【正文】 36 / 36。只要集體經(jīng)濟(jì)組織和購買方簽訂了集體建設(shè)用地上非住房(商業(yè)用房或者工業(yè)用房等)買賣合同，一般情況下就可以認(rèn)定為有效?！　〖w建設(shè)用地上的非住房(商業(yè)用房或者工業(yè)用房等)買賣合同以認(rèn)定有效為一般原則，認(rèn)定無效為例外情形。在保證農(nóng)村居民“一戶一宅”或者“一戶一房”的前提下，經(jīng)村民會(huì)議同意或者村民會(huì)議授權(quán)村民代表同意，集體建設(shè)用地上的住房買賣合同可以有效?！　〖w建設(shè)用地上的住房買賣合同以認(rèn)定無效為一般原則，認(rèn)定有效為例外情形。”將合同效力和物權(quán)轉(zhuǎn)移做了區(qū)分，物權(quán)是否轉(zhuǎn)移不是判斷合同的效力的要件。又根據(jù)《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效。根據(jù)《物權(quán)法》第三十條的規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。區(qū)別不同情形進(jìn)一步分析，才能認(rèn)定合同的效力。集體經(jīng)濟(jì)組織主要是村民委員會(huì)或者居民委員會(huì)為房屋買賣合同出售方，集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員為購買方。如社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)或者農(nóng)村拆除舊住宅集中新建住房，很多情況下，出于經(jīng)濟(jì)利益的考慮，在滿足本集體經(jīng)濟(jì)組織成員住房需求的情況下，額外建一些住房，出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員?！　〈祟惙课葙I賣合同比較復(fù)雜，需詳細(xì)分析。并且從目前法律實(shí)際執(zhí)行情況來看，集體經(jīng)濟(jì)組織出租集體建設(shè)用地的情況不僅大量存在，而且各地法院審判實(shí)務(wù)均有判決集體建設(shè)用地使用權(quán)出租合同有效的判例。但是土地利用總體規(guī)劃，并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！　?二)集體建設(shè)用地上房屋買賣合同的效力　　對(duì)于集體建設(shè)用地上房屋買賣合同的效力，法律法規(guī)均沒有明確規(guī)定?！　「鶕?jù)《物權(quán)法》第一百五十三條和《土地管理法》第六十三條以及國務(wù)院辦公廳1999年《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知》以及山東省高院的指導(dǎo)意見等規(guī)定，集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員，無論是城鎮(zhèn)居民或者同樣具有農(nóng)村居民身份但是和出賣房屋人不是同一經(jīng)濟(jì)組織的人員，所簽訂的農(nóng)村居民宅基地上的房屋買賣合同無效。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的，可以認(rèn)定合同有效。另外山東省高級(jí)人民法院有指導(dǎo)意見?！笨梢酝瞥鲞@樣的結(jié)論：農(nóng)村居民可以買賣宅基地上的房屋，農(nóng)村居民買賣住房視同宅基地轉(zhuǎn)讓?！　⊥患w經(jīng)濟(jì)組織成員之間的宅基地上房屋買賣合同有效。對(duì)于集體建設(shè)用地上的房屋買賣合同效力問題，法律規(guī)定較少，學(xué)說理論分歧較大?！　《?、如何認(rèn)定集體土地上的房屋買賣合同的效力　　一般論述集體土地上的房屋買賣合同效力的觀點(diǎn)，存在一個(gè)誤區(qū)，往往只論述農(nóng)村居民宅基地上的房屋買賣合同效力問題，卻忽略了另外一個(gè)重要的組成部分，集體建設(shè)用地上的房屋買賣合同的效力問題。集體建設(shè)用地上的房屋買賣合同。與此相對(duì)應(yīng)，集體土地上的房屋買賣合同可以分為兩類：農(nóng)村居民宅基地上的房屋買賣合同。宅基地使用權(quán)規(guī)定在《物權(quán)法》第三編用益物權(quán)第十三章宅基地使用權(quán)第一百五十二條。集體建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定在《物權(quán)法》第三編用益物權(quán)的第十二章建設(shè)用地使用權(quán)第一百五十一條。集體經(jīng)濟(jì)組織要求“同地、同權(quán)、同價(jià)”的呼聲高漲，有關(guān)集體土地上房屋買賣的法律規(guī)定終將破繭而出?！　∷?、以上土地買賣合同書一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，希望甲、乙雙方共同遵守。甲方所買的土地不管北邊還是東邊的路甲方都有使用權(quán)?！　《?、土地價(jià)格：以上土地買賣價(jià)格為伍萬元整?！　”竞贤院炗喼掌鹕?，一式兩份，甲乙雙方各持一份?！　“恕⒁曳皆谑褂闷陂g內(nèi)，對(duì)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物任意使用及改動(dòng)，(沙石廢土)乙方有權(quán)處理，甲方不得干涉乙方對(duì)此地任何使用，(乙方非法使用除外)　　九、如使用期到期后，甲方如將此標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓給第三方，則甲方將按價(jià)賠償乙方在標(biāo)的物上的所有投資。　　六、此標(biāo)的物的所有合法手續(xù)由甲方負(fù)責(zé)辦理，費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)，如甲方無法辦理標(biāo)的物的合法手續(xù)，按上述第二條、第五條的內(nèi)容及價(jià)款賠付乙方。物，甲方按上述第二條、第五條內(nèi)容及價(jià)款賠付給乙方，但必須經(jīng)得乙方同意?！　∪?、乙方在正常施工期間，如遇到村民阻擋，由甲方負(fù)責(zé)解決，如解決無效，視為乙方上述第二條約定履行完畢。初期使用期限為50年，到期后乙方優(yōu)先擁有使用權(quán)?！　”竞贤皇蕉荩p方簽字生效，不得反悔?！　≠I受人建房工程款辦理相關(guān)手續(xù)和經(jīng)營行為所產(chǎn)生的一切稅費(fèi)，及相關(guān)的法律責(zé)任由買受人承擔(dān)，與出賣人無關(guān)?！　∽诘貎r(jià)款萬元，簽約付萬元，余款萬元交付土地使用證時(shí)一次性付清?！　〉诙l：交易形式、價(jià)款及付款方法　　雙方以土地現(xiàn)狀成交，簽約付款后，出賣方交《國有土地使用權(quán)證》給買受方?！　〉谝粭l：宗地概況　　該宗地位于祁陽縣城龍山街道辦事處龍山社區(qū)祁山路。　　五、本合同主體及責(zé)任：　　甲方：_________________________法定代表人：______________委托代理人：____________　　乙方：_________________________法定代表人：______________委托代理人：____________　　(甲、乙雙方所系法定代表人，具有連帶及擔(dān)保責(zé)任)　　六、本合同經(jīng)雙方代表簽字或蓋章后生效，本合同一式四份，甲、乙雙方和執(zhí)一份，房產(chǎn)管理局和公證處各執(zhí)一份?！　〖追皆谕瓿墒鄯康娜^程后，則乙方有權(quán)支配和使用該廠房，甲方無權(quán)干涉?！　∫曳绞褂玫挠秒姾陀盟鋈萘坑梢曳教岢錾暾?qǐng)，甲方予以協(xié)助辦理，增容費(fèi)用由乙方向有關(guān)部門按規(guī)定交納?！　∫曳剿彿课莶坏貌鸪?，不得在其中舉辦高污染的項(xiàng)目?！　∫曳剿彯a(chǎn)權(quán)房可以自由轉(zhuǎn)讓或出租給其他方辦業(yè)，但必須通知管理方，受讓或承租方企業(yè)可以以本廠房地址進(jìn)行工商注冊(cè)。若甲方不能辦理土地、房產(chǎn)二證，或?qū)⑼恋?、廠房抵押給任何第三方，則售房合同無效，甲方無條件全額退還乙方所有的購房款，并按廠房和土地總價(jià)10%支付給乙方作為違約金?！　?2)其余房款應(yīng)在甲方辦妥相關(guān)產(chǎn)權(quán)交易后(以產(chǎn)權(quán)交易中心核發(fā)產(chǎn)權(quán)證之日為準(zhǔn))——日內(nèi)一次性付清，在辦理中產(chǎn)生的契稅由乙方負(fù)責(zé)?！　∪?、付款方式、期限及交房期：　　廠房總價(jià)分二次付清，簽約日乙方支付定金人民幣_(tái)_______________萬元(大寫)。　　二、廠房?jī)r(jià)格及其它費(fèi)用：　　廠房?jī)r(jià)格每平方米人民幣_(tái)_____________________元(大寫)，總價(jià)(含人民幣土地價(jià)格)人民幣_(tái)______________________________元(大寫)?！　∫?、基本情況　　乙方購買甲方坐落在_________市_______________區(qū)(縣)_____________路_________________號(hào)廠房______層，廠房建筑面積_____________平方米，并配套場(chǎng)地______________平方米，按房產(chǎn)證為準(zhǔn)。在轉(zhuǎn)讓后原土地承包關(guān)系自行終止，原承包方承包期內(nèi)的土地承包經(jīng)營權(quán)部分或全部滅失?！　∵@個(gè)合同一式四份，由甲乙雙方、發(fā)包方和鑒證單位各執(zhí)一份。　　十、其他條款　　合同未盡事宜，可經(jīng)雙方協(xié)商一致簽定補(bǔ)充協(xié)議?！　“?、爭(zhēng)議條款　　因本合同的訂立、效力、履行、變更及終止等發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的按下列第 種方式解決：　　提請(qǐng)村民委員會(huì)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、農(nóng)業(yè)承包合同管理機(jī)關(guān)調(diào)解；　　提請(qǐng) 仲裁委員會(huì)仲裁；　　向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟?！　∪绻`約金尚不足以彌補(bǔ)守約方經(jīng)濟(jì)損失時(shí)，違約方應(yīng)在違約金之外增加支付賠償金。如一方當(dāng)事人違約，應(yīng)向守約一方支付違約金。　　其他約定：____?！　∫曳奖仨毠芎糜煤贸邪恋?，保護(hù)地力，不得掠奪性經(jīng)營，并負(fù)責(zé)保護(hù)好承包土地上的林木、排灌設(shè)施等國家和集體財(cái)產(chǎn)。　　乙方獲得土地承包經(jīng)營權(quán)后，承包期內(nèi)依法享有該土地的使用、經(jīng)營決策、產(chǎn)品處置和收益等權(quán)利?！　〖追浇桓兜霓D(zhuǎn)讓土地必須符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)。交付方式為____。支付的時(shí)間和方式為____?！　∷摹⒅Ц斗绞胶蜁r(shí)間　　乙方采取下列第____種方式和時(shí)間支付轉(zhuǎn)讓金和補(bǔ)償金：　　乙方采用現(xiàn)金方式支付轉(zhuǎn)讓金和補(bǔ)償金(無補(bǔ)償金時(shí)可劃去)，支付的時(shí)間和方式為 ?！　∪⑥D(zhuǎn)讓費(fèi)　　轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓金為____元。　　一、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的：　　甲方將其承包經(jīng)營的位于____鄉(xiāng)(鎮(zhèn))____村____組____畝土