中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)城市分級(jí)泡沫度量及企業(yè)應(yīng)對(duì)策略報(bào)告講解課件地產(chǎn)培訓(xùn)-wenkub.com
2025-06-02 16:48 本頁面
【正文】 如果考慮到日本的人均 GDP是我們的 21倍，中國(guó)的很多城市房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過‘天下第一貴的“日本，坐上世界頭把金交椅而且，中國(guó)住宅只有 70年的居住權(quán)，相當(dāng)于年折舊率 %，而許多國(guó)家是永久所有權(quán) ? 中國(guó)房屋平均壽命是 30年 21 中國(guó)部分城市房?jī)r(jià)收入比 22 一、中國(guó)房市發(fā)展的周期特征 二、中國(guó)房市發(fā)展的動(dòng)態(tài)分析 三、中國(guó)房市泡沫的側(cè)度 四、造成中國(guó)房?jī)r(jià)格飛漲的原因 五、中國(guó)房市的發(fā)展趨勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)分析 六、中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的策略 23 造成中國(guó)房?jī)r(jià)飛漲的原因 ? 成本推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲 土地價(jià)格上漲：從 1998年開始到 2020年住宅用地累積上漲 65% 發(fā)展商暴利： 2000年僅為 20%，到 2020年均 40% ? 需求拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲 居民收入在經(jīng)濟(jì)環(huán)境增長(zhǎng)的前提下高速增長(zhǎng) 城市化進(jìn)程加快 流動(dòng)性過剩促使商業(yè)銀行信貸擴(kuò)張 流動(dòng)性過剩造成短期投機(jī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)，自美國(guó) 911后，大量的資金賭人民幣升值 24 造成中國(guó)房?jī)r(jià)飛漲的原因 ? 經(jīng)濟(jì)制度因素 住房保障制度缺陷 房地產(chǎn)稅收制度缺陷：稅負(fù)較高，加拿大為 %，我國(guó) 15% 對(duì)地方政府考核制度的缺陷 ? 利益集團(tuán)的市場(chǎng)操作 ? 房地產(chǎn)泡沫形成的心理因素 前面提到過了 “代際遺忘”是歷史上房地產(chǎn)市場(chǎng)反復(fù)出現(xiàn)投機(jī)狂潮的重要原因 — 明斯基 25 一、中國(guó)房市發(fā)展的周期特征 二、中國(guó)房市發(fā)展的動(dòng)態(tài)分析 三、中國(guó)房市泡沫的側(cè)度 四、造成中國(guó)房?jī)r(jià)格飛漲的原因 五、中國(guó)房市的發(fā)展趨勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)分析 六、中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的策略 26 20202020年中國(guó)房市進(jìn)入本輪周期的衰退階段 ? 進(jìn)入衰退期的標(biāo)志 房?jī)r(jià)炒的過高超出居民實(shí)際承受能力 住房自有率過高，發(fā)展過快（發(fā)達(dá)國(guó)家 60%70%） 人均居住面積已經(jīng)接近中高等收入國(guó)家的水平，發(fā)展空間有限 27 20202020年中國(guó)房市進(jìn)入中期調(diào)整 由于信貸條件的惡化，限價(jià)房推出，資本市場(chǎng)的調(diào)整，促使全國(guó)房地產(chǎn)開始降溫，深圳、廣州等大城市上半年會(huì)出現(xiàn)比較大的降幅，預(yù)計(jì)均幅50%左右，二、三線城市會(huì)滯后半年左右反映，但降幅不會(huì)像大城市那么猛烈，因?yàn)橥稒C(jī)行為較低，因此說 2020年是出手買房的好機(jī)會(huì) (針對(duì)的是自住型和長(zhǎng)期投資型），有些樓盤一定是歷史低位了（如果是想短期套利，房地產(chǎn)目前已經(jīng)不是最佳投資渠道了） 28 20202020年加速房地產(chǎn)企業(yè)的集約化 ? 信貸條件的惡化加速房地產(chǎn)企業(yè)的集約化 信貸條件的惡化會(huì)導(dǎo)致企
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