【正文】 。（ 15） ≈ 183萬(wàn)元 /畝 收益 測(cè)算 假設(shè)（低）多層住宅售價(jià)為每平方米 5,000元，小高層售價(jià)為每平方米 4,600 元，高層售價(jià)為每平方米 4,500元，別墅售價(jià)為每平方米 6,500 元，商鋪和賓館售價(jià)為每平方米 6,600元，分別按照各自的建筑面積（低）多層 ，小高層 萬(wàn)平方米，高層 萬(wàn)平方米，別墅 ，商鋪和賓館 ，則 銷售總價(jià)為 。 總地價(jià) = 公頃 1 元 /m2≈ 億元 住宅用地地價(jià)測(cè)算 由于本項(xiàng)目是大盤開發(fā)，有大片的綠地、公建和廣場(chǎng)，住宅用地占 55%，因此，有必要針對(duì)住宅用地做一個(gè)地價(jià)測(cè)算，以便于開發(fā)商或者政府部門在決策方面進(jìn)行權(quán)衡。 )247。 平均地價(jià) =總地價(jià) /開發(fā)商可開發(fā)用地 =( 10000)247。 土地價(jià)格測(cè)算 開發(fā)商可開發(fā)用地地價(jià)測(cè)算 本節(jié)假設(shè)湖邊水庫(kù)地區(qū)由一個(gè)開發(fā)商開發(fā)進(jìn)行測(cè)算 ， 即對(duì)一、二、三期用地綜合考慮 ，在此基礎(chǔ)上確定一個(gè)統(tǒng)一的地價(jià)。 總成本 =建造和配套成本 +前期費(fèi)用 +公建、道路、綠化等費(fèi)用 +管理費(fèi)用 +不可預(yù)見費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 +地價(jià) = 元 + 億元 + 億元 + 億元 + + +地價(jià) = +地 價(jià) 稅費(fèi)和資金成本 稅費(fèi) 銷售稅費(fèi) (俗稱二稅一費(fèi) )， 為銷售收入的 %。（ 1+8%） ≈ 綜上所述，商品房開發(fā)總建造及配套成本 =一期 +二期 +三期 = 億元 + 億元 + 億元 = 億元 前期勘測(cè)、設(shè)計(jì)等費(fèi)用 前期費(fèi)用按照總建造和配套成本的 8%計(jì)算，則： 前期費(fèi)用 = 8% ≈ 公建、道路、綠化等費(fèi)用 由于本項(xiàng)目是大片土地開發(fā)，公建、道路、綠化等費(fèi)用占有較高比例，可取銷售收入的4%作為開發(fā)商用于投 入基建、美化環(huán)境的支出。（ 1+8%） + 30%（ 1+5%） 247。（ 1+8%） ≈ 三期總建造及配套成本 =∑（建筑面積成本）比率增長(zhǎng)率247。（ 1+8%） + 30%（ 1+5%） 247。（ 1+8%） ≈ 一期總建造及配套成本 =A區(qū) +B區(qū) +C 區(qū) = 二期總建造及配套成本 =∑（建筑面積成本）比率增長(zhǎng)率247。（ 1+8%） ≈ C區(qū)總建造及配套成本 =∑（建筑面積成本）（ 1+5%） 247。（ 1+8%） ≈ B區(qū)總建造及配套成本 =∑（建筑面積成本）（ 1+5%） 247。（ 1+8%） =（ ＋ 4 ＋ ＋ ＋ ）（ 1+5%） 247。二、三期建造成本投入各自按照 50%、 30%、 20%劃分 3階段，對(duì)應(yīng)貼現(xiàn)年數(shù)分別為二期： 、 、 ；三期為： 、 、 。 用地安排 規(guī)劃 總用地為 頃，其中 公頃作為村民永續(xù)經(jīng)營(yíng)用地， 公頃作為村民住宅安置用地，則 公頃可作市場(chǎng)化開發(fā)用地。 土地整改總費(fèi)用 土地整改總費(fèi)用 = 億元 (集體用地征地費(fèi) )+ 億元 (建筑物補(bǔ)償 )＋ 億元 (工廠拆遷補(bǔ)償 )+ 億元 (環(huán)境整治 )+ 億元 (高壓線入地 ) = 億元。 環(huán)境整治總費(fèi)用為 億元。若按現(xiàn)狀建筑容積率為 ，則兩項(xiàng)合計(jì)也為每畝 60萬(wàn)元。拆遷補(bǔ)償暫按 1500元 /m2計(jì)算 (設(shè)為 2020年 12月底時(shí)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) )，則： 工廠拆遷補(bǔ)償總額＝ 3644181500 元＝ 54,663 萬(wàn)元 ≈ 億元 約相當(dāng)于每畝拆遷補(bǔ)償 60萬(wàn)元。 補(bǔ)償金額＝ 1938戶 100 m 2/戶 120 元 /m2＝ 2326 萬(wàn)元 4 農(nóng)村住宅 等 建筑物 拆遷賠償總費(fèi)用 在上述基礎(chǔ)上，可算得如下結(jié)果： 農(nóng)村住宅等建筑物拆遷賠償總費(fèi)用＝ 69768+46512+2326 ＝ 11,8606萬(wàn)元 ≈ 工廠拆遷補(bǔ)償 依據(jù)《廈門湖邊水庫(kù)保護(hù)與利用規(guī)劃設(shè)計(jì)》報(bào)告，本地區(qū)現(xiàn)狀工業(yè)用地為 911畝。 建造及配套成本 = 萬(wàn)平方米 1800元 /m2 ≈ 億元 2 違章建筑 按每戶 300 平方米計(jì)算，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為 800元 /平方米，總戶數(shù)仍按 1938戶計(jì)算。據(jù)此數(shù)據(jù)推算對(duì)建筑物的拆遷賠償費(fèi) 。據(jù)湖里區(qū)相關(guān)政府官員介紹，這些建筑可分成合法建筑、違章建筑和臨時(shí)搭建三類，對(duì)應(yīng)的面積測(cè)算和拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)也各不相同。據(jù)廈門市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院和廈門市電力局 2020年 3月份編制的《湖邊水庫(kù)周邊地區(qū)高壓架空線入地專項(xiàng)規(guī)劃》，農(nóng)田及村鎮(zhèn)居住用地征地成本為 12萬(wàn)元 /畝。測(cè)算結(jié)果有待相關(guān)的用地、人口、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等確切數(shù)據(jù)得到后再核實(shí)確認(rèn) 或調(diào)校，其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用可能更高。本次經(jīng)濟(jì)測(cè)算的貼現(xiàn)率按 8%取值。計(jì)算采用動(dòng)態(tài)分析方法，即考慮價(jià)格隨時(shí)間變化以及資金的時(shí)間成本，將所有支出及收入項(xiàng)目折算到基準(zhǔn)時(shí)間點(diǎn)上的現(xiàn)值進(jìn)行投資回報(bào)分析及地價(jià)測(cè)算。雖然項(xiàng)目尚未建成，但其廣告效應(yīng)已開始顯現(xiàn)。雖然項(xiàng)目毀譽(yù)參半，但是作品未建成時(shí)，已獲得 中國(guó)建筑藝術(shù)獎(jiǎng) ，有效地幫助了該項(xiàng)目的營(yíng)銷。其廣告 價(jià)值不可估量。 ◆ 北京 由 地產(chǎn)商潘石屹 等 投資 的、集 亞洲 12位名 建筑師設(shè)計(jì)的 “ 長(zhǎng)城腳下的公社 ” ， 是中國(guó)地產(chǎn)界第一次 匯 聚亞洲前衛(wèi)建筑師群體的重要商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，成為轟動(dòng)一時(shí)的地產(chǎn)與建筑設(shè)計(jì)事件。但是在 2020年上海的藝術(shù)博覽會(huì)上，聯(lián)洋社區(qū)斥資 1000 萬(wàn)購(gòu)買了世界雕塑之父羅蘭的舉世聞名的雕塑作品《思想者》的限量復(fù)制品，一時(shí)間名聲大噪，奠定了其高檔，文化的社區(qū)形象，無(wú)論對(duì)于吸引購(gòu)房者，或是提升房?jī)r(jià)都起到了重要的作用。這樣的營(yíng)銷手段已在一些城市被成功應(yīng)用。 此外，還可考慮在該創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)一個(gè)國(guó)內(nèi)建筑師創(chuàng)新街區(qū)，與建議設(shè)在國(guó)際交流學(xué)校東邊的海外建筑師作品街區(qū)相輔相成，共同形成創(chuàng)意、文化、國(guó)際交流等的氛圍。也即一次開發(fā)項(xiàng)目為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，主要是利于舊廠房 進(jìn)行改造，建設(shè)成本較低。該項(xiàng)目有助于廈門市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)并能提升湖邊水庫(kù)地區(qū)的文化品味。規(guī)劃為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，吸引臺(tái)灣同胞以及其它海內(nèi)外人士來(lái)此進(jìn)行創(chuàng)作。因此，本項(xiàng)目有較大的吸引力和良好的市場(chǎng)前景，對(duì)湖畔新城的整體發(fā)展也會(huì)帶來(lái)極大的幫助。以廈門城市的大中型企業(yè)、貿(mào)易公司、金融保險(xiǎn)公司及政府機(jī)構(gòu)、事業(yè)單位為對(duì)象，以買健康、買保健、買預(yù)期康復(fù)、買超級(jí)享受、買生活體驗(yàn)為營(yíng)銷主題，因此團(tuán)體消費(fèi)潛力巨大。 ⑤ 項(xiàng)目的市場(chǎng)前景 目前廈門城區(qū)范圍內(nèi)已有小型康療中心，規(guī)模都較小，功能有限，是醫(yī)院的延伸，也缺乏休閑、會(huì)議理念和功能。按點(diǎn)、線、層植樹養(yǎng)花，并配以水池、亭臺(tái)及園林小品，植被既豐富又有層次感，建筑物在花叢樹林中分布，最高樓層不超過(guò)四層，中心四周群樹環(huán)抱，達(dá)到 半封閉的目的使客人有安全感。 ◆ 娛樂 應(yīng)提供相應(yīng)的娛樂運(yùn)動(dòng)設(shè)施，如桌球、棋牌、美容美發(fā)等，但規(guī)模不宜太大。 ◆ 會(huì)議設(shè)施 與康療中心相結(jié)合，可設(shè)立一些會(huì)議場(chǎng)所，迎 合一些公司對(duì)私密及安靜會(huì)議環(huán)境的需求?？弹熤行膽?yīng)設(shè)施先進(jìn)一流，環(huán)境幽雅怡人，配有高級(jí)專家。 ② 項(xiàng)目定位 湖濱 天地 規(guī)劃 定位為 廈門市規(guī)模最大、設(shè)施齊全、功能完備、自然景觀宜人的大型高檔康療休養(yǎng)區(qū)，集會(huì)議、娛樂、康療、健身、美容保健于一體 的綜合 場(chǎng)所。同時(shí)，可為廈門企、事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體的員工、成員提供一流、全面的體檢服務(wù)和健康養(yǎng)身和治療的咨詢服務(wù)。湖濱 天地 康療中心可包括體檢、亞健康診療、健身、老年人療養(yǎng)、自然美保健、生理健康和心理治療等，并配有數(shù)名健康專家及專業(yè)的服務(wù)人員。與獨(dú)體別墅相同，聯(lián)體別墅也有花園、保姆房、儲(chǔ)物間、更衣室、曬臺(tái)、車庫(kù)等，唯一不同的是花園的面積、房屋占地面積較小和價(jià)格上 的差異。 聯(lián)體式花園型中檔別墅，每套平均建筑面積 200 平方米（在 150250平方米之間），每套含花園等占地 300平方米。 單體式花園型高檔別墅，每套平均建筑面積 250 平方米（在 200300平方米之間），每套 圖 Ⅲ期開發(fā)圖 含花園等占地面積 600平方米。建議此地塊開發(fā)建設(shè)低密度景觀型別墅，容積率 ，綠地率 70%，可興建 ，以單體和聯(lián)體花園式別墅為主。 4 景觀別墅區(qū) 占地 公頃。在國(guó)際交流學(xué)校東邊選擇部分地塊作為海外建筑師創(chuàng)作的樂園，形成海外建筑師作品街區(qū)，獨(dú)具特色。占地，容積率 。建議發(fā)展成國(guó)際交流學(xué)校，既為湖邊新城中、西部的學(xué)生服務(wù)，又可成為廈門市中小學(xué)生國(guó)際交流的一個(gè)基地，在假期安排與其他國(guó)家中、小學(xué)進(jìn)行學(xué)生交流，同時(shí)也是預(yù)備留學(xué)的學(xué)生培養(yǎng)中心。建議開發(fā)一個(gè)濱水廣場(chǎng)，作為公眾濱水活動(dòng) 場(chǎng)所，也有利于水體景觀向外滲透，提高城市的環(huán)境品質(zhì)和生活質(zhì)量。在國(guó)內(nèi)目前的規(guī)劃指導(dǎo)思想中，往往將濱海、濱湖、濱江等大片濱水區(qū)都建設(shè)成公眾活動(dòng)區(qū)，以體現(xiàn)為民的思想。 1 濱水廣場(chǎng) 占地 公頃，南接呂嶺路北靠湖邊水庫(kù)。 建議在 2020－2020年間實(shí)施開發(fā) 。占地約 。因而建議將該賓館的開發(fā)建設(shè)時(shí)間安排在中后期，也即在 2020 年以后再考慮建設(shè)。 考慮到目前廈門在建的高檔賓館數(shù)量較多，短期內(nèi)可能會(huì)造成供應(yīng)量過(guò)大的現(xiàn)象。 因此，建議在湖邊水庫(kù)地區(qū)建設(shè)主題式賓館，以差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)吸引游客和商務(wù)客來(lái)此入住。歷史、文化、城市、自然等都成了酒店 借以發(fā)揮的主題。相對(duì)于傳統(tǒng)酒店那種單一的服務(wù)形式，千篇一律的設(shè)施設(shè)備和模式化的服務(wù)，主題酒店具有不可比擬的優(yōu)勢(shì)。 如前所述，廈門高檔次的賓館未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)較激烈。 此地塊 占據(jù)了湖邊水庫(kù)地區(qū)較佳位置，應(yīng)取得最大的綜合效益，其中包括長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)和 社會(huì)效益。建議該地塊作如下開發(fā)。 4 賓館與街頭廣場(chǎng) 位于湖西路、縣黃路之間，呂嶺路的北側(cè)，占地 公頃。景觀處理上，強(qiáng)調(diào)通向水邊的視線走廊，通過(guò)植物設(shè)計(jì)、建筑小品布局、健身場(chǎng)地規(guī)劃等，讓公園成為一處本地居民及周邊市民休閑健身及社區(qū)交流的場(chǎng)所，讓居住區(qū)的人們能有更多親切、自 然的交往空間，提高居民的生活質(zhì)量，提升整個(gè)湖邊水庫(kù)地區(qū)的形象和檔次。規(guī)劃容積率 ，綠地率 45%，可興建 萬(wàn)平方米的建筑，以小高層為主，輔以低層、多層、高層等。 開發(fā)內(nèi)容包括住宅、居住區(qū)公共綠地、休閑健身公園、教育用地、賓館和街頭廣場(chǎng)等。 Ⅱ期 Ⅱ期 總用地為 。容積率 ，綠地率 45%，可興建 。 3 C 地塊 C地塊位于 A、 B地塊的北側(cè)，占地約為 公頃。容積率 ，綠地率 50%，可興建 。 2 B 地塊 B地塊位于 A地塊的東側(cè)，占地約為 13公頃。內(nèi)部要求：戶型、外觀、朝向的人性化、舒適感、自由度，重視室外與室內(nèi)的環(huán)境質(zhì)量和視覺效果。沿呂嶺路設(shè)置商業(yè)，采用商住結(jié)合、上宅下店的形式，在西南角處建議安排社區(qū)服務(wù)中心，建議采用獨(dú)立的鄰里中心形式。于 2020年底開始啟動(dòng)開發(fā)，總的開發(fā)建設(shè)時(shí)間為 2－ 3年，從 20202020年實(shí)施開發(fā)建設(shè)。 ◆ 靠近濱水地帶 A 地塊開發(fā)用地臨湖邊水庫(kù)，景觀較好，有條件打造濱水住宅，以此作為賣點(diǎn)來(lái)吸引購(gòu)房者。 A 地塊用地現(xiàn)狀建設(shè)量相對(duì)較小，拆遷相對(duì)容易些 。 1 A 地塊 ① 位置與規(guī)模 位于 Ⅰ期 的西南角，占地 。 其中 A地塊開發(fā)是整個(gè)湖邊水庫(kù)地區(qū)的第一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，相對(duì)來(lái)說(shuō)難度較大，但也最重要，因?yàn)樗鼈優(yōu)檎麄€(gè)湖邊水庫(kù)地區(qū)的開發(fā)奠定了基調(diào)，應(yīng)盡最大的力量保證 A地塊開發(fā)的成功。 分期開發(fā)方案 通過(guò)對(duì)廈門城市規(guī)劃與城市結(jié)構(gòu) 和湖邊水庫(kù)周邊地區(qū)現(xiàn)狀開發(fā)及未來(lái)發(fā)展的分析研究，以及對(duì)廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀分析和未來(lái)展望，建議將湖邊水庫(kù)地區(qū)的可開發(fā)用地分三期進(jìn)行開發(fā)。隨著該地區(qū)發(fā)展所積累起來(lái)的人氣和市場(chǎng)信心的建立，后期的項(xiàng)目會(huì)比較容易推進(jìn)。為了使得湖邊水庫(kù)地區(qū)的開發(fā)能盡快啟動(dòng)，盡快出效果，可先選擇一些拆遷量相對(duì)較小的地塊進(jìn)行首期開發(fā)建設(shè)。根據(jù)對(duì)廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的分析研究和對(duì)湖邊水庫(kù)地區(qū)各地塊區(qū)位、現(xiàn)狀用地、拆遷難易等情況的調(diào)查分析，對(duì)整個(gè)場(chǎng)地提出了分期開發(fā)方案建議。 表 用地平衡表 項(xiàng)目 面積（ ha） 所占比例（ %） 一、居住用地（開發(fā)商可開發(fā)用地） 100 1 住宅用地 55 2 商業(yè)公建用地 20 3 道路用地 15 4 公共綠地 10 二 、村民可開發(fā)用地 1 村民永續(xù)經(jīng)營(yíng)用地 2 村民住宅安置用地 三、其他用地 1 水庫(kù) 2 防護(hù)綠地用地 3 城市道路用地 4 特殊用地 規(guī)劃總用地 第四章 分期開發(fā)方案 分期開發(fā)原則 整個(gè)湖邊水庫(kù)地區(qū)開發(fā)商可開發(fā)用地有 公頃，建成后可容納數(shù)萬(wàn)人口。 ◆ 英國(guó) 位于英國(guó) 倫敦希斯羅 (Heathrow) 機(jī)場(chǎng) 旁邊的水庫(kù)，由當(dāng)?shù)氐膭?dòng)物保護(hù)組織牽頭，人 工引進(jìn)鳥類在此繁衍，形成一個(gè)相對(duì)封閉的保護(hù)區(qū)，對(duì)周圍地區(qū)生態(tài)的平衡起到很好的作用。 建議與大學(xué)生物系或相關(guān)環(huán)保、動(dòng)物保護(hù)組織等合作，人工引入珍稀鳥類，使 50米寬的綠化防護(hù)帶及水面發(fā)展形成生機(jī)勃勃的珍稀鳥類的棲息地。 水庫(kù)綠化防護(hù)帶 根據(jù)中南市政院編制的（廈門市湖邊水庫(kù)保護(hù)范圍規(guī)劃），湖邊水庫(kù)周邊需要設(shè) 置 50 米寬的防