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20xx年無效的房屋租賃合同【詳解】(參考版)

2025-03-15 01:18本頁面
  

【正文】
。三是房屋收回,無法鑒定,承租人無法提供充分的證據,這時如果有證據證明承租人確實進行了裝修,筆者認為,法官可以依據租房的用途、裝修公司的資質、租賃的期限等情況自由裁量,酌定相應的數額,這種情況下,風險就要自擔了。二是房屋收回,無法鑒定時,依靠承租人舉證證明數額。如果沒有相應的證據,一般是通過以下三種途徑解決:一是房屋未交還,可以依據司法鑒定的結論確定數額。在租賃合同不能正常履行時,違約方是承租人,出租方自然無需承擔裝修損失??梢詤⒖?020年第3期的《最高人民法院公報》中《垃圾短信服務合同違法無效,相應所得應予收繳》的案例。
  [3]當然合同無效還有其他情形,如當事人惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益的致合同無效的,故雙方之間不成立締約過失責任,法院應當結合《合同法》相關規(guī)定及案件的事實綜合判斷,做出相應的裁決。
  [2]必須注意的是,即使在出租人事后取得了建設工程規(guī)劃許可證或者獲得了主管部門的批準,法院認定雙方租賃合同有效。對于此觀點,筆者認為,《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定雖然沒有出現(xiàn)禁止、不得之類字眼,不能必然從中推理出合同必然無效的結論,但是這類自建房屋違反了城鄉(xiāng)發(fā)展建設規(guī)劃,本身也處于隨時被拆除的危險狀態(tài),從《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定來看是應當拆除的(討論的是無法取得規(guī)劃許可證的情況),并且若是認定合同有效將會侵害城鄉(xiāng)整體規(guī)劃的實施和發(fā)展,損害國家和社會公共利益,故而將其視為禁止性規(guī)定未嘗不可。承租人對房屋進行裝修時,將相關的裝修方案、裝修價格報出租人審核,出租人審核確認后,將此作為處理雙方租賃合同不能正常履行時計算裝飾裝修費用的依據,不僅可以避免司法鑒定期間房屋空置的損失,也可以避免對裝修損失數額認定上出現(xiàn)較大誤差,而影響當事人雙方的合法權益。如果房屋被收回后無法鑒定,沒有合法有效的證據,對主張裝修損失的一方也會產生不利影響。
  而且即使房屋租賃合同有效,如果合同履行過程中產生爭議,導致合同無法正常履行完畢的,一般也要涉及到未履行期間裝飾裝修價值的確定問題。
  如果承租人在交還房屋之前提起訴訟,法院一般可以通過專門的司法鑒定機構來確定裝飾裝修的價值,這種鑒定相對公平、準確,不至于產生對承租人不利的情形。司法實踐中,裝飾裝修的價值問題往往爭議較大。
  當然,對于出租人來講也是一樣的,如果承租人以合同無效為由要求交還房屋,而出租人拒不收回房屋,出租人則無權向承租人主張此期間的房屋的占用費,房屋空置產生的損失,由出租人自擔。
  前述案例之中,盡管法院最終認定原告將未取得建設工程規(guī)劃許可證的房屋出租給被告,對于合同無效的后果應負有主要責任,并判令原告返還被告房屋租金、按照過錯比例賠償被告部分裝修損失,但由于被告長期占用涉案房屋,產生較大數額的房屋占用費,即使法院最后按照房屋的實際情況參照租金標準酌情減少了占用費的數額,但最終被告仍要另行向原告支付較大數額的占用費。也就是說,如果沒有特殊原因,即使租賃合同無效,也應本著公平的原則,誰受益、誰擔責,誰占用房屋,誰承擔房屋占用期間的費用。但被告在得知房屋是違章建筑后,既未起訴,也未交還房屋,而是一直占用該房屋直至一年后才將房屋交還。以所舉案例為例,承租人在2020年 1 月已接到某區(qū)城市管理監(jiān)察大隊催告書,得知涉案房屋系違章建筑,不能正常出租。一旦合同無效,裝飾裝修及其他損失數額都比較大,而無論是租戶還是房主都會因其過錯對該損失產生責任,因此商業(yè)性用房租賃合同簽訂之前,出租人和承租人都要審慎對待,避免產生不必要的損失。
  在租房居住的案件之中,一般不涉及裝飾裝修的問題,即使合同無效,最終的處理結果一般也只確認合同無效后,租客提前搬走,租金和占用費問題法院一般也是參照租戶居住使用的時間確定,租客和房主在經濟利益上不會收到太大的損失。在寫《租房時的那些法律事兒》時,筆者曾經提出簽訂房屋租賃合同時,首先就是要確認房屋是可以合法出租的。被告為進行經營所裝飾裝修的費用,被告在訴訟前與原告辦理了交接,而原告已將房屋轉租,房屋裝修的價值無法進行鑒定,最終法院根據被告提交的證據及雙方過錯程度確定出租人應向承租人支付的數額,也是合理的。如果堅持訴請解除合同、支付拖欠的租金,法院可能駁回其本訴請求。對于相關費用,承租人要求出租人返還租金及押金的反訴請求,于法有據應予支持。如果出租人沒有相反證據,就裝修損失,對出租人不能以承租人沒有經過其同意對房屋擅自裝飾裝修而拒絕承擔相應責任的意見,筆者認為應審慎對待。
  需特別注意的是,承租人尤其是租賃房屋用于商業(yè)經營的,對房屋進行裝飾裝修以便開展經營活動有合理性。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的,法院應予支持。不同意利用的,由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。因拆除造成房屋毀損的,承租人應當恢復原狀。根據最高法院 《 房屋租賃合同解釋 》第 9條規(guī)定,承租人經出租人同意裝飾裝修,租賃合同無效時,未形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價歸出租人所有。
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