【正文】 　　當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外?！　〉谒臈l 當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。　　租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效?！　〉谌龡l 出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效?！　〉诙l 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。　　第一條 本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋?！　∑鹤罡咴宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同案件法律解釋　　中華人民共和國最高人民法院公告　　《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》已于20xx年6月22日由最高人民法院審判委員會第1469次會議通過，現(xiàn)予公布，自20xx年9月1日起施行。不足部分，由機動車使用人依照《道路交通安全法》第七十六條的規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任；機動車所有人對損害的發(fā)生有過錯的，應(yīng)根據(jù)過錯大小承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。如商業(yè)第三者責(zé)任險保險合同明確約定“扣除交強險應(yīng)賠部分再行賠付”，且保險公司已盡到合理的提示和說明義務(wù)，即使機動車所有人或管理人因自己的原因未投保交強險的，仍應(yīng)認定該約定有效。如保險公司未能充分履行提示和說明義務(wù)，則相關(guān)免責(zé)條款不具有法律效力。根據(jù)《道路交通安全法》第七十六條的規(guī)定，無論機動車一方對交通事故的發(fā)生是否有過錯，包括存在《機動車交通事故責(zé)任強制保險條例》第二十二條規(guī)定的情形，保險公司均應(yīng)在交強險責(zé)任限額內(nèi)先予賠償，除非交通事故損失是由受害人故意造成的。如其他業(yè)主認為增設(shè)電梯的行為侵害其合法權(quán)益，請求作出增設(shè)電梯決定的業(yè)主予以賠償?shù)?，人民法院?yīng)予受理?！　。ㄈ╆P(guān)于既有住宅增設(shè)電梯糾紛問題　　《物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定，經(jīng)專有部分建筑面積占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并報請政府主管部門審批。但建設(shè)單位在《物業(yè)管理條例》出臺前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同且合同履行期限尚未屆滿的，可依據(jù)當(dāng)時的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。　　《物業(yè)管理條例》第二十四條第二款以及《廣東省物業(yè)管理條例》第三十六條的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。沒有順延工期的簽證文件，人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人提供的會議紀(jì)要、往來函件等其他證據(jù)認定應(yīng)否順延工期。　　，雙方簽訂補充協(xié)議，承包人重新承諾完工時間或發(fā)包人重新承諾付款期限，不能視為守約方對違約方放棄主張違約責(zé)任，但補充協(xié)議明確約定放棄追究違約責(zé)任或當(dāng)事人明確達成諒解的除外。施工合同終止或工程完工后，承包人以發(fā)包人拖欠工程款為由，繼續(xù)占有工程、拒絕撤場或者移交施工資料，發(fā)包人請求承包人賠償損失的，應(yīng)予支持。　　，不包括建設(shè)工程范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)價值?！　。ㄎ澹╆P(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題　　，建設(shè)工程未能在約定期限內(nèi)竣工，承包人依據(jù)《合同法》第二百八十六條規(guī)定享有的優(yōu)先受償權(quán)不受影響。沒有約定的，約定工期內(nèi)的建筑材料價格變動的風(fēng)險由承包人承擔(dān)；逾期竣工的，延誤工期期間的建筑材料價格變動的風(fēng)險，由對工期延誤有過錯的一方承擔(dān)；雙方均有過錯的，按過錯大小分擔(dān)損失。承包人經(jīng)釋明后仍不申請鑒定的，可依據(jù)證據(jù)規(guī)則判令其承擔(dān)相應(yīng)的不利后果。　　，且工程經(jīng)竣工驗收合格的，可參照結(jié)算協(xié)議認定工程價款?！　。瓌t上應(yīng)當(dāng)在合同相對人之間進行，并符合合同約定。除合同另有約定，當(dāng)事人請求以審計機關(guān)作出的審計報告、財政評審機構(gòu)作出的評審結(jié)論作為工程價款結(jié)算依據(jù)的，不予支持。建設(shè)工程開工后，因設(shè)計變更、建設(shè)工程規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整等客觀原因，發(fā)包人與承包人通過補充協(xié)議、會談紀(jì)要、往來函件、簽證等洽商記錄形式變更工期、工程價款、工程項目性質(zhì)的，不應(yīng)認定為變更中標(biāo)合同的實質(zhì)性內(nèi)容。對于變更中標(biāo)合同實質(zhì)性內(nèi)容的工程價款結(jié)算，應(yīng)按照《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十一條規(guī)定，以備案的中標(biāo)合同作為結(jié)算工程價款的根據(jù)。經(jīng)鑒定，建設(shè)工程在合理使用壽命內(nèi)確實存在地基基礎(chǔ)工程或主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題的，承包人應(yīng)依法承擔(dān)民事責(zé)任；存在其他質(zhì)量問題的，承包人應(yīng)在保修期限內(nèi)承擔(dān)保修責(zé)任?！　?承擔(dān)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建筑工程施工任務(wù)的單位，沒有相應(yīng)的施工資質(zhì)等級證書或者資質(zhì)審查證書，可根據(jù)國務(wù)院《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》第二十三條的規(guī)定認定合同效力。　　，屬于違法建筑，就該違法建筑所簽訂的施工合同無效。對以低于工程建設(shè)成本的工程項目標(biāo)底訂立的施工合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》第四十一條第（二）項的規(guī)定認定無效；當(dāng)事人違反工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)，任意壓縮合理工期、降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的約定，也應(yīng)認定無效?！　?，出借資質(zhì)方無需對實際施工人的欠付貨款承擔(dān)民事責(zé)任?！　《?、關(guān)于建設(shè)工程施工合同糾紛案件　?。ㄒ唬╆P(guān)于民事責(zé)任主體問題　　、分包人、總承包人、發(fā)包人提起的訴訟，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條第二款的規(guī)定，實際施工人以發(fā)包人為被告主張權(quán)利的，人民法院可以追加轉(zhuǎn)包人或者違法分包人為案件當(dāng)事人。如根據(jù)合同約定，提供土地一方僅分得固定數(shù)量或固定比例房屋，且在房屋無法建成的情況下，相對方仍然需要支付與約定分得房屋相對應(yīng)的價款或賠償金的，則應(yīng)認定為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。居間人故意隱瞞真實情況、違規(guī)操作，惡意促成買賣雙方訂立合同，如果房屋買賣合同不能履行，嚴(yán)重損害委托人利益的，對居間人請求委托人支付報酬的，不予支持；委托人請求居間人賠償所造成損失的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人的過錯程度處理。　　。確因限購限貸政策無法辦理房屋所有權(quán)變更登記，或者不能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行，當(dāng)事人請求解除合同的，人民法院可參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規(guī)定予以支持。但買受人依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規(guī)定，要求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任的，不予支持。對于買賣合同的成立時間，應(yīng)綜合合同在主管機關(guān)的備案時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據(jù)證明的合同簽訂時間等因素進行確定?！　。ㄋ模╆P(guān)于一房數(shù)賣的合同履行及違約責(zé)任問題　　，如果數(shù)份合同均為有效且各買受人均要求履行合同，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護順位?！　。ㄈ╆P(guān)于房屋買賣合同的履行問題　　，公共部位和公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的建設(shè)費用計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)，不再另行計價，如交付房屋時建筑面積少于合同約定的，出賣人應(yīng)依最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。出賣人交付的商品房應(yīng)滿足基本的安全條件和買受人的基本居住要求，具體把握標(biāo)準(zhǔn)可審查房屋電梯、水電、煤氣等是否可以正常使用。當(dāng)事人要求解除合同的，應(yīng)予支持。　　，或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋與承租人訂立租賃合同，當(dāng)事人以工商行政管理部門已核準(zhǔn)該房屋為經(jīng)營場所為由主張租賃合同有效的，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，人民法院不予支持。出賣人不能依約履行合同，買受人要求解除合同的，應(yīng)予支持；買受人要求出賣人繼續(xù)履行合同并在該不動產(chǎn)解封后辦理過戶登記手續(xù)的，應(yīng)予支持?！　?，當(dāng)事人訂立轉(zhuǎn)讓該不動產(chǎn)的合同，可認定有效?！　。摬粍赢a(chǎn)被依法查封，不能因該不動產(chǎn)被查封而否定該轉(zhuǎn)讓合同的法律效力，但受讓人要求解除合同并賠償損失的，可予支持?！段餀?quán)法》第一百九十一條第二款并非針對抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力性強制性規(guī)定，當(dāng)事人僅以轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意為由，請求確認轉(zhuǎn)讓合同無效的，不予支持。全省各級人民法院主管民事審判工作的副院長、民一庭（含房地產(chǎn)、勞動爭議和交通事故審判庭）庭長參加了會議?！　〕鲎馊藢⒎课莩鲑u給近親屬情形。解釋第24條規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權(quán)行使的四種例外情形：　　房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的。本解釋遵循法律規(guī)定精神，將承租人優(yōu)先購買權(quán)定性還原為債權(quán)，規(guī)定承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購買權(quán)為由，請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。20xx年10月1日起施行的物權(quán)法，并未將優(yōu)先購買權(quán)規(guī)定為物權(quán)，該權(quán)利因此不具有“對世性”權(quán)利?！　?yōu)先購買權(quán)糾紛一直是審判實踐中的難點。在雙方均無過錯的情形下，由雙方依照公平原則分擔(dān)裝飾裝修殘值損失；需要注意的是，合同解除時，如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基于不當(dāng)?shù)美麑Τ凶馊擞枰匝a償；合同履行期限屆滿，出租人取得附合裝飾裝修物無需補償。　　二是，出租人是否對承租人的裝飾裝修進行補償、如何補償，要區(qū)分不同情況?！　∫皇牵瑢Ω胶虾臀葱纬筛胶系难b飾裝修物分別適用不同的處理規(guī)則。將是否支持的裁量權(quán)交由人民法院，根據(jù)承租人對房屋的實際使用狀況確定是否參照、如何參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定占有使用費。　　對于房屋使用費按照何種標(biāo)準(zhǔn)確定，實踐中做法很多。依照無效合同的處理原則，承租人應(yīng)返還依無效合同取得的財產(chǎn)，包括占有租賃的房屋和實際占有房屋所獲取的占有利益?！　o效合同支付使用費是返還財產(chǎn)　　對于有觀點認為，解釋規(guī)定合同被認定無效后，承租人要支付房屋占有使用費，是將無效合同按照有效處理，這位負責(zé)人表示：“這種理解是錯誤的。在違法建筑物范圍認定上，確定未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，超過批準(zhǔn)使用期限的臨時建筑為違法建筑。解釋在準(zhǔn)確判斷相關(guān)法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定是否為效力性強制性規(guī)定基礎(chǔ)上，確定了認定合同效力的原則：　　一是限定無效合同的范圍。最高人民法院民一庭負責(zé)人對這一解釋作出了權(quán)威解讀。由于相關(guān)法律規(guī)范比較原則，人民法院在審理房屋租賃合同糾紛案件中面臨很多具體適用法律的難點問題。　　第二十五條 本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：　?。ㄒ唬┓课菰诔鲎馇耙言O(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；　　（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。　　第十九條 承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持?！　〈纬凶馊舜鸀橹Ц兜淖饨鸷瓦`約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償?！　〉谑邨l 因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持?！　〉谑鶙l 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持?！　〉谑鍡l 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定超過部分的約定無效。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定?！　〉谑粭l 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：　?。ㄒ唬┮虺鲎馊诉`約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；　?。ǘ┮虺凶馊诉`約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。　　第十條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。　　第八條 因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：　　（一）租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的；　　（二）租賃房屋權(quán)屬有爭議的；　　（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。　　不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理?！　‘?dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外?！　〉谒臈l 當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持?！　∽赓U期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效?！　〉谌龡l 出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效?！　〉诙l 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。　　第一條 本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。乙雙方各執(zhí)一份，具有同等效力，中介執(zhí)一份備案?！　〉谑藯l本合同自甲?！　f(xié)商不成時，甲?！　〉谑邨l本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲?！　。ǘ┊?dāng)前的水?！　。?）桌子一個?！　。?）空調(diào)一個。　　第十六條其他約定　?。ㄒ唬┏鲎夥綖橐烟峁┪锲啡缦拢骸　。?）床鋪一個。本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事項，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律?！　〉谑鍡l本合同之附件均為本合同不可分割之一部分。乙雙方另行議定，并簽訂補充協(xié)議?！　〉谑龡l因不可抗力原因?qū)е略摲课輾p和造成損失的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。　　第十二條違約責(zé)任。租賃期滿后，如甲方未明確表示不續(xù)租的，則視為同意乙方繼續(xù)承租