開發(fā)流程及經(jīng)濟測算評審2-wenkub.com
2025-02-27 19:47 本頁面
【正文】 給出指導發(fā)展或規(guī)劃的 “ 方向性建議 ”216。提出和決策相關的核心問題216?；炯僭O缺乏彈性： 經(jīng)濟評價是建立于很多基本假設上的對開發(fā)流程的模擬，基本假設不能等同于事實，必須考慮成本、市場和其它因素影響帶來的變化。 項目經(jīng)濟評價的使命是模擬一條現(xiàn)金流，幫助項目開發(fā)者決策。8土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 物業(yè)管理主要決策問題（錢、地、人）：p決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道p決策項目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔功能、實施進度p決策人力：團隊運作能力和執(zhí)行能力、合作團隊、主管部門9土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 物業(yè)管理項目決策案例 —— 資金如何運作？p城市背景：山東省某地級城市， p地塊情況： 1036畝， r=， 30%高層p掛牌：起掛 ，原地安置（約 ）p開發(fā)商賬面資金： 4000萬p銀行信用額度 20230萬，通過另一正在建設項目抵押，先拿 12023萬投入土地款（類違規(guī)）p土地獲取價格： ； p抵押給上述銀行再貸款 8000萬p提前低價賣圖紙： 1690元 /平，開盤 800套，近兩個億；p銀行：快速放按揭，作為條件；p施工付款： 3個 1/3， 1/3房屋、 1/3主材（開發(fā)商賒銷）、 1/3現(xiàn)金， 177。所以房地產(chǎn)的問題也是出在流通環(huán)節(jié)上！5土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 物業(yè)管理企業(yè)拿地與否及拿地價格應該考慮哪些因素？p市場未來預期；p項目或區(qū)域發(fā)展預期；p規(guī)劃條件的市場實現(xiàn)及經(jīng)濟實現(xiàn)；p開發(fā)商企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機會成本；p競爭對手的情況分析。開 發(fā) 流程及 經(jīng)濟評 價顧問課程講義：版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。政府出讓土地的方式p拍賣、招標 、協(xié)議；（掛牌屬于拍賣方式的一種）p什么情況之下用什么方式？ 招標將會增多p目前的現(xiàn)象：北京雙限、深圳背負 15%返還指標等6土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 物業(yè)管理現(xiàn)有的土地政策的問題p單一的供應主體導致的信息不對稱；p政府供應計劃的無序和可持續(xù)供地政策的缺失；p價高者得的土地分配制度。0 開始付款；p成本： 1400元 /平方米；p啟動資金：商品房建設 +回遷建設p資金平衡：快速的現(xiàn)金流滿足平衡vs10土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 物業(yè)管理開發(fā)商決策常見的問題是什么？舉例說明：p關于資金：以山東某開發(fā)商為例，項目建設中的資金抽出作為
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