【正文】 從已經(jīng)統(tǒng)計(jì)出的項(xiàng)目情況來看，第 6城、北岸尚城的月均消化量都在 1萬平米以上，消化速度較快、周期較短。 ? 隨著市場熱度的提升，年中武清商品房成交價格較年初有明顯提升。 0 6 0 7 武清各主要街區(qū)居住用地供應(yīng)對比 武清城區(qū)河西務(wù)大孟莊汊沽港下朱莊街王慶坨其他區(qū)域（萬平米）07年06年? 同時， 07年市場供應(yīng)量的增加也體現(xiàn)了武清的城市化進(jìn)程在 07年進(jìn)一步加速。 數(shù)據(jù)來源： 天津市土地交易中心 注： 由于 05年武清沒有居住用地供應(yīng)，因此此處只考慮 0607年情況 ? 在供應(yīng)量快速增加的情況下，每畝的成交價格卻實(shí)現(xiàn)了更加快速的增長。 ?受宏觀調(diào)控政策影響，成交量在 9月出現(xiàn)萎縮，而成家均價依舊持續(xù)上升，未得到有效控制。 2023年 1月 天津住宅房地產(chǎn)市場整體分析 ?天津商品住宅市場土地交易情況 ?天津商品住宅市場 2023年商品房交易情況 ?天津 2023年房地產(chǎn)政策分析 ?天津商品住宅市場小結(jié) 2023年 1月 天津住宅房地產(chǎn)市場小結(jié) 土地市場 商品房市場 政策小結(jié) ?0607年，武清的市場供應(yīng)在整體供應(yīng)增長的大環(huán)境下，始終保持穩(wěn)定的供應(yīng)比例，并且在郊縣的整體供應(yīng)中占據(jù)較大比例。 影響： 明確了第二套住房的含義，加大了對房地產(chǎn)市場的管理力度。 影響： 有效的打擊囤地行為，明確了土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系。 影響： 這一政策出臺不僅規(guī)范了拿地程序，還將大大打擊部分開發(fā)商蓄意囤積土地的行為。 2023年金融政策分析 2023年 1月 2023年土地政策分析 理局出臺 《 出讓項(xiàng)目土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審核工作程序 》規(guī)定 8種土地不得出讓 規(guī)范土地市場，規(guī)定 8種土地不能出讓。 9月 29日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會 《 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸國力管理的通知 》 ，提高第二套住房的貸款首付款比例，不得低于 40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的 。 城區(qū)與郊縣價格落差大，郊縣及濱海新區(qū)漸成為市場主角。 0 6 0 7 年成交均價及成交量比較圖0204060801001201401601月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月30003500400045005000550060006500700075002 0 0 7 成交量（萬平米） 2 0 0 6 成交量（萬平米） 2 0 0 7 成交均價 2 0 0 6 成交均價? 2023年 天津房地產(chǎn)成交價格上漲幅度較大，成交量也較 2023年大，但第四季度受宏觀政策影響，成交量得以控制，呈現(xiàn)有價無市狀態(tài)。 06年價格為 /畝，低于市場均價 /畝 ，而 2023年，武清的居住用地單畝均價已達(dá) /畝，高于市場均價 萬元 /畝 。 0507年天津居住用地供應(yīng)比例%%%%%%%%%05年 06年 07年市內(nèi)六區(qū) 環(huán)城四區(qū) 郊縣? 0507年，市內(nèi)六區(qū)的居住用地供應(yīng)大幅度減少，而環(huán)城四區(qū)則保持了相對穩(wěn)定的供應(yīng)速度。 ?大盤引導(dǎo)區(qū)域需求，面對多重客戶，因此需要多種類產(chǎn)品以及豐富的產(chǎn)品層次。 1 4 隨著以武清開發(fā)區(qū)及逸仙產(chǎn)業(yè)區(qū)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的不斷完善，以及國際物流區(qū)籌建的逐步落實(shí)，必定帶動區(qū)域產(chǎn)業(yè)人口及產(chǎn)業(yè)相關(guān)人口的增加，他們對居住新的一輪需求，必定刺激整個區(qū)域市場的供應(yīng)緊張，并影響到產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方案。 行業(yè)類別 企業(yè)數(shù) 投資總額 (萬美元 ) 所占比例 (％ ) 汽車零部件鑄造、制造加工 17 28265 廚房器皿和樂器制造 8 720 家具制造 5 1285 其 他 12 730 合 計(jì) 42 31000 100 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清其他縣級工業(yè)區(qū) 2023年 1月 武清縣區(qū)級工業(yè)區(qū)發(fā)展情況 —— 南蔡村工業(yè)區(qū) ? 于 2023年規(guī)劃建立的南蔡村自行車工業(yè)區(qū)，占地面積 2350畝（ ）。 ? 工業(yè)區(qū)位于京津之間，京津塘高速公路二線與津圍公路交口處，距北京 85公里，距天津市區(qū) 20公里，距天津港 50公里，距天津?yàn)I海國際機(jī)場 25公里，距楊村城區(qū) 20公里。截止目前，已有入?yún)^(qū)生產(chǎn)企業(yè) 80余家；注冊企業(yè) 30余家，入?yún)^(qū)企業(yè)已化工、建材、配件為主，吸引國內(nèi)外投資近 20億元，現(xiàn)已成為京津地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿透偁幜Φ拈_發(fā)區(qū)之一， 2023年全國開發(fā)區(qū)整頓中順利通過國土資源部等五部委審核，同年 4月被天津市人民政府確認(rèn)保留 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清其他縣級工業(yè)區(qū) 2023年 1月 武清縣區(qū)級工業(yè)區(qū)發(fā)展情況 —— 梅廠福源經(jīng)濟(jì)區(qū) 天津武清福源經(jīng)濟(jì)區(qū)建在梅廠鎮(zhèn)中東 部，東鄰津圍公路，楊北公路東西向 從區(qū)內(nèi)穿過，占地 300公頃，區(qū)內(nèi)土地 平坦，地質(zhì)構(gòu)造良好。主要從事汽車剎車及相關(guān)部件的生產(chǎn) 。 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清逸仙園工業(yè)區(qū) 2023年 1月 武清逸仙園代表企業(yè) 安施電子（天津）有限公司 美國獨(dú)資企業(yè)， (美國總部為日本京瓷公司控股 )，占地 7萬平方米，投資總額7000萬美元，生產(chǎn)、銷售鉭電容器和其他新型電子元器件和集成元件。 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清開發(fā)區(qū) 2023年 1月 武清逸仙園工業(yè)區(qū) 天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)逸仙科學(xué)工業(yè)園（逸仙園）坐落在天津市武清區(qū)，規(guī)劃面積 10平方公里，已經(jīng)初步形成了以電子工業(yè)、機(jī)械制造（汽車配件）等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)園區(qū)。 二期開發(fā)面積 ，按照“超前建設(shè)、全面接軌、聚集優(yōu)勢、持續(xù)發(fā)展”的發(fā)展思路， 2023年 10月完成全部基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，并開始招商，目前已完成大部分招商出讓工作。是中國環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心，區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚。 以下將主要介紹武清開發(fā)區(qū)與武清清逸仙園共同組成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū) 2023年 1月 ?武清開發(fā)區(qū)是 1991年 12月批準(zhǔn)設(shè)立的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，地處北京、天津之間。 ? 省級工業(yè)園區(qū)： ? 武清逸仙園：屬于泰達(dá)園區(qū)的一部分，其功能定位為以貼片、注塑、沖壓、組裝為主的電子產(chǎn)品配套產(chǎn)業(yè)園。目前來看，武清區(qū)生產(chǎn)總值主要由第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，同時，第三產(chǎn)業(yè)也占據(jù)相當(dāng)規(guī)模。 規(guī)劃面積 1800畝，定位為：商業(yè)、居住、特色產(chǎn)業(yè)，建有 城鐵商業(yè)中心、生態(tài)居住區(qū) 等多個項(xiàng)目。 ? 京津城際軌道交通將設(shè) 5座車站。 從業(yè)人口比例近幾年提高較多，特別是城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員數(shù)量呈現(xiàn)上升趨勢，從側(cè)面預(yù)示了區(qū)域人員的人均收入將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢。 八大組團(tuán)： 新城核心組團(tuán) ；外圍 7個產(chǎn)業(yè)特色鮮明的小城鎮(zhèn)組群。 從經(jīng)濟(jì)環(huán)境看 —— 區(qū)域經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，為房地產(chǎn)發(fā)展提供良好環(huán)境 武清區(qū)歷年固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)0100000202300300000400000500000600000萬元固定資產(chǎn)投資 124793 207047 217192 235010 5078342023年 2023年 2023年 2023年 2023年2023年 1月 目前高村和太子務(wù)作為首都第二機(jī)場選址的候選地 。 在天津整體規(guī)劃中，武清是作為天津未來發(fā)展軸心的重要組成部分，在全市整體經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展的前提下，其對天津的影響將不斷增加 ,而本案也將站在更高的起點(diǎn) 京津整體發(fā)展的前提下，其產(chǎn)業(yè)布局也將進(jìn)一步整合，武清將會更多承擔(dān)天津的第二產(chǎn)業(yè)功能，而產(chǎn)業(yè)的增加勢必帶來大量的產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)相關(guān)人群，這也為本案提供了大量的潛在人群。 ，綜合平衡與總體管理。 2023年 1月 從京津一體化發(fā)展角度看 —— 京津塘發(fā)展軸將成為京津冀產(chǎn)業(yè)合作的著力點(diǎn)，武清將主動承擔(dān)區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)、生活等功能 從北京的中關(guān)村到天津?yàn)I海新區(qū)，中間由京津塘高速公路連接，周圍分布著數(shù)量眾多的高新技術(shù)開發(fā)園區(qū)和汽車產(chǎn)業(yè)基地，京津塘在區(qū)位上具有成為京津冀區(qū)域產(chǎn)業(yè)合作發(fā)展軸的優(yōu)勢。 “兩帶”是指：“寧河 —— 漢沽 —— 濱海新區(qū)核心區(qū) —— 大港”東部沿海發(fā)展帶和“薊縣 —— 寶坻 —— 中心城區(qū) —— 靜?！蔽鞑砍擎?zhèn)發(fā)展帶。 2023年 1月 地塊現(xiàn)況條件分析 前期規(guī)劃方案分析 項(xiàng)目本體分析小結(jié) 2023年 1月 項(xiàng)目本體分析小結(jié) ? 地塊開發(fā)條件優(yōu)越 ? 配套需不斷完善 ? 規(guī)劃需進(jìn)一步完善 地塊地處武清城區(qū)核心，周邊匯集大量行政單位及居住社區(qū)，為項(xiàng)目的開發(fā)提供了優(yōu)質(zhì)的客戶群體；地塊距京津城鐵僅 1公里，巨大的交通優(yōu)勢，勢必提升項(xiàng)目整體的投資價值。 ，但其阻隔噪音、人流的功能還沒有被完全發(fā)揮。 樓體布局 景觀布局 ，有利于開發(fā)節(jié)奏的控制，以及各組團(tuán)不同風(fēng)格景觀環(huán)境的營造。 ，其東側(cè)為政府機(jī)關(guān)單位，在項(xiàng)目開發(fā)時，如何處理好南北組團(tuán)內(nèi)部交流將是關(guān)鍵。 ，周邊居民社區(qū)集中，生活氛圍濃厚。 注：英華學(xué)校為私立學(xué)校，小學(xué)學(xué)費(fèi) 2萬 /年，中學(xué)學(xué)費(fèi)萬 /年 14 13 楊村二小：距項(xiàng)目 衛(wèi)生學(xué)院：距項(xiàng)目 1公里 楊村四?。壕囗?xiàng)目 1公里 師范大學(xué)：距項(xiàng)目 2公里 楊村二中：距項(xiàng)目 勞動技校：距項(xiàng)目 天獅學(xué)院：距項(xiàng)目 2023年 1月 政府及市政機(jī)關(guān) 泉興 雍陽西道 新華 本案 包括：區(qū)政府、氣象局、交通局、公安局、藥材公司、司法局、工商局、環(huán)保局、武裝部、水電部、消防中隊(duì)、糧油公司、電視臺、區(qū)法院、區(qū)檢察院、勞動局、郵電局、區(qū)統(tǒng)計(jì)局、區(qū)衛(wèi)生局、區(qū)技術(shù)監(jiān)督局、房管局、區(qū)教育局、殘聯(lián)、電力、就業(yè)中心、水電基礎(chǔ)局等。 目前主要商業(yè)場所 目前 區(qū)域商業(yè)聚集明顯，主要集中在雍陽西道等政府機(jī)構(gòu)聚集的城區(qū)位置。設(shè)北京南站、亦莊、永樂、楊村、天津站共 5站，開通后天津至北京的距離將縮短為 30分鐘，而北京至楊村的距離為 20分鐘，將極大的方便京津之間的交流。 本案 2023年 1月 目前地塊已開始平整，但地塊內(nèi)障礙物尚未正式清除，例如地塊內(nèi)電網(wǎng)仍然存在、地塊仍有積水、變電站等。 超越傳統(tǒng) 開發(fā)理念 關(guān)鍵詞：城市運(yùn)營，打造多種類、多元化產(chǎn)品 以城市的角度看待項(xiàng)目，承擔(dān)更多的城市功能，把握住目標(biāo)客群需求特征， 營造全新的理念，多種類、多元化的集合式產(chǎn)品，提升項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)功能價值。 借勢天津北方 經(jīng)濟(jì)中心定位 關(guān)鍵詞：最大限度利用外來企業(yè)、外來產(chǎn)業(yè)人口 京津冀一體化不斷加強(qiáng)帶來產(chǎn)業(yè)進(jìn)入和交流加強(qiáng)，使我們的客群定位可以不再局限 于天津可以更加關(guān)注產(chǎn)業(yè)人群日益增長的需求。2023年 1月 保利武清項(xiàng)目第一階段報(bào)告 2023年 1月 項(xiàng)目定位思考前提 保利進(jìn)入天津的第一步 項(xiàng)目位于京津走廊 項(xiàng)目近百萬平米的大盤 我司認(rèn)為，在進(jìn)行項(xiàng)目定位思考前，我們首先要明確項(xiàng)目對于各環(huán)節(jié)的真正意義： 契合保利進(jìn)入天津首個項(xiàng)目的戰(zhàn)略目標(biāo) 契合京津一體化發(fā)展的整體態(tài)勢 契合項(xiàng)目連續(xù)的開發(fā)步調(diào)，實(shí)現(xiàn)價值最大化 項(xiàng)目 2023年 1月 項(xiàng)目定位思考思路 項(xiàng)目本體研究 項(xiàng)目定位分析 市場機(jī)會與初步定位方向 優(yōu)化限制條件 緯度的分析 價值最大化 緯度的分析 提升競爭力 緯度的分析 開發(fā)環(huán)境研究 項(xiàng)目定位結(jié)論 宏觀環(huán)境 市場環(huán)境 區(qū)域環(huán)境 項(xiàng)目區(qū)位交通研究 客群定位 整體定位 產(chǎn)品定位 形象定位 項(xiàng)目本體屬性 項(xiàng)目理解 跳出 借勢 超越 2023年 1月 項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目理解分析 2023年 1月 如何借勢周邊環(huán)境并引領(lǐng)造勢？ 如何跳出項(xiàng)目本身，跳出區(qū)域、跳出限制？ 如何突破和豐富現(xiàn)有產(chǎn)品，全面超越目前的項(xiàng)目定位與形象檔次？ 本案定位 目標(biāo) 我司認(rèn)為，本案的成功與否，在于如何借勢發(fā)展、如何跳出限制、如何超越自我 項(xiàng)目理解分析 2023年 1月 借勢 —— 最大的利用資源 借勢武清區(qū)域未來 發(fā)展趨勢 關(guān)鍵詞：借助目標(biāo)性規(guī)劃，提升發(fā)展?jié)摿? “十一五”后，武清區(qū)位于天津重點(diǎn)規(guī)劃軸線端頭之一，本案借助區(qū)域優(yōu)勢，將會進(jìn)一步聚 集相關(guān)客戶群體的關(guān)注。 2023年 1月 跳出 —— 在更加廣闊的范圍看待本案 跳出 項(xiàng)目看項(xiàng)目 關(guān)鍵詞：項(xiàng)目在武清的發(fā)展?jié)摿? 本案區(qū)位優(yōu)勢明顯，其可以承載更多的城市功能，我們不應(yīng)局限于項(xiàng)目本身，要 將其打造成區(qū)域整體價值提升及延續(xù)的放大器。 超越同期同 區(qū)域競爭項(xiàng)目 關(guān)鍵詞：稀缺 通過創(chuàng)新產(chǎn)品和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)理念，稀缺的產(chǎn)品形式，完善的配套設(shè)施，超越同 期同區(qū)域上市項(xiàng)目 , 增加客戶的價值認(rèn)同，并借助推售時機(jī)，形成時間上的壟斷。