【正文】 應(yīng)注意安全操作： a) 確保人身安全：維修時(shí)如需帶電作業(yè)（電壓高于36V時(shí)），應(yīng)做好相應(yīng)的絕緣措施； b) 確保維修設(shè)施的安全：測(cè)量某焊點(diǎn)電壓時(shí)切忌與相鄰焊點(diǎn)相碰；。 程序要點(diǎn) 維修員進(jìn)住戶家進(jìn)行弱電系統(tǒng)維修時(shí)，應(yīng)遵守《住戶家庭安裝/維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。 機(jī)電維修部組長(zhǎng)負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)維修工作的組織實(shí)施。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)的弱電系統(tǒng)的維修。 水池（箱）清洗消毒工作全部結(jié)束后，應(yīng)完整、規(guī)范、清晰地把情況記錄在《水池（箱）清洗消毒記錄表》內(nèi)，并于每次小區(qū)內(nèi)全部水池（箱）清洗消毒工作結(jié)束后3天內(nèi)由水泵房組長(zhǎng)把記錄整理成冊(cè)交機(jī)電維修部存檔，保存期為兩年。 水樣當(dāng)天由機(jī)電維修部主管安排人員送至市衛(wèi)生防疫站進(jìn)行檢測(cè)。打開(kāi)閘閥向水池（箱）內(nèi)注水，達(dá)到調(diào)定的水位后加蓋上鎖。 b) 消毒： ——用掃把或尼龍刷蘸取1“00的滅菌凈水溶液（或防疫站配制的消毒溶液），依次反復(fù)刷洗消毒；之后將水池（箱）蓋好封閉半小時(shí)； ——用清水沖洗一遍整個(gè)水池（箱），排出消毒水溶液； ——重復(fù)用清水沖洗一遍并排出消毒水溶液。 水池（箱）清洗消毒程序 排放水： a) 排放水時(shí)應(yīng)提前關(guān)閉水池（箱）進(jìn)水閘閥，讓水池（箱）水位用到接近消防用水水位，以免浪費(fèi)； b) 為確保用戶正常用水，排放干水池（箱）。 潛水泵、應(yīng)急照明燈或手電筒。 上下水池（箱）時(shí)應(yīng)把緊扶手、踩溫不銹鋼梯，嚴(yán)防跌落。 抽污水的潛水泵應(yīng)裝漏電開(kāi)關(guān)，漏電開(kāi)關(guān)應(yīng)提前試驗(yàn)并確認(rèn)動(dòng)作可靠。 清洗消毒水池（箱）時(shí)應(yīng)提前兩天通知公共事物部，由公共事物部通知有關(guān)用水部門(mén)和用戶做好儲(chǔ)水準(zhǔn)備。 每個(gè)水池（箱）應(yīng)結(jié)構(gòu)完好、無(wú)滲漏，檢視窗應(yīng)加蓋上鎖，水池（箱）周圍及頂蓋應(yīng)清潔、干凈。 程序要點(diǎn) 二次供水管理要求 機(jī)電維修部主管每月5號(hào)之前檢查小區(qū)內(nèi)每個(gè)水池（箱），并將檢查情況記錄在自己的工作日記上。 職責(zé) 機(jī)電維修部主管負(fù)責(zé)定時(shí)檢查二次供水管理工作的實(shí)施情況。 記錄 相關(guān)支持文件 目的 規(guī)范二次供水管理工作，確保二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。 遇有其他復(fù)雜情況，應(yīng)請(qǐng)救電梯公司幫助救援。為了避免轎廂移動(dòng)太快發(fā)行危險(xiǎn)，操作時(shí)應(yīng)一撬一放使轎廂逐步移動(dòng)，直至最接近廳門(mén)（）為止。 拆除電動(dòng)機(jī)尾軸罩蓋，安上旋柄座及勸柄。 重新關(guān)好廳門(mén)。 在轎頂用人力開(kāi)啟轎廂門(mén)。 （高于或低于）位置時(shí)的救援 拉下電梯電源開(kāi)關(guān)。入彀轎廂門(mén)處于半開(kāi)閉狀態(tài)，電梯管理員應(yīng)設(shè)法將轎廂門(mén)完全關(guān)閉。 電梯管理員負(fù)責(zé)電梯困人后的救援工作。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)電梯困人后的救援工作。 記錄 《電梯維修記錄》 相關(guān)支持文件 《電梯日常維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》電梯維修記錄表樓宇名稱： 年 月 日電梯編號(hào)故障位置開(kāi)始時(shí)間結(jié)束時(shí)間維修人員故障原因及內(nèi)容：維修過(guò)程及安全措施： 維修人：檢定結(jié)論（含技術(shù)參數(shù)功能）： 檢驗(yàn)人/日期：備注：說(shuō)明：，也可以使用電梯分包公司的表格； ，機(jī)電維修部組織人員驗(yàn)證檢定。 電梯故障排除后，電梯工應(yīng)將電梯故障維修情況記錄在《電梯維修記錄表》中，歸檔長(zhǎng)期保存。應(yīng)清潔接觸點(diǎn)，緩沖器復(fù)位，縮短主鋼絲繩，更換開(kāi)關(guān)； b) 張緊輪斷繩開(kāi)關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于開(kāi)關(guān)接觸不良，安全鉗鋼絲過(guò)長(zhǎng)，開(kāi)關(guān)損壞等原因所致。應(yīng)清潔接觸點(diǎn)，更換開(kāi)關(guān)。應(yīng)清潔接觸點(diǎn)或更換、排除斷點(diǎn)等；e) 轎門(mén)、廳門(mén)聯(lián)鎖開(kāi)關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯只關(guān)門(mén)不走車，一般是由于聯(lián)鎖開(kāi)關(guān)接觸不好或開(kāi)關(guān)損壞、線路短路等原因所致。應(yīng)更換接觸器或繼電器，排除斷開(kāi)點(diǎn)，更換保險(xiǎn)絲。應(yīng)排干水，排除短路點(diǎn)，更換保險(xiǎn)絲，控制回路； ——控制線圈被燒，控制元件內(nèi)部斷路，應(yīng)更換控制線圈和控制元件，排除線路短路點(diǎn)、換上雙同保險(xiǎn)絲。應(yīng)排去底坎積水，排除短路點(diǎn)、換上雙同保險(xiǎn)絲、廳門(mén)轎門(mén)安全回路； ——井道有水，回路有短路點(diǎn)。應(yīng)除去鐵銹，補(bǔ)充液壓油。應(yīng)調(diào)整補(bǔ)償鏈長(zhǎng)度；c) 安全鉗鋼絲繩張緊輪故障：運(yùn)行時(shí)有磨鋼絲繩聲或有異常聲。應(yīng)調(diào)整安全鉗間隙、安全聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu)，加油潤(rùn)滑，保證各活動(dòng)部位靈活。應(yīng)調(diào)整開(kāi)門(mén)刀位置（開(kāi)門(mén)刀與廳門(mén)地坎間隙、開(kāi)門(mén)刀與廳門(mén)掛輪間隙）；g) 導(dǎo)軌故障：運(yùn)行不平穩(wěn)、發(fā)抖、震動(dòng)等現(xiàn)象。 井道與轎廂：d) 轎廂門(mén)和自動(dòng)門(mén)機(jī)構(gòu)故障：開(kāi)關(guān)門(mén)時(shí)有抖動(dòng)聲、不開(kāi)門(mén)、不關(guān)門(mén)，開(kāi)門(mén)時(shí)有碰聲、門(mén)隙過(guò)大等。應(yīng)調(diào)整制動(dòng)閘瓦，更換制動(dòng)閘瓦，除去制動(dòng)輪上的油污； d) 限速器故障：夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞。應(yīng)更換導(dǎo)向軸承、導(dǎo)軌加潤(rùn)滑油、除去主導(dǎo)軸銹污、加潤(rùn)滑油。 一般常見(jiàn)機(jī)械故障及處理措施 機(jī)房：a) 電機(jī)軸承故障：電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)發(fā)出異常響聲，如判斷是軸承故障，應(yīng)拆下電機(jī)檢查軸承，如有發(fā)卡、磨損過(guò)大，則須更換軸承；b) 選層器故障：一般有以下幾種：——滑鏈：應(yīng)調(diào)整整鏈條長(zhǎng)度，調(diào)整帶動(dòng)輪位置； ——選層器三角觸頭不動(dòng)：多為污塵太多所致，應(yīng)用除污劑清除污染。 先查看故障現(xiàn)象、分析發(fā)生故障原因、分析故障的位置。 機(jī)電維修部主管負(fù)責(zé)電梯故障維修的組織監(jiān)控工作。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司管轄內(nèi)的電梯故障維修工作。如因特殊情況突然電梯停用，應(yīng)在電梯恢復(fù)使用后12小時(shí)內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。 電梯管理員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《 維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內(nèi)整理成冊(cè)后交機(jī)電維修部存檔，保存期為長(zhǎng)期。 每次電梯維修保養(yǎng)時(shí)間不允許超過(guò)8小時(shí)，若要超過(guò)8小時(shí)，則應(yīng)由機(jī)電維修部主管填寫(xiě)《申請(qǐng)延時(shí)維修保養(yǎng)表》，經(jīng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)后方可延時(shí)。 ，電氣設(shè)備的金屬外殼對(duì)地應(yīng)在4Mひ以上，如果達(dá)不到要求則應(yīng)進(jìn)行干燥處理。 加緩沖器油，作緩沖器復(fù)位試驗(yàn)時(shí)，復(fù)位開(kāi)關(guān)應(yīng)動(dòng)作準(zhǔn)確，傳動(dòng)部分應(yīng)靈活。 調(diào)整倚轎門(mén)位置、門(mén)鎖位置，緊固各部螺栓，門(mén)刀與層門(mén)地坎、門(mén)鎖滾輪與轎廂的間隙應(yīng)保證58MM。 清潔機(jī)械選層器，對(duì)各轉(zhuǎn)動(dòng)部位加潤(rùn)滑油，損壞的元器件應(yīng)予以更換。 張緊輪底平面距底坑地面距離應(yīng)為500+50MM，超過(guò)規(guī)定的應(yīng)予以截繩。 檢查制動(dòng)片磨損情況，如磨損厚度超過(guò)新裝時(shí)厚度的1/2時(shí)則應(yīng)更換。 做好中間接線盒外部清潔，緊固各端子板壓線螺母。 拽引輪繩槽應(yīng)清潔無(wú)油污。 檢查緊固感應(yīng)器各部位螺栓，清除各部位塵土、污物。 檢查斷相保護(hù)、超速保護(hù)、機(jī)械聯(lián)鎖、廳門(mén)和轎門(mén)機(jī)電聯(lián)鎖油壓緩沖器復(fù)位開(kāi)關(guān)、急停開(kāi)關(guān)、安全鉗開(kāi)關(guān)、檢修開(kāi)關(guān)、終端限位安全裝置是否動(dòng)作可靠，對(duì)不符合要求的要調(diào)整或更換，對(duì)傳動(dòng)部位應(yīng)加潤(rùn)滑油。對(duì)各轉(zhuǎn)動(dòng)軸加潤(rùn)滑油，保證轉(zhuǎn)動(dòng)靈活自如，安全觸板動(dòng)作靈敏可靠。，否則應(yīng)修理，門(mén)鎖轉(zhuǎn)動(dòng)部位應(yīng)注入潤(rùn)滑油；檢查操縱箱按鈕、開(kāi)關(guān)操作是否靈活可靠，失效的應(yīng)及時(shí)更換。 檢查機(jī)械選層器鋼帶有無(wú)斷齒、開(kāi)裂和扭曲現(xiàn)象，如有則應(yīng)更換鋼帶；檢查各傳動(dòng)機(jī)構(gòu)動(dòng)作是否靈活無(wú)阻滯，如阻滯則應(yīng)對(duì)各傳動(dòng)部位加潤(rùn)滑油；檢查電氣觸頭或開(kāi)關(guān)接觸是否良好，否則應(yīng)擦拭或修理。安全鉗鉗口應(yīng)清潔無(wú)油污。 限速器旋轉(zhuǎn)銷軸處應(yīng)加潤(rùn)滑油，限速器輪、張緊輪輪槽應(yīng)無(wú)異常磨損，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換并作必要調(diào)整；鋼絲繩應(yīng)完好列油污；限速器夾繩鉗口處應(yīng)無(wú)油污或異物，如末在正常位置則應(yīng)扳回。C。 檢查制動(dòng)器電磁鐵與銅套間是否潤(rùn)滑良好、動(dòng)作是否靈活無(wú)阻礙，否則應(yīng)加潤(rùn)滑劑，檢查各固定螺栓、彈簧調(diào)節(jié)螺母是否緊固無(wú)松動(dòng)，如松動(dòng)則應(yīng)擰緊。 每3個(gè)月對(duì)電梯各部位進(jìn)行一次檢查、清潔、潤(rùn)滑（著重對(duì)各安全裝置效能檢查，對(duì)電梯進(jìn)行保養(yǎng)時(shí)，可以一臺(tái)電梯的全部保養(yǎng)項(xiàng)目一次性進(jìn)行，也可以對(duì)小區(qū)內(nèi)所有電梯分項(xiàng)目進(jìn)行保養(yǎng) 檢查拽引機(jī)和減速箱有無(wú)異常響聲，如有則應(yīng)對(duì)拽引電動(dòng)機(jī)軸承加注潤(rùn)滑油，對(duì)減速箱加入蝸輪桿潤(rùn)滑油。 k) 檢修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)做到： ——將所有開(kāi)關(guān)恢復(fù)到原來(lái)狀態(tài)，檢查工具、材料有無(wú)遺落有設(shè)備上； ——清點(diǎn)工具、材料，打掃工作現(xiàn)場(chǎng)，摘除懸掛的告示牌； ——送電試運(yùn)行，觀察電梯運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)整改； ——通知有關(guān)人員電梯恢復(fù)正常運(yùn)行。5M的，應(yīng)使用梯子上下，禁止攀附隨線和轎底其他部位上下。需由轎內(nèi)檢修人員開(kāi)電梯時(shí)，要交代和配合好，末經(jīng)許可不準(zhǔn)開(kāi)動(dòng)電梯；d) 禁止在井道內(nèi)和轎頂上吸煙；e) 檢修電器部件是時(shí)尺可能避免帶電作業(yè)，必須帶電操作或難以在完全切斷電源的情況下操作時(shí)，應(yīng)預(yù)防觸電，并應(yīng)有監(jiān)護(hù)人、必備的工具和材料，特別應(yīng)注意電梯突然啟動(dòng)運(yùn)行；f) 使用的手燈必須采用帶護(hù)罩的、電壓為３６Ｖ以下的安全燈。 電梯維修保養(yǎng)安全操作 維修保養(yǎng)前的安全準(zhǔn)備工作b) 在電梯基站門(mén)口處放置“檢修停用”標(biāo)牌；c) 關(guān)好廳門(mén)，不能關(guān)廳門(mén)時(shí)，用合適 的護(hù)柵擋住入口處，防止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入電梯轎廂或進(jìn)入電梯井道；d) 有人在轎頂上做檢修工作時(shí)，必須按下轎頂修箱上的檢修開(kāi)關(guān)，關(guān)好廳門(mén)。 制定《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》的原則是：a) 電梯使用的頻度：b) 電梯的運(yùn)行狀況（故障隱患）；c) 合理時(shí)間（避開(kāi)節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等） 《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》應(yīng)包括如下內(nèi)容：a) 維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；b) 備品、備件計(jì)劃；c) 具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間；d) 預(yù)期費(fèi)用。 公共事物部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知電梯停用的情況。 機(jī)電維修部主管負(fù)責(zé)組織制定《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并具體組織、實(shí)施、監(jiān)督維修保養(yǎng)工作。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)的電梯維修保養(yǎng)。 對(duì)于電梯運(yùn)行情況，應(yīng)完整、規(guī)范的記錄在《電梯運(yùn)行日記》表內(nèi)，于每月的3號(hào)前將上一個(gè)月的記錄整理成冊(cè)后交機(jī)電維修部存檔，保存期為兩年。 接班人員應(yīng)認(rèn)真聽(tīng)取交班人員交代，并查看《電梯運(yùn)行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認(rèn)無(wú)誤后在《電梯運(yùn)行日記》表上簽名。 機(jī)房應(yīng)當(dāng)做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)值管理員保管，管理員不得私配鑰匙。 每周打掃一次機(jī)房的衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花、門(mén)窗、設(shè)備設(shè)施表面無(wú)積塵、無(wú)銹蝕、無(wú)油漬無(wú)污物，油漆完好、整潔光亮。 電梯機(jī)管理 非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房，如需要進(jìn)入，須經(jīng)機(jī)電維修部主管同意，并在值班人員的陪同下方可進(jìn)入機(jī)房。確認(rèn)濕水已消除，各絕緣電阻達(dá)到要求并且試梯運(yùn)行無(wú)異常后，方可投入正式運(yùn)行。用干粉和1211滅火器滅火控制火勢(shì)蔓延；g) 對(duì)于上述兩種情況，電梯管理員應(yīng)及時(shí)通知小區(qū)消防中心，按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處置。整改時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵守《電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。 巡視過(guò)程中如發(fā)現(xiàn)上述情況有不正常時(shí)，電梯管理員應(yīng)及時(shí)采取措施予以解決。 程序要點(diǎn) 巡視監(jiān)控 電梯管理員每天應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)所有的主要部位至少巡視一次。 機(jī)電維修部班組長(zhǎng)負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行管理工作的組織實(shí)施。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)電梯的運(yùn)行管理。如因突然故障停用中央空調(diào)，應(yīng)在恢復(fù)使用后2小時(shí)內(nèi)向有關(guān)部門(mén)作出解釋。 對(duì)于計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)油機(jī)電維修部主管盡快補(bǔ)充至計(jì)劃 中；對(duì)于突發(fā)行的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)機(jī)電維修部主管口頭批準(zhǔn)后，可以先組織解決而后寫(xiě)出《___________事故報(bào)告》并上報(bào)公司。 通過(guò)上述檢查綜合判斷壓縮機(jī)是否有故障，如有則應(yīng)更換壓縮機(jī)（外委維修）。，如有則應(yīng)排放空氣。 壓縮機(jī)維修保養(yǎng)：制冷技工每年對(duì)壓縮機(jī)進(jìn)行一次檢測(cè)、保養(yǎng)、油色。 f) 信號(hào)燈、指示儀表維修保養(yǎng)： ——檢查各信號(hào)燈是否正常，如不亮則應(yīng)更換同規(guī)格的小燈泡； ——檢查各指示儀表指示是否正確，如偏差較大則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大應(yīng)更換。 d) 熱繼電器維修保養(yǎng)： ——檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無(wú)過(guò)熱或燒傷痕跡，如有則應(yīng)整修處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換； ——檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應(yīng)更換。 檢查、控制部分維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對(duì)檢測(cè)、控制部分進(jìn)行一次保養(yǎng)（溫度計(jì)、壓力表、傳感器）維修保養(yǎng)：b) 對(duì)于讀數(shù)模糊不清的溫度計(jì)、壓力表應(yīng)拆換；c) 送檢溫度計(jì)、壓力表合格后方可再使用；d) 檢測(cè)傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實(shí)驗(yàn)，對(duì)于不合格的傳感器應(yīng)拆換；e) 檢查裝檢測(cè)器的部位是否滲漏，如滲漏則應(yīng)更換密封膠墊。 制冷技工每半年對(duì)冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機(jī)盤(pán)管管路進(jìn)行一次保養(yǎng) 節(jié)制閥與調(diào)節(jié)閥的維修保養(yǎng)：b) 檢查是否泄漏，如是則應(yīng)加壓填料；c) 檢查閥們開(kāi)閉是否靈活，如阻力較大則應(yīng)對(duì)閥桿加注潤(rùn)滑油；d) 如閥門(mén)破裂或開(kāi)閉失效，則應(yīng)更換同規(guī)格閥門(mén)；e) 檢查法蘭連接處是否滲漏，如是則應(yīng)拆換密封膠墊。 擰緊水泵機(jī)組所有緊固螺栓。 檢查彈性聯(lián)軸器有無(wú)損壞，如損壞則應(yīng)更換彈性橡膠墊（不定期—）。 電動(dòng)機(jī)維修保養(yǎng)：c) MΩ以上，否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理或修復(fù)；d) 檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無(wú)阻滯現(xiàn)象，如有則應(yīng)加潤(rùn)滑油，如加潤(rùn)滑油后仍不行則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格的軸承；e) 檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無(wú)擦殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理。 水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)（清除污垢）：a) 配制10%的鹽酸溶液（）；b) 拆開(kāi)冷凝器、蒸發(fā)器兩端進(jìn)出水法蘭封閉，然后向里注滿酸溶液，酸洗時(shí)間為24小時(shí)也可用酸泵循環(huán)清洗，清洗時(shí)間為12小時(shí)；c) 酸洗完后用1%的NaOH溶液、或5%Na2CO3溶液清洗15分鐘，最后再用清水沖洗三