【正文】 2023年 3月 2023/3/282023/3/282023/3/283/28/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/3/282023/3/282023/3/28Tuesday, March 28, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/3/282023/3/282023/3/282023/3/28 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/3/282023/3/282023/3/282023/3/283/28/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/3/282023/3/28Tuesday, March 28, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 3月 28日星期二 2023/3/282023/3/282023/3/28 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023/3/282023/3/282023/3/283/28/2023 8:44:57 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 在監(jiān)測重要性水平的同時(shí) ，努力維持 滿意度的等級 。 隨時(shí)間的變化 ， 這些目前不重要的屬性會(huì)變得對顧客更重要 。 至少要努力維持這些優(yōu)勢 ， 在資源允許的情況下 進(jìn)一步提高 這些優(yōu)勢 。 在這些滿意度方面必須 立即采取 行動(dòng)并縮小差距 。面臨良好的發(fā)展機(jī)遇，麗都希望擴(kuò)大自身的競爭優(yōu)勢；但目前的經(jīng)營環(huán)境受限于空間利用率不足、設(shè)施較陳舊等不利因素，為此，藉內(nèi)部改擴(kuò)建的時(shí)機(jī)，麗都計(jì)劃對現(xiàn)有經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營資源進(jìn)行全面的評估，并在此基礎(chǔ)上提出新的市場定位和戰(zhàn)略 ? 北京新華信市場研究咨詢公司（以下簡為?新華信公司?），是目前國內(nèi)最大的專業(yè)市場研究公司之一，擁有甲級涉外調(diào)查資質(zhì)，致力于行業(yè)市場機(jī)會(huì)研究以及汽車、電信、醫(yī)藥等專業(yè)領(lǐng)域的營銷研究和咨詢，為眾多國內(nèi)外知名企業(yè)和國際組織提供過服務(wù)；并在房地產(chǎn)和酒店、旅游領(lǐng)域領(lǐng)域積累了豐富的研究咨詢經(jīng)驗(yàn) ? 為了科學(xué)規(guī)劃麗都廣場改擴(kuò)建工程，麗都飯店有限公司擬開展相關(guān)市場調(diào)研和戰(zhàn)略定位咨詢，特委托北京新華信市場研究咨詢有限公司制作本項(xiàng)目建議書 SINOTRUST 新 華 信 4 項(xiàng)目總體目標(biāo) 提供麗都發(fā)展戰(zhàn)略建議 明確麗都發(fā)展定位 規(guī)劃麗都比較優(yōu)勢 評價(jià)麗都項(xiàng)目面臨的市場機(jī)會(huì) 市場研究 投資分析 內(nèi)容和方法 ?基本思路 ?第一階段：市場研究 ?第二階段：組合方案投資比較分析 ?第三階段：發(fā)展戰(zhàn)略建議 SINOTRUST 新 華 信 6 基本思路 酒店市場機(jī)會(huì)研究 公寓市場機(jī)會(huì)研究 寫字樓市場機(jī)會(huì)研究 住宅市場機(jī)會(huì)研究 配套設(shè)施市場研究 組合 方案 備選 市場機(jī)會(huì)研究 投資 比較 分析 發(fā)展 戰(zhàn)略 建議 提煉基礎(chǔ)信息 進(jìn)行市場調(diào)研 分析內(nèi)部資源 市場 環(huán)境 研究 第一階段 第二階段 第三階段 重點(diǎn)項(xiàng)目案例分析 SINOTRUST 新 華 信 7 第一階段：市場研究 第二階段：組合方案投資比較分析 第三階段：發(fā)展戰(zhàn)略建議 SINOTRUST 新 華 信 8 市場研究內(nèi)容與方法總覽 專家訪談 機(jī)構(gòu)訪談 座談會(huì) 神秘顧客 調(diào)查 實(shí)地考察 固定場所問卷調(diào)查 二手資料 研究 市場環(huán)境研究 市場機(jī)會(huì)研究— 酒店 市場機(jī)會(huì)研究— 公寓 市場機(jī)會(huì)研究— 寫字樓 市場機(jī)會(huì)研究— 配套設(shè)施 重點(diǎn)項(xiàng)目案例 分析 市場機(jī)會(huì)研究— 住宅 SINOTRUST 新 華 信 9 市場研究方法定義 I 二手資料研究 ： ? 市場研究的基礎(chǔ)工作，有助于最廣泛地收集可行性研究所需的背景資料 ? 研究人員從研究目標(biāo)和研究假設(shè)出發(fā)，有目的地收集大量公開或非公開的二手資料，在此過程中不斷探索和完善研究假設(shè)，最終對被研究的問題產(chǎn)生較全面的認(rèn)識(shí)和得出初步結(jié)論 ? 二手資料來源包括：新華信數(shù)據(jù)庫、專業(yè)出版物、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)等 深度訪談 ： ? 定性研究的主要方法之一，有助于充分論證某一假設(shè)或命題 ? 訪談前需要收集和分析大量二手資料，有經(jīng)驗(yàn)的研究人員親自實(shí)施 ? 研究人員使用開放性問題和結(jié)構(gòu)性問題相結(jié)合的訪問提綱，在 1小時(shí)左右的時(shí)間內(nèi)，與被訪者進(jìn)行交流，并不斷探索新的問題、發(fā)展研究假設(shè) ? 定量研究的基礎(chǔ)，深訪結(jié)果將為定量分析提供重要參考 ? 本項(xiàng)目擬進(jìn)行對專家的深度訪談（簡稱為?專家訪談?）和針對機(jī)構(gòu)用戶的深度訪談（簡稱為?機(jī)構(gòu)訪談?） SINOTRUST 新 華 信 10 市場研究方法定義 II 座談會(huì) ： ? 定性研究的主要研究方法之一，有助于深入了解需求行為特征 ? 廣泛應(yīng)用于個(gè)人消費(fèi)行為研究和新市場研究 ? 座談會(huì)主持人使用開放性提綱，啟發(fā)被訪者就相關(guān)問題進(jìn)行發(fā)散性思考和討論 ? 座談會(huì)需全程錄音并錄像，結(jié)合現(xiàn)場專業(yè)速記筆錄 ? 新華信將安排經(jīng)驗(yàn)豐富的研究員主持本次研究中的座談會(huì) ? 新華信公司擁有專業(yè)的座談會(huì)會(huì)議室、監(jiān)測室和相關(guān)的監(jiān)測、音像設(shè)施，建議本項(xiàng)目的座談會(huì)在新華信公司內(nèi)舉行 SINOTRUST 新 華 信 11 市場研究方法定義 III 實(shí)地考察 ： ? 定量研究的主要方法，旨在了解目標(biāo)對象所處環(huán)境和變化狀況 ? 經(jīng)過嚴(yán)格培訓(xùn)的訪問員，將按照既定的考察指標(biāo)在目的地現(xiàn)場獲取信息 ? 本項(xiàng)目各模塊的項(xiàng)目考察均使用該法 固定場所問卷調(diào)查 ： ? 定量研究的主要方法 ? 在目標(biāo)人群密集的場所隨機(jī)抽樣 ? 經(jīng)過嚴(yán)格培訓(xùn)的訪問員，嚴(yán)格按照既定的問卷實(shí)施調(diào)查；督導(dǎo)全程監(jiān)控調(diào)查 ? 本項(xiàng)目住宅模塊研究將運(yùn)用固定場所問卷調(diào)查 神秘顧客調(diào)查 ： ? 競爭研究的主要方法 ? 研究員以顧客身份盡可能全面地獲取競爭對手的敏感信息 ? 本項(xiàng)目中將在案例分析部分運(yùn)用神秘顧客調(diào)查 SINOTRUST 新 華 信 12 市場環(huán)境研究 —— 內(nèi)容 ? 北京市經(jīng)濟(jì)環(huán)境：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和預(yù)期、 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、地區(qū)結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施、城市發(fā)展規(guī)劃、房地產(chǎn)和旅游市場發(fā)展水平和趨勢，等等 ? 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境 ? 麗都項(xiàng)目所輻射范圍界定 ? 區(qū)域經(jīng)濟(jì)特征： 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和預(yù)期、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展趨勢、基礎(chǔ)設(shè)施、人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)，等等 ? 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃：區(qū)域定位或發(fā)展方向、區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、區(qū)域功能區(qū)劃、區(qū)域交通規(guī)劃等 ? 北京市承辦奧運(yùn)所帶來的特殊市場機(jī)會(huì) ? 地域性市場機(jī)會(huì)和影響因素 ? 產(chǎn)業(yè)性市場機(jī)會(huì)和影響因素 ? 區(qū)域功能發(fā)展探討 ? 區(qū)域經(jīng)濟(jì)內(nèi)涵與外延 ? 區(qū)域發(fā)展歷史與潛力 ? 區(qū)域比較優(yōu)勢與劣勢 ? *麗都影響力：麗都定位印象、麗都經(jīng)營印象、麗都品牌印象等方面的考察 *注：新華信將與麗都談?wù)摵蟠_認(rèn)是否可行 SINOTRUST 新 華 信 13 市場環(huán)境研究 —— 方法總覽 研究內(nèi)容 研究方法 專家訪談 實(shí)地考察 抽樣調(diào)查 二手資料研究 北京市經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ?城市規(guī)劃部門 ?旅游和房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu) ?新華信數(shù)據(jù)庫 ?統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) ?專業(yè)期刊、出版物 ?政府機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)資料 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境 ?區(qū)規(guī)劃部門 ?經(jīng)濟(jì)學(xué)者 承辦奧運(yùn)的特殊市場機(jī)會(huì) ?原奧申委人士 區(qū)域功能發(fā)展探討 ?城市、區(qū)規(guī)劃部門 ?經(jīng)濟(jì)學(xué)者 ?定點(diǎn)調(diào)查 麗都影響力 * （將在其它模塊的調(diào)查中合并實(shí)施） *注：新華信將與麗都談?wù)摵蟠_認(rèn)是否可行 SINOTRUST 新 華 信 14 市場環(huán)境研究 —— 專家訪談與實(shí)地考察 專家訪談 定點(diǎn)實(shí)地考察 樣本選取標(biāo)準(zhǔn) ?城市、區(qū)規(guī)劃部門官員 ?主管旅游和房地產(chǎn)的政府機(jī)構(gòu)官員 ?相關(guān)領(lǐng)域?qū)W者 ?位于目標(biāo)區(qū)域內(nèi) ?建成或在建的大型公共基礎(chǔ)性設(shè)施，或，新開發(fā) /規(guī)劃土地用途項(xiàng)目 樣本量 共 6個(gè) 共 6個(gè) 抽樣方法 典型抽樣 典型抽樣 SINOTRUST 新 華 信 15 市場環(huán)境研究 —— 結(jié)論 ? 麗都項(xiàng)目經(jīng)營的目標(biāo)區(qū)域界定 ? 目標(biāo)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和功能定位趨勢 ? 目標(biāo)區(qū)域發(fā)展重點(diǎn)機(jī)會(huì)分析 ? 目標(biāo)區(qū)域發(fā)展重點(diǎn)的資源狀況評價(jià) ? *麗都在區(qū)域內(nèi)的影響力 *注：視研究內(nèi)容確定 SINOTRUST 新 華 信 16 市場機(jī)會(huì)研究 酒店 SINOTRUST 新 華 信 17 酒店市場機(jī)會(huì)研究 —— 對象界定 ? 建議在以下范圍內(nèi)研究酒店市場 ? 高等級，即，四、五星級酒店 ? 有一定經(jīng)營歷史，即，開業(yè) 15年以上；或者，新近開業(yè)，經(jīng)營不超過 5年的酒店 一定經(jīng)營時(shí)間內(nèi)的同等級酒店對麗都有直接參考價(jià)值 SINOTRUST 新 華 信 18 酒店市場機(jī)會(huì)研究 —— 內(nèi)容和方法一覽 研究內(nèi)容 研究方法 專家訪談 實(shí)地考察 抽樣調(diào)查 二手資料研究 酒店經(jīng)營市場環(huán)境 ?國家旅游局人士 ?旅游經(jīng)濟(jì)專家 ?酒店經(jīng)營業(yè)內(nèi)人士 ?新華信數(shù)據(jù)庫 ?統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) ?專業(yè)期刊、出版物 ?政府機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)資料 ?市場分析報(bào)告 高檔酒店市場特征和趨勢 市場 競爭 ?同類酒店項(xiàng)目 市場 需求 ?主要酒店客戶 高檔酒店改造工程 ?酒店設(shè)計(jì) /工程專家 ?酒店經(jīng)營業(yè)內(nèi)人士 ?同類酒店項(xiàng)目 麗都酒店市場潛質(zhì) ?麗都酒店重點(diǎn)客戶 * *注：必要時(shí)，請麗都提供資料并確認(rèn) SINOTRUST 新 華 信 19 酒店市場機(jī)會(huì)研究 —— 專家訪談和實(shí)地考察 專家訪談 同類酒店項(xiàng)目實(shí)地考察 * 樣本選取標(biāo)準(zhǔn) ?主管旅游的政府部門 ?高檔酒店經(jīng)營者 ?酒店工程專家 ?酒店價(jià)格與麗都酒店相近 ?經(jīng)營時(shí)間與麗都公寓相近，或近 2年內(nèi)開始營業(yè)的新公寓項(xiàng)目 樣本量 共 3個(gè) 共 5個(gè) 抽樣方法 典型抽樣 典型抽樣 *注：新華信將與麗都商討確定 SINOTRUST 新 華 信 20 酒店市場機(jī)會(huì)研究 —— 酒店客戶調(diào)查 樣本定義 樣本數(shù)量和結(jié)構(gòu) 通過服務(wù)協(xié)議安排入住的客戶機(jī)構(gòu)（包括旅行社、企業(yè)等） 8個(gè) 非服務(wù)協(xié)議性客戶 共 2組 16人 機(jī)構(gòu)客戶 個(gè)人客戶 調(diào)查方法 深度面訪 座談會(huì)結(jié)合問卷調(diào)查 調(diào)查問卷 由新華信提出，與麗都討論后確定 調(diào)查實(shí)施 由經(jīng)驗(yàn)豐富的研究員親自主持，直接獲取深度信息 調(diào)查內(nèi)容 對于 酒店和配套設(shè)施 的需求特征和潛在需求 SINOTRUST 新 華 信 21 酒店市場機(jī)會(huì)研究 —— 結(jié)論 ? 高檔酒店發(fā)展的市場潛力和市場機(jī)會(huì) ? 高檔酒店的市場需求變化趨勢 ? 北京市高檔酒店的市場競爭空間和影響因素 ? 高檔酒店在硬件設(shè)施改造方面順應(yīng)市場需求的策略 ? 案例分析 ? 麗都酒店的經(jīng)營潛力和面臨的挑戰(zhàn) SINOTRUST 新 華 信 22 市場機(jī)會(huì)研究 寫字樓 SINOTRUST 新 華 信 23 寫字樓市場機(jī)會(huì)研究 —— 內(nèi)容和方法一覽 研究內(nèi)容 研究方法 專家訪談