用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 450元 /m2 B3 公園用 地 … … … 不計(jì)收益 教育片區(qū) 103249 其中 C1 中學(xué)用地 … 不計(jì)收益 C2 居住用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 300元 /m2 C3 居住用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 500元 /m2 C4 商業(yè)、金融業(yè)用 地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 500元 /m2 59 渠江公園 其中 D1 文化娛樂用 地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 500元 /m2 D2 文化娛樂用 地 7679 地價(jià)折合樓面價(jià)格 500元 /m2 老街、南園片區(qū) 其中 E1 商住用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 300元 /m2 E2 商住用地 43578 地價(jià)折合樓面價(jià)格 400元 /m2 E3 商住用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 500元 /m2 東門片區(qū) 其中 F1 辦公用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 450元 /m2 F2 商業(yè)、金融業(yè)用 地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 450元 /m2 F3 商住用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 450元 /m2 F4 商住用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 450元 /m2 F5 商住用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 450元 /m2 60 F6 商住用地 11410 68460 地價(jià)折合樓面價(jià)格 450元 /m2 四九灘片區(qū) 171672 其中 G1 居住用地 25560 地價(jià)折合樓面價(jià)格 500元 /m2 G2 居住用地 23181 地價(jià)折合樓面價(jià)格 450元 /m2 G3 商住用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 450元 /m2 岔路片區(qū) 1318271 H1 居住用地 322515 地價(jià)折合樓面價(jià)格 450元 /m2 H2 商業(yè)用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 400元 /m2 H3 商業(yè)用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 400元 /m2 H4 居住用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 300元 /m2 H5 市政用地 9632 … … … … H6 商業(yè)用地 15000 60000 地價(jià)折合樓面價(jià)格 300元 /m2 3000 H7 居住用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 300元 /m2 61 H8 學(xué)校用地 不計(jì)收益 H9 居住用地 57731 115462 地價(jià)折合樓面價(jià)格 300元 /m2 H10。 開發(fā)特點(diǎn)：建筑設(shè)計(jì)采用多層、小高層、高層相結(jié)合的模式，最高可達(dá) 25 層，沿江形成高低錯(cuò)落的富有層次感的空間形態(tài)。 開發(fā)效果：適合開發(fā)中、高檔住宅，配套部分商業(yè)、酒店建筑。該項(xiàng)目?jī)?nèi)待拆遷房屋面積近 10 萬(wàn)平方米。建筑采用多層、小高層、高層相結(jié)合的模式，沿江向內(nèi)形成高 57 低錯(cuò)落、富有層次感的空間布局形態(tài)。廣渝高速、濱江大道穿 越而過(guò)，交通便利。該項(xiàng)目地處廣安正在大規(guī)模實(shí)施開發(fā)建設(shè)的東南片區(qū)，位于城南、城北和奎閣三大城市組團(tuán)結(jié)合部，地勢(shì)開闊，渠江至此由急變緩，是廣安最為顯要的“陽(yáng)光海岸”地段。對(duì)興國(guó)寺進(jìn)行擴(kuò)建，增加旅游開發(fā)價(jià)值，古鎮(zhèn)內(nèi)部新規(guī)劃的建筑使用功能以商業(yè)為主，形成以傳統(tǒng)商業(yè)為特色的老字號(hào)一條街 。興國(guó)寺以宗教旅游觀光為主，綜合服務(wù)區(qū)以旅游接待及管理服務(wù)設(shè)施為主，老字號(hào)商業(yè)街以老字號(hào)商品經(jīng)營(yíng)為特色，古鎮(zhèn)游覽區(qū)以川東傳統(tǒng)風(fēng)格的古鎮(zhèn)休閑游覽觀光為主。 55 開發(fā)方式：由于古鎮(zhèn)內(nèi)部現(xiàn)狀建筑以危舊建筑占大多數(shù)，開發(fā)利用將產(chǎn)生嚴(yán)重的安全隱患，對(duì)原有大部分建筑予以拆除重建，僅對(duì)質(zhì)量好的建筑予以修復(fù)，同時(shí)亦有利于古鎮(zhèn)內(nèi)部的基礎(chǔ)設(shè)施布置。其中修復(fù)建筑 22204 平方米，重建建筑 32463 平方米，門面 230間。 東門碼頭景觀建設(shè)項(xiàng)目 計(jì)劃由投資人按設(shè)計(jì)完成開發(fā)建設(shè)任務(wù)，政府將建成后一定期限碼頭及閣樓經(jīng)營(yíng)權(quán)作為投資回報(bào)。 本項(xiàng)目位于連結(jié)城北開發(fā)區(qū)與鄧小平故居保護(hù)區(qū)交界部位，建筑形態(tài)以高層和多層相結(jié)合。 奎閣大橋至楊森花園沿江項(xiàng)目以西區(qū)域（ D地塊） 該地塊的用地面積為 萬(wàn)平方米 ,容積率為 ，規(guī)劃 54 建筑面積 萬(wàn)平方米 (其中住宅 16 萬(wàn)平方米 ,學(xué)校 萬(wàn)平方米 )，計(jì)劃容納居民 1769 戶、 5659 人。 本項(xiàng)目除臨奎閣大橋旁局部高層外，其余均為多層建筑，恬靜舒適的江岸生活將是這里最大的靚點(diǎn)。渠江怡景項(xiàng)目融為一體，北連奎閣大橋，其在區(qū)域中的 地理位置將十分優(yōu)越。該項(xiàng)目臨江而建，視野開闊，戶戶均可直望渠江。 53 洪洲大道至奎閣大橋右側(cè)區(qū)域（ B地塊 ） 該地塊用地面積為 萬(wàn)平方米，容積率為 ，規(guī)劃建筑面積 (其中住宅 萬(wàn)平方米 ,商業(yè)及酒店 )，計(jì)劃容納居民 1284 戶、 4108 人。 本項(xiàng)目以高層、多層建筑形態(tài)相結(jié)合。 洪洲大道至奎閣大橋左側(cè)區(qū)域（ A地塊） 該地塊用地面積為 萬(wàn)平方米，容積率為 ，規(guī)劃建筑面積 萬(wàn)平方米 (其中住宅 萬(wàn)平方米 ,商業(yè) 萬(wàn)平方米 )，計(jì)劃容納居民 3096 戶、 9906 人?？茖W(xué)的規(guī)劃、合理的布局、配套的設(shè)施、完善的功能，將為該項(xiàng)目搶占市場(chǎng)提供可靠的保證 。在小區(qū)內(nèi)部設(shè)置一所 18 班的小學(xué)校，并按小區(qū)分布，設(shè)置一定的幼兒園和社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所。在渠江奎閣大橋橋頭、設(shè)計(jì)建造一幢120 米的標(biāo)志性高層建筑，與橋頭綠化休閑廣場(chǎng)，構(gòu)成城市北出口的靚麗景觀。該項(xiàng)目確定的開發(fā)建設(shè)用地，坡度均小于 25%，適于建設(shè)大型居住社區(qū)。 開發(fā)效果：將本項(xiàng)目打造成集住宅、安置房、商業(yè)、酒店、社區(qū)會(huì)所、學(xué)校于一體的綜合性品質(zhì)生活社區(qū)。該項(xiàng)目濱臨渠江，地勢(shì)由東南向西北逐步提升，形成了自然的臨江遠(yuǎn)眺風(fēng)光。 項(xiàng)目地處廣安城北、小平故居、奎閣三大重要城市組團(tuán)的結(jié)合部，是廣安城市總體規(guī)劃中重點(diǎn)打造的北出口。隨著需求量的增大，城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步升溫，預(yù)計(jì)到 2021年，廣安的房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈理性發(fā)展， 隨著住宅質(zhì)量和環(huán)境改善，房?jī)r(jià)將由現(xiàn)在的 2021元 /m2， 51 逐步增長(zhǎng)至 3000元 /m2。三是一些原外出務(wù)工人員，按年齡計(jì)算，其孩子進(jìn)入上學(xué)期，希望在城市就讀，轉(zhuǎn)而在城區(qū)購(gòu)房安家。年均將增加城市人口 3萬(wàn)人已上，年增住房需求量在 100萬(wàn)平方米以上?，F(xiàn)廣安實(shí)際城市人口僅 25萬(wàn)人，城市化率為 23%，較全省 37%，全國(guó) 46%相差太大。 隨著廣安城市建設(shè)的深入推進(jìn)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快迅發(fā)展，廣安的房地產(chǎn)市場(chǎng)必將迎來(lái)新的發(fā)展階段。由此推論，再加上房地產(chǎn)開發(fā)成本因素和利潤(rùn)空間較為合理，可以斷言，廣安的房?jī)r(jià)根本就不可能下跌。三是城市居民普遍擁有了較為滿意的住房，特別是上班族和個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶 ，群體性的購(gòu)買力下降。一是開發(fā)企業(yè)資金困難，對(duì)土地需求量不大，對(duì)已購(gòu)置土地開發(fā)積極性不高，年均新開發(fā)建設(shè)商品房的數(shù)量較前幾年呈明顯的下降。新開工的普通商品房項(xiàng)目、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按不同標(biāo)準(zhǔn)的低限額收取，并免征印花稅、減收契稅和企業(yè)所得稅，提前辦理商品房預(yù)售許可證，對(duì)購(gòu)買商品房的給予一定的購(gòu)房補(bǔ)貼和信貸支持。 土地支持政策是以出讓等方式依法取得土地使用權(quán)的大宗地塊，符合地城市規(guī)劃的可分宗辦理國(guó)有土地使用權(quán)證。開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)為 500 元 /m2。各種稅費(fèi)為 330 元 /m2。 第十章 收益 評(píng)價(jià) 項(xiàng)目收益情況 土地收益分析 目前，廣發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)為 80 萬(wàn)元 /畝，容積率平均為，折合進(jìn)入房?jī)r(jià)為 600 元 /m2。 （ 2）申請(qǐng)銀行借款 1900 萬(wàn)元 ，占總投資的 % 申請(qǐng)銀行借款 1900 萬(wàn)元，為長(zhǎng)期貸款，貸款利率為 %，建設(shè)期年利息為 萬(wàn)元， 自籌資金通過(guò)市政府納入市財(cái)政預(yù)算投入解決。 資金投入計(jì)劃表 序號(hào) 項(xiàng) 目 數(shù) 量 單 價(jià) 總 計(jì) （萬(wàn)元 ） 備 注 （一） 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入 其中 ①市政道路建設(shè)費(fèi) 265720m2 350 元 /m2 其中 濱江大道建設(shè)費(fèi) 66360m2 350 元 /m2 其它大道建設(shè)費(fèi) 199360m2 350 元 /m2 ②防洪堤建設(shè)費(fèi) 1996m 萬(wàn) /m 2994 ③公園綠化及廣場(chǎng)建設(shè)費(fèi) 13564 其中 東門碼頭 840m2 11900元 /m2 1000 白塔風(fēng)光帶 300 萬(wàn) /ha 3984 A2地塊 西溪河景觀帶 300 萬(wàn) /ha 978 B4地塊 濱江風(fēng)光帶 300 萬(wàn) /ha 4923 J1地塊 岔路片區(qū)公共綠地 300 萬(wàn) /ha 867 H11地塊 花園 300 萬(wàn) /ha 1812 （二） 拆遷投入費(fèi) （三） 公共設(shè)施費(fèi)用 公共廁所、停車場(chǎng) 800 （四） 基本預(yù)備費(fèi) 5% 建設(shè)投入總計(jì) 48 資金籌措 資金籌措方案 （ 1）自籌 萬(wàn) 元，占總投資的 %。 三、預(yù)留費(fèi)用 工程造價(jià)增漲預(yù)留費(fèi) 、 預(yù)備費(fèi)以第一二、三部分費(fèi)用之和（扣除大型專用機(jī)械設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、建設(shè)期貸款利息）的 11%計(jì)算。征用土地費(fèi)按附錄規(guī)定的畝數(shù)以工程所在地的價(jià)格計(jì)算，如建設(shè)項(xiàng)目的畝數(shù)有 較大出入進(jìn)坷以帛換。 二、設(shè)備、工具、器具購(gòu)置費(fèi)及工程建設(shè)其他費(fèi)用路線工程和獨(dú)立橋梁工程的設(shè)備、工具、器具購(gòu)置費(fèi)以及工程建設(shè)其他費(fèi)用中的拆遷賠償費(fèi)、研究試驗(yàn)費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、供電貼費(fèi)按本辦法 附錄規(guī)定的費(fèi)率，以第一部分建筑安裝工程費(fèi)總為基數(shù)計(jì)算。 、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)與間接費(fèi)綜合費(fèi)用的計(jì)算公式如下： 綜合費(fèi)用 =指標(biāo)直接費(fèi)Х（ 1+其他工程費(fèi)率）Х其他直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)與間接費(fèi)綜合費(fèi)率 綜合費(fèi)率是以省會(huì)地點(diǎn)和省、自治區(qū)、直轄市直屬施工企業(yè)施工為對(duì)象測(cè)算的，如與建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際有較大出入時(shí)，可以 46 進(jìn)行調(diào)整。 工程所在地的人工費(fèi)單價(jià)和材料預(yù)算單價(jià)按 《 四川省建設(shè)工程清單計(jì)價(jià)規(guī)范 GB505002021》 及 《 四川省建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)定額 》 、 《公路基本建設(shè)工程 概算、預(yù)算編制辦法》的規(guī)定計(jì)算，并根據(jù)材料預(yù)算價(jià)格的規(guī)格取定表計(jì)算指標(biāo)材料綜合價(jià)格。 、料、機(jī)費(fèi)，由人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)組成。 固定資 產(chǎn)投資估算表中的所有數(shù)據(jù)均以整數(shù)（萬(wàn)元）計(jì)。由于工期只有二年，只考慮基本預(yù)備費(fèi)，不考慮漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，基本預(yù)備費(fèi)取費(fèi)詳見各表說(shuō)明。 其他費(fèi)用根據(jù)建設(shè)部建標(biāo)（ 1996） 628 號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定和廣安市有關(guān)資料計(jì)算。 《公路基本建設(shè)工程 概算、預(yù)算編制辦法》 各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算方法及標(biāo)準(zhǔn)。 為加強(qiáng)對(duì)節(jié)能減排工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，廣安區(qū)應(yīng)成立專門的節(jié)能減排領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)小組，負(fù)責(zé) 施工單位 的節(jié)能減排工作，同時(shí)在項(xiàng)目建設(shè)期間，將節(jié)能減排工作落到實(shí)處。要強(qiáng)化政策措施的執(zhí)行力，加強(qiáng)對(duì) 施工單位 節(jié)能減排工作進(jìn)展情況的考核和監(jiān)督，堅(jiān)決遏制 施 工單位 高耗能、高污染 的行為 。 在項(xiàng)目建前、建中和建后要做好節(jié)能減排工作。 施工噪音 ，需合理安排施工時(shí)間，以免對(duì)居民生產(chǎn) 43 生活帶來(lái)影響。 工程所用的條石和塊石，無(wú)論在當(dāng)?shù)?、外地開采，都要注意防護(hù)，并對(duì)料場(chǎng)作好生態(tài)恢復(fù)建設(shè)。只要全面落實(shí)環(huán)境影響評(píng)價(jià)和工程設(shè)計(jì)提出的環(huán)保對(duì)策措施，嚴(yán)格執(zhí)行“三同時(shí)”制度 ，確保工程污染物達(dá)標(biāo)排放，并有效控制生態(tài)破壞，本建設(shè)工程項(xiàng)目從環(huán)境保護(hù)角度分析是可行的。工程所在地自然、社會(huì)環(huán)境條件較好，無(wú)大的環(huán)