【正文】 機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置 （一）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配備 機(jī)構(gòu)設(shè)置 根據(jù) _________物業(yè)管理的需要，現(xiàn)對(duì)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置和人員的配備作如下安排： 。 （六） 日常巡視與定期保養(yǎng) 日常的巡視檢查是及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題的最佳途徑，而定期維護(hù)是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。 （四） 建立設(shè)備運(yùn)行檔案 建立對(duì)消防監(jiān)控系統(tǒng)的實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案，使操作人員對(duì)系統(tǒng)的正常運(yùn)行了如指掌，并對(duì)系統(tǒng)的報(bào)警信息作正確的分析及存盤。 （二） 管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn) 對(duì)所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一個(gè)人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。 （二）管理措施： 制定崗位責(zé)任制，做到責(zé)、權(quán)、利分明； 建立約束與激勵(lì)相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)工作積極性； 加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè)，樹立全心全意為業(yè)主服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識(shí)； 崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請(qǐng)進(jìn)來(lái)培訓(xùn)相結(jié)合； 全面考核，做到公開、公平、公正。 十二、人力資源管理方案 一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓(xùn)，對(duì)于保持員工的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。 （一）管理內(nèi)容： 工程檔案：從接管開始的所有工程 技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等； 業(yè)主檔案：所有業(yè)主購(gòu)、租房合同（復(fù)印件），業(yè)主基本情況登記表、裝修申請(qǐng)表和住戶健康狀況登記表等； 財(cái)務(wù)檔案：逐年形成的園區(qū)財(cái)務(wù)收支報(bào)表、物業(yè)維修基金使用報(bào)表等； 文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等； 管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽(yù)資料等。 （二）管理措施： 抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作，不斷提高質(zhì)量意識(shí)； 制訂質(zhì)量責(zé)任制，保證質(zhì)量管理工作落到實(shí)處； 接受公司對(duì)大廈管理工作的現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)； 配合公司開展質(zhì)量體系審核，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，對(duì)系統(tǒng)性的問題制定整改方案。 十、質(zhì)量管理方案： 導(dǎo)入 ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施全面質(zhì)量管理，有助于實(shí)現(xiàn) “以人為本 ”的管理理念，有助 于實(shí)現(xiàn)決策、計(jì)劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)既定的質(zhì)量目標(biāo)。 （一）管理內(nèi)容： 加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理； 搞好財(cái)務(wù)核算； 及時(shí)統(tǒng)計(jì)物業(yè)維修更新費(fèi)用使用情況，每半年公布一次（每年公布一次） 做好年度預(yù)算和決算工作； 認(rèn)真審核報(bào)銷票據(jù)，嚴(yán)格控制費(fèi)用報(bào)銷； 及時(shí)掌握財(cái)務(wù)收支狀況，做好財(cái)務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。 （二）管理措施 測(cè)算水系運(yùn)行成本，結(jié) 合小區(qū)實(shí)際，制定使用規(guī)定； 建立設(shè)施設(shè)備檔案，做好巡檢記錄； 按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)報(bào)修。 八、水系使用管理方案（此項(xiàng)內(nèi)容視具體配套情況增減） 通過有序的管理，確保大廈水系運(yùn)行正常，有效節(jié)省管理成本。 七、娛樂設(shè)施管理方案（視大廈具體配套設(shè)施而定） 確保健身娛樂設(shè)施的安全使 用，為業(yè)主提供一個(gè)豐富多彩的娛樂休閑環(huán)境。 設(shè)備設(shè)施維護(hù)： （ 1）公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)維修； （ 2）公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次； （ 3）水泵、 鍋爐、純凈水等設(shè)備每天巡查兩次； （ 4）電梯機(jī)房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行）； （ 5）中央空調(diào)機(jī)組設(shè)定專人管理，定期巡查，確保出風(fēng)口正常； （ 6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效； （ 7）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合，制實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案； （ 5）對(duì)業(yè)主（租戶）自用水電設(shè)施報(bào)修，應(yīng)按規(guī)定填寫《有償服務(wù)聯(lián)系單》，確保維修及時(shí)率與合格率。 （ 2）空關(guān)房（含業(yè)主托管房）： ? 管理處應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次； ? 對(duì)房屋和設(shè)施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理，或及時(shí)通知業(yè)主。 （一）管理內(nèi)容： 房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公共用房。 （二）管理措施： 建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作； 加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)專業(yè)技能，聘請(qǐng)專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)； 落實(shí) “三查 ” （綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查），加強(qiáng)日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務(wù)滿意 率 95%、保潔服務(wù)滿意率95%； 強(qiáng)化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明。 清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無(wú)異味、無(wú)破損。 （一）管理內(nèi)容： 綠化 養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日?；?、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。 （二）管理措施： 制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實(shí)，器材落實(shí) ，檢查落實(shí)； 制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然； 建立義務(wù)消防隊(duì)，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)； 定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除； 做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)； 制止任何違反消防安全的行為； 積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識(shí)； 發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門報(bào)警。 四、消防管理方案 消防管理是物業(yè)安全管理的重點(diǎn)，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合實(shí)際，切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。 （ 2）值班保安 接到治安報(bào)警，應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對(duì)報(bào)警處理情況作詳細(xì)記錄，留檔備查。 技術(shù)防范： 應(yīng)用安全報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對(duì)大廈內(nèi)的治安情況實(shí)施 24 小時(shí)監(jiān)控，以確保安全。 （ 1）門崗的任務(wù)： ? 禮儀服務(wù)； ? 維護(hù)出入口的交通秩序； ? 對(duì)外來(lái)車輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證、登記和換證； ? 制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進(jìn)入大廈； ? 夜間對(duì)外來(lái)人員進(jìn)行詢問和登記； ? 嚴(yán)禁攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入大廈； ? 遇到外來(lái)人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實(shí)，并作登記； ? 為業(yè)主提供便利性服務(wù) 。 三、治安管理方案 在大廈物業(yè)管理中，適當(dāng)運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具和人的主觀能動(dòng)性，維護(hù)物業(yè)和業(yè)主的安全，這是一項(xiàng)很重要的工作，最為廣大業(yè)主所關(guān)注， 特制訂常規(guī)防范與技術(shù) 防范相結(jié)合的 24 小時(shí)全天候管理方案。 （一）管理內(nèi)容： 準(zhǔn)備業(yè)主領(lǐng)房所需資料； 布置業(yè)主入伙現(xiàn)場(chǎng)，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)； 按領(lǐng)房流程辦理領(lǐng)房手續(xù)： （ 1）憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料； （ 2）陪同業(yè)主驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù)； （ 3）收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費(fèi)用； （ 4）對(duì) 驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，填寫《業(yè)主驗(yàn)收交接表》，并與業(yè)主約定時(shí)間，及時(shí)解決。 （二）管理措施： 組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作； 開展接管驗(yàn)收培訓(xùn)，提高對(duì)接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識(shí)； 掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序； 制定接管驗(yàn)收規(guī) 程，按程序辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 （一）、管理內(nèi)容：