【正文】 五，最后需要給大家介紹的是，在購買商品房的時(shí)候是否需要聘請(qǐng)律師的問題。如果房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)予以明確?，F(xiàn)在面積爭議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪部分，確定公攤的位置。（三）明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任。同時(shí)由于補(bǔ)充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，保護(hù)購房人的條款很少，因此，應(yīng)在專家的指導(dǎo)下，在補(bǔ)充協(xié)議中增加保護(hù)購房者的條款。這種補(bǔ)充協(xié)議常包含許多對(duì)購房人不利的條款，如交房時(shí)間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分?jǐn)?、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑的開發(fā)利用等方面，甚至包含許多針對(duì)開發(fā)商的免責(zé)條款。一般有仲裁和訴訟，仲裁是開發(fā)商樂意選擇的爭議解決方式，因?yàn)閷?shí)踐中，仲裁委很多情況下都在偏袒開發(fā)商，所以在選擇這一方面時(shí)，作為購房者，一定要給自己留一條退路。（二）和誰簽購房合同簽訂購房合同，理應(yīng)上應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開發(fā)商簽定。買房最重要的產(chǎn)權(quán)證，那是物權(quán)憑證，沒有它不行，萬一你以后需要出讓、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)予房屋等等，怎么辦，定要房屋產(chǎn)權(quán)證的。這五證，最主要的是兩證，即國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證。一旦將來和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據(jù)和憑證。故，簽訂認(rèn)購書的時(shí)候，一定要仔細(xì)審查，因?yàn)檎J(rèn)購書中的條款會(huì)直接適用于其后所簽的正式的商品房買賣合同。但最高人民法院頒布施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售證明的，可以認(rèn)定有效。在目前商品房交易過程中，許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認(rèn)購書，交納認(rèn)購款。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購書中有這樣的條款，“買房者應(yīng)該在簽訂認(rèn)購書XX之日起買房，否則不予退還。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。在這里需要提醒購房人要注意的事，認(rèn)購書里的“定金”和“訂金”的區(qū)別。第三、應(yīng)該就售樓書中有關(guān)不明白、有歧義等地方，及時(shí)和售樓工作人員溝通，要求他們解釋，不要盲目順從售樓書的書面表達(dá)。為了確認(rèn)預(yù)售許可證的真實(shí)性，不僅需要認(rèn)真觀察售樓中心墻壁上掛的那預(yù)售許可證證是否有相關(guān)機(jī)關(guān)的公章、簽發(fā)日期等，而且，也有必要通過在互聯(lián)網(wǎng)上查詢、核對(duì)，核對(duì)這家開發(fā)商是不是名副其實(shí)的，是不是真有預(yù)售許可證。另外，對(duì)于內(nèi)部認(rèn)購等無銷售許可證或產(chǎn)權(quán)證 的項(xiàng)目，因本身不具備銷售條件，因此任何情況下定金都可退，無需做大量的取證工作，直接起訴即可。四、如何退定金才能成功。其次是將“定金”寫成“訂金”、“預(yù)付款”、“保證金”、“誠意金”、“押金”、“訂約金”等，這樣一旦房屋買賣合同簽不成所交款項(xiàng)能退回，退回的法律依據(jù) 有兩個(gè)：一是《擔(dān)保法司法解釋》第一百一十八條規(guī)定：當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性 質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持；二是《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條 規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房 買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。三、如何避免定金陷阱。在這種情況下，認(rèn)購書中的定金條款就不適用了。第六條規(guī)定：認(rèn)購人在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買 賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達(dá)成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過___日的，本認(rèn)購書自動(dòng)解除；雙方也可以協(xié)商解除 本認(rèn)購書。另外，建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：“符合商品房銷售條件的房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款，當(dāng)事人未能 訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用”?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：當(dāng) 事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。那么在什么條件下定金可以退，什么條件下 定金不能退？二、定金的法律規(guī)定。如果買受人不來 與開發(fā)商簽合同或雙方對(duì)合同的條款達(dá)不成一致意見，大多數(shù)開發(fā)商定金是不退的。格式條款是合同雙方不 能變更和選擇的，沒有商量的余地，雙方必須同意；而選擇條款和協(xié)議條款則必須在雙方協(xié)商一致，或者以補(bǔ)充協(xié)議的形式在合同中表現(xiàn)出來，只要把握好選擇條款和協(xié)議條款，就能充分保障購房人的權(quán)利。尤其 是在違約條款中，必須寫明如果產(chǎn)生質(zhì)量問題、面積不符問題、交房拖后、配套設(shè)施不全以及其他與合同內(nèi)容不符時(shí)的索賠辦法和賠付金額。你可以要求開發(fā) 商出示工商營業(yè)執(zhí)照，以確認(rèn)開發(fā)商的主體資格；你可以要求開發(fā)商出示所售樓盤的土地使用證、建筑許可證、施工許可證及商品房預(yù)（銷）售許可證，也就是通常所說的四證，以確認(rèn)你所要購買商品房的合法性。大部分原因是購房者在簽訂購房合同時(shí)粗心大意所致。在簽訂上述各項(xiàng)條款時(shí)，購房者尤其需要關(guān)注以下幾項(xiàng)基本問題：購房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)、各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突；文字表 述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資 建設(shè)單位，也不能以上級(jí)主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。認(rèn)購書主要內(nèi)容包括：認(rèn)購物業(yè)、房價(jià)（包括戶型、面積、單位價(jià)格、總價(jià)）、付款方式、認(rèn)購條件（包括認(rèn)購書應(yīng)注意 事項(xiàng)、定金、簽訂正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)等）。您如果對(duì)簽訂合同沒有把握，可以委托律師來協(xié)助辦理，律師可以幫助您起草補(bǔ)充協(xié)議、審查稅費(fèi)明細(xì)表、審核契約須知、制定簽約后的付款進(jìn)程表、審查付款情況等等。您一定要看清楚發(fā)展商的《房屋產(chǎn)權(quán)證》是否包括 了您想買的房子？一切檢查完畢后，您還需要交納一定數(shù)額的定金。在簽定完認(rèn)購書后，銷售方還應(yīng)給購房人發(fā)放《簽約須知》，以便使購房者明白下一個(gè)細(xì)節(jié)，購房人只有明白其中內(nèi)容，才 能順利簽定購房契約，其內(nèi)容包括：簽約地點(diǎn)、購房者應(yīng)帶證件、購房者委托他人簽約時(shí)有關(guān)委托書的證明、有關(guān)貸款憑證的說明、繳納有關(guān) 稅費(fèi)的說明。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款 由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。（二）商品房基本情況；（三）商品房銷售方式；（四）商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。如選擇訴訟還是仲裁。包括購房一方不能依約支付價(jià)款的責(zé)任和預(yù)售方不能按時(shí)、按質(zhì)、按量交房的責(zé)任。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。即預(yù)售商品房的價(jià)金，包括單價(jià)和總價(jià)，如每平方米多少元。預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。此規(guī)定的目的在于將房地產(chǎn)預(yù)售的活動(dòng)置于政府房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督之下，從而保證商品房預(yù)售的合法性。此項(xiàng)規(guī)定是房屋開工建設(shè)的前提，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在其建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè) 工程規(guī)劃許可證后才能開工建設(shè)。購買者在購買預(yù)售的商品房時(shí)應(yīng)把握好以下幾個(gè)重要環(huán)節(jié)：一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房應(yīng)具備的條件《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)商品房預(yù)售的條件作出以下規(guī)定：已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金，取得了土地使用權(quán)證書。因此，在購買前了解商品房的有關(guān)知識(shí)和注意事項(xiàng)。商品房買賣合同除主