【正文】 選擇 150—180 以上的占總人數(shù)的 13％，選擇超大戶型的占總人數(shù)的 7％。 數(shù)據(jù)：居住使用，占 82％，作為投資的僅占18％。居住戶型集中在一房至三房之間。 結論四：綠景園是渭南目前唯一的精品大盤，它的誕生標志著一個新的時代的到來 ——園林，綠化，健康等住宅概念被導入渭南房產(chǎn)市場。 分析及結論： 結論一：目前渭南市房地產(chǎn)市場正處于起步發(fā)展階段，市場發(fā)育還很不成熟，各個房產(chǎn)項目之間的競爭正處于地段競爭向產(chǎn)品競爭階段的過渡之中。 銷售；以團購為主。 （ 3）朝陽杰座 ——市政府小區(qū) 地段：朝陽大街于渭清路交叉口，鄰近市中心。 配套：毗鄰樂天大街，商業(yè)及其它配套正在建設之中。 銷售：分散購買及團購等。 1580/平方米 45 畝 渭南市房地產(chǎn)市場調查報告 重點樓盤分析： （ 1）綠景園 ——陜西光運房地產(chǎn)公司 地段：渭南體育館西側，東臨渭清路，處于中心區(qū)與開發(fā)區(qū)交匯處，北鄰東風大街，南接朝陽大街，毗鄰體育館，渭南師院，占盡地利。有一定的綠化 朝陽大街西段 1600/平方米 68 畝 東湖。 重點樓盤明細 項目 主力戶型 建筑 綠化及景觀 位置 均價 總面積 綠景園 97—150 平方米 復式 多層 綠化率高，坡地，關中風情雕塑 西臨高速路西下線口，中心區(qū)與開發(fā)區(qū)交匯處 2200/平方米 100 畝 樂天花園 60—190 平方米 多層 小高層 有一定的綠化率 ，噴泉花園。原因有二：一是，渭南消費者對小區(qū)配套等意識不夠。 結論二：就目前現(xiàn)狀而言，中心區(qū)依然是渭南市的心臟地帶，但隨著城市的發(fā)展，中心區(qū)土地資源日漸緊缺，構建講求品味與環(huán)境現(xiàn)代 居住理念的大盤已經(jīng)不可能。渭南目前的大型房產(chǎn)項目業(yè)集中于此區(qū) 域。 ——————李嘉誠 渭南城市發(fā)展趨向：西進。而渭南的城市建設、城市規(guī)模在不斷增大，居住環(huán)境逐步改善，戶籍制度的改革，人們向中心城市遷移意愿，都表明了渭南的房地產(chǎn)需求還會在相當長的一段時期內有強勁的增長勢頭。幾乎沒有現(xiàn)房可以提供，就是有也是價格高出期房很多。 05年的商品房銷售好于前一年，沒有明顯的積壓情況。 還有個重要的前題大家要明白：房地產(chǎn)過熱和價格虛高只是體現(xiàn)在北京、上海、廣州等大中城市以及經(jīng)濟比較發(fā)達的沿海地區(qū)，中小城市并沒有出現(xiàn)炒房的現(xiàn)象。 探討其原因有四點：一是國家加強土地管理，大幅度縮減了土地供應量；規(guī)范土地交易行為，城市所有土地交易必須掛牌進入市場進行拍賣，提高了土地價格。隨著市場的逐步規(guī)范，渭南的物業(yè)管理水平也必將日 益提高。公有住房絕大部分出售給個人，個人購房比重達 98％以上，極大地推進了住宅建設發(fā)展，對社會經(jīng)濟、城市建設做出了不可磨滅的巨大貢獻。 一批優(yōu)秀的住宅小區(qū)相繼開發(fā)完工。第一階段（ 1992年－－ 1997 年）主要是各單位職工集資自建房為主，在本單位院內或新征地為職工建住宅，一個單位一個院落，無法形成規(guī)模小區(qū)，物業(yè)管理、基礎設施配套服務管理不到位。人居水平，環(huán)境質量明顯改善。 置身于渭南，你隨時隨處都能感受到這座城市日新月異的變化：高樓林立的街景；人頭攢動的商務區(qū)；規(guī)劃整齊、綠地盎然的居民區(qū)，無不向人們訴說著渭南的發(fā)展。一方面是提升企業(yè)管理者的品質，當你跨入開發(fā)商的行列，那么你就承擔了至高無上的責任，你一個人蓋的房子要為成千上萬的人提供生活平臺。最近全國許多大型企業(yè)都在研究 90 平方米小套型問題，如何把 “大 ”與 “小 ”如何統(tǒng)一起來。每個企業(yè)都應該把構建和諧社會作為企業(yè)的最高境界，把認真履行企業(yè)的社會責任，作為參與和諧社會建設的重要內容和重要途徑。由此可以推斷，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前進的車輪不是讓停止，而是要求穩(wěn)步前進程、持續(xù)發(fā)展、規(guī)范經(jīng)營、依法管理的。但經(jīng)過近幾年的發(fā)展，中以城市正在走向成熟，縣、市城市開始起步；價格穩(wěn)中有升，結構基本合理，供求基本平衡；中以 城市的房地產(chǎn)開發(fā)商已由過去的盲目、粗房轉變?yōu)槔硇浴徤?，縣、市城市已由過去的空白市場走向發(fā)展市場。尤其是今年房控政策和相關舉措頻頻出臺： 3 月 5 日，溫家寶總理在政府 工作報中明確提出，要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題，表明了中央政府對今年房地產(chǎn)宏觀調控的一個主要政策指向。 服務優(yōu)勢是整個市場策劃和設計的核心要點，也是項目招商的關鍵賣點。市場內經(jīng)營戶之間、經(jīng)營戶與生產(chǎn)和需求企業(yè)之間大量的客商資源、信息資源、物流資源、資金資源集中，可以實現(xiàn)資源的整合。同時由于產(chǎn)權歸屬清楚，可以降低經(jīng)營戶的租金成本，地理位置具有強大的升值功能。 可以說，這一地區(qū)是我省機電五金大流通系統(tǒng)中最理想、最合適的建設地點。同時考慮到市場對于全省、特別是對于衡陽、郴州、婁底、邵陽等地的輻射力強，對全省經(jīng)濟貢獻大。 管理流服務： 通過幫助經(jīng)營戶企業(yè)化運作，實現(xiàn)中小型企業(yè)，特別是民營企業(yè)的現(xiàn)代化轉軌，提高經(jīng)營戶的企業(yè)組織規(guī)范、降低企業(yè)因為自身管理水平、管理素質不高造成的經(jīng)營風險，幫助企業(yè)更快地騰飛，塑造一代新的機電五金工商巨子。 商 流服務： 經(jīng)營戶需要尋找上下游企業(yè)，上下游企業(yè)需要尋找合作伙伴，商流服務是通過有關的會展等方式，幫助經(jīng)營戶尋找、甄別、厘定和開發(fā)商流，為經(jīng)營企業(yè)和中外同行開拓更大的商機，引入外貿和海關服務，引入海外市場研究不定期專家、客商報告會，為經(jīng)營戶開發(fā)海外市場提供切實的幫助，引入相關工商服務機構和金融輔助服務機構，為經(jīng)營戶提供商業(yè)信用方面的支持幫助。 信息流服務： 主要是針對客商目前在經(jīng)營決策過程中信息上的一些關鍵弊病，比如信息零碎、信息滯后、信息不全、信息失真和信息靜止等方面，在條件成熟的時候針對一些產(chǎn)品，逐步引入大型采購企業(yè)拍賣制度、信息沙龍、 定期市場分類報告、市場結構性特征分析等制度，以客商為中心全面規(guī)劃市場的信息系統(tǒng)組織，在交易信息生成、整合、加工、提供、以及幫助客戶信息挖掘、輔導利用等方面提供全程服務，切實幫助經(jīng)營戶擴寬信息渠道來源、提高信息時效性和信息質量，減低經(jīng)營決策中的信息風險（決策失誤是最大的經(jīng)營失誤），同時逐步完善和推動經(jīng)營戶的電子商務系統(tǒng)提高經(jīng)營效益。 成為我市的一個標志工程和典型項目 今年和一個較長的時間內，我市經(jīng)濟工作的戰(zhàn)略重點是 “工業(yè)化、農業(yè)產(chǎn)業(yè)化、城鎮(zhèn)化 ”，而市場是一個 “三化合一 ”的典 型工程。而沒有強大的制造業(yè)的工業(yè)化進程是無法想象的。同時我們也希望市場的建設能夠為我省我市機電五金流通業(yè)的規(guī)范、發(fā)展和全面升級作出有益的嘗試。 第四部分 湖南（國際）機電五金博覽交易中心整 體定位 總之，在與發(fā)達國家和發(fā)達地區(qū)的市場對比研究后我們認為，我市機電五金批發(fā)業(yè)的特點是原始型的中小市場雖然數(shù)量很多，但是各市場定位模糊、缺乏差異性，目前絕大多數(shù)市場集中在家用五金和部分軸、銷等標準件、水暖器等，機電企業(yè)在工業(yè)專業(yè)產(chǎn)品（尤其是較大型母機、機床、以及品類繁多的密封件、橡膠件、液壓設備）等方面很難一次集中采購到、采購成本也明顯偏高；由于流通渠道不暢一個方面不利于我省制造業(yè)采用最先進的技術和設備，最快地提高工作效率；另一個方面導致我省企業(yè)在高科技新產(chǎn)品的營銷與促銷費用都很高，已經(jīng)成為我省機電五金以 及其他制造業(yè)企業(yè)相當頭痛的一個問題，成為我省制造業(yè)發(fā)展的一大阻滯。管理人員對現(xiàn)代流通模式和現(xiàn)代企業(yè)管理方式了解得少。 2）統(tǒng)籌規(guī)劃、集中管理的力度不夠 3）市場投資方重建設、輕管理，重守業(yè)、輕創(chuàng)新。“中聯(lián) ”、 “三一 ”、 “山河 ”等一批新興企業(yè)的崛起，老牌國有企業(yè) “浦沅 ”、 “江麓 ”制度創(chuàng)新，企業(yè)的銷售收入大幅增加，全省幾家主要工程機械企業(yè) 2021 年產(chǎn)值和銷售也很喜人，去年湖南省工程機械銷售收入、增加值、利潤已分別躍居全國同行第 5 位、 2 位和首位。 我省不是機電的強省，發(fā)展一直處于比較低的水平。各地政府和企業(yè)都意識到目前是機電五金產(chǎn)業(yè)升級的重要時機，而在這樣的背景下，誰能借鑒國內外最成功的經(jīng)驗，誰就最有可能搶先獲得成功。由于機電產(chǎn)業(yè)具有很強的 制造業(yè)關聯(lián)度和很強的帶動性，加之機電五金產(chǎn)業(yè)勞動密集的特點，對于吸納就業(yè)保持社會穩(wěn)定具有很大作用，很多東部和中部發(fā)達省市都幾乎同時將其確定為當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的龍頭予以高度重視、重點培養(yǎng)。 在五金方面建設 世界工廠 中國 的產(chǎn)品也有著極強的國際競爭力。但臺灣自身的市場狹小 ，同時生產(chǎn)成本又在不斷攀升。在做強做大的諸多建議中， “通過整合相關優(yōu)勢，把我國建成世界工廠 ”的見解受到業(yè)內的高度關注。 3）技術裝備水平低、開發(fā)能力弱，主導產(chǎn)品技術來源主要依賴國外。與此同時 ,由于中國五金生產(chǎn)技術的提高和勞動力價格優(yōu)勢，世界著名五金企業(yè)在中國投資建廠以及在中國進行定牌(OEM)生產(chǎn)和采購將更為可行。若干年內中國經(jīng)濟可能 一枝獨秀 于世界，隨著中國人生活水平不斷提高，再加上 2021 年奧運會將在中國舉行，五金產(chǎn)品，尤其是建筑五金產(chǎn)品的需求將明顯上升，檔次也將提高。出口機電產(chǎn)品中，技術含量和附加值較高的計算機零部件、通信設備、視聽設備、船舶、汽車、空調器及微波爐等機電儀產(chǎn)品達到 1085 億美元，占機電產(chǎn)品出口總額的 %。據(jù)海關統(tǒng)計， “九五 ”期間我國機電產(chǎn)品累計出口 3564 億美元，比 “八五 ”期間增長 倍，年均增幅為 ，超額完成了國務院確定的 “九五 ”末機電產(chǎn)品出口 800 億美元的目標。一季度銷售額中，內需交貨值占%；從產(chǎn)品銷售增長速度來看，內需交貨值同比增長 ，比出口增長高出 個百分點。隨著我國政府近年來采取的積極財政政 策的落實，各地基