【正文】 設(shè)計概算由成本管理部根據(jù)建筑方案或初步設(shè)計文件負(fù)責(zé)編制，隨初步設(shè)計成果一起提交。 投資控制的核心是合理確定和有效控制工程造價，實行以設(shè)計階段為重點的建設(shè)全過程造價控制，目標(biāo)是在建設(shè)各階段將工程造價控制在批復(fù)的估算內(nèi)。 2． 2． 3 執(zhí)行后勤服務(wù)保障： （ 1）綜合部將后勤服務(wù)保障列入日常工作中，注重加強食堂、宿舍、車輛管理，為員工提供良好的生活、住宿環(huán)境，在符合經(jīng)費開支規(guī)定的情況下使大家基本滿意。 2． 6． 2 執(zhí)行各種費用的支付： 綜 合部負(fù)責(zé)按時申請、交納公司各項費用，如：社會福利費用（兩險一金）、辦公室租金、水電費、車輛養(yǎng)路費、工商管理費等等。 2． 5． 3 對需要報廢的資產(chǎn)按照相關(guān)程序申請報廢，及時跟進(jìn)各部門資產(chǎn)調(diào)動、 出入庫單據(jù)的核對，做到帳物相符，保證公司資產(chǎn)規(guī)范化管理，有效控制支出。 2． 4． 2 及時作好物品出入庫登記，每月盤存，帳物相符。 具體流程圖請參看附件三 GLGLLC03。 2． 4． 3 物業(yè)公司管理未出售的房產(chǎn)或公共設(shè)施，不能以出租方式運作。 2． 3． 6 開具發(fā)票時應(yīng)依據(jù)合同內(nèi)容，不允許代開票。 2. 3 . 2 樣板房 ,可售的樣板房其裝修費用可以計入開發(fā)成本。 2． 2． 6 一般情況征稅部門核查地下建筑面積是：人防面積 +銷售許可證中的可售地下車庫面積 =建設(shè)工程規(guī)劃許可證中的地下建筑面積，有差異時征稅部門會關(guān)注開發(fā)商有自用或他用的可能。 2． 2． 4 幼兒園等：規(guī)劃報建應(yīng)明確是否為公共配套設(shè)施，若屬于公共設(shè)施則不能辦理預(yù)售，也不能出租，如出租則并入銷售收入?yún)⑴c土地增值稅清算。 對停車 場場的規(guī)劃主要分三類：地下室（非人防工程）、車庫、地面停車場，前兩類可取得預(yù)售證，進(jìn)行銷售，第三類不銷售，可采取收取物業(yè)管理費的形式。清算土地增值稅準(zhǔn)予扣除的成本、費用：地下室、人防工程、會所、幼兒園、停車場、醫(yī)院、物業(yè)管理所、變電室、居委會等，做為小區(qū)的配套設(shè)施的，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，其成本、費用可扣除；無償給政府、公用事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。 2． 2 規(guī)劃、設(shè)計、辦理預(yù)售階段 規(guī)劃、設(shè)計涉及的稅種：簽訂合同或協(xié)議即涉及到印花稅，同時，規(guī)劃、設(shè)計階段一些配套設(shè)施的成本會影響到土地增值稅、營業(yè)稅等。按稅法規(guī)定，該報告是土地評估作價記入開發(fā)成本的要件。 2．財務(wù)部設(shè)立專人負(fù)責(zé)公司的稅收籌劃工作，收集、研究相關(guān)稅收法規(guī)政策，與主管稅務(wù)機關(guān)建立良好稅企關(guān)系，在政策的理解上與稅務(wù)主管機關(guān)取得高度一致，結(jié)合公司項目建設(shè)的業(yè)務(wù)流程，查找影響稅負(fù)的關(guān)鍵點，指導(dǎo)業(yè)務(wù)流程中的涉稅工作。除以上工作外，成本管理部應(yīng)及時與招商經(jīng)營部一起，進(jìn)行維修工程的跟蹤和費用統(tǒng)計工作，并與年度維修計劃、預(yù)算進(jìn)行對比、分析，做好預(yù)警工作。 具體流程圖請參看附件三（ WYGLLC02） 成本管理部和財務(wù)部負(fù)責(zé)全部維修工程的價格審核、控制工作，包括： （ 1）招標(biāo)文件的審核、招標(biāo)及標(biāo)書分析、合同簽訂。為做到“以銷定產(chǎn)”又保證充分發(fā)揮空置物業(yè)及空地價值，上年底或本年初未明確的新建、改建項目、不在預(yù)警范圍內(nèi)。 在制定年度維修計劃時，招商經(jīng)營部應(yīng)積極貫徹公司“以銷定產(chǎn)” 原則，制定合理、經(jīng)濟的維修計劃。 具體流程圖詳見附件二，包括： YXGLLC01 到 YXGLLC017 前期服務(wù)及銷售代理單位選擇、合同審批流程圖，文件編號： YXGLLC009 廣告設(shè)計單位選擇、合同審批流程圖，文件編號： YXGLLC010 定點長效廣告單位選擇、合同審批流程圖，文件編號： YXGLLC011 網(wǎng)絡(luò)廣告設(shè)計、維護單位選擇、合同審批流程圖，文件編號： YXGLLC012 媒體廣告單位選擇、合同審批流程圖，文件編號： YXGLLC013 手機短信投放單位選擇、合同審批流程圖，文件編號： YXGLLC014 制作類合作單位選擇、合同審批流程文件圖，編號： YXGLLC015 禮儀服務(wù)單位選擇、合同審批流程文件圖，編號： YXGLLC016 售樓處、樣板房費用控制流程圖，文件編號： YXGLLC017 三、物業(yè)維修工程成本管理實施細(xì)則 物業(yè)維修工程范圍： 1． 1 自有物業(yè)： 招商租賃自有物業(yè)，帶來穩(wěn)定收益是公司經(jīng)營業(yè)務(wù)之一，一般要求維修工程均按照實際使用要求考慮方案及成本控制； 物業(yè)維修工程分類： 維修工程按項目內(nèi) 容分為以下兩類： 2． 1 新建工程、功能性改造工程及專業(yè)性工程（電梯、空調(diào)、景觀等） 2． 2 日常維修工程：包括零件維修、補漏及其它搶修工程。 2． 7 供應(yīng)商及合同管理細(xì)則 2． 7． 1 營銷策劃部負(fù)責(zé)管理公司營銷類 供應(yīng)商（包括但不限于廣告費、布展制作公司、印刷公司、禮儀公司），并建立供應(yīng)商資料庫，資料庫內(nèi)容包括但不限于，供應(yīng)商名稱，財務(wù)狀況、付款方式、報價單等。 2． 5． 3 經(jīng)常性活動成本管理細(xì)則： 對于經(jīng)常性活動安排，每次活動費用且低于 4000 元，營銷策劃部應(yīng)有統(tǒng)一的計劃及布署，并于每月 初向成本管理部及財務(wù)部知會本月活動安排情況。 2． 5． 2 大型營銷活動成本管理細(xì)則： 營銷策劃部應(yīng)提前 15 天，以專題報告的形式，就活動目的、規(guī)模、內(nèi)容及預(yù)算等向公司經(jīng)管會報告，得到批準(zhǔn)后方可實施。 電話費、網(wǎng)絡(luò)費、辦公用品費等費用，據(jù)實報銷。 合同執(zhí)行過程中，營銷策劃部應(yīng)客觀評價合作單位的服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量情況，評價較高的單位可列入長期合作單位數(shù)據(jù)庫。 營銷策劃部在及時安排廣告設(shè)計單位完成設(shè)計的前提下，應(yīng)劃分制作類廣告類別，組織招標(biāo)。 2． 3． 6 手機短信廣告： 營銷策劃部應(yīng)根據(jù)地區(qū)、受眾區(qū)別，選擇幾家資源較豐富的投放單位，通過招標(biāo)確定投放單位（可以選擇多家投放單位），簽訂批量投放合同，以降低投放成本。 合同期滿，營銷策劃部應(yīng)對合作單位服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行客觀評價，評價較好的單位列入常用合作單位數(shù)據(jù)庫。 2． 3． 2 網(wǎng)絡(luò) 廣告成本管理： 根據(jù)營銷工作需要，營銷策劃部應(yīng)在經(jīng)過市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，提出潛在網(wǎng)絡(luò)設(shè)計、維護單位名單，詳細(xì)羅列這些單位的主要業(yè)績、設(shè)計實力等情況，備選單位就不低于 3 家；網(wǎng)絡(luò)設(shè)計單位應(yīng)通過邀請招標(biāo)確定。 合同簽訂后，營銷策劃部應(yīng)密切跟蹤合同執(zhí)行情況，嚴(yán)格按合同約定進(jìn)行廣告驗收及合同款的支付。 2． 3． 1 定點長效廣告成本 管理： 定點長效廣告投入大（燈桿旗廣告除外），選用得當(dāng)效果明顯，但資源往往處于壟斷狀態(tài)，且受到市場影響大，成本不易控制。避免因設(shè)計不及時，導(dǎo)致其他制作、安裝或印刷工作無法招標(biāo)，臨時委托，造成成本的增加。招標(biāo)文件應(yīng)包括（ 1）項目基本情況；（ 2）廣告設(shè)計服務(wù)內(nèi)容及期限；（ 3）服務(wù)質(zhì)量要求；（ 4）投標(biāo)文件構(gòu)成；（ 5）招投標(biāo)工作時 間安排及評標(biāo)方法等。評價較高的單位列入常用合作單位數(shù)據(jù)庫，評價不高的單位以后的項目中必須經(jīng)過嚴(yán)格考 察慎重合作。服務(wù)及代理單位的工作質(zhì)量對于項目的定位、商品房的銷售起著非常關(guān)鍵的作用，因此在單位選擇上應(yīng)非常慎重。 1． 3 活動類營銷費用包括：旺場活動；大型的營銷推廣活動；房展會等。 具體流程詳見附件二，包括： 初步設(shè)計、施工圖設(shè)計審核工作流程圖（ GCGLLC002） 。 在審查過程中，要注意收集結(jié)算工作的全部依據(jù)資料，包括各單項、單位工程合同協(xié)議書及其專用條款和通用條款，招標(biāo)文件、投標(biāo)文件夾以及含招評標(biāo)過程中來往的詢標(biāo)函、澄清函和承諾書，施工圖、設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證及竣工驗收證明，保證資料的真實 性和完整性。 工程部 /項目部負(fù)責(zé)根據(jù)工程合同條款、招投標(biāo)文件，按照專業(yè)分工對施工單位報審的資料審查，對其所涉及的工程范圍、內(nèi)容、工程量進(jìn)行核實、計算或?qū)崪y實量，并與施工單位核對確認(rèn)。 合同的管理與執(zhí)行：合同簽訂后，成本管理部負(fù)責(zé)建立合同臺帳，對合同執(zhí)行情況進(jìn)行動態(tài)管理，不定期抽查合同履行情況；工程部 /項目部、策劃設(shè)計部要求施工單位按合同約定的時間組織施工或供貨，及時檢查工程進(jìn)度、供貨情況，并按合同辦理合同款和工程式進(jìn)度款的支付審核；成本管理部在接到支付申請后，應(yīng)及時深入現(xiàn)場，復(fù)核施工進(jìn)度情況，認(rèn)真審核已完工程量及其造價，嚴(yán)禁超前、超 額支付工程款；財務(wù)部根據(jù)合同規(guī)定條款及以上相關(guān)部門意見進(jìn)行審核付款。 3． 3． 2 合同的簽訂與管理：合同金額即為該工程的目標(biāo)成本，工程部 /項目部、策劃設(shè)計部、成本管理部及財務(wù)部一起做好合同管理工作。復(fù)雜的工程，開標(biāo)后由工程部 /項目部、策劃設(shè)計部進(jìn)行技術(shù)標(biāo)分析，成本管理分頭進(jìn)行商務(wù)標(biāo)分析，分析時間要求如下：主體工程分析時間為 7個日歷天，其他分包工程為 3 個日歷天。 標(biāo)書發(fā)放后，為保證招標(biāo)工作順利進(jìn)行，工程部 /項目部、成本管理部要及時收集投標(biāo)單位的反饋意見，并在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行答疑。招標(biāo)文件審核完成后，工程部 /項目部應(yīng)收集各部門人員修改意見，進(jìn)行相應(yīng)的修改，分歧點或重要事項如評標(biāo)定標(biāo)原則、投標(biāo)上限值等應(yīng)召專門會議，討論確定。 如果在編制清單和標(biāo)底過程中發(fā)生設(shè)計修改等情況，提交工作成虹時間可合理順延。 成本管理部負(fù)責(zé)委托專業(yè)造價咨詢機構(gòu)編制工程理清單和標(biāo)底，并對工程量清單及標(biāo) 底的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。工程部 /項目部完成初選取后，應(yīng)組織專業(yè)人員并成本管理部預(yù)算工程師一起進(jìn)行初選入圍單位的考察，并形成書面考察報告，向項目管理小組匯報。在時間安排上，應(yīng)配合項目總進(jìn)度計劃，避免過早招標(biāo)、支付增加財務(wù)成本，或招標(biāo)工作滯后，造成總體工程延誤。 工程部 /項目部是此階段成本控制的主體，成本管理部是成本控制的管理和監(jiān)控部門，在協(xié)助工程部 /項目部的同是，須對工程部 /項目部的工作合理性進(jìn)行監(jiān)督并及時提出修正意見，對于單次變更簽證造價高明增超過 10 萬元、各項專業(yè)工程造價增加超 過合同價 3— 5%或超出預(yù)算價時，須及時提出預(yù)警。 2． 4 行政事業(yè)收費包括：各種政府事業(yè)收費、報建費及辦證費用等。 成本目標(biāo)的管理。通常項目，成本目標(biāo)在公司初步設(shè)計 審批完成之日起 30 日內(nèi)編制完成。 月審結(jié)單不符合公司規(guī)定的每單扣 分。 合同條款不符合公司規(guī)定的每處扣 1 分。 2． 2 各部門的成本管理得分與部門負(fù)責(zé)人和主要責(zé)任人的績效工資、獎金及評比先進(jìn)掛鉤；對成本管理措施不力甚至失職給公司帶來損失的相關(guān)責(zé)任人公司將予以處罰；具體獎懲措施由公司考核領(lǐng)導(dǎo)小組另行制定。 1． 2 考核小組由公司財務(wù)部、成本管理部和各部門派出專員組成，公司分管財務(wù)及成本管 理的領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任正副組長。 2． 1 以年度預(yù)算為依據(jù)，對年度的營銷成本設(shè)定限額，同時對當(dāng)年或跨年度 的項目預(yù)算設(shè)定限額，控制累計發(fā)生成本，杜絕項目間費用互抵； 2． 2 實施重大成本費用事前報告制、預(yù)算制； 2． 3 在實施市場推廣過程中，加強對廣告費、代理費等重點分項費用的控制，采取招投標(biāo)的方式，建立廣告商、代理商的檔案庫，建立評審體系； 2． 4 加強對營銷合同的編制及審核，保障公司利益，并采取價格審核及與財務(wù)、法務(wù)等多部門合同會簽的方式，控制成本費用的合同性，規(guī)避經(jīng)濟糾紛、控制財務(wù)風(fēng)險及法律風(fēng)險； 2． 5 成本管理部會同營銷策劃部及財務(wù)部負(fù)責(zé)進(jìn)行效果評估； 2． 6 財務(wù)部對發(fā)生營 銷成本進(jìn)行預(yù)算差異分析及預(yù)警； 物業(yè)經(jīng)營成本管理實行年度預(yù)算及分項預(yù)算雙管控 3． 1 對日常零星維修、廣告費及中介服務(wù)費等費用行年度預(yù)算限額管理； 3． 2 對物業(yè)更新改造、翻新維修等工程參照工程項目成本管理方法，實施工程招標(biāo)、工程變更以及控制手段、方法進(jìn)行成本管理、并控制在項目預(yù)算限額內(nèi)； 3． 3 對物業(yè)經(jīng)營的推廣及與中介機構(gòu)合作開發(fā)項目的成本控制應(yīng)加強對廣告商、中介商的選擇，財務(wù)部或成本管理部應(yīng)會同招商經(jīng)營部對相關(guān)活動的效果進(jìn)行評估，并以活動預(yù)算、或可行性分析中的估算為限額，實行限額控制。 1． 2 工程前期階段成本管控：產(chǎn)品策劃定位符合市場需求，建筑設(shè)計經(jīng)濟適用（推進(jìn)限額設(shè)計），項目工程成本預(yù)算準(zhǔn)確率高。 財務(wù)部：費用審核、預(yù)算控制 2 各類行政費用支出 綜合部：年度預(yù)算、費用的申請 財務(wù)部：合同審核及管理、預(yù)算控制、費用審核 3 培訓(xùn)費 綜合部：培訓(xùn)計劃及費用預(yù)算、效果評估。 成本管理的責(zé)任部門及職責(zé) 公司成本管理因業(yè)務(wù)性質(zhì)不同、管理階段不同，有不同的責(zé)任部門，承擔(dān)相應(yīng)不同的管理職責(zé)；同時成本管理部、財務(wù)部監(jiān)控的內(nèi)容及職責(zé)也不同。 1． 2 營銷成本：指全程營銷過程市場推廣階段所發(fā)生的廣告類營銷費用、消耗采購類營銷費用、活動類營銷費用、服務(wù)及代理費、售樓處及樣板房費用等。 1． 3 財務(wù)部： 財務(wù)部負(fù)責(zé)公司各項費用