【正文】 開(kāi)發(fā)商應(yīng)提交材料： 1） 申請(qǐng)書(shū)； 2） 企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照； 3） 用地證明文件或者土地使用權(quán)證； 4） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 5） 建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 6） 施工許可證； 7） 房屋竣工驗(yàn)收資料 8） 房屋測(cè)繪成果； 9） 根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。 規(guī)劃部門(mén)、市政部門(mén)、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門(mén)，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。 開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)； 工程施工合同； 商品房預(yù)售方案。招標(biāo)類(lèi)工程通過(guò)招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類(lèi)工程直接發(fā)包。 建委、市政部門(mén)、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。 建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見(jiàn)，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。 人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。 規(guī)劃部門(mén)確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。 二） 規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段 此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。 建委辦理投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)。 24 附錄：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政審批流程（供參考） 附錄一 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目行政許可所需要辦理的簡(jiǎn)明流程 一 個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)始到竣工 ,行政報(bào)批事務(wù) 大致可以分以下三大 塊： 一 前期 準(zhǔn)備工作 在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng) 目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書(shū) ,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開(kāi)發(fā)資金。良好的售后服務(wù)是樓盤(pán)暢銷(xiāo)的有利保證。 價(jià)格影響因素 1） 成本因素 2） 競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì) 3） 產(chǎn)品差異 4） 購(gòu)房者心理 5） 企業(yè)目標(biāo) 6） 法律政策限制 定價(jià)目標(biāo) 1） 利潤(rùn)最大化 2） 價(jià)格穩(wěn)定 3） 應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng) 定 價(jià)方法 1） 成本導(dǎo)向 2） 需求導(dǎo)向 3） 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向 4） 市場(chǎng)比較 定價(jià)基本策略 1） 總體（低、中、高）， 2） 動(dòng)態(tài)（低開(kāi)高走、高開(kāi)低走、限時(shí)折扣、穩(wěn)定） 3） 心理（尾數(shù)、總價(jià)） 差別定價(jià)（樓層差價(jià)、同層差價(jià)） 1） 樓層差價(jià)： 2） 同層差價(jià)：朝向、采光、私密性、景觀、房型 11 定價(jià)詳細(xì)程序 1） 資料收集、成本估算、需求預(yù)測(cè)、競(jìng)爭(zhēng)分析 2） 確定定價(jià)目標(biāo)與方法、 3） 價(jià)格體系：均價(jià)與價(jià)差、付款方式與進(jìn)度、優(yōu)惠條款 4） 制定價(jià)格表 調(diào)價(jià)策略 1） 調(diào)價(jià)的前提：銷(xiāo)售階段、銷(xiāo)售情況（滯銷(xiāo)、暢銷(xiāo)） 2） 調(diào)價(jià)的技巧：時(shí)機(jī)、幅度、比例、方式、 ? 分期價(jià)格： 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格 、 入市價(jià)格 ? 價(jià)格升幅周期 ? 價(jià)格升幅比例 ? 價(jià)格技術(shù)調(diào)整 ? 價(jià)格變化市場(chǎng)反映及控制 3） 項(xiàng)目?jī)r(jià)格、銷(xiāo)售額配比表 12 七、 廣告策劃 房地產(chǎn)廣告是要在一定的時(shí)間內(nèi)，對(duì)特定的目標(biāo)消費(fèi)者有效傳遞開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的信息，促使其產(chǎn)生認(rèn)知和深入了解的興趣與行動(dòng)。 市場(chǎng)定位流程 1） 制定競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo) 2） 分析消費(fèi)者心理、 3） 選擇目標(biāo)市場(chǎng) 4） 明確競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ? 識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ? 了解對(duì)手樓盤(pán) ? 比較中確立優(yōu)勢(shì) 5） 尋找最佳切入點(diǎn) 項(xiàng)目定位分析 1） 區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析 ? 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀 ? 項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)調(diào)查 ? 項(xiàng)目 概況、 市場(chǎng)定位 、 銷(xiāo)售價(jià)格 、 銷(xiāo)售政策措施 、 廣告推廣手法 、 主要媒體應(yīng)用及投入頻率 、 公關(guān)促銷(xiāo)活動(dòng) 、 其他特殊賣(mài)點(diǎn)和銷(xiāo)售手段 、 2） 項(xiàng)目 的 賣(mài)點(diǎn)分析 ? 項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策 ? 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn) 確定 3） 目標(biāo)客戶(hù)群定位分析 ? 項(xiàng)目所在地人口總量及地塊分布情況 ? 項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和項(xiàng)目所在地人口就業(yè)情況 ? 項(xiàng)目所在 區(qū)域 家庭情況分析 ： 家庭結(jié)構(gòu) 、 收入情況住房 要求、生活習(xí)慣 4） 項(xiàng)目 目標(biāo) 客戶(hù)群定位 ? 目標(biāo)市場(chǎng)： 市場(chǎng)調(diào)查資料匯總、研究 目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域范圍界定 目標(biāo)市場(chǎng)特征描述 ? 目標(biāo)客戶(hù)： 目標(biāo)客戶(hù)細(xì)分 與 特征描述 目標(biāo)客戶(hù)資料 收集 8 五、 規(guī)劃設(shè)計(jì) 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，一般是由開(kāi)發(fā)商委托給設(shè)計(jì)單位做。 以下列出了分析的要點(diǎn)： 心理分析： 心理分析包括購(gòu)房者的需求分析、個(gè)性特征分析、購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)分析等， a) 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)： ? 特征：需求驅(qū)動(dòng)性 、復(fù)雜性、沖突性、隱藏傾向、針對(duì)性 ? 種類(lèi)： ? 理性型（自住、投資） ? 帶感情色彩（求新、求美、效仿、炫耀、癖好、健康等） b) 影響因素： ? 文化因素：社會(huì)文化、區(qū)域文化、城市文化、流行文化 ? 家庭生命周期：初婚期、生育期、滿(mǎn)巢期、空巢期、鰥寡期 行為模式： a) 購(gòu)買(mǎi)行為要素： 5W1H ? 購(gòu)買(mǎi)的決策者 ? 購(gòu)買(mǎi)的動(dòng)機(jī) ? 購(gòu)買(mǎi)發(fā)生的地點(diǎn)（一般在樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)） ? 購(gòu)買(mǎi)的時(shí)節(jié) ? 購(gòu)買(mǎi)的對(duì)象（房型、面積、地段） ? 支付要求（分期或按揭等） b) 購(gòu)房決策規(guī)則： ? 綜合評(píng)估、 ? 利弊權(quán)衡、 ? 自我判斷最佳、 ? 功能 偏好 外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格 、付款方式 等 7 四、 市場(chǎng)定位 市場(chǎng)定位是指開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)的確定，以及通過(guò)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與形象確立，獲得目標(biāo)客戶(hù)的價(jià)值認(rèn)同。對(duì)目標(biāo)客戶(hù)的心理與行為分析的過(guò)程，也是不斷修正市場(chǎng)定位和調(diào)整市場(chǎng)策略的過(guò)程，以逐步明確目標(biāo)客戶(hù)群，提高相關(guān)方案的可操 作性。如 消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)意向，影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的因素，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的類(lèi)型等。 2） 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因。 4） 人員促銷(xiāo)的配備狀況。 7） 價(jià)格變動(dòng)后消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商的反應(yīng)。 3） 房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大小。 7） 整個(gè)城市，尤其是同（類(lèi)）街區(qū)同類(lèi)型產(chǎn)品的供給量和在市場(chǎng)上的銷(xiāo)售量，本企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)者的市場(chǎng)占有率。 3） 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者商品房?jī)r(jià)格的調(diào)查和定價(jià)情況的研究。 競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略有著重要的影響。 6） 當(dāng)?shù)刎?cái)政收支狀況。 2） 當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、 人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域、同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況。如《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》。 以下列舉了各個(gè)層次調(diào)查內(nèi)容的要點(diǎn)。 往往在決定投標(biāo)前，就需要有完整的項(xiàng)目計(jì)劃，只不過(guò)可以粗略些，一定程度上還要憑借經(jīng)驗(yàn)，所以可稱(chēng)之謂項(xiàng)目的“預(yù)可行性研究”。開(kāi)發(fā)商在對(duì)城市規(guī)劃和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)充分把握的基礎(chǔ)上，研究地塊的相對(duì)開(kāi)發(fā)價(jià)值，并怎樣獲取該地塊。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！電話(huà)： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！電話(huà)： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 江寧 **項(xiàng)目 全程 策劃 方案 南京再創(chuàng)管理顧問(wèn)有限公司 2021 年 3 月中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！電話(huà)： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！電話(huà)： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 目 錄 第一部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流程描述 ....................................................1 第二部分 各環(huán)節(jié)管理的具體內(nèi)容 ........................................................2 一、 土地使用權(quán)獲取