【正文】 5％ 商業(yè)鋪面均價為 4000 元㎡177。 5％ 注詳細價格定位請參閱《項目定位》095 開盤期 當日 096 開盤后一周內(nèi) 097 開盤后第二 周 1 開盤后第三周 102 開盤后第四周 102 持續(xù)強銷期 106 尾盤期 097 備注由于價格與動態(tài)市場有非常緊密的關(guān)系因此具體詳細價格方案將在銷售前 15 天最終確定并銷售過程中根據(jù)實際市場情況隨時作調(diào)整 57 銷售策略 合 低開高走策略 在內(nèi)部認購期內(nèi)采取投石問路的方式檢驗市場對價格的可接受度然后以相對優(yōu)惠的價格面市然后一路高走給市場堅定信心 主動出擊策略 利用自身客戶資源實行走出去請進來的銷售方式以節(jié)省與控制營銷售費用 點式滲透策略 針對目標客戶集中地如會所高檔酒樓商業(yè)旺區(qū)公務(wù) 員住宅區(qū)現(xiàn)營經(jīng)營市場等進行點式宣傳通過行業(yè)專業(yè)報刊雜志以及行業(yè)協(xié)會針對目標行業(yè)進行營銷 網(wǎng)絡(luò)營銷策略 通過定向網(wǎng)絡(luò)宣傳進行跨地域互動式營銷 商業(yè)氛圍策略 重點應(yīng)該在自身的環(huán)境營造和包裝上這是項目獨特商業(yè)形象從項目認知到項目認同的首要條件 招商先行穩(wěn)步發(fā)售 項目的價值取決于商業(yè)的成功經(jīng)營招商的成功是銷售的保證提前確定招商的計劃和步驟積累相關(guān)的客戶資源未占領(lǐng)投資市場先占領(lǐng)經(jīng)營市場 VIP 策略 一方面迅速區(qū)隔潛在客戶不在無謂的客戶身上浪費時間另一方面使客戶感覺身份的差異滿足其心理要求再者把客戶引入購買暗示促其成 交 銷售控制策略 在銷售的控制上依循市場變動和目標客戶定位進行合理的控制性銷售策略避免無控制推向市場造成濫賣導(dǎo)致無法向大客戶進行大面積銷售的現(xiàn)象和部分銷售過快而使其它部分陷入滯銷的不良境地需要采取分期推售限量供應(yīng)的辦法 三年返租策略 在銷售模式上可以提供一次性返還 3年租金按年度投資回報率 8返租降低首期擴大投資受眾面 促銷策略 VIP 卡認購 舉行多種主題的現(xiàn)場和外展點抽獎促銷活動 老客戶帶新客戶購鋪送現(xiàn)金券多買多送 開盤邀請明星剪彩簽名活動 額外點數(shù)優(yōu)惠 特價銷售 廣方式 預(yù)熱期推出 VIP 貴賓卡認籌活動 配合廣告推廣輔以認籌優(yōu)惠條件試探市場反應(yīng)迅速積累客戶控制客戶量和誠意度在短期內(nèi)積聚市場熱度控制開盤日的成交率有效保證開盤期解籌率和銷售率 認籌階段 在市場預(yù)熱期高舉高打首輪形象推廣后保證一個半月內(nèi)部認購時間排除誠意度不高的客戶搜集積累具有誠意客戶在開盤銷售前廣告宣傳強勢期里制造集聚效應(yīng)打造聲勢 認購籌碼案例 認購 VIP 貴賓卡建議 100 萬元張可購買廠房 1 棟 解籌階段 根據(jù)經(jīng)驗在認籌階段累積的認籌客戶達到鋪位數(shù)的 2 倍時基本可以保證開盤日 6070 的解籌率如果客戶誠意度控制得當配以適當?shù)慕饣I方案解籌當天可能就實現(xiàn) 開盤即封盤的驚人效果 產(chǎn)品推售策略 通過以上分析在推售策略上根據(jù)操作工業(yè)項目的經(jīng)驗由于工業(yè)項目經(jīng)營客戶在產(chǎn)品選擇上較之大眾物業(yè)的針對性目地性更為強所以本項目每次以怎樣的推出量怎樣的業(yè)態(tài)對客戶對項目的整體銷售都影響巨大針對本項目的特征基于我們對商業(yè)經(jīng)營客戶的認識認為本項目不適合整體推售而適應(yīng)于工程節(jié)奏分階段推售現(xiàn)對項目的推售策略構(gòu)想如下項目可分二期推出形成持續(xù)的市場熱度 一期 從縱向分兩期推一期先推一半拿出相對位置較差的區(qū)位以相對低的價位入市炒熱市場氣氛形成銷售亮點 二期 二期暫不原則性劃定視一期情況 進行調(diào)整 58DM 單張 主打形象兼加片區(qū)炒作及銷售力推動 公開發(fā)售期內(nèi)向各專業(yè)市場及商業(yè)旺區(qū)投放結(jié)合商家同盟推廣 從營銷籌備期開始貫穿整個營銷周期 短信 直接傳遞銷售信息 夢網(wǎng)或其他平臺 尾盤或小開盤時用 電視 主打形象銷售力推動銷售信息發(fā)布 電視劇頻道和其他生活頻道 在市場預(yù)熱期間連續(xù)出擊 車體廣告 主打形象銷售力推動銷售信息發(fā)布 經(jīng)過商業(yè)旺區(qū)項目所在地的公交車或部分的士 自投放之日起一年貫穿整個營銷周期 戶外廣告含立柱 一個優(yōu)秀的戶外路牌可以節(jié)省 14 的營銷費用可以增加數(shù)以千倍的 品牌效應(yīng) 第六章 建設(shè)方案 61 設(shè)計依據(jù) 瀏陽市規(guī)劃局提供的用地紅線方案圖電子文件 《工程建設(shè)標準強制性條文》 房屋建筑工程部分 《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》 GBJ13790 《潔凈廠房設(shè)計規(guī)范》 GB500732021 《廠房建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》 GBJ686 《長沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 《民用建筑設(shè)計通則》 GB503522021 《辦公建筑設(shè)計規(guī)范 GB 5006797 《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》 JGJ502021 《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準 GB501892021 修訂 2021 年 8 月 《建筑工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定》 2021 年版 瀏陽市政府批準的相關(guān)專項規(guī)劃及國家省市法律規(guī)范標準規(guī)程 第七章 節(jié)能節(jié)水措施 71 節(jié)水措施 質(zhì)管材和連接件減少滲漏 水型設(shè)備和配件夾氣水嘴夾氣淋浴頭等減少用水量 力式平衡閥解決樓層之間水溫不穩(wěn)定的問題以達到節(jié)水的目的 72 電氣節(jié)能措施 選用節(jié)能型產(chǎn)品 聯(lián)電容器進行無功補償提高用電設(shè)備的功率因數(shù) 電采用合理的控制方式照明燈采用光效高的節(jié)能燈鎮(zhèn)流器選用節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器 率密度值不能大于規(guī)范 GB50034－ 2021《建筑照明設(shè)計標準》的規(guī)定 導(dǎo)線布線時盡量避免線路迂回或電能倒流 考慮穩(wěn)定電壓措施 73 建筑節(jié)能 局上系統(tǒng)主干管靠近負荷中心使服務(wù)距離最近節(jié)省能源 用新型節(jié)能墻體和屋面的保溫隔熱技術(shù)與材料 溫隔熱和密閉性能好的門窗 第八章 環(huán)境影響評價 81 場址環(huán)境現(xiàn)狀 湖南安全食品產(chǎn)業(yè)中心南鄰瀏大路東鄰農(nóng)業(yè)園辦公區(qū)北臨交通干道西臨交通干道城主干道等均由此經(jīng)過 82a 施工前應(yīng)制定施工環(huán)境空氣影響措施如渣土車限制載量及時清洗車輛定時噴灑水等措施以減少揚塵對周圍環(huán)境的影響 b 施工前應(yīng)制訂切實可行的施工噪聲防治措施盡可能降低施工噪聲對周圍環(huán)境的影響施工期環(huán)境噪聲應(yīng)符合《建筑施工場界噪聲限值》 GB1252390 的要求 的排污分析 1 氣體污染源 本工程氣體污染源主要來自生產(chǎn)車間排出的氣體 2 水型污染源 本工程水型污染源主要來自生產(chǎn)污水 3 固體廢棄物 主要來自生產(chǎn)垃圾及住宅小區(qū)生活垃圾 的污染防治對策 1 廢氣廢水及固體廢棄物防治 本工程在開工時即做好三同時處理環(huán)保驗收合格后生產(chǎn) 83 水土保持 本工程是一項工程量大投資多牽涉面廣雖已做好場地平整但大面積地下停車場的建設(shè)將帶來較大的土方開挖量由于動土面積大工期較長地表植被的破壞使土地大部分處于裸露狀態(tài)施工過程中如遇降雨特別是暴雨將造成水土流失因此 凡項目區(qū)內(nèi)因施工破壞的地表植被以及可能因堆放棄土棄石導(dǎo)致的水土流失均將采取水土保持措施 第九章 勞動安全衛(wèi)生消防 91 編制依據(jù)及采用的主要標準 據(jù) a《中華人民工共和國勞動法》 2021 年 6 月 29 日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十八次會議通過 b《建設(shè)項目工程勞動安全衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定》 [中華人民共和國勞動部令第 3號 1996] c《國務(wù)院關(guān)于加強防塵防毒工作的決定》 [國發(fā) 198497 號 ] d《中華人民共和國塵肺病防治條例》 [中華人民共和國國務(wù)院 1997 年 12月 3 日 ] e《中華人民共和國防震減災(zāi)法》全國人 民代表大會常務(wù)委員會 1997 年 12月 29 日通過 f 關(guān)于發(fā)布《中國地震烈度區(qū)劃圖 1990》和《中國地震烈度區(qū)劃圖 1990 使用規(guī)定》的通知震發(fā)辦 [1992]160 號 主要標準規(guī)范規(guī)程 1《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》 GB309693 2《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GBJ16871997 年版 3《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》 GB5005794 4《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 GBJ140901997 年版 5《采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》 GBJ1987 6《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 GB5011698 7《構(gòu)筑物抗震設(shè) 計規(guī)范》 GB5019193 8《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 GBJ1189 9《安全色》 GB289382 10《安全標志》 GB16381996 11《工程場地地震安全性評價技術(shù)規(guī)范》 GB177411999 12《安全電壓》 GB380593 13《供配電設(shè)計系統(tǒng)規(guī)范》 GB5005295 92 工程的主要危害因素及主要防范措施 本工程主要危害因素主要為自然危害因素形成的危害和不利影響包括地震不良地質(zhì)暑熱冬季低溫雷擊等自然因素 上述各種危險因素及隱患的危害性各異其出現(xiàn)或發(fā)生的可能性機率性大小不一危害作用的范 圍及造成的后果均不相同為此設(shè)計上采取下述相應(yīng)的防范措施減小或避免各種危害所造成的損失 害因素及主要防范措施 1 自然危害因素分析 a 地震 地震是一種能產(chǎn)生巨大破壞作用的自然現(xiàn)象它能破壞建筑物進而威脅設(shè)備和人員的安全但是地震一般出現(xiàn)的機率較小 b 不良地質(zhì) 不良地質(zhì)對湖南安全食品產(chǎn)業(yè)中心建設(shè)項目各建筑物的破壞作用較小無滑坡泥石流等災(zāi)害性地質(zhì)現(xiàn)象存在適宜于本工程建筑 c 雷擊 雷擊能破壞建筑物和設(shè)備并可能導(dǎo)致火災(zāi)和爆炸事故的發(fā)生其出現(xiàn)的機會不大作用時間短暫 d 氣溫 人體有最適宜的環(huán)境溫度當其超過一定 范圍時會產(chǎn)生不舒服感氣溫對人的作用廣泛作用時間長但其后果較輕 e 其它 暴雨和洪水威脅本項目各建筑的安全其作用范圍大但基本上不會出現(xiàn) 2 主要防范措施 a 防暑防寒 為了防暑熱在室內(nèi)設(shè)置必要的風扇空調(diào)等裝置本地區(qū)無霜期長因此僅適當考慮冬季取暖 b 防雷 對第三類防雷建筑物采取避雷帶防直擊雷每根引下線的沖擊接地電阻一般不大于 30Ω c 抗震 本工程所在地地震烈度為 6 度以下在建筑設(shè)計中根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》GBJ1189 中的規(guī)定對建構(gòu)筑物采取相當 6 度抗震措施在電氣設(shè)計中變壓器滾輪拆下按防震要求固定于軌道上防止 變壓器受損在工藝設(shè)備設(shè)計中將有關(guān)底座加固處理管道采用必要的耐震連接方式 d 其它 為了防止或避免不良地質(zhì)對建構(gòu)筑物的破壞在建筑設(shè)計中根據(jù)對本地區(qū)地基的承載力變形及穩(wěn)定計算按相應(yīng)規(guī)范要求進行設(shè)計 為了防止洪水和內(nèi)澇及時排出雨水避免