【正文】 在項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃上力求創(chuàng)新，以符合本項(xiàng)目定位的前瞻性眼光進(jìn) 行整個(gè)項(xiàng)目的全程策劃工作，確保開發(fā)商、投資者、社會(huì)及其他合作企業(yè)取得更大的效益。 （ 5） 項(xiàng)目招商 項(xiàng)目應(yīng)對(duì)主力店進(jìn)行重點(diǎn)對(duì)待，在年底之前與主力店達(dá)成合作，并開始廣告推廣，以確保明年 3月份正式啟動(dòng)廣告宣傳， 4月份 左右啟動(dòng)銷售的計(jì)劃，為后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手設(shè)置進(jìn)入壁壘，從而贏得市場(chǎng)先機(jī)。 （ 3） 廣告推廣 本項(xiàng)目廣告推廣的意義非常重大，不但要對(duì)芙蓉廣場(chǎng)商圈概念進(jìn)行炒作，以在市民心目中加強(qiáng)對(duì)本地域價(jià)值的印象，獲得強(qiáng)大的感官?zèng)_擊效應(yīng)；而且對(duì)本項(xiàng)目 “家居建材廣場(chǎng) ”的定位進(jìn)行宣傳推廣，傳達(dá)投資概念和商機(jī)概念，瞄準(zhǔn)主要的銷售、招商客戶群體，并將廣告網(wǎng)絡(luò)延伸至周邊縣市，以強(qiáng)大的廣告宣傳攻勢(shì)掀起 2020年漣源新的投資創(chuàng)富風(fēng)暴。因此，本項(xiàng)目應(yīng)努力控制建設(shè)成本，建立完善的成本控制體系，以保留項(xiàng)目可觀的利潤(rùn)空間。 （ 9） 本項(xiàng)目住宅將為漣源市民提供環(huán)境優(yōu)美，（ 10） 價(jià)格適中的住房，（ 11） 從而（ 12） 改善目前市民的住房結(jié)構(gòu) （ 13） 本項(xiàng)目的開業(yè)經(jīng)營(yíng)，（ 14） 將對(duì)周邊文化、體育、衛(wèi)生、金融等行業(yè)都將能 起到明顯的補(bǔ)充和帶動(dòng)作用。 8 大型龍頭主力店的規(guī)模效應(yīng)，將為本項(xiàng)目?jī)?nèi)的經(jīng)營(yíng)戶帶來(lái)更多的客流，使經(jīng)營(yíng)戶客流量更為集中，增加銷售額，提升經(jīng)營(yíng)效益。 （定性） 城市發(fā)展的影響 （ 1） 實(shí)現(xiàn)光明山商圈、五馬廣場(chǎng)商圈和芙蓉廣場(chǎng)的 “三點(diǎn)一線 ”城市商業(yè)結(jié)構(gòu)，（ 2） 為漣源市城市商業(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)和拉動(dòng)作用 （ 3） 改變芙蓉廣場(chǎng)周邊的街區(qū)形象，（ 4） 并將明顯提升人民西路、芙蓉路的物業(yè)價(jià)值，（ 5） 有利于擴(kuò)大城區(qū)面積，（ 6） 提升和豐富街區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)； （ 7） 有效解決交通路目前家居建材行業(yè)經(jīng)營(yíng)所導(dǎo)致的交通擁擠、城市管理難度較大等問(wèn)題，（ 8） 大大改善交通路及其沿線的街區(qū)面貌，（ 9） 使城市商業(yè)中心體現(xiàn)出真正的商業(yè)價(jià)值 （ 10） 本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)，（ 11） 將帶動(dòng)部分市民前往城西進(jìn)行消費(fèi)，（ 12） 從而（ 13） 使項(xiàng)目周邊的餐飲、娛樂(lè)、休閑、商務(wù)配套型產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。 十八 社會(huì)評(píng)價(jià) （定性） 本項(xiàng)目將以 “體現(xiàn)現(xiàn)代社會(huì)以人為本的思想，設(shè)計(jì)上充分考慮使用功能和比例尺度，將建筑定位于現(xiàn)代文化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新階段之上 ”的設(shè)計(jì)構(gòu)想，建筑設(shè)計(jì)現(xiàn)代感強(qiáng)烈，將成為漣源市商業(yè)和城市地標(biāo)項(xiàng)目，為提升城市品位，美化城市環(huán)境起到不可忽視的作用。 （ 2）營(yíng)業(yè)稅及附加 營(yíng)業(yè)稅按照營(yíng)業(yè)收入的 ％計(jì)算， （ 3）所得稅 按照《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則，所得稅實(shí)際應(yīng)按 33％計(jì)取，但根據(jù)本項(xiàng)目情況，暫預(yù)估為 100萬(wàn)元。 本項(xiàng)目銷售和招商受政府政策影響較大，一方面項(xiàng)目開 發(fā)需要政府給予相關(guān)開發(fā)稅費(fèi)上的優(yōu)惠和扶持，另一方面本項(xiàng)目的銷售和招商需要政府給予相關(guān)行業(yè)整合、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)等政策支持，如這些政策不能按時(shí)落實(shí)到位，將對(duì)本項(xiàng)目的順利銷售帶來(lái)威脅因素。 項(xiàng)目投資利潤(rùn) 成本利潤(rùn)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 （返租時(shí)）金額 備注 （不返租時(shí)）金額 備 注 1 銷售收入 含返租期內(nèi)的租金收益 2 銷售成本 3 銷售稅金及附加 暫按 %估算 4 銷售費(fèi)用 180萬(wàn)元 180萬(wàn)元 5 利潤(rùn)總額 1260． 83萬(wàn)元 1232． 96萬(wàn)元 6 所得稅 100萬(wàn)元 預(yù)估 100萬(wàn)元 預(yù)估 7 凈利潤(rùn) 本項(xiàng)目初步估算 : (1) 返租銷售稅后利潤(rùn)約 。 (2) 為便于本項(xiàng)目后期運(yùn)作的順暢，本報(bào)告內(nèi)分別初步設(shè)定了“返租 ”與不 “返租 ”的銷售價(jià)格。 其中一層返租期限為 1年，返租回報(bào)為 8%； 二、三層返租期限為 3年，第一年回報(bào)率為 7%，第二年回報(bào)為 8%，第三年回報(bào)為 9%，平均每年的固定回報(bào)為 8%。 3樓目前的業(yè)態(tài)定位較適宜于對(duì)主力店進(jìn)行招商。（不含天花板及天際線高度） 戶型規(guī)劃 ① 臨街商鋪開間在 ，進(jìn)深在 12米左右，套內(nèi)面積在 。（詳見(jiàn)市調(diào)報(bào)告） 項(xiàng)目產(chǎn)品定位方案 整體建筑規(guī)?？刂? （ 1） 項(xiàng)目地上總建筑面積在 ，其中一、二、三層為商業(yè)用房，單層建筑面積在 36503800平米之間；四、五、六、七樓為住宅，規(guī)劃面積在 70007800平米之間。市場(chǎng)調(diào)查對(duì)本項(xiàng)目具有參考價(jià)值的主要結(jié)論有： 1 商家對(duì)產(chǎn)品的需求為：層高在 、面寬在、進(jìn)深在 1012米之間。 4 在符合項(xiàng)目整體規(guī)劃構(gòu)思的前提下，將臨街商鋪的建筑面積控制在 合理范圍內(nèi)，努力提高臨街商鋪價(jià)值。 6 有潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在，針對(duì) 可能出現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，項(xiàng)目應(yīng)盡快在年底之前啟動(dòng)第一期廣告投放?；馐忻駥?duì)項(xiàng)目能否發(fā)展成功的疑慮。 3 市民對(duì)項(xiàng)目地段的懷疑態(tài)度。調(diào)查結(jié)果顯示，盡管漣 源市建材市場(chǎng)未能經(jīng)營(yíng)起來(lái)在經(jīng)營(yíng)戶中形成了心理 陰影，但仍有半數(shù)的經(jīng)營(yíng)戶選擇了芙蓉廣場(chǎng)。長(zhǎng)期以來(lái)漣源市民購(gòu)買建材 都需要各個(gè)門店不斷的詢問(wèn)價(jià)格，不斷的比較產(chǎn)品， 出現(xiàn) “一站式 ”家居建材廣場(chǎng)后，集中的產(chǎn)品種類 將大大縮短購(gòu)買時(shí)間，提高購(gòu)買效率，并能以更低 的價(jià)格購(gòu)買到所需要的家居建材產(chǎn)品。也使本項(xiàng)目具備來(lái)自于經(jīng)營(yíng)戶層面的發(fā)展機(jī)會(huì)。 因此，某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)初步對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)主題選擇為 “家居建材廣場(chǎng) ”。 十二 項(xiàng)目商業(yè)用房定位方案研究 項(xiàng)目定位方案 某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)初步對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)主題選擇為： 整合與商品房裝修相關(guān)的建材、陶瓷、木材、家私、家紡、五金、油漆、型材等行業(yè)，彌補(bǔ)市場(chǎng)空白，根據(jù)各個(gè)行業(yè)對(duì)樓層的需求條件規(guī)劃業(yè)態(tài)形成 “ 家居建材廣場(chǎng) ” 或 “ 家居廣場(chǎng) ”的商業(yè)主題。 6 項(xiàng)目屬招商引資項(xiàng)目，地塊發(fā)展有一定的政策支持。 項(xiàng)目地塊發(fā)展 SWOT分析 △ 地塊發(fā)展機(jī)會(huì) Opportunity 2 光明山商圈的發(fā)展已經(jīng)呈現(xiàn)出向本地塊蔓延的趨勢(shì)，對(duì)本地塊價(jià)值的提升帶來(lái)了積極影響。就目前來(lái)看，地塊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)并不明顯。況且漣源市房屋租賃市場(chǎng)還未成熟，流動(dòng)人口少，在未來(lái)一兩年內(nèi)，漣源市民對(duì)居住房的需求不是很大。市民對(duì)商鋪投資概念的理解 程度仍然有限，且在五江購(gòu)物中心的影響下，使一部分市民對(duì) 商鋪投資已經(jīng)失去了信心或者產(chǎn)生了不信任心理。大部分市民對(duì)商品房?jī)r(jià)格仍集中在 800元左右的心理預(yù)期，短期內(nèi)突破千元大關(guān)較為困難。 水榭花都的主力戶型為 165平方米左右的四室兩廳兩衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)，據(jù)調(diào)查得知，這種戶型比較寬敞，大氣，一部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚的人群較喜歡該戶型。租金普遍比較低，單間租金為 50元 /月，簡(jiǎn)單裝修套間租金為 200元 /月，中檔裝修帶家電的套間租金為 350元 /月。說(shuō)明目前漣源市民對(duì)商品房購(gòu)買意愿并不強(qiáng)烈，而主要的可能購(gòu)買時(shí)間集中在未來(lái) 23年內(nèi)，近期市場(chǎng)不 會(huì)出現(xiàn)太大的市場(chǎng)需求。主要是因目前本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)人流量，街區(qū)面貌較差，商業(yè)經(jīng)營(yíng)未成規(guī)模等原因所引 起的。價(jià)格情況參照本報(bào)告 。 因漣源市目前的商業(yè)鋪面均以臨街鋪面為主，而臨街鋪面及部分專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)的商鋪都是個(gè)人自建、政府或單位開發(fā)建設(shè)的房屋臨街層，因此漣源市目前家居建材市場(chǎng)所使用的物業(yè)仍以租賃臨街商鋪為主。漣源市商業(yè)用房?jī)r(jià)格走勢(shì)將繼續(xù)出現(xiàn) “熱點(diǎn)地段價(jià)格居高不下，次級(jí)區(qū)域陸續(xù)跟進(jìn) ”的局面。該項(xiàng)目開盤以來(lái)，以其良好的市場(chǎng)定位和營(yíng)銷策略規(guī)劃實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)銷售，銷售情況良好。 項(xiàng)目名稱 漣水名城 位置 漣源市自來(lái)水公司旁 項(xiàng)目概況 開發(fā)商：婁底佳苑房地產(chǎn) 占地面積： 建筑面積： 26萬(wàn)平方米 綠化率： 50% 車庫(kù)數(shù)（車位數(shù)）：未定 容積率： 門面數(shù)： 未定 分幾期開發(fā)：兩期 開盤時(shí)間： 2020年 1月 交房時(shí)間：未定 價(jià)格 住宅均價(jià)： 1040元 /平方米 住宅最高價(jià)： 1280元 /平方米 門面價(jià)格：未定 車庫(kù)價(jià)格：未定 車位租價(jià)：未定 物管費(fèi)： 未定 主力戶型面積： 145平方米左右 付款方式及折扣：七成十年、五成十五年、 銷售率 一期銷售 3成左右 目前主推單位 三室兩廳兩衛(wèi) 商業(yè)用房?jī)r(jià)格分析及走勢(shì)預(yù)測(cè) 近年來(lái)，隨著漣源市城市和商業(yè)發(fā)展，漣源市商業(yè)用房的需求量迅猛增加。某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)認(rèn)為：漣源市房地產(chǎn)近 23年內(nèi)，規(guī)模適中、戶型新穎而實(shí)用、景觀資源良好、人文氣息濃厚的居住用房仍將有一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，價(jià)格突破千元 /平米將 存在一定的市場(chǎng)空間。 外來(lái)開發(fā)商帶來(lái)的更強(qiáng)的資本優(yōu)勢(shì)和更高的開發(fā)品質(zhì)，另受相關(guān)建筑材料，開發(fā)規(guī)費(fèi)的上漲，建安成本也隨之上升，由此帶動(dòng)了漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。隨著政府下一步的放地，后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)，漣源商品房市場(chǎng)必將以更為成熟，更為理性的姿態(tài)面對(duì)市場(chǎng)。 “漣水名城 ”大規(guī)模大手筆的商品房建設(shè)開發(fā)，相關(guān)的社區(qū)配套型酒店、商業(yè)街區(qū)也在其規(guī)劃范圍之內(nèi)，使?jié)i源市民對(duì)商品房第一次有了更為清晰的認(rèn)識(shí)。這也是目前漣源市住宅區(qū)沒(méi)有成規(guī)摸，上品質(zhì)的原因之一，大量的自建民宅影響了城市品位的提高和整體的城市規(guī)劃，也影響到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。本項(xiàng)目勢(shì)必首當(dāng)其沖，受到光明山商圈的影響，隨著金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng)的開發(fā)建設(shè)，五江購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)狀況好轉(zhuǎn)及其他周邊項(xiàng)目的開發(fā)，其影響會(huì)越來(lái)越明顯。 另外，以汽車站為基礎(chǔ)發(fā)展的商園街也是漣源市整體商業(yè)格局中的重要部分。市政府、稅務(wù)等一大批政府機(jī)關(guān)云集于此，學(xué)校、居民區(qū)分散四周，形成了強(qiáng)大的商業(yè)發(fā)展資源。此區(qū)域內(nèi)以百貨超市、品牌服飾、鞋帽、電子通訊產(chǎn)品、五金機(jī)電業(yè)態(tài)為主。伴隨著這一類商業(yè)企業(yè)的發(fā)展，漣源市商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的出現(xiàn)也受到了漣源市民的熱情歡迎和追隨， “五江購(gòu)物中心 ”的銷售便反映出了漣源市民中蘊(yùn)藏的極強(qiáng)的投資欲望和消費(fèi)能力。這一類商品交易市場(chǎng)的出現(xiàn)，使?jié)i源市城市、農(nóng)村人口的消費(fèi)有了較為集中、更為方便的消 費(fèi)場(chǎng)所。 上世紀(jì) 80年代前的商業(yè)大多以國(guó)營(yíng)企業(yè)單位經(jīng)營(yíng)的商業(yè)為主。 漣源市總體居民收入水平在湖南省處于中下水平但是近年增長(zhǎng)較快，居民消費(fèi)水平比較湖南省發(fā)展較快的中小型城市仍偏低。 漣源市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 漣源地區(qū)內(nèi)擁有較為豐富的礦產(chǎn)資源，相關(guān)的礦產(chǎn)、冶煉、機(jī)電、運(yùn)輸行業(yè)發(fā)達(dá)，其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模也較為突出，居民收入及消費(fèi)水平自 90年代開始顯著提高，內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好。投入大量資金對(duì)漣源城區(qū)進(jìn)行改造和對(duì)各類工業(yè)企業(yè)進(jìn)行革新。近年來(lái)市委市政府實(shí)施 “科技推動(dòng)、市場(chǎng)帶動(dòng) ”的戰(zhàn)略，全市民營(yíng)企業(yè)迅速發(fā)展。 漣源人文歷史悠久，是革命老區(qū)和湖南五大僑鄉(xiāng)之一。并為社會(huì) 了提供了眾多的就業(yè)機(jī)會(huì)，并將為極大的影響和帶動(dòng)周邊街區(qū)的商業(yè)發(fā)展，推動(dòng)和促進(jìn) “芙蓉廣場(chǎng) ”商圈的形成，帶動(dòng)漣源市城西的發(fā)展。五江購(gòu)物中心項(xiàng)目的建成，更樹立了漣源市新興的現(xiàn)代化商業(yè)中心形象，增強(qiáng)了此區(qū)域在全市商圈中的競(jìng)爭(zhēng)力。 三 項(xiàng)目建設(shè)意義 關(guān)于城市發(fā)展的意義 隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，漣源市的商業(yè)格局已經(jīng)初現(xiàn)雛形，形成了以五馬廣場(chǎng)和光明山為核心商圈向周邊輻射的商業(yè)格局。 通過(guò)對(duì)本次調(diào)研結(jié)果的分析研究，某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)認(rèn)為：漣源市經(jīng)濟(jì)較為活躍，市 民中蘊(yùn)藏著一定的市場(chǎng)購(gòu)買力，但其對(duì)商鋪的投資概念還有待成熟。但在訪談?wù){(diào)查中，漣源建材市場(chǎng)未能發(fā)展起來(lái)的陰影和地理位置仍成為經(jīng)營(yíng)戶提及較多的意見(jiàn)，另根據(jù)調(diào)查，當(dāng)前家居建材經(jīng)營(yíng)戶的商鋪?zhàn)饨鹌毡椴桓撸_(dá)到本項(xiàng)目所預(yù)期的價(jià)格（租金）需要花費(fèi)較大的精力和物力進(jìn)行引導(dǎo)。本次接受經(jīng)營(yíng)戶調(diào)查的被訪者中，大部分人均希望能進(jìn)行有效的市場(chǎng) 整合。其他客戶均為視項(xiàng)目情況而定，尚需大力引導(dǎo)。大部分購(gòu)房者在近期內(nèi)仍偏向于地理位置理想，交通方便、價(jià)格更具競(jìng)爭(zhēng)力的住宅。 在接受本次調(diào)查的市民中， 48%的被訪者不打算購(gòu)買住宅，26%的客戶打算在 25年內(nèi)購(gòu)房，僅 26%的客戶打算在 12年內(nèi)購(gòu)房。本次調(diào)研工作由某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目調(diào)研小組全程操作完成。 7 目前漣源市房地產(chǎn)市場(chǎng)短時(shí)間內(nèi)上市供應(yīng)量較大，但因漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)屬起步階段，創(chuàng)新點(diǎn)及引導(dǎo)空間較大，選擇在本年度底啟動(dòng)本項(xiàng)目，將使本項(xiàng)目在 20 2020年趕上銷售的黃金季節(jié)。 項(xiàng)目地塊價(jià)值的主要特點(diǎn)有： 4 地形地貌、地塊規(guī)模對(duì)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模有所限制，人流量不足，周邊商業(yè)環(huán)境有待改善。光明山商圈集中了市政府