【正文】 更能為購(gòu)物中心自身提供布局疏密度、品項(xiàng)搭配、人員配置、場(chǎng)地坪效、商戶業(yè)績(jī)等 經(jīng)營(yíng)信息，便于購(gòu)物中心分析后對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地（稀缺資源）進(jìn)行無(wú)限再分配。但國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心在建立 統(tǒng)一的信息平臺(tái)方面還做得遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。 第十基本原則：購(gòu)物中心要具備完善的信息系統(tǒng)，為購(gòu)物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。 第九基本原則：統(tǒng)一招商的 “ 管理 要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對(duì)商戶的統(tǒng)一服務(wù)。 第八基本原則：租賃經(jīng)營(yíng)采用放水養(yǎng)魚的原則。 “ 以點(diǎn)代面，特色經(jīng)營(yíng) 是購(gòu)物中心特別是超大型綜合性購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。一個(gè)超級(jí)連鎖店或超級(jí)百貨公司的入駐，常常能帶動(dòng)整個(gè)購(gòu)物中心的順利招商與管理。 第五基本原則：招商順序原則。購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)方式基本有三種：自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)和租賃。譬如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時(shí)招來(lái)兩家基本上都是經(jīng)營(yíng)食品和日用品的大型超市；核心主力店同質(zhì)化無(wú)差異更是不能想像的。購(gòu)物中心是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它絕不是一個(gè)無(wú)序的大雜燴，購(gòu)物中心必須是一個(gè)擁有明確經(jīng)營(yíng)主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè) 。還可以做自己的品牌形象，增加企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，真正做到名，利雙收，所以本公司力推分割出租方 案（主要方案見上） 租金按動(dòng)態(tài)方案，回報(bào)率預(yù)計(jì) 8 年左右。 ③可以做出自己的品牌形象，增加企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)。 ②簡(jiǎn)化招商，減少招商工作量。 商業(yè)中心地區(qū) 次商業(yè)中心地區(qū) 次中心城區(qū) 城市邊緣地區(qū) 5 5 8 5 8 2 2 5 區(qū) 域 時(shí) 間 綜合以上靜態(tài)和動(dòng)態(tài) 2 種收益數(shù)據(jù)計(jì)算結(jié)果，可得出： 分割出租： 靜態(tài) 10 年的租金總收入 億。 負(fù)責(zé)租戶單位日常管理工作，督促租戶單位認(rèn)真履行招商合同。 ☆配合公司整體布局，完成公司下達(dá)指標(biāo)。 ☆負(fù)責(zé)購(gòu)物中心整體商場(chǎng)策劃，布局，商品組合及與廠商協(xié)調(diào)，公司整體企劃，促銷等，確保商廈經(jīng)營(yíng)指標(biāo)達(dá)成。 配 套項(xiàng)目 A、 家私、布藝、古玩、畫廊、廚房用品、書屋 。 三 層：高檔男裝 系列 、休高閑裝、皮具、男飾品、精品鞋店、精品褲店、男士?jī)?nèi)衣 、 領(lǐng)帶 。 五、商場(chǎng)布局 駿豪 國(guó)際廣場(chǎng) 定位為高檔 商業(yè)中心， 招商客戶群 為： 國(guó)際知名品牌，國(guó)內(nèi)知名品牌廠商 ； 國(guó)際連鎖集團(tuán) 。 ② 互補(bǔ)原則 由于本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模較小，前期定位是寫字樓的配套部分，因此不能簡(jiǎn)單的定位與上述徐家匯商業(yè)中心同質(zhì)業(yè)態(tài)，要走專業(yè)、高檔、精品的路子。以服務(wù)品牌化，個(gè)性化模式 為先導(dǎo)，以迅速的宣傳手段傳播 駿豪 國(guó)際廣場(chǎng)在本商圈內(nèi)的行業(yè)標(biāo)志與先驅(qū)的形 象地位。孕育徐匯社區(qū)系列廣場(chǎng)文化活動(dòng)。這是保證整體層面上檔次先決條件。 周邊高檔的固定消費(fèi)群體 強(qiáng)大的地鐵消費(fèi)群 寫字樓固定的消費(fèi)群體 本案招商策劃方案 一、招商原則 巧妙利用逆向思維，懸念轉(zhuǎn)播的各類異手法，讓本次招商跳出百貨業(yè)招商日趨同質(zhì)化的怪圈。 招商價(jià)格無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)。徐家匯地區(qū)，已經(jīng)成為上海最繁華的現(xiàn)代化商業(yè)中心之一，上海三年大變樣的標(biāo)志性地區(qū)之一。 物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)：國(guó)際金牌管理集團(tuán)，高效統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一回報(bào)。徐家匯附近有著四星級(jí)的建國(guó)賓館和二星級(jí)的西亞大酒店以其便利的交通條件和適中的價(jià)格吸引著周邊省市的賓客近悅遠(yuǎn)來(lái)。位于徐家匯商業(yè)中心的美羅娛樂城總體面積達(dá) 萬(wàn)平方米，獨(dú)特的巨球建筑綴滿新穎的滿天星頂燈，將購(gòu)物、休閑融為一體，品種豐富的休閑小吃、白領(lǐng)光顧的舒適堡健身中心及 令學(xué)生、市民喜愛的思考樂書局、柯達(dá)影院等已逐步成為市民消費(fèi)的新熱點(diǎn)。商場(chǎng)引進(jìn)商戶 250 家，包括 30 間特色餐廳及 5000 平方米的國(guó)際美食廣場(chǎng)、 15000 平方米的富安百貨、 8500 平方米的西式主題樂園及大型超市、專業(yè)運(yùn)動(dòng)城的進(jìn)駐。六百實(shí)業(yè)首推“自然式服務(wù)”，以規(guī)范嚴(yán)格的現(xiàn)代化管理模式和溫馨的服務(wù)在行業(yè)內(nèi)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。美羅城在引進(jìn)百腦匯的同時(shí)把美食廣場(chǎng)、音響廣場(chǎng)引入商圈，使整個(gè)商圈的業(yè)態(tài)更為齊全、合理。注重錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。徐家匯商業(yè)中心集天時(shí)、地利、人和的優(yōu)勢(shì)，尤其經(jīng)過新一輪精心打造和調(diào)整后，得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。 30 多條公交線路連通四方，漕溪北路立交橋、中山南路內(nèi)環(huán)線高架一同構(gòu)筑起現(xiàn)代立體交通框架。 招商洽談的目的就是在招商洽談中所要 追求的最佳利益目標(biāo)。 第三部：制訂談判策略 明確談判目的 招商談判的目的就是招商洽談的主要目標(biāo)，或招商洽談的主題。其特點(diǎn)是 靈活，即是務(wù)虛，又重務(wù)實(shí)，主辦單位可以公布一些項(xiàng)目進(jìn)行招商，可以介紹本地區(qū)的投資環(huán)境和利用外資的政策，達(dá)到宣傳的效果。其特點(diǎn)是層次較高，范圍較大。影響大，實(shí)效性好，主辦者可以派遣技術(shù)專家與客商直接進(jìn)行接洽。 第二部：確定招商方式與渠道 商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目招商的方式 項(xiàng) 目洽談會(huì)。 第二 需要保證購(gòu)物中心的商品種類的完整性。 招商談判的準(zhǔn)備 所謂招商談判的準(zhǔn)備就是指在思想上、物質(zhì)上和組織上為談判進(jìn)行充分 的準(zhǔn)備工作，主要包括： （ 一） 招商宣傳是招商成功的先 導(dǎo)，招商手冊(cè)是宣傳的重要環(huán)節(jié)，是項(xiàng)目 招商的基本宣傳資料，關(guān)系到 項(xiàng)目 的形象，該手冊(cè)突出如下關(guān)鍵點(diǎn)： 通過鉆石地段選擇項(xiàng)目選址的正確性，樹立基本點(diǎn)核心地段的商業(yè)物業(yè)。 堅(jiān)持信用原則 信用原則是指招商談判的雙方都要共同遵守協(xié)議。 談判口徑的一致性 在招商談判中，雙方談判的形式可以是口頭的也可以是書面的，談判過程往往需要反復(fù)接觸。這就要求 項(xiàng)目 的談判人員要圍繞本 項(xiàng)目 的經(jīng)營(yíng)范圍，廣泛收集信息，了解市場(chǎng)行情，并選擇適當(dāng)?shù)姆绞脚c社會(huì)各方面保持廣泛的聯(lián)系。因此招商目標(biāo)的選擇要根據(jù)市場(chǎng)需求和項(xiàng)目定位情況來(lái)確定，具體說應(yīng)考慮以下因素： (一 )項(xiàng)目自身的市場(chǎng)定位； (二 )項(xiàng)目所在地的消費(fèi)狀況； (三 )投資商和發(fā)展商的自身資金情況； (四 )擬引進(jìn)商家的市場(chǎng)定位、發(fā)展戰(zhàn)略 。 有利益 ： 歸根結(jié)底，成功的推廣應(yīng)該有豐厚的利潤(rùn)， 項(xiàng)目 留給加盟者的利益應(yīng)該十分可觀。 有實(shí)力 ： 與強(qiáng)者合作才能更強(qiáng)，加盟者希望企業(yè)的力量雄厚，解除后顧之憂。 對(duì)于一些急于了解情況的 “ 求租 者 ” ，招商部門要有專人負(fù)責(zé)接待和談判，帶領(lǐng)來(lái)訪者參觀 項(xiàng)目 、了解運(yùn)作方案等，以免流失 “ 加盟商 ” 。 招商中與 “ 求租 者 ” 接觸的整個(gè)程序，一般如下： 第一次信息的處理（來(lái)函、來(lái)電） 第一次信息回復(fù) 第二次信息處理（二次來(lái)函、復(fù)電、咨詢、商洽） 第二次信息回復(fù)（信息升級(jí) → 有選擇發(fā)送實(shí)質(zhì)性資料） 招商總部零星接單（上門洽談、簽約） 招商會(huì)議的籌劃、準(zhǔn)備（全國(guó)性會(huì)議、區(qū)域性會(huì)議） 發(fā)出會(huì)議邀請(qǐng)（曾經(jīng)問詢者、熟悉者及看報(bào)來(lái)電者） 接收?qǐng)?bào)名、督促參會(huì) 召開會(huì)議并簽約 督促履約 收款發(fā)貨。 從第一篇招商廣告發(fā)布下去，接到第一個(gè)咨詢電話開始，招商進(jìn)入了實(shí)際運(yùn)做的階段。 招商專業(yè)知識(shí)（招商流程、談判技巧、接聽電話、注意事項(xiàng)等） 。 招商隊(duì)伍組建之后，必須進(jìn)行培訓(xùn)。 區(qū)域協(xié)銷經(jīng)理若干，主要職責(zé)是協(xié)助 開發(fā)市場(chǎng)，完成銷售。 制定非常好的招商策略，而在招商實(shí)施中沒有很好的執(zhí)行、甚至走樣，