某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性報(bào)告-wenkub.com
2025-07-29 22:49 本頁(yè)面
【正文】 7）、最值得注意的是本項(xiàng)目的土地已在銀行設(shè)置抵押，因此，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中都必須和土地抵押銀行緊密協(xié)作，避免因此而導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃的擱淺。4）、在富臨“西蜀名居”、花園“星河灣”及中房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等大盤(pán)的帶動(dòng)下，為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了比較好的機(jī)遇，其住房銷(xiāo)售平均單價(jià)也很不樂(lè)觀。其門(mén)面的銷(xiāo)售單價(jià)總體來(lái)講不很樂(lè)觀，在決策門(mén)面時(shí)需考慮門(mén)面單價(jià)及面積控制。因此就其本項(xiàng)目而言，作為開(kāi)發(fā)商，由于土地?cái)傁杀酒?，其開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)相對(duì)較低。2）、根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及利潤(rùn)估算表分析，土地成本（已轉(zhuǎn)化成銀行貸款和相應(yīng)利息）960萬(wàn)是個(gè)固定因素，其土地成本偏高。開(kāi)發(fā)成本估算及利潤(rùn)估算表詳見(jiàn)附表：銀行還貸評(píng)價(jià)：根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及利潤(rùn)估算表可知，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后完全有能力還清該土地在銀行抵押貸款和因此產(chǎn)生的利息（即土地原始成本和銀行利息）。八、項(xiàng)目資金來(lái)源及經(jīng)濟(jì)分析：項(xiàng)目投資來(lái)源、籌措方式的確定：根據(jù)公司實(shí)際情況，本項(xiàng)目采用一次性開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)資金通過(guò)兩種方式獲得：①、自籌資金：約700萬(wàn)元，由本項(xiàng)目投資商先籌取200萬(wàn)元用于本項(xiàng)目前期報(bào)建，項(xiàng)目開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)時(shí)，由本項(xiàng)目投資商在“*****”項(xiàng)目銷(xiāo)售款中抽取500萬(wàn)元用于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。銷(xiāo)售處人員培訓(xùn)由項(xiàng)目經(jīng)理及銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人組織，其他處配合對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行針對(duì)性學(xué)習(xí)和加強(qiáng)。財(cái)務(wù)處設(shè)置財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人一名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目一切財(cái)務(wù)工作，配置會(huì)計(jì)、出納各一名，其職責(zé)按公司財(cái)務(wù)制度執(zhí)行。六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置：本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將實(shí)行項(xiàng)目管理機(jī)制對(duì)其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程實(shí)施全程管理，即由建設(shè)方組建成立一個(gè)“￥￥花園”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部。需甲供的材料或設(shè)備由總包方提前書(shū)面通知甲方安排進(jìn)場(chǎng)時(shí)間。五）、社區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理要點(diǎn)：社區(qū)服務(wù)方面配置了自行車(chē)停車(chē)棚、小車(chē)停車(chē)位、小區(qū)值班室、物業(yè)管理用房。為解決小區(qū)小車(chē)停車(chē)位，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置生態(tài)停車(chē)場(chǎng)以滿(mǎn)足小區(qū)停車(chē)。小區(qū)綠化主要以圍合內(nèi)主景觀為主，其規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)以簡(jiǎn)單、現(xiàn)代、休閑的風(fēng)格為主。四、項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展建議：一）、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)：小區(qū)整體感要強(qiáng)，應(yīng)符合自然條件?！ ?）、主力客戶(hù)群定位：中、低收入市民（包括臨時(shí)居民），白領(lǐng)階層，二次置業(yè)者以及外地來(lái)綿人員。因此，對(duì)于本項(xiàng)目而言，只要我們?cè)陧?xiàng)目前期規(guī)劃做細(xì)，設(shè)計(jì)盡可能的人性化，以及隨著政府對(duì)土地控制力度加大，其本項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售單價(jià)應(yīng)該比較樂(lè)觀，根據(jù)現(xiàn)該區(qū)域的樓盤(pán)凝聚的人氣，銷(xiāo)售走勢(shì)也是可以樂(lè)觀預(yù)計(jì)的。項(xiàng)目才開(kāi)始銷(xiāo)售，具體銷(xiāo)售情況需進(jìn)一步調(diào)查。由于該項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，其預(yù)定情況不好。④、青清怡苑（1F～7F）：本項(xiàng)目至今未取得預(yù)售許可證，項(xiàng)目共80套住房，其中一室一廳（建筑面積為52㎡）12套；兩室兩廳單衛(wèi)（建筑面積為77㎡、91㎡）分別為24套和12套；三室兩廳雙衛(wèi)單陽(yáng)臺(tái)（建筑面積為121㎡）12套；三室兩廳雙衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)（建筑面積為133㎡）20套。小區(qū)配套費(fèi)僅燃?xì)馊霊?hù)費(fèi)3610元/戶(hù)，㎡。兩室兩廳單衛(wèi)單陽(yáng)臺(tái)有89㎡、91㎡、96㎡；兩室兩廳雙衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)：119㎡；三室兩廳雙衛(wèi)單陽(yáng)臺(tái)：112㎡、127㎡；三室兩廳雙衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)：122㎡；三室兩廳雙衛(wèi)四陽(yáng)臺(tái)：140㎡，沒(méi)有兩室兩廳等小戶(hù)型。二期項(xiàng)目中最小的小三室戶(hù)型面積約為110㎡。本項(xiàng)目才取得預(yù)售資格，具體銷(xiāo)售情況需進(jìn)一步調(diào)查。現(xiàn)余兩套面積大于50㎡的門(mén)面未售，其門(mén)面建筑面積銷(xiāo)售單價(jià)為5000元/㎡（優(yōu)惠后銷(xiāo)售價(jià)）。m左右），、門(mén)面建筑面積銷(xiāo)售單價(jià)為4500元/㎡左右，該部分門(mén)面已銷(xiāo)售完。星河灣二期（星河圣景）”、“金達(dá)小區(qū)”、“青清怡苑”、“隨園新村二期”、“山水姻緣”等樓盤(pán)作為樣本進(jìn)行對(duì)比分析，情況如下： 項(xiàng)目周邊類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)基本資料：1）、商業(yè)部分①、花園“星河灣”一期（臨街或小區(qū)內(nèi)底層門(mén)面）：該項(xiàng)目?jī)H一期有門(mén)面，項(xiàng)目位于躍進(jìn)北路末段。5）、外來(lái)人口購(gòu)房將進(jìn)一步擴(kuò)展，繼續(xù)支撐**市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。一方面，在整體環(huán)境和配套設(shè)施上有較大優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品質(zhì)量上升，地段優(yōu)越的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，市場(chǎng)價(jià)格將有一定的上升空間。3）、2005年商品房?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)將保持相對(duì)平衡，但應(yīng)有一定升幅。但我市商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)卻在2004年下半年出現(xiàn)回落，有可能出現(xiàn)新的供應(yīng)大于需求矛盾。2004年我市商品房開(kāi)發(fā)中，存量房有一定比例減少的下半年空置房又有所增加，尤其是大型商業(yè)用房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)容量造成了一定的壓力。致使商品房成本每平方米上漲15元左右。近幾年來(lái)，我市土地市場(chǎng)價(jià)格上升幅度極大，尤其是實(shí)行土地供給體制改變后，競(jìng)拍價(jià)格一路走高，對(duì)商品房成本產(chǎn)生了極大的影響，帶來(lái)了極大的銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。外來(lái)人口購(gòu)買(mǎi)商品房極大地促進(jìn)了我市商品房市場(chǎng)的發(fā)展。衡量一個(gè)城市房地產(chǎn)是否健康穩(wěn)定發(fā)展，二手房市場(chǎng)是否火爆是一個(gè)重要標(biāo)志。新天地、四川綿州汽車(chē)配件市場(chǎng)等一批項(xiàng)目也已開(kāi)始或即將開(kāi)始動(dòng)工。2003年下半年至2004年上半年，**市商品房銷(xiāo)售出現(xiàn)前所未有的上升趨勢(shì)。尤其是下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)投入量進(jìn)一步趨緩，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年上半年商品房市場(chǎng)投入面積707228平方米，下半年商品房市場(chǎng)投入面積485273平方米，% 、% 。表二十五：2004年商品房空置面分段表一年以?xún)?nèi)空置合計(jì)合計(jì)住宅商業(yè)寫(xiě)字其他m2套普通住房電梯經(jīng)適房別墅3551352661401716m2套m2套m2套m2套79691373655681614611102613673651567414527138104比例75%61%23%6%10%%1%%一年以上空置合計(jì)合計(jì)住宅商業(yè)寫(xiě)字其他m2套普通住房電梯經(jīng)適房別墅90356462245288m2套m2套m2套m2套3685911486104297181951652793比例52%64%36%41%%%注：普通住宅、電梯公寓、經(jīng)適房、別墅揚(yáng)占比重為住宅類(lèi)所占比重2004年**市商品房空置面積總量占商品房竣工面積的29%，%，其中一年以上空置面積90356平方米，%。說(shuō)明小戶(hù)型購(gòu)買(mǎi)者人群增加。3）、消費(fèi)者購(gòu)成情況隨著**市城市化進(jìn)程加快，**城市居住環(huán)境及商品房小區(qū)環(huán)境的美化，**市城市品牌知名度的不斷升高，外地人越來(lái)越成為我市住房消費(fèi)的主力軍，外地人與本地人購(gòu)房數(shù)比例差距逐漸縮小，2004年，外地人購(gòu)買(mǎi)商品房474836平方米，比上年增加185516平方米，比上年增加64%。%、20%。從2004年二季度開(kāi)始，我市房地產(chǎn)受?chē)?guó)家調(diào)控影響，市場(chǎng)投入量逐漸減少，至12月底為最低端。4）、商品房進(jìn)入市場(chǎng)情況：2004年，**市商品房市場(chǎng)進(jìn)入共81宗，276幢，1192501平方米。別墅施工面積為81532平方米，286套（幢），同比2003
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