【正文】 2023年 3月 19日星期日 5時(shí) 27分 53秒 05:27:5319 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 , March 19, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話(huà)。 。 :27:5305:27Mar2319Mar23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿(mǎn)，留一份不足，可得無(wú)限完美。 2023年 3月 19日星期日 5時(shí) 27分 53秒 05:27:5319 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :27:5305:27:53March 19, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 , March 19, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。假如 這個(gè)工程部經(jīng)理是你，你會(huì)如何 處理？處理的重點(diǎn)是什么？ 工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程質(zhì)量缺乏有效的控制： ◆ 設(shè)計(jì)單位不一定了解客戶(hù)需求，不一定掌 握客戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)，不一定清楚 開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制要求，更不一定知道 如何通過(guò)設(shè)計(jì)強(qiáng)化對(duì)工程質(zhì)量通病進(jìn)行預(yù) 防 工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) ◆ 如果開(kāi)發(fā)企業(yè)不能在設(shè)計(jì)前期，對(duì)設(shè)計(jì)單 位提出具體明確的設(shè)計(jì)要點(diǎn)和細(xì)部要求， 完全依靠施工圖質(zhì)量控制。如詳見(jiàn) 《 ＊＊ 標(biāo)準(zhǔn)圖集 》 P＊＊頁(yè)或參見(jiàn)＊＊做法。其價(jià)格的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn) 成本的影響較小 國(guó)內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 監(jiān)理公司選擇對(duì)房地產(chǎn)工程質(zhì)量的影響 監(jiān)理的效果對(duì)工程質(zhì)量影響較大，監(jiān)理 公司責(zé)任是提供工程監(jiān)督，資源主要是 專(zhuān)業(yè)人員，監(jiān)理單位的素質(zhì)和管理能力 直接影響工程實(shí)體質(zhì)量 國(guó)內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 監(jiān)理公司的選擇策略 ： ◆ 資格預(yù)審環(huán)節(jié)中應(yīng)注重監(jiān)理公司的管理模 式、組織架構(gòu)及制度體系 ◆ 招標(biāo)前，應(yīng)詳細(xì)列出對(duì)監(jiān)理公司不同階段 派駐現(xiàn)場(chǎng)的人員數(shù)量及資質(zhì)要求。需 要甲方重點(diǎn)考察，輸出技術(shù)、管理標(biāo)準(zhǔn)， 協(xié)助其建立質(zhì)量保證體系 ◆ 勞務(wù)隊(duì)伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術(shù)能力有 限，責(zé)任心不強(qiáng)。通過(guò)專(zhuān) 業(yè)積累和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，形成適合企業(yè)需求的 質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn) 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求 ■ 新形勢(shì)下工程質(zhì)量管控的重點(diǎn) ◆ 從傳統(tǒng)的工程質(zhì)量靜態(tài)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚬こ? 質(zhì)量動(dòng)態(tài)管理逐步演變。為什么還會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題？ 甲方工程部 監(jiān)理公司 施工單位 提出工程管理瓶頸的背景 對(duì)國(guó)內(nèi)部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者進(jìn)行走訪，以及部分媒體所做的市場(chǎng)反饋調(diào)查?？蛻?hù)對(duì)房地產(chǎn)工程質(zhì)量的滿(mǎn)意度，是房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、工程三大業(yè)務(wù)體系中最低的 房地產(chǎn)工程管理面臨的主要問(wèn)題 一、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 二、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程管理的要求 三、外部資源對(duì)房地產(chǎn)工程管理的影響 房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 工程質(zhì)量問(wèn)題引起業(yè)主的投訴及索賠 ◆ 萬(wàn)科 “ 金色雅筑 ” 項(xiàng)目的 “ 漏水門(mén) ” 和 “ 隔 音門(mén) ” 事件 房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 工程質(zhì)量問(wèn)題引起業(yè)主的投訴及索賠 ◆ 中海 “ 文華熙岸 ” 項(xiàng)目被政府質(zhì)量監(jiān)督部門(mén) 列入 “ 黑名單 ” 事件 ◆ 保利 “ 西子灣 ” 項(xiàng)目的 “ 拒收門(mén) ” 事件 房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 工程進(jìn)度滯后引起的延期開(kāi)盤(pán)及交付 ◆ 金地 “ 格林小鎮(zhèn) ” 因市政、道路、園林景觀 工程組織不當(dāng)，延期交付引起業(yè)主投訴及索 賠 ◆ 萬(wàn)科 “ 四季花城 ” 因冬施組織問(wèn)題，延期交 付引起業(yè)主投訴及索賠 房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 工程成本突破引起的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)下降 ◆ 復(fù)地 “ 國(guó)際公寓 ” 因規(guī)劃、定位產(chǎn)生的時(shí)間 成本造成項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)下降 ◆ 萬(wàn)科 “ 萬(wàn)科紫臺(tái) ” 項(xiàng)目因地下水位和抗浮水 位的逆向偏差造成項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)下降 房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 工程招標(biāo)合約不嚴(yán)謹(jǐn)造成管理難度加大 ◆ SOHO中國(guó) “ SOHO尚都 ” 項(xiàng)目因總包單位 與幕墻安裝單位分工、配合要求約定不清， 造成項(xiàng)目工程管理難度加大 ◆ 珠江地產(chǎn) “ 珠江駿景 ” 項(xiàng)目因道路景觀與市 政管井標(biāo)高配合要求約定不清，造成項(xiàng)目工 程管理難度加大 房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 質(zhì)量、進(jìn)度、成本失衡造成管理混亂 ◆ 正確看待質(zhì)量、進(jìn)度、成本之間的平衡關(guān)系 成本 進(jìn)度 質(zhì)量 最佳 房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ◆ 樁基：成樁后 28天達(dá)到齡期，開(kāi)始試樁 ◆ 合理的施工技術(shù)間歇必須考慮 ◆ 砼：混凝土澆搗后強(qiáng)度達(dá)到 能上人 ◆ 加氣塊砌筑： 1天砌筑高度不得超過(guò) ， 2天砌完， 7天后頂磚， 15天后（含頂磚時(shí) 間）才能開(kāi)始粉刷 房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ◆ 分層粉刷：分層粉刷，每層間隔 5天 ◆ 合理的施工技術(shù)間歇必須考慮 ◆ 防水：表干時(shí)間（聚氨酯 8h， JS涂膜 4h）和 實(shí)干時(shí)間（聚氨酯 24h， JS涂膜 8h） ◆ 地坪：養(yǎng)護(hù) 7天后才能上人 房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 與外部資源的角色定位、分工不清 ◆ 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的主要任務(wù)是什么？ 組織？ 監(jiān)督？ 協(xié)調(diào)？ 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程管理的要求 一、房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式的演變及背景 二、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求 三、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度的要求 四、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程成本的要求 房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式的演變 ■ 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇引起的經(jīng)營(yíng)模式的演變 以生產(chǎn)為 中心 以銷(xiāo)售為 中心 以利潤(rùn)為 中心 以客戶(hù)為 中心 統(tǒng)建房時(shí)代 及房地產(chǎn)初期 促銷(xiāo)、廣告 包裝、差異化 提高效率 降低成本 客戶(hù)導(dǎo)向的 產(chǎn)品、服務(wù)體系 房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式的演變 ■ 業(yè)主維權(quán)意識(shí)的不斷提高 ◆ 對(duì)功能的嚴(yán)格檢查 ◆ 對(duì)觀感的高度重視 ◆ 對(duì)細(xì)節(jié)的認(rèn)真查驗(yàn) ◆ 對(duì)合理性、舒適性的追求 ◆ …… 房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式的演變 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)品牌化建設(shè)引起的演變 非忠誠(chéng)業(yè)主 差距 （某個(gè)細(xì)節(jié)上） 品牌期待 符合或超越 （每個(gè)細(xì)節(jié)上） 問(wèn)題處理 銷(xiāo)售過(guò)程 規(guī)劃設(shè)計(jì) 問(wèn)題處理 工程質(zhì)量 問(wèn)題處理 物業(yè)管理 問(wèn)題處理 忠誠(chéng)業(yè)主 品牌形象 /廣告宣傳業(yè)內(nèi)口碑 /朋友介紹 看房 購(gòu)買(mǎi) 收樓 居住 房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式的演變 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求 ■ 傳統(tǒng)意義上工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的定義： ◆ 強(qiáng)調(diào)按圖施工，符合施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) ◆ 強(qiáng)調(diào)工序、工藝質(zhì)量控制的實(shí)體質(zhì)量效果 ◆ 強(qiáng)調(diào)施工方案、技術(shù)措施、施工工法的管理 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求 ■ 傳統(tǒng)意義上工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的誤區(qū)： ◆ 我國(guó)的施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)有缺陷嗎？ ◆ 設(shè)計(jì)圖紙能夠符合客戶(hù)需求嗎？ ◆ 符合現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范要求的圖紙有缺陷嗎？ 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求 ■ 傳統(tǒng)意義上工程質(zhì)量管控的重點(diǎn) ◆ 人：質(zhì)量意識(shí)、質(zhì)量管理能力、技術(shù)技能 ◆ 料：材料采購(gòu)、材料驗(yàn)收、材料管理 ◆ 法：技術(shù)方案、工藝流程、組織措施、檢測(cè) 手段、施工組織設(shè)計(jì) ◆ 機(jī)：合理選配、使用維護(hù) ◆ 環(huán)：外部環(huán)境、氣候環(huán)境、工序環(huán)境 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要