【正文】 預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。前面說手續(xù)及要略重點；也不能不提程序，因為它與前者是相符相程的“利益攸關(guān)者”1放線、驗線這個就簡單的說一說吧。但在我的個人職業(yè)經(jīng)驗里面，我是沒發(fā)覺過有這種情況。這個9070的政策我個人沒明白過來這到底有什么效果。就是讓老百姓沒錢買房子。當(dāng)然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動的趨勢下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。當(dāng)然，這里我們必須有個概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。1進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項手續(xù)在講預(yù)售和驗收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。大家已經(jīng)在這個圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項交易。在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業(yè)要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。在必須要做施工、監(jiān)理招投標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說了。）施工招投標(biāo)、監(jiān)理報建首先，我必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包?，F(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個到底是安全問題還是質(zhì)量問題？說不清楚。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。那是真管得不錯。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。噪音排放許可：是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財?shù)缆妨?。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少的。我個人無言以對。這個稍微在圖上畫一下就知道了。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。當(dāng)然也存在著南北方差異的問題：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。我就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有專業(yè)報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單；你個人去品其中滋味。不過這個建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中被提到非常高的位置，反復(fù)的強(qiáng)調(diào)。審?fù)陠误w設(shè)計，設(shè)計公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個時候什么毛招都會用上。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。單體設(shè)計是什么呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實單體建筑的設(shè)計方案。然后這個東西反過來又影響管線綜合設(shè)計。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。為什么？因為所有的線，都得從外面引進(jìn)來，跟外面均有個接口。為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個管線綜合呢？如果它設(shè)計不好有什么后果呢？ 首先，就是給排水會整天出問題。作為專業(yè)人士，要判斷一個小區(qū)的官線綜合設(shè)計好不好，只需要看兩個東西：你就這么走進(jìn)一個小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。管線綜合包括三大項：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設(shè)計規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。最后一無所獲。再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導(dǎo)致最終散伙。審核總平面是整個開發(fā)報建過程中最有技術(shù)含量的過程，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。其他的地方：譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。也是看起來很簡單。現(xiàn)在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等，很嚴(yán)格，也很專業(yè)。只要你把編制費用稍微給多點基本上就算OK了。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。因現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個事情的管理上各地政策也不盡相同。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。非常的社會主義特色。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。因為我國的房地產(chǎn)管理體系是全世界獨有的。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。（擅自變更土地性質(zhì)在我國是嚴(yán)重的違法行為。）土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由項目所在地區(qū)規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率、建筑密度、停車位配置等要求；這些指標(biāo)都要在這個批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的強(qiáng)制性小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，, 這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。九、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)手續(xù)報批程序中應(yīng)注意的若干問題無論你在各自的領(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。開發(fā)商應(yīng)提交材料：1)申請書； 2)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；3)用地證明文件或土地使用權(quán)證； 4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 6)施工許可證； 7)房屋竣工驗收資料； 8)房屋測繪成果；9)根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗收。開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；工程施工合同；商品房預(yù)售方案。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。3)建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。8)建委對施工圖設(shè)計文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。4)人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進(jìn)行審查。5)規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件1)人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。3)建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書?？匾?guī)調(diào)整無法定辦理時間，耗時費力，程序復(fù)雜，涉及部門人員眾多，最后需報市政府批準(zhǔn)，申請單位要提前有心理準(zhǔn)備。大致原則為：順向調(diào)整較易，逆向調(diào)整較難（順向一般伴隨著土地方利益受損、城市和社會利益受益的情況；反之為逆向）；市政、公益、重點項目調(diào)整較易，經(jīng)營性項目較難；國家部委、央企、部隊武警項目調(diào)整較易，地方單位、私企較難；與城市發(fā)展方向和政府工作思路吻合的較易，反之較難；運作程序正確，方式方法得當(dāng)調(diào)整較易，反之較難。六、土地變性、用地性質(zhì)城區(qū)每一寸土地的用地性質(zhì)均已確定，而且每一塊地的高度、容積率、綠化率、密度、規(guī)劃路網(wǎng)位置等各項主要指標(biāo)也已確定，遠(yuǎn)郊區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍也基本如此，如果建設(shè)單位的擬建物性質(zhì)與控規(guī)中的土地性質(zhì)不符，則建設(shè)申請100%不會得到批準(zhǔn)，兩種解決辦法，或改變建設(shè)內(nèi)容，或申請改變土地性質(zhì)。提交材料有：整套設(shè)計方案（包含：總平面圖，各層平立剖面圖，設(shè)計說明，效果圖等）；規(guī)劃意見書；立項批復(fù)；用地預(yù)審意見；日照測算；其它。三、用地規(guī)劃許可證當(dāng)用地是新征集體土地或占用別人的土地時，須辦理此證，自有用地建設(shè)項目不用辦。規(guī)劃部門的審批流程是：控規(guī)調(diào)整→規(guī)劃意見函復(fù)→規(guī)劃意見書→審查設(shè)計方案→用地規(guī)劃許可證→工程規(guī)劃許可證。第37步：資金到位，取得銀行出具的“資金證明”。第33步：建委踏勘現(xiàn)場，取得“現(xiàn)場勘察合格通知書”。第29步：設(shè)計院完成全套施工圖設(shè)計，取得審查機(jī)構(gòu)的“施工圖審查合格書”。第25步：取得園林局的“樹木伐移許可證”。第21步：取得建委的“施工計劃通知書”。第17步：完成消防報批圖紙設(shè)計，取得消防局的“消防設(shè)計審查意見”。第13步：取得規(guī)劃局的“用地規(guī)劃許可證”。第9步：取得規(guī)劃局的“規(guī)劃意見通知書（選址）”。第5步：取得規(guī)劃局給建委的“規(guī)劃意見函復(fù)”。項目名稱：臨時建設(shè)用地規(guī)劃許可和臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可審批部門：市規(guī)劃局審批程序：大廳窗口受理 勘察現(xiàn)場收集資料大廳工作人員審查相關(guān)部門并聯(lián)會審局務(wù)會整理印發(fā)紀(jì)要分管局長審定簽發(fā)、行文繳費出圖、出證申報材料：辦理臨時《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》需提交：1．申請用地報告2．《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申請表1份 3．涉及集體土地的需（1）土地行政主管部門批準(zhǔn)的征用、轉(zhuǎn)用地指標(biāo)（2）土地行政主管部門的計劃4．涉及國有土地的需有土地產(chǎn)權(quán)單位和上級主管部門的意見5．我局委托測繪部門測量的用地范圍四界坐標(biāo)成果資料和用地范圍的1：500（或1：2000）地形圖項目名稱：臨時建設(shè)用地規(guī)劃許可和臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可審批部門：市規(guī)劃局審批程序：大廳窗口受理勘察現(xiàn)場收集資料大廳工作人員審查相關(guān)部門并聯(lián)會審分管局長審定簽發(fā)、行文 繳費出圖、出證申報材料：一、辦理臨時《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》需提交：1．申請報告和申請表 申明請報告需說明擬建建設(shè)工程地點、功能性質(zhì)、層數(shù)、總建筑面積等以及施工圖設(shè)計所依據(jù)的修建性詳細(xì)規(guī)劃（或總平面規(guī)劃）圖紙和批復(fù)文件（建筑設(shè)計方案審定通知書及附圖、附件）2．土地使用證（原件、復(fù)印件）3．必要時提供《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》4．建設(shè)工程投資計劃文件（按計劃部門要求）5．建設(shè)用地1：500現(xiàn)狀地形圖一份，申請者應(yīng)在其上標(biāo)畫土地使用證件用地界限、擬建工程用地界限和建設(shè)工程位置6．，圖紙應(yīng)包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖等7．，管線平面位置需標(biāo)注在現(xiàn)狀1：500地形圖上8．設(shè)計單位的建筑設(shè)計資質(zhì)許可文件（圖紙蓋資質(zhì)章可視為提供）或單體建筑設(shè)計資質(zhì)許可文件9．相關(guān)部門的審查意見或協(xié)議（原件、復(fù)印件）10．市規(guī)劃局核發(fā)的有關(guān)建設(shè)工程的文件和附圖（原件）11．其它有關(guān)資料二、辦理臨時《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》變更需提交：1．申請報告和申請表2．《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》原件及附圖 3．土地使用證（原件、復(fù)印件）4．辦理延期的，需要計劃部門的文件5．其它有關(guān)資料項目名稱：城市規(guī)劃設(shè)計單位資質(zhì)（初審）審核部門：市規(guī)劃局審批程序：大廳窗口受理勘察現(xiàn)場收集資料大廳工作人員審查分管局長審定上報申報材料：1．《規(guī)劃設(shè)計資格審查表》一式四份2．主管部門批準(zhǔn)成立規(guī)劃設(shè)計單位的文件（復(fù)印件）3．單位法人代表和主要技術(shù)負(fù)責(zé)人簡歷及任命或聘任文件（復(fù)印件）4．技術(shù)裝備情況5．本單位承擔(dān)過的規(guī)劃編制及設(shè)計成果6．單位住所證明7．有關(guān)質(zhì)量、技術(shù)、財務(wù)、行政管理的制度項目名稱：城市規(guī)劃測繪單位資質(zhì)（初審）審核部門：市規(guī)劃局審批程序：大廳窗口受理勘察現(xiàn)場收集資料大廳工作人員審查 分管局長審定上報申報材料：1．《測繪資格審查表》一式四份2．主管部門批準(zhǔn)成立測繪單位的文件（復(fù)印件）3．單位法人代表和主要技術(shù)負(fù)責(zé)人簡歷及任命或聘任文件（復(fù)印件）4．主要儀器設(shè)備計量檢定合格證書5．當(dāng)年在職人員的正式統(tǒng)計報表6．可以反映本單位技術(shù)水平的測繪成果成圖或者技術(shù)資料7．單位住所證明個體測繪業(yè)者，應(yīng)當(dāng)同時提交資產(chǎn)證明和乙級以上測繪單位的技術(shù)擔(dān)保證明第四篇：建設(shè)工程項目審批手續(xù)及流程建設(shè)工程項目審批手續(xù)及流程閱讀引語房地產(chǎn)項目前期手續(xù)十分繁雜，涉及規(guī)劃局、建委、發(fā)改委、國土局、人防辦、消防局、園林局、交通委、環(huán)保局等眾多部門；不同性質(zhì)的項目審批方式的有所差異，審批標(biāo)準(zhǔn)及結(jié)果會有很大不同......第一部分：房地產(chǎn)項目前期主要流程第1步：編制可行性研究報告，取得發(fā)改委“立項批復(fù)”。4．經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的戶外廣告設(shè)施，不得擅自轉(zhuǎn)讓。上述時限不包括違法建設(shè)處罰過程中聽證及交罰款時間。注：A類為局授權(quán)業(yè)務(wù)處直接辦理，由處長簽發(fā)的案卷。B類為除A、C類以外的其它項目案卷。B類為需由業(yè)務(wù)處提交局業(yè)務(wù)聯(lián)審會審定的案卷。B類為除A類以外的其它項目案卷。審批流程（1）建設(shè)項目申請。（6）〈〈煙臺市建設(shè)工程放線、驗線測量記錄冊〉〉。審批時限資料備齊后二十個工作日 收費說明 本事項不收費某市規(guī)劃局建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收許可證核準(zhǔn) 項目名稱〈〈建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收許可證〉〉核準(zhǔn) 審批依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《煙臺市總體規(guī)劃》《煙臺市城市規(guī)劃若干管理規(guī)定》 提交材料（1）填寫的〈〈煙臺市建設(shè)工程規(guī)劃驗收審批綜合表〉〉（2）規(guī)劃批準(zhǔn)的建筑工程施工圖，包括核準(zhǔn)的變更圖件。應(yīng)寫明申請建設(shè)工程的理由、性質(zhì)、規(guī)模、位置等；（2）填寫的《道路、管線工程申請審批綜合表》 審批時限資料備齊后二十個工作日內(nèi)發(fā)放《道路、管線工程規(guī)劃許可證》 收費說明根據(jù)山東省物價局魯價費發(fā)[2003]34號文“關(guān)于同意繼續(xù)收取城市規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費的函”。（2）填寫〈〈煙臺市建設(shè)工程申請審批綜合表〉〉。（4）該位置1：1000航測圖四份。設(shè)計說明應(yīng)包括以下內(nèi)容： 1）方案構(gòu)思； 2）外墻材料；3）停車數(shù)量及測算依據(jù)； 4）需拆遷建筑面積； 5）新建建筑面積； 6）綠地率； 7）容積率； 8）建筑密度；9）建筑日照分析及測