【正文】 （ 3）與品牌代理商和整合推廣廣告公司合作，充分做好策劃、營銷計(jì)劃，提高銷售率，縮短銷售時間。 （ 1）國家宏觀政策方面：國民經(jīng)濟(jì)整體形勢看好，投資環(huán)境持50 續(xù)看好，居民的收入逐年增加，對住房的需求激增，預(yù)計(jì)在未來的 3－ 5 年積極的財(cái)政政策與相對寬松的貨幣政策將不會改變，對本項(xiàng)目的形成巨大的有效市場需求背景。銷售風(fēng)險(xiǎn)來源于兩方面，一方面是項(xiàng)目能否按既定的銷售價(jià)格進(jìn)行銷售，另一方面是銷售量狀況。包括以下幾個方面： （ 1）由于建設(shè)資金籌 集計(jì)劃不能落實(shí)，造成建設(shè)資金不足而停工，影響項(xiàng)目的工程進(jìn)度； （ 2）由于人為或非人為的因素使開發(fā)周期延長，從而造成投資成本增加； 49 （ 3）由于各種人為或非人為的因素，諸如：由于設(shè)計(jì)變更、材料設(shè)備變更，開發(fā)過程中導(dǎo)致投資開發(fā)成本的增加，影響項(xiàng)目的盈利能力，從而增加貸款的償還風(fēng)險(xiǎn)； （ 4）由于建筑物本體出現(xiàn)工程質(zhì)量問題，工程的重復(fù)建設(shè)，從而造成投資成本增加，影響項(xiàng)目的銷售及資金回籠。拓展住房貸款尤其是按揭貸款業(yè)務(wù)，是目前各大銀行積極爭取的信貸業(yè)務(wù)品種，支持該項(xiàng)目非常利于銀行未來拓展該項(xiàng)目公司開發(fā)樓盤的按揭貸款業(yè)務(wù)。 （ 2）該項(xiàng)目敏感性分析得出：項(xiàng)目投資利潤率最低獲利在%，接近行業(yè)平均利潤率，風(fēng)險(xiǎn)較小。 47 投資估算和資金籌措 根據(jù)投資估算，項(xiàng)目總共需要 25,794 萬元資金，其中銀行貸款16,000 萬元，剩余的 9,794 萬元資金由深圳市華來利實(shí)業(yè)有限公司自行籌措解決。 46 七、項(xiàng)目綜合評價(jià)及建議 項(xiàng)目可行性評估結(jié)論 市場預(yù)測 中國宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，投資環(huán)境持續(xù)看好，居民的收入逐年增加，對住房的需求激增，預(yù)計(jì)在未來的 3－ 5 年積極的財(cái)政政策與相對寬松的貨幣政策將不會改變，對本項(xiàng)目的形成巨大的有效市場需求背景。 償債能力評價(jià) 根據(jù)對開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析，企業(yè)資金實(shí)力強(qiáng)（總資產(chǎn)達(dá)34,187 萬元，所有者權(quán)益達(dá) 22,849 萬元），資產(chǎn)負(fù)債率低（資產(chǎn)負(fù)債率為 %），流動比率較高（達(dá) ，最佳值為 ），速動 比率較高（達(dá) ，最佳值為 ），說明企業(yè)立即償債能力、短期償債能力、中長期償能力均較強(qiáng)。 影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的因素主要有開發(fā)成本、銷售收入、開發(fā)周期等，其中最主要的因素是開發(fā)成本及銷售收入。 C、保持成本、售價(jià)不變的情況下，計(jì)算銷售率的保本點(diǎn)，即銷售率最低允許值。 44 A、保持售價(jià)不變的情況下，計(jì)算建造成本的保本點(diǎn)，即成本最高允許值。 合計(jì)： 35,045 萬元 詳見表 銷售收入與銷售稅金及附加估算 投資損益計(jì)算 根據(jù)表 損益表計(jì)算 ,本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)稅后利潤 6344 萬元，則 銷售利潤率 = 稅后利潤 / 銷售收入 =6344/35,045 =% 投資利潤率 = 稅后利潤 / 開發(fā)成本 =6344/25,794 43 =% 由此可見，項(xiàng)目的項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)。其中銀行貸款 億元，其余資金 自有資金 解決。 41 （ 6）銷售費(fèi)用：銷售總收入的 3%估算 , 則銷售費(fèi)用估算預(yù)計(jì)達(dá)1,044萬元 ,詳見附表 、附表 . （ 7）不可預(yù)見費(fèi)：按土地費(fèi)用、前期費(fèi)和房屋開發(fā)費(fèi)三者之和的3%估算 , 則不可預(yù)見費(fèi)估算預(yù)計(jì)達(dá) 1,044 萬元 ,詳見附表 。根據(jù)委托方提供的資料，估算預(yù)計(jì)達(dá) 12,571 萬元 ,詳見附表 。 （ 1）土地費(fèi)用：整個項(xiàng)目土地的取得費(fèi)用 ,根據(jù)委托方提供資料，估算預(yù)計(jì)達(dá) 7,069 萬元。 （ 2） 周邊的類似樓盤未來上馬，會對其產(chǎn)生潛在威脅。 （ 3）路經(jīng)過公共巴士欠缺，出入交通條件欠佳。 （ 4） 本項(xiàng)目土地取得樓面地價(jià)為 735 元 /平方米，地價(jià)成本低，利潤上存在優(yōu)勢。 （ 2）施工組織評價(jià) “日出映象”項(xiàng)目開發(fā)商的股東深圳市興創(chuàng)業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司成功開發(fā)過匯龍花園、崗世貿(mào)中心項(xiàng)目，深圳市華來利實(shí)業(yè) 有限公司部分員工來自深圳市興創(chuàng)業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司，因而具有一定的施工組織經(jīng)驗(yàn)。 C、外墻采用紅磚，內(nèi)墻采用輕質(zhì)薄材砌體，減少結(jié)構(gòu)面積，提高住宅套使用率。 C．小區(qū)建筑地層采用架空、進(jìn)行立體綠化，利用藤曼植物布置綠色觀光走廊。 F、完善先進(jìn)的弱強(qiáng)電、消防、給排水、燃?xì)?、電梯、直飲水供?yīng)系統(tǒng)。 （ 2）建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) A．“以人為本”的設(shè)計(jì)思想，注重實(shí)用性，展示“現(xiàn)代、溫馨、簡潔、高雅”的建筑個性。 本項(xiàng)目價(jià)格評估如下： （ 1）案例選取 根據(jù)用途相同、地段相似、交易日期相近的原則， 序號 項(xiàng)目名稱 銷售均價(jià)（ 元 /平方米 ） A 蘋果園 3700 B 風(fēng)和日麗 3800 C 錦繡江南 3800 （ 2）因素修正 區(qū)域因素修正表 序號 本項(xiàng)目 比較標(biāo)的物 修正因素 因素描述 分?jǐn)?shù) 蘋果園 風(fēng)和日麗 錦繡江南 打分 打分 打分 1 位置 二線關(guān)拓展區(qū) 15 13 13 13 2 地勢、地形 平坦 5 5 5 5 3 交通便捷度 住戶專車 15 13 17 17 4 生活配套完備度 較好 10 10 12 12 5 公共配套完備度 較好 10 10 10 10 6 治安與私密性 較好 10 7 10 10 7 衛(wèi)生及綠化環(huán)境 好 15 12 13 13 8 人口密度 較小 10 8 10 10 9 周邊物業(yè)性質(zhì) 高尚社區(qū) 10 8 8 8 分?jǐn)?shù)合計(jì) 100 86 98 98 34 備注 與本項(xiàng)目比較，好于則加分；相當(dāng)于則同分；差于則減分。 產(chǎn)品價(jià)格定位評 價(jià) （ 1）產(chǎn)品價(jià)格定位 住宅銷售均價(jià)：約 4000 元 /平方米 （ 2）評價(jià) 本項(xiàng)目價(jià)格支撐點(diǎn)有： A．深圳名校概念 —— 實(shí)驗(yàn)學(xué)校的引進(jìn)，增加了樓盤的附加價(jià)值。 B、 從上述數(shù)據(jù)可知， 70 平方米以下小戶型數(shù)量不多， 150 平方以上豪宅開發(fā)銷售量不大， 70120 平方米中戶型開發(fā)銷售量占 80%以上，中等戶型住宅仍然將是今后市場的主流。 產(chǎn)品市場定位評價(jià) （ 1）產(chǎn)品市場定位 A、主力戶型：三房 65%左右，二房 35%左右 B、建筑面積： 70120 平方米。 燃 氣：片區(qū)規(guī)劃燃?xì)夤艿啦⑷攵€拓展區(qū)的大管網(wǎng)，近期使用管道液化氣，遠(yuǎn)景使用天燃?xì)狻? 地形、地勢 該項(xiàng) 目用地 A0036 號呈長方形、 A0037 號呈扇形，地勢均平坦，適合建設(shè)居住生活區(qū)。 （ 6）開發(fā)公司的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》正在辦理，深圳市華來 利實(shí)業(yè)有限公司將取得房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的權(quán)利。0520xx007 0075 號，該項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)已經(jīng)確定，并具有合法性。 （ 5）龍華鎮(zhèn)區(qū)樓盤銷售率普遍比較高，推出一年內(nèi)銷售率普遍在 80%以上，諸如錦繡江南、風(fēng)和日麗等名樓更是達(dá) 90%以上。 （ 2）龍華鎮(zhèn)區(qū)域發(fā)展迅速，未來商品房升值空間大。 C、 配套優(yōu)勢：龍華鎮(zhèn)一流的環(huán)境規(guī)劃與配套及小區(qū)內(nèi)完善 配套 。 26 錦繡江南 項(xiàng)目地址 龍華鎮(zhèn)梅龍路 發(fā) 展 商 深圳市鵬寶東物業(yè)發(fā)展有限公司 建 筑 商 中外建南方建筑公司 建筑設(shè)計(jì) 清華建筑設(shè)計(jì)院 —— 深圳分院 園林設(shè)計(jì) 泛亞易道（香港 ）有限公司 物業(yè)管理 深圳萬廈居業(yè)管理有限公司 全程策劃 深圳市黑馬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 整合推廣 尚美佳廣告 項(xiàng)目規(guī)模 占地約 18 萬平方米，建筑面積約 40 萬 M2 戶 型 70M2 靈感二房， 80100 M2 溫馨躍式三房， 120140 M2 空中小別墅， 130190 M2 中心園林電梯豪宅四大戶型。 風(fēng)和日麗 項(xiàng)目地址 深圳市龍華人民北路 發(fā) 展 商 深圳市物業(yè)工程開發(fā)公司 策劃代理 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 物業(yè)管理 深圳市國貿(mào)物業(yè)管理有限公司（甲級） 整合推廣 深圳市風(fēng)火廣告有限公司 項(xiàng)目規(guī)模 36 萬平方米金色成熟社區(qū) 戶 型 16 種戶型，兩房兩廳至豪華躍式四房兩廳 75126 平米，實(shí)用率達(dá) 90% 生活配套 享受龍華最成熟社區(qū)的生活便利、社區(qū)內(nèi)最齊全配套，享受龍華最成熟社區(qū)的生活便利、社區(qū)內(nèi)最齊全配套。 B．單價(jià)不貴、總價(jià)低，供得起。 需求分析 根據(jù)深圳市國土有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目所處的寶安區(qū) 199620xx 年商品房需求（銷售建筑面積）如下表： 年份 指標(biāo) 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 竣工面積 增長率 —— % % % % % % 從以上表格可以看出，寶安區(qū)近年來的商品房銷售量逐年增加，24 但增幅減緩，特別是 20xx 年銷售面積同比上年減少。 區(qū)域市場分析 區(qū)域市場界定 項(xiàng)目所處的寶安區(qū)位處市區(qū)西部，經(jīng)濟(jì)特區(qū)管理線以北，全區(qū)總23 面積 平方公里。近年來，龍華鎮(zhèn)先后被評為 “ 廣東省規(guī)劃先進(jìn)鎮(zhèn) ” 、 “ 廣東省衛(wèi)生鎮(zhèn) ” 、 “ 中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星 ” 、 “ 全國綠化百強(qiáng)鎮(zhèn) ” 、 “ 全國村鎮(zhèn)建設(shè)先進(jìn)鎮(zhèn) ” 等稱號。已建成的 7 座自來水廠，日供水量 6 萬噸，即將開通的梅龍引水工程，可日增供水量 6 萬噸；超前規(guī)劃建成的 11 萬伏、 22 萬伏輸變電站，裝機(jī)容量達(dá)40 萬千瓦，保證了生產(chǎn)和生活的需要。龍華鎮(zhèn)內(nèi)交通四通八達(dá)，梅觀高速公路、機(jī)荷高速公路、布龍公路、石觀公路、平南鐵路均貫通全鎮(zhèn)，形成了現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)。全市參加基本醫(yī)療保險(xiǎn)的人數(shù)達(dá) 萬人，比上年增加 萬人 。全年城鎮(zhèn)竣工住宅 萬平方米，比上年增長 ％；農(nóng)村竣工住宅 萬平方米，增長 ％。因居民在外飲食增加，糧食價(jià)格上漲，致使食品消費(fèi)上升， 20xx 年恩格爾系數(shù)為 ％ 。 城鎮(zhèn)居民生活水平和質(zhì)量進(jìn)一步提高。 戶籍人口出生率 ‰，比上年減少 個千分點(diǎn)；死亡率‰，比上年減少 個千分點(diǎn)；自然增長率 ‰，與上年持平。 20 環(huán)境質(zhì)量進(jìn)一步改善。其中特區(qū)內(nèi)自來水日供應(yīng)能力 萬噸，供水總量 億噸，特區(qū)內(nèi)自來水普及率 ％。其中，財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)賠款給付（退保）支出 億元，人身險(xiǎn)賠款給付（退保）支出 億元，分別增長 ％和 ％ 。 保險(xiǎn)事業(yè)快速發(fā)展。上市公司流通市值 億元，下降 ％。年末深圳證券交易所上市公司 505 家，掛牌股票 627 只，比上年增加 12 只。 20xx 年末，全市金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額 億元，比年初增加，增長 ％；全市金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額 億元，比年初增加 億元，增長 ％。賓館、酒店、度假村開房率 ％，下降 個百分點(diǎn) 。全年旅游住宿設(shè)施接待過夜游客 萬人次，比上年下降 ％。全年在深圳投資的世界 500 強(qiáng)跨國公司總數(shù)累18 計(jì)達(dá) 98 家。 全年進(jìn)出口貿(mào)易順差 億美元，同比增加 億美元。全年深圳遠(yuǎn)洋貿(mào)易出口額達(dá) 億美元，增長 ％ 。深圳外貿(mào)出口總額連續(xù)十一年位居全國大中城市榜首。 進(jìn)出口貿(mào)易保持良好增長態(tài)勢，出口結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。 國內(nèi)貿(mào)易 全年完成社會消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長 ％。其中，基本建設(shè)投資 億元，增長 ％；更新改造投資 億元，增長 ％；房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 ％ 。工業(yè)產(chǎn)品銷售率 ％ 。 20xx 年 全市國有工業(yè)企業(yè)及年銷售收入 500 萬元以上的非國有工業(yè)企業(yè)完成現(xiàn)行價(jià)格工業(yè)總產(chǎn)值 億元，按可比價(jià)計(jì)算比上年增長 ％。 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展。一、二、三次產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員結(jié)構(gòu)為 1：57： 42。 20xx 年深圳 居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲 ％。按常住人口計(jì)算的人均 GDP53887 元，同比增長 ％。 深圳市投資環(huán)境 20xx 年深圳市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 國民經(jīng)濟(jì)快速增長。年末全部金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額 220364 億元，比上年末增長 %；全部金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)貸款余額 169771 億元，增長 %。我國駕馭宏觀經(jīng)濟(jì)和復(fù)雜局面的能力明顯增強(qiáng)。全年進(jìn)出口總額達(dá) 8512 億美元，比上年增長 %。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 37693億元，增長 %；餐飲業(yè)零售額 6066 億元，增長 %；其他行業(yè)零售額 2083 億元，增長 %。國有及其他經(jīng)濟(jì)類型投資中，東部地區(qū)投資 24666 億元，增長 %；中部地區(qū)投資 10092億元 ，增長 %；西部地區(qū)投資 7171 億元，增長 %。工業(yè)產(chǎn)品銷售率 %，比上年提高 個百分點(diǎn) 。人民幣匯率保持基本穩(wěn)定 。 20xx 年 國際收支狀況良好。全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 116694 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 %，加快 個百分點(diǎn)。 11 （ 2）股東剛剛重組，公司財(cái)務(wù)獨(dú)立清楚，債權(quán)、債務(wù)關(guān)系清楚，可以確保項(xiàng)目建設(shè)資金專款專用，經(jīng)營管理成本易于控制； （ 3）盡管借款人為剛剛涉足房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目公司，但其兩大股東有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)實(shí)力、社會形象和知名度均不錯； （ 4）公司歷史包袱輕，有利于塑造新企業(yè)形象； （ 5）公司為民營企業(yè)，公司其經(jīng)營