【正文】 （包括財產(chǎn)及公共責(zé)任險）節(jié)日燈飾；審計費用；雜項支出。第七節(jié) 物業(yè)管理費用及支出策劃薪金及福利；招聘和培訓(xùn)；膳食及住宿。178。 裝修管理、綠化管理、環(huán)衛(wèi)管理、安防管理178。 介紹管理公司組織機構(gòu)、人事管理、財務(wù)管理制度178。 明確各部門的職能、責(zé)任、權(quán)限、隸屬關(guān)系及信息溝通渠道 178。第二章 項目服務(wù)策劃第一節(jié) 項目銷售過程所需的物業(yè)管理資料樓宇質(zhì)量保證書；樓宇使用說明書；業(yè)主公約；用戶手冊；樓宇交收流程；入伙通知書；入伙手續(xù)書；收樓書；承諾書；業(yè)主/用戶聯(lián)系表；遺漏工程使用鑰匙授權(quán)書；遺漏工程和水電表底數(shù)記錄表；裝修手冊和裝修申請表。其他未盡事宜另行協(xié)商，雙方可簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具備同等法律效力。第十部分其他事宜一、在條件成熟時，本項目的總平圖、建材設(shè)備及配套設(shè)施表、工程進度表、銷售底價表由雙方加蓋公章，作為本合同的附件。八、由于乙方在策劃過程中因自身原因引起外界糾紛概由乙方負(fù)責(zé)。五、若因甲方原因?qū)е乱曳讲邉澊砉ぷ鳠o法進行或完成，甲方應(yīng)一次性支付人民幣元給乙方作為補償金。第九部分違約責(zé)任及合同終止一、雙方按本合同約定享受權(quán)利與承擔(dān)義務(wù)，任何一方違約均要承擔(dān)違約責(zé)任。乙方依據(jù)甲方負(fù)責(zé)人簽署的“項目工作計劃”開展工作。二、甲方指定項目負(fù)責(zé)人為，乙方指定項目負(fù)責(zé)人為.甲、乙雙方指令性文件均需項目負(fù)責(zé)人簽字，雙方負(fù)責(zé)人對遞交的文件負(fù)責(zé)。（四）本項目之溢價部分，甲、乙雙方按比例分配。三、溢價款（不含層部分）的結(jié)算、分成比例、提取時間的約定（一）甲方根據(jù)乙方提供的定價策略所制定的各期銷售底價表，經(jīng)甲、乙雙方確認(rèn)后未經(jīng)對方同意不得更改，并作為計算溢價款的依據(jù)。（三）乙方總體銷售目標(biāo)是本項目可銷售面積（不含層商鋪）的 %以上，策劃代理費的提取比例與銷售業(yè)績掛鉤：乙方銷售目標(biāo)表（按可售面積計算，不含層商鋪）：階段時間銷售目標(biāo)第一階段項目開盤后天內(nèi)可售面積的 %第二階段項目結(jié)構(gòu)封頂天內(nèi)可售面積的 %第三階段項目交付使用后天內(nèi)可售面積的 %乙方策劃代理費的提取比例：階段完成的銷售面積比例提取比例第一階段可售面積的 %前已結(jié)算策劃代理傭金的 %第二階段可售面積的 % 已結(jié)算策劃代理傭金的 %第三階段可售面積的 %以上已結(jié)算策劃代理傭金的 %（四）層商業(yè)部分不列入銷售目標(biāo)考核，甲方按實際銷售合同金額的 %向乙方支付策劃代理費。二、策劃代理費計算及提取方式（一）在本合同簽訂后，甲方同意在每月日先按人民幣元/月的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)付給乙方，直至本項目開盤正式銷售當(dāng)月止，期間所產(chǎn)生的預(yù)付款從乙方第一期所提取的策劃代理費中扣除。第六部分本項目正式開盤銷售的基本條件甲方取得本項目的預(yù)售許可證及相關(guān)法律文件，且整體銷售準(zhǔn)備工作已完成。乙方自行負(fù)責(zé)項目組的辦公費用及其人員工資等各項開支。五、乙方針對本項目成立項目組，并實行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。參與建筑風(fēng)格方案討論及建議。潛在客戶市場調(diào)查分析。消費型商業(yè)業(yè)態(tài)分析。六、甲方有權(quán)對乙方的策劃代理活動進行全程監(jiān)控，對策劃案享有獨家使用權(quán)。三、全案廣告推廣費用控制在本項目可銷售總額的 %左右，分期投入。二、甲方負(fù)責(zé)本項目策劃代理過程中營銷推廣所需費用，其中包括但不限于文本中所列部分：（一）各種廣告推廣、銷售道具、建筑景觀及戶型效果圖及有關(guān)銷售資料的制作、派發(fā)及發(fā)布等費用。擬定和推行政府監(jiān)管和商品房預(yù)售風(fēng)險交由市場擔(dān)保機構(gòu)承擔(dān)相結(jié)合的商品房預(yù)售資金監(jiān)管機制，保證預(yù)售資金監(jiān)管到位第三篇：房地產(chǎn)項目策劃合同范本甲方：乙方：甲、乙雙方本著平等互利、友好協(xié)商的原則，就甲方委托乙方負(fù)責(zé)甲方開發(fā)的位于的項目（以下簡稱本項目）的獨家策劃代理工作，特訂立以下合同條款：第一部分委托策劃代理工作方式：甲方委托乙方負(fù)責(zé)本項目前期策劃、營銷策劃、廣告策劃、銷售代理等工作。(四)加強房地產(chǎn)市場信息發(fā)布，讓社會充分了解房地產(chǎn)市場運行情況。加強維修資金管理，使目前的按幢收繳管理到按戶收繳管理，在此基礎(chǔ)上，將在辦理初始登記時繳交維修資金，改為在購房人辦理轉(zhuǎn)移登記時收繳購房人維修資金。目前我市要求開發(fā)企業(yè)繳交的各種費用和保證金較多，增加房屋建造成本達到每平方米近100元，因此，應(yīng)當(dāng)再次對這些繳費項目進行清理，該取消的取消，該減少的減少，切實減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。積極開展促銷活動，為房地產(chǎn)買賣雙方提供更多的接觸交易機會。(2)鼓勵各專業(yè)銀行為我市建設(shè)項目向上級銀行爭取信貸指標(biāo)。土地及規(guī)劃政策：土地管理部門和規(guī)劃管理部門應(yīng)實施寬松的土地出讓和規(guī)劃政策。具體補貼標(biāo)準(zhǔn)建議為：購買商品住房建筑面積在90平方米以內(nèi)的和購買高層住房的，按購房款總額的2％予以補貼；住房建筑面積在 90140(含140)平方米的，按購房獻總額的1．5％予以補貼；住房建筑面積在140平方米以上的，按購房款總額的1％予以補貼；購買二手房(即已辦所有權(quán)證的存量房)住房的1％予以購房補貼。前兩年政府為調(diào)控房地產(chǎn)市場增大了土地供應(yīng)量，加上房地產(chǎn)市場的火爆，社會資金紛紛涌向房地產(chǎn)開發(fā)，使商品房開發(fā)大量增加，在市場出現(xiàn)疲軟時，必然導(dǎo)致空置房產(chǎn)生，形成資源閑置。比如，有好幾個項目從獲得土地到開工建設(shè)，由于電力拆遷或舊房拆遷、規(guī)劃審批、辦理各種建設(shè)手續(xù)等原因均耗費了一年以上的時間。(二)房地產(chǎn)開發(fā)負(fù)擔(dān)過重，軟環(huán)境需進一步改善。(3)今年以來，房地產(chǎn)稅收雖然繼續(xù)增長，但由于受房地產(chǎn)市場疲軟影響和增加稅收的相關(guān)政策已進入穩(wěn)定的作用期，增長幅度已經(jīng)顯著減緩，下滑態(tài)勢已經(jīng)出現(xiàn)。同時，“規(guī)委會”在2006年9月至 2008年6月期間審定通過的房地產(chǎn)開發(fā)項目面積697．47萬平方米(未含地下車庫等)中，有近40％即近280萬平方米還未動工建設(shè)，而我市2000年以來規(guī)劃區(qū)商品房每年上市量只在110萬平方米左右，可見待建面積足夠今后市場兩年的供應(yīng)，這也是導(dǎo)致土地需求銳減的主要原因。今年1—8月共出讓土地59．77畝，只是上年的10．08％，是2006年的 3．08％。鋼材由去年的每噸2700元左右上漲到今年的近每噸 6000元，上漲100％還強；水泥由每噸250元左右上漲到每噸400多元，漲幅也接近100％，其他材料、人工等費用也都有較大漲幅，致使小區(qū)品質(zhì)稍好的多層房屋建造成本達到每平方米近2000元，高層達到每平方米2200元，一般小區(qū)多層建造成本也將達到每平方米1600元，高層每平方米1800元。房屋竣工面積66．7萬平方米，同比增長81．4％，其中住宅68．65萬平方米，同比增長131．1％。收入的增長為瀘州居民改善居住條件、將購房意愿轉(zhuǎn)化成購房行為提供了經(jīng)濟支持。從分月走勢看，房屋銷售價格指數(shù)同比漲幅沖高回落，3月份和5月份兩次同比上漲3．6％，為上半年最高漲幅，然后逐漸回落。18月房屋銷售價格累計上漲3．1％，平均售價為2378元／平方米。今年2月份由于房交會和春節(jié)購房帶動，商品房(主要是住宅)銷量大幅增加；4月份在一些高品質(zhì)大盤開盤的拉動下，銷量繼續(xù)增長；“5．12”地震的影響在5月末6月份開始顯現(xiàn)，隨后8月份在全國大氣候，地震和傳統(tǒng)淡季綜合影響下，市場開始觀望、銷售大幅下滑。開發(fā)投資大量增加，開發(fā)貸款持續(xù)減少，商品房按揭穩(wěn)定增長，表明我市房地產(chǎn)開發(fā)資金目前主要來源，一是自籌自有資金，二是商品房預(yù)售資金以及商品房按揭。投資量的變化確定了房地產(chǎn)上市量的顯著變化，開發(fā)投資的大量增加導(dǎo)致隨后的供應(yīng)量大量增加，開發(fā)投資變化也是房價變化的主要原因之一，房價在開發(fā)投資大量增加情況下會有所回落，其變化比開發(fā)投資要滯后。今年，這些調(diào)控措施對我市房地產(chǎn)市場的影響開始顯現(xiàn)，主要體現(xiàn)在：房地產(chǎn)市場商品房、二手房成交量明顯萎縮；房價在高位上調(diào)整，上漲幅度顯著減少，房價得到有效控制；可售房源持續(xù)增長，已經(jīng)形成供大于求的局面，消費者持幣觀望；開發(fā)企業(yè)普遍缺少資金，開發(fā)商信心受挫；土地市場需求下降。持續(xù)期要根據(jù)剩余房源特征不斷的挖掘新賣點，突出個性，有針對性的進行宣傳和促銷，促使樓盤持續(xù)交易。開盤要集中人力物力財力，調(diào)動多種媒體宣傳，整合各種可利用資源形成有效和強勁的促銷勢頭，確保開盤成功及開盤期銷售目標(biāo)的實現(xiàn)。營銷成本構(gòu)成（1）資料模型費（2）樣板房費用（3）廣告費（4）銷售管理費（5）中介服務(wù)費市場推廣方式（1）廣告推廣（2）人員推廣（3）活動推廣（4）客戶關(guān)系管理營銷分期以及工作要點（1）預(yù)熱期，在項目正式進入市場前，通過媒體宣傳引起客戶和潛在客戶注意，同時分流競爭對手的部分客戶，又可對本項目目標(biāo)客戶進行測試，為開盤時銷售策略實行和調(diào)整提供依據(jù)，該階段工作重點是溫和不火給后續(xù)工作打下良好基礎(chǔ)（2）內(nèi)部認(rèn)購期，現(xiàn)已發(fā)展成營銷商檢驗市場和聚合控制人氣的重要手段。房地產(chǎn)項目形象策劃目的旨在塑造項目整體形象的個別性，展示與競爭樓盤的差異性，激發(fā)消費者對項目產(chǎn)生一致的認(rèn)同感，并贏得消費者的信賴和肯定，以達到促進房地產(chǎn)營銷的目的。房地產(chǎn)項目主題策劃的作用（1）主題策劃是項目開發(fā)運作的總體指導(dǎo)思想（2）主題策劃能體現(xiàn)出項目產(chǎn)品的價值（3）主題策劃能使項目具有獨特的個性房地產(chǎn)項目主題策劃的原則（1）創(chuàng)新新原則（2）領(lǐng)先性原則（3）整合性原則房地產(chǎn)項目主題策劃的方法（1）結(jié)合文化內(nèi)涵挖掘主題項目（2）結(jié)合科技進步（3）結(jié)合自然環(huán)境（4）結(jié)合顧客需求（5）通過營造新觀念（6）結(jié)合建筑設(shè)計創(chuàng)新理念第五章 房地產(chǎn)項目產(chǎn)品策劃房地產(chǎn)產(chǎn)品凡是提供給市場的能夠滿足消費者或用戶某種需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各種無形服務(wù)均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。第四章 房地產(chǎn)項目stp策劃市場細(xì)分是指營銷者在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，從消費者需求的差別出發(fā)，以消費者的需求為立足點，根據(jù)消費者購買行為的差異性，把消費者市場劃分為具有類似性的若干不同的購買群體—子市場，使企業(yè)可以從中認(rèn)定目標(biāo)市場的過程和策略。競標(biāo)土地的估價 假設(shè)開發(fā)法公式待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值后續(xù)開發(fā)成本管理費用銷售費用投資利息銷售稅費開發(fā)利潤取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費第三章 房地產(chǎn)項目市場調(diào)查房地產(chǎn)項目市場調(diào)查是指為實現(xiàn)房地產(chǎn)項目特定的經(jīng)營目標(biāo)，運用科學(xué)的理論以及現(xiàn)代化的調(diào)查技術(shù)方法和手段，以客觀的態(tài)度，有目的，有計劃，系統(tǒng)地通過各種途徑收集有關(guān)房地產(chǎn)市場的信息資料，通過對資料的整理和分析，來正確的判斷和把握房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，從而為開發(fā)商預(yù)測房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢、制定科學(xué)決策提供可靠依據(jù)，這是房地產(chǎn)項目策劃工作的前提和基礎(chǔ)。（4）協(xié)議出讓是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。住宅70年，工業(yè)50年（不包括采礦），科