【正文】 小區(qū)容積率 ，綠化率 40%。相對于市區(qū)的項目，小區(qū)的價位適中，設(shè)計的規(guī)模較大，且目前以小戶型為主，對普通市民來說有一定的吸引力。 項目情況點評 小石城位于宅吉蠻坡，地理位置較高，離市區(qū)較近，交通還算便利，屬于市內(nèi)中檔項目。小區(qū)現(xiàn)未做任何綠化，故看不出景觀效果，綠化風(fēng)格設(shè)計為云南傣族風(fēng)格。 銷售情況 /價格 銷售情況良好，現(xiàn)推出的 489 套房，銷售率約在 85%左右，占整個一期的 38%的比例。 配套 設(shè)施 小區(qū)配套 一期配置一個超市，有部分商業(yè)配套和一個入口廣場，還會修建一個休閑會所，但會所能否在一期完工并投入使用還不確定。 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代建筑風(fēng)格。二期紫園規(guī)劃總建筑面積 16 萬平方米。小區(qū)一期樣板房設(shè)計獨特、新穎，強(qiáng)勁的吸引力、震憾力，能感染客戶，使之產(chǎn)生強(qiáng)烈的購買欲望。現(xiàn)有約十余套在建，別墅區(qū)會所已修好，因用作售樓大廳，所以有部分功能未啟用，估計一期在 2021 年底前可全部完工。 銷售情況 /價格 銷售情況，一期銷售約 75%，別墅起價為 4000 元 /㎡，均價在 4400 元 /㎡，最高價達(dá)到 5500 元 /㎡。 配套 設(shè)施 小區(qū)配套 項目擬修建一個 10000 ㎡的社區(qū)幼兒園和中、小學(xué)及足球場等教育設(shè)施，規(guī)劃修建 70000 ㎡的商業(yè)配套設(shè)施及占地50000 ㎡的康體中心會所和一個 5000 ㎡的社區(qū)醫(yī)療中心。 二期產(chǎn)品：單位面積：約 79— 170 ㎡，戶型：二房 — 五房；主力單位為 90120 ㎡的小三房和大三房設(shè)計以平層為主，輔以錯層結(jié)構(gòu)，頂層均安排為 6 躍 7 的躍式結(jié)構(gòu)。 住宅產(chǎn)品構(gòu)成 一期：第一組團(tuán)為 TOWNHOUSE 別墅區(qū)，全部由三層聯(lián)排別墅組成。 但由于黔江路的改造造成宣傳及交通的不便利，對目前吸引來自其它區(qū)域的新客戶有一定的影響。 售樓人員較專業(yè)。 戶型特點 各種戶型面積偏小 車位 127 個 交通 2 1 1 4 4 4 85 路 配 內(nèi)部配套 電梯入口設(shè)防盜門，每戶配有可視對講門禁系統(tǒng) 套 外部配套 醫(yī)院：四十四醫(yī)院、黔江骨科醫(yī)院；教育：二十五中、開發(fā)區(qū)二小、貴航高級技工學(xué)校；金融：漢唐證券、建行、工行、郵政。其中一期 855 戶（環(huán)型電梯房 502 戶、 18 層精品小戶型 225 戶、別墅 125戶）。勝者之譽(yù)、居者之幸。 六、項目開發(fā)競爭對手分析： （一） 區(qū)域內(nèi)競爭對 手及競爭性樓盤分析： 項目名稱 山水黔城 位置 /售樓電話 貴陽南明區(qū)四方河 /5111111 開發(fā)商 貴州宏立城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)劃設(shè)計單位 規(guī)劃：新加坡雅科本公司；建筑設(shè)計：澳大利亞柏濤公司 /貴州省建筑設(shè)計院 園林設(shè)計單位 貝爾高林公司 策劃代理單位 策劃：前期深圳國際；中期：深圳中原；推廣：深圳同路 物業(yè)管理單位 第一太平戴維斯公司 項目定位 大型山水生態(tài)城池，別墅社區(qū)。這樣的市場環(huán)境，會增加開發(fā)的投資風(fēng)險。 障礙點： （ 1）規(guī)劃方案難以實現(xiàn)： 要開發(fā)珠江路片區(qū)，其前提是開通珠江路，并且連接南明 區(qū)。鐵五建房開的實力也得到了充分的認(rèn)同，因此，對于珠江路 A 地塊項目的開發(fā)，可充分利用興隆及鐵五建的品牌優(yōu)勢，增強(qiáng)潛在客戶信心和確立樓盤市場形象。 （ 2）未來規(guī)劃的實現(xiàn)： 就目前小河區(qū)的規(guī)劃而言，今后區(qū)政府的主要開發(fā)力度主要在珠江路片區(qū)，如果開通珠江路，并且盡早順利實現(xiàn)與南明區(qū)的連接，將改變目前小河比較單一的線狀聯(lián)系現(xiàn)狀，將貴溪大道、黔江路、珠江路、 戰(zhàn)備路、甚至二戈寨連成一片，發(fā)展成為帶狀交通系統(tǒng)。 （ 6）地塊東北有垃圾場： 珠江路 A 地塊東北角，紅線邊小河區(qū)與南明區(qū)交界處的垃圾場還在使用。 （ 2）長江路無入口： 珠江路 A 地塊南面與華烽廠、長江路連接的地段是洛解村居住地段，該村只有一條巷道與長江路相連，只有利用珠江路解決小區(qū)出入口的問題。 （ 5）周邊項目開發(fā)相對成熟： 除樂街小區(qū)外，在項目周邊還有瑞和家園等一些開發(fā)相對成熟的樓盤，這對該片區(qū)的適宜居住的形象會有很大的提升。與其相鄰的樂街小區(qū)已發(fā)展成為具有相對規(guī)模的居住型社區(qū)，與瑞和花園、黔江社區(qū)等居住聚中地可以形成一個較為大型的居住社區(qū)。整個項目用地 47 公頃，地塊高差不大，連接成塊，可對用地進(jìn)行整體性規(guī)劃和開 發(fā)建設(shè)，規(guī)模大，便可做大文章，對于營造一個規(guī)模大盤具有完備的地理條件；也極有利于配套建設(shè)方面的規(guī)劃和減免與爭取配套相關(guān)的費用。地塊四周山勢稍有起伏，對于依山就勢，造就園林景觀而言，是有其獨到之處的。 黔江路 需繞道長江路才可與項目連接 4 三十四中 位于樂街小區(qū)西面 5 洛解小學(xué) 人數(shù) 360 左右 地塊紅線范圍內(nèi) 已改擴(kuò)建投入使用 6 幼兒園 日托 380 元 /人，全托 600 元 / 長江路 華烽廠辦、柴油機(jī)廠辦、人，生源較少，多以廠子弟為主。 1000 畝藥用植物園近在咫尺。同時過去開發(fā)為項目的潛在消費人群積累相當(dāng)?shù)臄?shù)量，為人際營銷創(chuàng)造了一定的條件。 配套設(shè)施： 項目周邊的生活、教育、醫(yī)療、娛樂等配套資源十分缺乏，現(xiàn)有資源數(shù)量和質(zhì)量均與項目的定位不符，項目內(nèi)部配套建設(shè)需要長期建設(shè)才能實施，在項目前期將面臨配套缺乏的現(xiàn)狀。 建筑形態(tài)： 規(guī)劃以多層統(tǒng)領(lǐng)下的低層、別墅 物業(yè)和高層（小高層）高檔住宅區(qū)，簡約的現(xiàn)代風(fēng)格，個性鮮明的外墻立面，錯落有致的山地建筑風(fēng)格，以創(chuàng)新的（就貴陽市場現(xiàn)狀）戶型設(shè)計和親地的建筑形態(tài)將對貴陽的住宅建設(shè)和住宅消費產(chǎn)生影響。較其他區(qū)域的主要競爭項目而言，目前該地段缺乏優(yōu)勢可言。 五、項目開發(fā)條件分析： （一） 地塊概況： 項目規(guī)模： 項目占地面積 631 畝，總規(guī)劃面積 56 萬平方米，具備大盤開發(fā)的條件，因規(guī)模效應(yīng)帶來的成本控制，配套相對完善，塑造項目形象，產(chǎn)品供應(yīng)鏈的可調(diào)節(jié)性等。小河?xùn)|北方向，珠江路的改造將為“瑞和家園”的二期和“珠江灣畔”的啟動錦上添花。根據(jù)規(guī)劃，以黃河路為界，小河以南的部分 過漓江花園就是工業(yè)區(qū)，以工業(yè)發(fā)展為主。目前只有樂街小區(qū)經(jīng)過多年的開發(fā)已形成一個成熟的小區(qū)，但現(xiàn)在又有了瑞和家園、華榕商廈、中興世家等樓盤正在開發(fā)。縱使除開南明、云巖區(qū)的貴陽其他區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了長足的發(fā)展，但無論從樓盤質(zhì)素、社區(qū)氛圍、居住環(huán)境、人文環(huán)境、樓盤定位、價格水平等各方面的指標(biāo)來看，都無法與小河的發(fā)展水平相比，小河區(qū)的開發(fā)環(huán)境仍占有舉足輕重的地位，仍然是市民購房的主要選擇區(qū)域。金竹發(fā)展無污染工業(yè)，防止對阿哈水庫的污染，規(guī)劃期內(nèi)搬遷貴州水泥廠。 其中，小河片區(qū)（含中曹甘蔭塘）規(guī)劃總用地約 平方公里。 社會發(fā)展目標(biāo)：嚴(yán)格控制人口增長，人口增長率控制在 10%以下，提高全市人民的科學(xué)文化素質(zhì)，普及九年制義務(wù)教育，大力發(fā)展職業(yè)教育和成人教育，加強(qiáng)貴陽作為全省高等教育基地的建設(shè)；加大科技成果的開發(fā)與推廣力度，提高國民生產(chǎn)總值增長中的科技貢獻(xiàn)率，進(jìn)一步繁榮和發(fā)展文化、體育、衛(wèi)生、廣播電視、新聞出 版事業(yè)，逐步建立和形成設(shè)施齊全、配套完善的社會服務(wù)體系，提高精神文明建設(shè)水平，滿足全市人民不斷增長的精神文化生活需要。發(fā)展壯大以優(yōu)質(zhì)鋁為代理的冶金工業(yè)；以橡膠、磷化工、媒化工為代表的化學(xué)工業(yè)；以汽車配件和磨具磨料為代表的機(jī)械工業(yè)；以卷煙為代表的食品工業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)。 （三）總體發(fā)展戰(zhàn)略： 經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)：實施開發(fā)帶動、科技興市和可持續(xù)發(fā)展三大戰(zhàn)略，建立和完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，培植支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)展特色經(jīng)濟(jì)，形成以高新技術(shù)為先導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)突出，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度較高的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。 三、貴陽城市總體規(guī)劃描述： （一）貴陽市 2021 年總體城市規(guī)劃： 《貴陽市城市總體規(guī)劃》是貴陽市政府于 2021 年在 1986 年國務(wù)院批準(zhǔn)《貴陽市城市總體規(guī)劃》的基礎(chǔ)上調(diào)整、修訂的，規(guī)劃確定了 19962021 年間貴陽 15年的中長期規(guī)劃方案 ，從社會、城市發(fā)展的各個方面明確了貴陽 未來發(fā)展的指導(dǎo)性方向。在房 地產(chǎn)行業(yè)，國家及相關(guān)部門在土地出讓、金融政策、開發(fā)后服務(wù)的各個方面為房地產(chǎn)業(yè)定下了行業(yè)發(fā)展的宏觀方向。 即使不包括白云和花溪兩個板塊 ，結(jié)合各個項目的開發(fā)周期和每年新增加的新項目，初步估計貴陽房地產(chǎn)市場在未來三年內(nèi)的商品房新開工量將達(dá)到 1000萬平方米以上，超過原來幾年的的開工記錄，成就又一歷史新高。另外，三橋、烏當(dāng)、金陽幾個區(qū)域?qū)⒓休^大的開發(fā)量，這三個區(qū)域?qū)㈥懤m(xù)推出的總量預(yù)計達(dá)到 550 萬平方米，其中三橋區(qū)域定點項目約 20 個，年內(nèi)陸續(xù)推出的開發(fā)量將達(dá) 250 萬平方米。 （８） 市場 7 成客戶接受 15002500 元 /平方米單價，消費者對 1530 萬一套的住宅有較強(qiáng)的購買能力， 20 萬和 30 萬是購房者的兩個心理關(guān)口，住房消費對房地產(chǎn)金融的依賴性強(qiáng)。 （５） 消費者對小區(qū)交通和停車要求較高，項目設(shè)計需要考慮適度超前，但市場有挖掘成本機(jī)會。 4 房為希望購買大面積單位， 160 平米是復(fù)式單位的一個主要指標(biāo)。 2021 年貴陽的房地產(chǎn)市場競爭進(jìn)一步增強(qiáng)，樓市面臨競爭是否會降價呢？ 房價將不降反漲。房地產(chǎn)的整體預(yù) 售價格較去年同期下降 %，住宅部分的預(yù)售價格同比上漲 %，辦公用房預(yù)售均價達(dá)到 3157 元 /平方米，同比 上漲 %；商業(yè)用房預(yù)售均價為 4570 元 /平方米，同比下降了 %。其中“十一”之后位于金陽大道與金朱路叉口東南面，市級行政中心北側(cè)，面積約 200 畝，建筑容 積率為 ，建筑密度 30%。貴陽市“大貴陽”戰(zhàn)略的實施，城市化進(jìn)程的加快也給貴陽的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了持續(xù)的市場空間。烏當(dāng)板塊內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)由低端市場向中高端市場前進(jìn)，挾便捷的交通優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、配套優(yōu)勢、價格優(yōu)勢， 2021 年，烏當(dāng)?shù)禺a(chǎn)在貴陽樓市中將具備相當(dāng)?shù)挠绊懥Α? １、各區(qū)域商品房供應(yīng)量分析： 小河板塊步入 2021 年，板塊整體開發(fā)量較前兩年下降，但由于興隆等大盤的支撐，加上近 10 個中小項目的開發(fā)建設(shè)，預(yù)計全年有約 50 萬平方米的項目開工。 延續(xù) 2021 年的發(fā)展勢頭，貴陽樓市在步入 2021 年、 2021 年，全市的房地產(chǎn)開發(fā)量將繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長態(tài)勢。貴陽的大盤競爭時代已經(jīng)來臨！ 經(jīng)過多年的開發(fā)、培育和發(fā)展，貴陽的開發(fā)商也逐步成長壯大，并形成了一定的市場影響力，如老牌的中天集團(tuán)、鴻基集團(tuán)等。 （四）貴陽住宅市場分析： 貴陽房地產(chǎn)市場經(jīng)過 10 余年的發(fā)展，開發(fā)商實力的增強(qiáng)，市場消費力和消費意識的提高，貴陽樓市逐步擺脫了單體、小規(guī)模商住樓的開發(fā)模式，向小型社區(qū)、大規(guī)模純住宅或純商業(yè)辦公的方向發(fā)展，由于開發(fā)規(guī)模大、開發(fā)成本相對低、便于修建高質(zhì)量的建筑和環(huán)境好、配套完善等因素。片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地沿黃河路兩側(cè)布置，三江口以北和花溪大道以東以居住用地為主，三江口以南黃河路以西為工業(yè)用地，規(guī)劃礦山機(jī)械廠東南部為倉儲用地和鐵路貨場，火車西站建成鐵路集裝箱貨物運(yùn)輸和物質(zhì)、糧食倉儲區(qū)，甘蔭塘建設(shè)糧食期貨交易中心；在馬鞍新村建設(shè)污染水處理廠。各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)。其中，衣著和雜項商品及服務(wù)漲幅最大，同比增長分別為 27％和 ％。今年 1 季度，我市城市居民收入消費同步增長：月人均可支配收入為 元，同比增長15％，扣除物價因素后，實際增長 ％；月人均消費支出為 元，同比增長 ％，扣除物價因素后，實際增長 ％。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 ％。截至 2 月，實現(xiàn)進(jìn)出口總 額 14107萬美元，同比增長 ％，其中：進(jìn)口增長 ％，出口增長 ％，改變了去年同期出口負(fù)增長的局面。 一季度，城鎮(zhèn)人均可支配收入季節(jié)性增長較高，同比增長 15％。全市地方財政收入完成 億元，為年度預(yù)算的 %。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展勢頭良好，各項指標(biāo)均完成進(jìn)度目標(biāo)。 四是非公有制經(jīng)濟(jì)工業(yè)企業(yè)增勢強(qiáng)勁。 市委副書記、市長孫國強(qiáng)在會上要求，要確立科學(xué)的發(fā)展觀，突出長短結(jié)合、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)等重點，在確保經(jīng)濟(jì)正常增速的同時，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)長久健康發(fā)展的后勁。全市城鄉(xiāng)各級辦社會福利院、敬老院共 75 個，有床位 1582 張，年末收養(yǎng)人員 1399 人；已建立城鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)中心 34 個，城鎮(zhèn)各種社區(qū)服務(wù)設(shè)施 1239 個；享受最低生活保障的人數(shù)達(dá) 萬人，國家撫恤、補(bǔ)助各類優(yōu)撫對象 7265 人。 社會保障體系建設(shè)繼續(xù)加強(qiáng)。 城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長，生活水平穩(wěn)步提高。 年末建成區(qū)園林綠地面積 4738 公頃，建成區(qū)綠化覆蓋面積 4801 公頃，公共綠地面積 1691 公頃。建設(shè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)型生態(tài)城市工作順利實施，深入開展城市環(huán)境綜合治理，積極實施清潔能源工程建設(shè)，大氣環(huán)境質(zhì)量有所改善，全市空氣質(zhì)量污染指數(shù)降至 65，空氣質(zhì)量好于國家二級標(biāo)準(zhǔn)（優(yōu)良）的天數(shù)達(dá)到 351天，占全年總天數(shù)的 96%；市區(qū)大氣可吸入顆粒物年平均值為 毫克 /平方米；二氧化硫的年平均值為 毫克 /平方米，酸雨污染得到有效的控制，降水 PH值為 。全年供水總量 25551 萬立方米，其中生活用水 13687 萬立方米。年末市區(qū)道路總長 787 公里，道路面積 萬平方米。全市保險部門的保費收入 億元，增長 %，其中：財產(chǎn)保險費收入 億元，壽險保費收入 億元，分別增長 %和 %。年末全市金融機(jī)構(gòu)各項存款余額 億元，比年初增長 %，其