違反限購(gòu)政策簽訂的合同(參考版)
2024-12-17 00:10本頁(yè)面
【正文】 21 / 21。 10江平主編：《民法學(xué)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社20__(請(qǐng)自填)年第2版，第47頁(yè)。 第二，網(wǎng)上簽約是否屬于購(gòu)房合同的成立要件？“法律行為的成立是指法律對(duì)于一項(xiàng)法律行為之事實(shí)存在的確認(rèn)”11，由此一項(xiàng)法律行為是否成立核心要素應(yīng)該是當(dāng)事人之間的意思表示，一定的外在形式僅在特殊法律行為中作為成立要件（比如要物法律行為要求在意思表示之外尚需物的交付方成立）。但房屋作為每個(gè)人日常生活的重要場(chǎng)所，購(gòu)房行為屬于一般社會(huì)生活的內(nèi)容，不在國(guó)家禁止從事、限制從事和特許從事的范圍之列。 本文認(rèn)為此解決此問(wèn)題首先應(yīng)回答四個(gè)問(wèn)題：第一，“限購(gòu)令”是否構(gòu)成對(duì)購(gòu)房人民事權(quán)利能力的限制？無(wú)論是法律規(guī)范還是學(xué)理，都基本確認(rèn)了在現(xiàn)代社會(huì)中自然人權(quán)利能力平等的理念，有學(xué)者進(jìn)一步指出“對(duì)于自然人來(lái)說(shuō)，權(quán)利能力是憲法地位在私法上的體現(xiàn)，而實(shí)體法是無(wú)法處分這種地位的，故無(wú)限制的可能性”10。本文在此不對(duì)限購(gòu)令的合法性這個(gè)行政法問(wèn)題進(jìn)行深入探討。 （二）具體規(guī)避行為的法律后果 對(duì)于規(guī)避“限購(gòu)令”中的登記行為，在相關(guān)限購(gòu)政策中已經(jīng)明確：騙取登記的，不得登記；已經(jīng)獲得的登記無(wú)效，應(yīng)予以撤銷。例如在北京市《關(guān)于落實(shí)本市住房限購(gòu)政策有關(guān)問(wèn)題的通知》所規(guī)定的，由騙取審核者承擔(dān)相應(yīng)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。合同自由原則作為合同法領(lǐng)域的基本原則，賦予了買賣雙方選擇合同相對(duì)人、締結(jié)合同的自由，“限購(gòu)令”對(duì)此自由的不當(dāng)限制，有違依法行政原則9。但是，在《價(jià)格法》《房地產(chǎn)管理7 8同注5 唐輝艾永堅(jiān)：《淺析房地產(chǎn)”限購(gòu)令”的性質(zhì)及合法性》，載《經(jīng)濟(jì)視角(中旬)》，20__(請(qǐng)自填)年第1期。樓市“限購(gòu)令”的出臺(tái)，是由國(guó)務(wù)院辦公廳以“通知”的形式下發(fā)到各省級(jí)單位，既不符合法律的制定程序，也不符合行政法規(guī)的制定程序，應(yīng)屬于國(guó)家行政機(jī)關(guān)出臺(tái)的一般意義上的抽象行政行為，為特定地區(qū)的購(gòu)房者設(shè)立了一項(xiàng)行政許可8。 7 三、規(guī)避“限購(gòu)令”行為的法律后果 （一）“限購(gòu)令”的性質(zhì) 要討論規(guī)避行為的法律后果，首先要明確“限購(gòu)令”的性質(zhì)。與他人串通，是指行為人先與他人協(xié)商約定借用他人名義買房，由購(gòu)房人購(gòu)買并使用；或者由行為人出資給他人買房，他人實(shí)施購(gòu)買行為而成為名義購(gòu)房人，等到房屋產(chǎn)權(quán)登記到名義購(gòu)房人名下之后，再將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給行為人。行為人在購(gòu)房時(shí)，往往以受被利用人委托購(gòu)房的親戚、朋友身份與出讓人、登記管理部門交涉。 以他人名義購(gòu)房，是指不具備購(gòu)房主體資格人以其他具備購(gòu)房主體資格人的名義提交審核材料、簽訂購(gòu)房合同、辦理登記手續(xù)并將所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)登記在他人名下的行為。 5李德通：《規(guī)避“限購(gòu)令”之借名購(gòu)房行為的性質(zhì)與效力探討》，載《法治研究》，20__(請(qǐng)自填)年第4期。故出讓人的行為不納入規(guī)避行為的認(rèn)定因素，而僅考慮購(gòu)房人是否具有第1（1）種行為所列的規(guī)避手段即可。 （2）、買賣雙方串通騙取產(chǎn)權(quán)登記的 此種規(guī)避行為即房屋出賣人一方明知購(gòu)房人不具備購(gòu)房資格，仍與之簽訂房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的行為。此外，還存在夫妻之間以假離婚為手段，通過(guò)未分得房產(chǎn)一方以其身份購(gòu)房的行為。依據(jù)賣房者（二手房出讓人、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）是否明知購(gòu)房者的行為，又可以劃分為兩種情況： （1）、隱瞞真實(shí)情況，與賣方訂立購(gòu)房合同的 此為形式最簡(jiǎn)單的一種規(guī)避行為，行為人即購(gòu)房者本人，沒(méi)有其他主體參與。本文即以規(guī)避行為的參與主體為依據(jù)，輔之以行為方式進(jìn)行劃分。本文認(rèn)為，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取“債權(quán)形式主義”，需有效的債權(quán)行為和登記行為相結(jié)合始發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。 本文所討論的規(guī)避行為，著眼于行政相對(duì)人角度，指不符合購(gòu)房條件的購(gòu)房人在商品房、二手房交易中單獨(dú)從事或與房屋出讓人、其他符合購(gòu)房條件的購(gòu)房人共同從事的偽造相關(guān)材料、隱瞞事實(shí)真相以完成房屋產(chǎn)權(quán)交易的行為。 3《關(guān)于落實(shí)本市住房限購(gòu)政策有關(guān)問(wèn)題的通知》京建發(fā)〔20__(請(qǐng)自填)〕65號(hào)： ，20__(請(qǐng)自填)年6月29日訪問(wèn)。1《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》國(guó)辦發(fā)〔20__(請(qǐng)自填)〕1號(hào)： :///zwgk/20__(請(qǐng)自填)01/27/，20__(請(qǐng)自填)年7月1日訪問(wèn)。 二、規(guī)避“限購(gòu)令”行為的分類 通過(guò)前述分析可知，北京地區(qū)的限購(gòu)措施是一整套多主體、多環(huán)節(jié)的審核程序，涵蓋了商品房、二手房交易，從合同簽訂到產(chǎn)權(quán)登記全程監(jiān)控。購(gòu)房家庭在購(gòu)房前需向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或存量房網(wǎng)簽服務(wù)窗口，提交家庭成員身份、戶籍、婚姻、社會(huì)保險(xiǎn)、個(gè)人所得稅繳納情況等證明材料及《家庭購(gòu)房申請(qǐng)表》、《購(gòu)房承諾書》；由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或存量房網(wǎng)簽服務(wù)窗口負(fù)責(zé)初步審查；初審?fù)ㄟ^(guò)后才能在北京市房地產(chǎn)交易系統(tǒng)中填報(bào)認(rèn)購(gòu)核驗(yàn)信息，再由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同相關(guān)部門核驗(yàn)；核驗(yàn)通過(guò)后可辦理網(wǎng)上簽約手續(xù)；最后將相應(yīng)材料作為合同附件提交登記部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。從北京市已出臺(tái)的相關(guān)文件來(lái)看3，購(gòu)房者以家庭為單位被分為兩
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