【正文】 48 樓道每周清掃 1 次，走道、門廳、樓梯地面潔凈，無(wú)垃圾、雜物、浮塵、污跡，無(wú)亂堆亂放，亂貼亂劃。及時(shí)清除主要道路積雪。 有火、水、警應(yīng)急預(yù)案，應(yīng)按計(jì)劃組織應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。 47 物業(yè)區(qū)域主出入口 24 小時(shí)值班，并有交接班記錄和外來(lái)車輛的登記記錄；對(duì)可疑人員進(jìn)行詢問；阻止未經(jīng)許可的外來(lái)人員入內(nèi)；對(duì)裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記；對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)；保持出入口環(huán)境整潔、有序 、道路暢通；對(duì)大型物件搬出實(shí)行記錄。 路燈、樓道燈完好率不低于 95%。 消防泵每季啟動(dòng) 1 次并作記錄，每年保養(yǎng) 1 次，保證其運(yùn)行正常；消防栓每季巡查 1 次，消防栓箱內(nèi)各種配件完整；每年 1 次檢查消防龍帶、閥桿處加注潤(rùn)滑油等，保持消防器材能隨時(shí)有效使用；按需配備滅火器，每季檢查 1 次滅火器，臨近失效立即更新或充壓；消防通道暢通。保證二次供水正常，二次供水水質(zhì)符合國(guó)家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。 設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、巡查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全，并按國(guó)家規(guī)定辦理年檢手續(xù)，保證其性能符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場(chǎng)地有明顯標(biāo)識(shí)。每 3 日巡查 1 次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。 每周 1 次對(duì)單元門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進(jìn)行安全檢查，門窗關(guān)閉正常，門窗玻璃保持 95%以上的完好率。 獲得市級(jí)以上物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）項(xiàng)目稱號(hào)，或制訂相應(yīng)的爭(zhēng)創(chuàng)規(guī)劃。 按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況。急修 20 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)做應(yīng)急處理，其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有報(bào)修、維修和回訪記錄，回訪率達(dá) 80%以上。 十一、公司物業(yè)服務(wù)質(zhì)量規(guī)范 1 基本要求 明確。 ，增加對(duì)設(shè)施設(shè)備的巡查。 、廣告、天線、設(shè)備層等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面檢查，確保牢固。 ，防止有人進(jìn)行破壞活動(dòng)。 ，統(tǒng)一調(diào)分派人員。 ，立即實(shí)施搶救，以后程序同上述急癥病人處理程序。停電恢復(fù)后，設(shè)備維修人員檢查各有關(guān)設(shè)備，保證所有設(shè)備正常運(yùn)作。 ，電梯有可能出現(xiàn)困人，秩序管理人員需立即查明，如有，立即按困梯程序進(jìn)行處理。 [應(yīng)急處理流程圖 ] ，立即以消防應(yīng)急方案的順序通知第一責(zé)任人。要求電梯保養(yǎng)公司，認(rèn)真檢查電梯故障原因，排除隱患。 ，關(guān)閉該電梯動(dòng)力并著手開門放人。 h. 利用對(duì)講機(jī)實(shí)施對(duì)講，使指揮人員及時(shí)到崗。 d. 如經(jīng)巡視人員報(bào)告為誤警，寫出事故報(bào)告并由巡視人員和當(dāng)值監(jiān)控人員簽字歸檔且復(fù)印一份，交于管理處第一責(zé)任人。 （ 6）組織力量疏散救護(hù)客人。 （ 2）撥打 “120”救護(hù)電話。 8應(yīng)急處理方案 監(jiān)控室值班接報(bào)，通知巡視秩序管理員三分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)，確認(rèn)火 40 警后，及時(shí)報(bào)告第一責(zé)任人三分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)。 ，并定期檢查。若要進(jìn)入，須經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。 、檢修時(shí)須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、手套。 。如有損壞，要查明原因，立即申報(bào)設(shè)備主任，經(jīng)批準(zhǔn)后及時(shí)更換。 。 。 ，非經(jīng)原工作人員或設(shè)備主任同意，任何人不得移動(dòng)。 。 l 管道設(shè)備等無(wú)銹蝕 ，無(wú)滲漏。 l 管道附件齊全有效、各閥門啟用靈活。 l 消防接合器齊全、有效，無(wú)泄漏。 37 [增壓泵 ] 增壓泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)符合出廠標(biāo)準(zhǔn)。 l 消火泵運(yùn)行平穩(wěn)、無(wú)振動(dòng)，潤(rùn)滑良好、無(wú)咬泵現(xiàn)象。 l 配套附件完好。 安保防盜系統(tǒng) [對(duì)講裝置 ] l 戶內(nèi)對(duì)講裝置能與大門通話。 [巡更系統(tǒng) ] l 主機(jī)、序號(hào)機(jī)功能完好。 l 各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全 (特別是室外型 )。 l 二路電源切換正常、可靠。 l 監(jiān)視器安裝牢固、可靠。 l 操作鍵盤靈活、可靠。 l 運(yùn)行時(shí)靴襯與導(dǎo)軌無(wú)異常聲，滑動(dòng)平穩(wěn)。 l 各廳門及轎門安全連鎖開關(guān)齊全，性能可靠、有效。 l 超載報(bào)警正確可靠。 l 制動(dòng)器完好、可靠。 l 照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定。 34 l 閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好。 [低壓開關(guān)柜 ] l 耐壓試驗(yàn)是否符合規(guī)范規(guī)定。 l 外殼接地裝置是否可靠，接地電阻是否合格。 《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； 、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修 記錄表》內(nèi)。 每年 12 月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； 管理處每月定期組織檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。 ，填寫《電梯房巡視記錄》。 《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； 、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)； ，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在經(jīng)理協(xié)同下排除異常和故障。 、管理 a. 根據(jù)天氣情況，保證水分供應(yīng)，宜清晨澆水，澆水時(shí)應(yīng)防止將泥土沖到莖、葉上； b. 做好排水措施，嚴(yán)禁雨季積水； c. 花卉生長(zhǎng)旺盛期，應(yīng)適當(dāng)追肥，施肥量根據(jù)花卉種類而定。 b. 針葉樹、常綠闊葉樹：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補(bǔ)植；或在秋季新梢停止生長(zhǎng)后、降霜以前補(bǔ)植。 地被、攀緣類 地被，攀緣植物修剪應(yīng)促進(jìn)枝分，加速覆蓋和攀纏的功能；對(duì)多年生的攀緣植物要定期翻蔓，清除枯枝，疏刪老弱的藤蔓。行道樹主干要求 ；遇有架空線者應(yīng)按杯狀形修剪（懸鈴木按 “三主六枝十二叉 ”杯狀形修剪）；樹冠圓整，分枝均衡；樹冠幅度，不宜覆蓋全部路面，道路中間高空宜留有散發(fā)廢氣的空隙。注意應(yīng)用微量元素和根外施肥技術(shù)，并逐步推廣應(yīng)用復(fù)合肥料； e. 施肥宜在晴 天；除根外施肥，肥料不得觸及樹葉。 b. 施肥量應(yīng)根據(jù)樹種、樹齡、生長(zhǎng)期和 肥源以及土壤理化性狀等條件而定。 a. 喬木、灌木下的大型野草必須鏟除，特別是對(duì)其危害嚴(yán)重的各類藤蔓植物，例如兔絲子等； b. 樹木根部附近的土壤要保持疏松，易板結(jié)的土壤，在蒸騰旺季須每月松土一次； c. 中耕除草應(yīng)選在晴朗天氣，土壤不過分潮濕的時(shí)候進(jìn)行； d. 中耕深度以不影響根系生長(zhǎng)為限。 a. 草坪應(yīng)有整齊的邊緣線，裝飾性草坪或花壇內(nèi)，可運(yùn)用切邊機(jī)切邊養(yǎng)護(hù)。早春、晚秋可施有機(jī)肥。 b. 草坪修剪的頻率及次數(shù)根據(jù)情況而定。 九、 綠化服務(wù)管理 容及標(biāo)準(zhǔn) a. 草坪覆蓋度不少于 95%； b. 每周巡查一次，并做好相關(guān)記錄； c. 應(yīng)控制病蟲害，草坪色澤正常，生長(zhǎng)良好，無(wú)雜草； 、排水 a. 灌溉必須濕透根系層，應(yīng)浸濕的土層深度為 100mm，不發(fā)生地面長(zhǎng)時(shí)間積水； b. 灌溉量根據(jù)土質(zhì)、生長(zhǎng)期、草種等因素確定； c. 灌溉時(shí)期 和灌溉時(shí)間可按下列規(guī)定： 冷地型草，春秋兩季度充分澆水，保持生長(zhǎng)。 垃圾箱、垃圾桶 箱體內(nèi)外四壁干凈無(wú)污漬、箱口箱內(nèi)外無(wú)垃圾、無(wú)異味、箱桶外表干凈、無(wú)污漬、桶內(nèi)垃圾超過 1/2桶或發(fā)現(xiàn)有異味及時(shí)處理 巡回 一次清洗 ： ：以眼睛直覺檢查，達(dá)到光亮、清潔、視覺舒適。 7秩序管理服務(wù)檢查制度 自查：秩序管理各崗位在換崗交接時(shí)按作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，做好記錄； 秩序管理班長(zhǎng)巡查：秩序管理班長(zhǎng)巡回監(jiān)督檢查秩序管理各崗 位的作業(yè)情況，每天巡回監(jiān)督檢查不少于 4次，做好記錄； 小區(qū)經(jīng)理抽查：秩序管理巡視、車輛管理現(xiàn)場(chǎng)及客戶裝修現(xiàn)場(chǎng)，每天至少一次，做好記錄。 5 秩序管理各崗位之間的輪換 ，人員輪值的方法，即各崗當(dāng)值人員 24 每隔 60分鐘循環(huán)換崗； 換崗程序 :巡視崗 ——→ 門崗 ——→ 監(jiān)控 ——→ 巡 視崗 。 每天擦拭監(jiān)控設(shè)備一次，保持顯示屏、錄像機(jī)等設(shè)備清潔。 ，發(fā)現(xiàn)異常情況和故障立即報(bào)修，并做好記錄。 23 24小時(shí)開通運(yùn)行，監(jiān)控人員 24小時(shí)監(jiān)控值班，錄像帶資料保存1個(gè)月，錄像帶循環(huán)使用。 發(fā)生盜、搶事件 用對(duì) 講機(jī)報(bào)告請(qǐng)求支援，同時(shí)設(shè)法抓住犯罪嫌疑人； 、人數(shù)、作案工具，及時(shí)報(bào)告公安部門 110； ，協(xié)助破案。 客戶需要幫助時(shí)，應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)或通知有關(guān)人員到場(chǎng)處理； 發(fā)現(xiàn)可疑的人和異常的事、物，通過對(duì)講機(jī)及時(shí)報(bào)告，并迅速查明情況，嚴(yán)密監(jiān)視； 發(fā)現(xiàn)裝修違規(guī)情況，立即向客戶指出，及時(shí)阻止，并報(bào)告管理處做出相應(yīng)處理； ，按《應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行； ，投入就近的垃圾箱內(nèi)；發(fā)現(xiàn)燈熄滅、水管及閥門漏水、煤氣管漏氣等，應(yīng)及時(shí)通知設(shè)備人員修復(fù)； ，交接巡視器材； 夜間巡視 夜間巡視的路線應(yīng)經(jīng)常變化； 、走廊、電表房及通道等，確認(rèn)有無(wú)可疑人物藏匿于其內(nèi)； ，須立刻報(bào)警并封鎖各個(gè)出入口，進(jìn)行處理； 突發(fā)事件的處理 為應(yīng)對(duì)突發(fā)事件，按指定的應(yīng)急預(yù)案作業(yè)，平時(shí)應(yīng)定期參加演練。 地下車庫(kù)管理 車輛憑管理處所發(fā)《停車證》進(jìn)出車庫(kù)； 無(wú)《停車證》車輛，應(yīng)經(jīng)管理處同意后方可進(jìn)車庫(kù)，但不得 占用業(yè)戶車位； 督促進(jìn)車庫(kù)車輛遵守車庫(kù)內(nèi)禁令標(biāo)志，不得在車庫(kù)內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛和洗車； 保持車庫(kù)及車庫(kù)出入口清潔、通暢； 經(jīng)常到車庫(kù)內(nèi)巡視，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)作好記錄并向小區(qū)經(jīng)理報(bào)告； 車庫(kù)內(nèi)發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場(chǎng)，立即向管理處報(bào)告。 向進(jìn)入管理區(qū)域的車輛發(fā)放《臨時(shí)停放證》，放在車輛左側(cè)擋風(fēng)玻璃后，并做好記錄。 2. 門崗服務(wù) 門崗值崗時(shí)要認(rèn)真、負(fù)責(zé)，在管理區(qū)域門崗實(shí)行 24小時(shí)立崗秩序管理服務(wù)； 在指定位置，指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗； 立崗姿勢(shì)端正，面帶微笑行注目禮，熱情回答詢問，禁止與他人閑聊。 。 。每月一次抽查業(yè)戶接待的管理手冊(cè)，對(duì)于抽查中發(fā)現(xiàn)記錄不規(guī)范或 不及時(shí)登錄權(quán)屬變更情況，管理處經(jīng)理應(yīng)書面通知業(yè)戶接待整改。 五、權(quán)籍管理 ,負(fù)責(zé)業(yè)戶資料的收集 ,并將業(yè)戶相關(guān)的資料記錄在管理手冊(cè)中 ,管理手冊(cè)要?jiǎng)討B(tài)的反映業(yè)戶產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、使用權(quán)的變更情況 。 、整理、歸檔、利用。 質(zhì)量要求以《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，以威海市物業(yè)行業(yè)服務(wù) 16 規(guī)范為依據(jù)，嚴(yán)格按各項(xiàng)服務(wù)的管理制度及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，做到業(yè)戶評(píng)議滿意率 90%以上；業(yè)戶投訴率萬(wàn)分之五以下；投訴處理率 100%。 日常服務(wù)內(nèi)容 ； ； ； ； ； ； 小區(qū)中設(shè)置業(yè)戶聯(lián)系箱，每天定時(shí)開箱； 設(shè)立投訴電話接受業(yè)戶的投訴； 及時(shí)回訪業(yè)戶征詢意見。 8