【正文】 閣樓 1580元 /㎡ 注 :上述為整體均價(jià) ,一層商業(yè)1202013750元 /㎡ .二層以上辦公31343144元/㎡ 注 :一層商業(yè)700024000元 /㎡ ,辦公25003300元/㎡ 注 :一層商業(yè)490018000元 /㎡ ,辦公20203000 元/㎡ 辦公 :29803600元 /㎡ ,閣樓 1200元 /㎡ 注 :商業(yè) A 區(qū)1300019380 元/㎡ ,B區(qū) 6500元/㎡ ,辦公 :24803600元 /㎡ 閣樓 1020元 /㎡ 面積 住宅面積 124 ㎡ 左右 ,閣樓 6070 ㎡ 90120 ㎡ 92148 ㎡ 130 ㎡ (閣樓 63㎡ ) 90120 ㎡ 商業(yè)面積 48127 ㎡ 2837 ㎡ 841 ㎡ 2760 ㎡ 11267 ㎡ 一層 378 ㎡ 3077 ㎡ 辦公面積 124 ㎡ 左右 124 ㎡。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 相近原則 ： 相近等級地塊 ,同區(qū)域項(xiàng)目 有較大 價(jià)格 可比性，參照 :三級地塊、 金匯安置小區(qū)、百匯廣場 相似原則 ：產(chǎn)品類型和功能相似 ，產(chǎn)品定位相似。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 總結(jié) :本案的 目標(biāo)客戶定位有別于一 般 的住宅或商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這需要我們在后 續(xù) 的推廣運(yùn)作中采取 “ 精確制導(dǎo) ” 方針，而非大面積撒網(wǎng)方式。這是項(xiàng)目啟動后繁榮運(yùn)營的重要保證。在招商過程中要對入駐商戶進(jìn)行有效甄別，對不符合項(xiàng)目整體產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃與檔次定位的經(jīng)營者要妥善安置，既不可浪費(fèi)客戶資源，亦不可為項(xiàng)目整體的繁榮經(jīng)營帶來不利因素。他們更看重的是投資能夠保值增值，低風(fēng)險(xiǎn)，這部分人適合在吸引他們注意力后進(jìn)行點(diǎn)對點(diǎn)的營銷方式。要想爭取到這些客戶，在創(chuàng)造項(xiàng)目特色的同時(shí)進(jìn)行異地行銷推廣應(yīng)成為項(xiàng)目順利去化的有效補(bǔ)充手段。 異地投資客 :從房地產(chǎn)市場發(fā)展的情況來看，異地投資客對于異地有投資價(jià)值的房地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，起到的作用越來越大。這部分客戶的投資潛力不容低估，其關(guān)注點(diǎn)在產(chǎn)品內(nèi)容及其升值潛力，亦即投資回報(bào)率，如何打動其投資欲望是本項(xiàng)目成功運(yùn)作的關(guān)鍵。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ▲ 需要改善辦公環(huán)境的企業(yè)及公司； ▲ 摩托車及電動車經(jīng)銷商 ▲ 商務(wù)酒店、銀行、餐飲等配套服務(wù)商 （銷售客戶） ▲ 當(dāng)?shù)嘏c周邊具有超前投資理念 的 投資客 戶 ； ▲ 尋找資金出路的投資者 。 （八）項(xiàng)目客群定位 （招商客戶） ▲ 本地與異地各 汽車品牌一級、二級、三級代理、經(jīng)銷商； ▲ 市區(qū)已有的無序、開放性經(jīng)營的汽車、汽配店商戶 、 汽車美容品牌代理商； ▲ 與汽車相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，如：汽修、二手車、汽車相關(guān)服務(wù)等 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 6. 總結(jié) ? 一期開發(fā) 1A 及 5樓 ,對于這三棟樓的一層物業(yè)以轎車定位為主 ,轎車的業(yè)態(tài)以品牌、規(guī)模及經(jīng)銷商的等級為優(yōu)先 ,通過物業(yè)銷控來帶動其他轎車經(jīng)銷商的入駐 ,進(jìn)而輻射到卡車 ,農(nóng)用車 等經(jīng)銷商對二期物業(yè)的預(yù)定 ? 一期開發(fā) 5樓的二層以強(qiáng)勢引導(dǎo)及優(yōu)惠租賃政策吸引 商家辦公及配套服務(wù)業(yè) 的 入駐 ,形成行業(yè)聚集效應(yīng) ,以 “雙 一 站式服務(wù) ” 的汽車生活做為招商主線 ? 一期開發(fā) 1樓 2 層為引入業(yè)態(tài)為“購車一站式服務(wù)”的綜合服務(wù)區(qū) ,通過政府行為增加經(jīng)銷商及投資者的信心 ,通過服務(wù)聚攏人氣 ,形成池州范圍內(nèi)的政府車輛管理及服務(wù)的綜合市場 ,奠定項(xiàng)目在池州范圍內(nèi)行業(yè)龍頭的地位 ? 配套及汽車 服務(wù) 業(yè)業(yè)態(tài)的引入引導(dǎo)至二期 ,項(xiàng)目的定位成熟及品牌商家的大量入駐同時(shí)會增加配套服務(wù)商進(jìn)街的信心 ,即考慮 在一期商業(yè)定位成熟的基礎(chǔ)上順勢對配套及汽車服務(wù)行業(yè)招商 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 4＃樓 樓棟特點(diǎn)：臨近中央主軸景觀帶，一期開發(fā) 商業(yè)定位： 1 層：毗鄰中央主軸景觀帶―――轎車 精品 銷售 區(qū) 2 層： 2 期開發(fā)――定位于配套辦公、餐飲、服務(wù)娛樂休閑配套 5＃樓 樓棟特點(diǎn)：先期開發(fā)，位于售樓處側(cè)， 米開間，進(jìn)深 24 米，考慮先期形成主力業(yè)態(tài)的分布 商業(yè)定位： 1 層：東側(cè)有開闊的的機(jī)動車展位――定位于轎車，卡車，微車 及農(nóng)用車銷售區(qū)域 2 層：第一期開發(fā)， 定位于配套辦公、餐飲、服務(wù)娛樂休閑配套 6樓 樓棟特點(diǎn)：位于街區(qū)最南側(cè)，為汽車及摩電行業(yè)配套服務(wù)區(qū) 商業(yè)定位： 1 層：汽車、摩托車、電瓶車維修站；汽車美容；汽車配件 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。農(nóng)用車銷售區(qū)域 2 層：隨著主力業(yè)態(tài)的成熟，考慮將 二 層定位于 配套辦公 、餐飲、服務(wù)娛樂休閑配套 3＃樓 樓棟特點(diǎn)：臨近中央主軸景觀帶，二期 開發(fā) 商業(yè)定位： 1 層：毗鄰中央主軸景觀帶―――定位于轎車 精品 銷售 2 層： 2 期開發(fā)， 定位于配套辦公、餐飲、服務(wù)娛樂休閑配套 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。“汽車文化生活第一城” 的運(yùn)營理念 打破了 傳統(tǒng) 的汽車城經(jīng)營模式，以“雙 一站式服務(wù)”為核心，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營與生活的完美結(jié)合。池州國際汽車城業(yè)態(tài)涵蓋了除汽車經(jīng)營與汽車后產(chǎn)業(yè)服務(wù)之外，還包含了辦公、商務(wù)公寓及餐飲娛樂等配套設(shè)施 ，與安慶與合肥的汽車城相比，池州國際汽車城更能體現(xiàn)一種專業(yè)的汽車生活概念。作為目前池州首家汽車城在整個(gè)池州地區(qū)都具有唯一性，“唯一性”可以說是這個(gè)項(xiàng)目的第一印象。項(xiàng)目定位就是要賦予一個(gè)項(xiàng)目內(nèi)在的氣質(zhì)和性格，通過傳播媒體的有效宣傳，將項(xiàng)目以某一種形象樹立在受眾心中，通過受眾對項(xiàng) 目形象所傳達(dá)的氣質(zhì)的認(rèn)同達(dá)到對項(xiàng)目的認(rèn)同。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 對于銅陵市而言，汽車行業(yè)發(fā)展與池州相差無幾，池州國際汽車城完全有可能輻射該市場。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 兩市分別指安慶市、銅陵市。 營者、開發(fā)商的共贏 ? “雙一站式服務(wù)”是從 政府及開發(fā)企業(yè)的角度來說，為 消費(fèi)者和 市場 經(jīng)營者 提供的汽車專業(yè)市場的經(jīng)營管理服務(wù) ，對于消費(fèi)者來說，實(shí)現(xiàn)購車、上牌、美容維修等一站式服務(wù)；對于經(jīng)營者來說，實(shí)現(xiàn)居住、辦公、 生活等一站式的服務(wù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 同時(shí)也做到了政府、消費(fèi)者、經(jīng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 項(xiàng)目規(guī)模遠(yuǎn)較安慶國際汽車城為小，如何在經(jīng) 營定位，運(yùn)營管理及服務(wù)上找賣點(diǎn) ，是項(xiàng)目發(fā)展的出路，也是打造池州 本地 汽車產(chǎn)業(yè)的必由之路 ? “一站式服務(wù)”理念――― 集成車輛銷售、后產(chǎn)業(yè)服務(wù)，整合政府資源，就地提供車輛上牌、交稅、上路一條龍服務(wù)，即做到便民，取信于民。 （四） 項(xiàng)目發(fā)展理 念 “雙一站式服務(wù)”的專業(yè)化汽車市場 ? 汽車行業(yè)在池州當(dāng)?shù)仄鸩捷^晚，行業(yè)發(fā)展還不成熟，目前為止池州還沒有一個(gè)相對集中的汽車銷售市場或銷售片區(qū)。 總結(jié) :從 SWOT 分析來看 ,對于 項(xiàng)目的專業(yè)化定位而 言，市場機(jī)遇較多。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 目前池州市場上汽車 經(jīng)銷 品牌較少， 市場存在品牌空白 ,商機(jī)大 。 ? 站前區(qū)作為池州市未來的商貿(mào)、交通樞紐及物流中心，發(fā)展前景廣闊 ； ? 碧桂 園 大盤的啟動更堅(jiān)定了人們對站前區(qū)未來發(fā)展的信息，同時(shí)也 將會給 周邊項(xiàng)目帶來了大量的人氣。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （三） 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢： ? 市場優(yōu)勢，池州國際汽車城目前是池州市場上唯一的專業(yè)化的汽車經(jīng)營市場 ； ? 專業(yè)市場 規(guī)模優(yōu)勢，雖然 本 項(xiàng)目總體量較小， 但相對于池州而言 ,在汽車經(jīng)銷行業(yè)內(nèi)已能形成行業(yè)聚合的規(guī)模優(yōu)勢 ； ? 產(chǎn)品及業(yè)態(tài)豐富， 隨著配套設(shè)施的引進(jìn)，為本項(xiàng)目 提供 了實(shí)現(xiàn)“一站式” 汽 車生活 的產(chǎn)品基礎(chǔ) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。業(yè)態(tài)包含 小型車輛 銷售區(qū)、大型機(jī)動車輛銷售區(qū)、摩托車電動車銷售區(qū)、汽車維修美容區(qū)及 寫字間、商務(wù)公寓 等。 ? 從總體來看，站前區(qū)將要推出的商業(yè)項(xiàng)目雖各有自己的主營業(yè)態(tài)，但在配套的業(yè)態(tài)規(guī)劃上重復(fù)性較強(qiáng)，不僅加深了個(gè)項(xiàng)目間的競爭，同時(shí)對未來站前區(qū)的發(fā)展也是一個(gè)極大的挑戰(zhàn)。 ? 碧桂 園 對本案來說既是威脅同時(shí)碧桂 也是機(jī)會，碧桂圓 的 推出，分流部分投資客戶，且碧桂圓品牌效應(yīng)明顯，可以轉(zhuǎn)移并集中 市場注意力，對本案來說，這些都是推廣中應(yīng)注意的；但是碧桂圓的推出為 站前區(qū) 帶來了大量的人氣，增加了消費(fèi)者對 站前區(qū) 的投資信心，有利于加快該區(qū)域的發(fā)展速度。 成競爭 ； 產(chǎn)品上與本案 相比具有一定的優(yōu)勢 ； 該項(xiàng)目先于本案啟動， 占盡市場先機(jī)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 百匯廣場為本案重點(diǎn)競爭對手，不僅位置上的靠近，而且在業(yè)態(tài)化分上也具有很強(qiáng)的重復(fù)性 ， 精品展示區(qū)與汽配區(qū)與本案直接形 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、 周邊 項(xiàng)目調(diào)研 （ 一 ） 項(xiàng)目調(diào)研情況 本次調(diào)研的對象主要以站前區(qū)項(xiàng)目為主，重點(diǎn)市商業(yè)項(xiàng)目和與本案物業(yè)具有重復(fù)的項(xiàng)目，具體情況如下： （ 二 ）調(diào)研項(xiàng) 目總結(jié) ? 在本次調(diào)研的項(xiàng)目中，與本案競爭最弱的為金匯安置小區(qū)，金匯安置小區(qū)以安置房為主，雖含有少量的商鋪也只是拆遷還房，很少對外出售。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目建成后將形成優(yōu)特農(nóng)副產(chǎn)品、建材裝飾材料 (含燈飾、電器 )、鋼材、瓷器銅飾品、服裝日用品、旅游文化用品等專區(qū)，輔以現(xiàn)代電子商務(wù)，完善的倉儲物流，先進(jìn)的交易方式，形成現(xiàn)代批發(fā)商業(yè)為主體、零售商業(yè)為補(bǔ)充、電子商務(wù)為平臺的商業(yè)服務(wù)綜合體系。一期預(yù)計(jì) 5月份推出。 上海城 安徽齊山房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司和安徽升金物流有限公司 項(xiàng)目位于豪豐建材城對面與高速管委比鄰項(xiàng)目總占地 80 畝，總投資 2億元以上，總建筑面積14 萬平方米 該項(xiàng)目業(yè)態(tài)種類豐富，涵蓋了四星級賓館、商務(wù)辦公樓、物流信息及配送中心、家庭旅館、大型超市、休閑廣場等綜合性商業(yè)服務(wù)中心。 聯(lián)體住宅、別墅級洋房、五星級鳳凰酒店，學(xué)校以及醫(yī)療門診設(shè)施等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目計(jì)劃于 2020 年 8 月底開工， 2020 年 5月隆重開業(yè)。 10 豪豐國際建材裝飾城 由阿根廷籍華人葉志一先生投資建設(shè) 項(xiàng)目位于高速管委對面，與火車站比鄰，項(xiàng)目占地 140 畝，建筑面積 10 萬多方，總投資 億元人民幣。 該項(xiàng)目以商業(yè)為主，業(yè)態(tài)種類繁多，涵蓋商務(wù)辦公區(qū) ,精品展示區(qū)、汽車配件用品區(qū)、五金燈具區(qū)、裝飾五金建材區(qū)、物流倉儲區(qū)、配套生活百貨區(qū) 還項(xiàng)目分三期建設(shè)，一期建筑面積 30000 平米， 2020 年 12月開工， 2020年 5 月竣工，于2020 年 6月開張；二期建筑