【正文】 管家和客服中心都有 24小時(shí)服務(wù)電話，可滿足業(yè)主根據(jù)需要隨時(shí)提出的各種常規(guī)免費(fèi)服務(wù)和特約服務(wù)，也可根據(jù)業(yè)主對(duì)服務(wù)內(nèi)容的意見(jiàn)和建議，制定更為全面、細(xì)致、完善的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，對(duì)業(yè)主生活進(jìn)行全方位的呵護(hù)。 120 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 配套設(shè)施建議的價(jià)值點(diǎn) 核心精神：尊貴奢華，標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)先 需要說(shuō)明的是 ?我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設(shè)計(jì)方案 ?而是對(duì)設(shè)計(jì)提出的建設(shè)性意見(jiàn)，即市場(chǎng)接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動(dòng)客戶購(gòu)買的因素 序號(hào) 物業(yè)發(fā)展建議 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) （競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)） 價(jià)值增加點(diǎn) 1 具有沖擊力，皇冠 型的建筑外形 市場(chǎng)欠缺 與皇家氣質(zhì)的完美結(jié)合 2 曲江皇家俱樂(lè)部 市場(chǎng)檔次較低 頂級(jí)階層的交際圈、休閑場(chǎng) 3 商 HOUSE 市場(chǎng)缺乏 造型新穎，匹配項(xiàng)目檔次 117 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 紅酒吧、雪茄吧、咖啡吧 114 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！? —— 一位企業(yè)家說(shuō) 110 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 曲江皇家俱樂(lè)部：一個(gè)身份的標(biāo)簽，一個(gè)圈層的交集，一個(gè)社會(huì)精英的活動(dòng)場(chǎng)所 古典家具、水晶燈飾、紫檀木屏風(fēng)，加上漢唐風(fēng)韻 …… 這座“現(xiàn)代宮殿”將成為西安一個(gè)身份的標(biāo)簽，一個(gè)圈層的交集，一個(gè)社會(huì)精英的活動(dòng)場(chǎng)所。 108 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 配合銷售展示 ：展示一個(gè)客戶感同身受的會(huì)所，讓客戶在這里能體驗(yàn)到未來(lái)的生活狀態(tài)，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生認(rèn)同感，從而產(chǎn)生購(gòu)買的欲望。 配套普遍被忽視，功能以滿足基本需求為主，檔次偏低，特色亮點(diǎn)少，難以符合高端需求。 圍合式景觀 雁南四路 芙蓉西路 雁南五路 上林苑路 主入口 次入口 商業(yè) 會(huì)所 104 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 休閑景觀 102 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 皇冠水上會(huì)所 100 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 主軸景觀 98 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 主入口 96 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例借鑒 93 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 龍園以丹陛御道、紅墻、國(guó)槐、龍等體現(xiàn)出皇家權(quán)貴的氣派，既具有禮儀性，又有生活氣息 中心庭園： ?龍園以園心水景為核心，磚、石、木材為材料砌成一條放射狀主道，連接會(huì)所入口； ?園心處紅色景墻喻示著皇權(quán)尊貴； ?周圍輔以國(guó)槐、白蠟、玉蘭、白皮松及花草植被，參差錯(cuò)落，視線豐盈； ?現(xiàn)代的休閑功能得益于歷史皇家的符號(hào)感受于身份隱喻。龍園由國(guó)學(xué)中的禮、樂(lè)、律來(lái)體現(xiàn)； 216。 如何實(shí)現(xiàn)皇家園林與項(xiàng)目的完美融合？ 89 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。戶型面積在市場(chǎng)主流面積區(qū)間內(nèi)偏大，略小于金地芙蓉湖畔戶型面積區(qū)間，形成差異化。 項(xiàng)目配套設(shè)施建議 項(xiàng)目物業(yè)管理建議 項(xiàng)目建筑單體建議 項(xiàng)目整體規(guī)劃建議 項(xiàng)目園林景觀建議 啟動(dòng)區(qū)策略建議 聯(lián)排別墅產(chǎn)品建議 疊院（三疊加）產(chǎn)品建議 小高層產(chǎn)品建議 戶型配比及面積區(qū)間 86 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 凸窗增加了室內(nèi)可使用空間和視野開(kāi)闊感，但贈(zèng)送面積較小。 通過(guò)觀景露臺(tái)或是大面積落地窗來(lái)實(shí)現(xiàn)多面采光的理念，讓住戶更貼近自然，景觀均好性佳 ?通過(guò)觀景陽(yáng)臺(tái)的大空間處理，將景觀直接延伸至室內(nèi)，延展室內(nèi)空間； ? 充分利用落地窗的開(kāi)放式空間營(yíng)造感、同時(shí)增加采光與通透； ?大面積的觀景露臺(tái)，滿足景觀觀賞的要求，放大產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)； ? 露臺(tái)在設(shè)計(jì)時(shí)考慮建筑外立面的表現(xiàn)手段，構(gòu)造精致的建筑節(jié)點(diǎn)，與社區(qū)整體風(fēng)格相統(tǒng)一。 入戶花園的贈(zèng)送需在市場(chǎng)現(xiàn)有基礎(chǔ)上，提升贈(zèng)送空間的實(shí)用性 可將入戶花園隔成一個(gè)開(kāi)敞的書(shū)房或其它功能室 入戶花園可隔房贈(zèng)送（部分贈(zèng)送面積），或者錯(cuò)層贈(zèng)送（全部贈(zèng)送面積） 錯(cuò)層部分實(shí)現(xiàn)全部贈(zèng)送入戶花園面積 入戶花園改房 入戶花園景觀 入戶花園 78 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 架空層處理 76 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目配套設(shè)施建議 項(xiàng)目物業(yè)管理建議 項(xiàng)目建筑單體建議 項(xiàng)目整體規(guī)劃建議 項(xiàng)目園林景觀建議 啟動(dòng)區(qū)策略建議 聯(lián)排別墅產(chǎn)品建議 疊院（三疊加）產(chǎn)品建議 小高層產(chǎn)品建議 戶型配比及面積區(qū)間 74 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 多功能空間 地坪上天窗采光 星河丹堤聯(lián)排闊庭躍層半地下室 多功能空間 可下挖部分 半地下室 71 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 69 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 67 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 立體庭院 —— 戶戶帶花園，通過(guò)豐富的立體空間院落增加產(chǎn)品的產(chǎn)品特色和品質(zhì)別致感 1 2 1 底層庭院花園 3 2 二三層空中花園 頂層屋頂花園 屋頂花園 一二層 頂層屋頂花園 入戶花園 前庭院 后庭院 露臺(tái) 露臺(tái) 3 65 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 疊院 house是綜合情景洋房和電梯洋房?jī)?yōu)勢(shì)的創(chuàng)新產(chǎn)品 疊院 House產(chǎn)品特點(diǎn) ： ?每?jī)蓪右粦? ?每戶客廳挑高 6米 ?6米高闊綽陽(yáng)臺(tái) ?多層價(jià)值，別墅式享受 6米闊綽陽(yáng)臺(tái) 6米氣派客廳 6米氣派餐廳 挑空空間 挑空空間 61 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 豪宅符號(hào) —— 充分體現(xiàn)社區(qū)的品質(zhì)感及氣質(zhì)，給客戶帶來(lái)超強(qiáng)的價(jià)值感 ? 細(xì)膩的施工工藝，各種立體配件的運(yùn)用，體現(xiàn)豪宅符號(hào)； ? 通過(guò)建筑符號(hào)，盡可能融入一些中式文化元素，賦予其厚重的皇家氣質(zhì)； ? 門窗、護(hù)欄等細(xì)節(jié)選用高檔材料，體現(xiàn)入住者的身份感； ? 每戶入口均設(shè)單獨(dú)住戶專用信箱，體現(xiàn)專屬感； ? 入戶臺(tái)階體現(xiàn)尊貴氣質(zhì)； ? 戶內(nèi)設(shè)臵藝術(shù)墻，彰顯豪宅氣質(zhì)和品位 。 在建筑風(fēng)格整體歐式的前提下，立面設(shè)計(jì)融入簡(jiǎn)化的中式元素，體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵 立面通窗處理，增加立面的整體感 簡(jiǎn)化的馬頭墻 簡(jiǎn)化的門坊 坡屋頂，簡(jiǎn)化的飛檐及檐口 四坡頂 重檐 斬假石 門坊 項(xiàng)目氣質(zhì)表達(dá) 54 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 超高入戶門廳，客廳挑高，增加面寬，充分體現(xiàn)居住的奢華與尊貴 創(chuàng)新提高舒適度 51 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 營(yíng)造類獨(dú)棟感覺(jué) 48 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 通過(guò)錯(cuò)聯(lián)的方式，擴(kuò)大產(chǎn)品內(nèi)部庭院面積，增大采光面，提升居住私密性及舒適度 庭院 建筑 傳統(tǒng)型： 二端的單位資源好，中間的單位資源差 改良型： 通過(guò)錯(cuò)落使得附送院子面積增大達(dá)到資源的均衡。 43 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。南偏東朝向，市場(chǎng)可以接受 15176。 40 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 聯(lián)排與疊加產(chǎn)品采用歐式新古典風(fēng)格，融入中式元素體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵 ?強(qiáng)調(diào)理性而非感性的表現(xiàn) ?在構(gòu)圖上強(qiáng)調(diào)完整性和儀式感 ?在造型上重視輪廓 37 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格建議 —— 歐式新古典主義，融入中式元素 產(chǎn)品現(xiàn)狀 客戶感知度不強(qiáng)，不能很好的將西安的歷史文化積淀與開(kāi)放融合的現(xiàn)代氣息融合。 合理的路網(wǎng)設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)人車分流，保證項(xiàng)目車位比達(dá)到 1:1，位于市場(chǎng)平均水平之上 規(guī)劃價(jià)值點(diǎn)（ 6） ?盡可能做到人車分流，車行路沿社區(qū)外環(huán)線布臵； ?車行動(dòng)線與停車場(chǎng)出入口設(shè)臵相協(xié)調(diào)； ?組團(tuán)停車就近解決、集中布臵，方便物業(yè)管理； ?盡量減少社區(qū)入口，以降低物業(yè)管理成本。 規(guī)劃價(jià)值點(diǎn)（ 3） 考慮到對(duì)南湖景觀資源的占有具有很大的不確定性，本項(xiàng)目主要依靠?jī)?nèi)部園林的營(yíng)造實(shí)現(xiàn)戶戶有景的規(guī)劃理念 雁南四路 芙蓉西路 雁南五路 上林苑路 主入口 次入口 商業(yè) 會(huì)所 組團(tuán)式布局 30 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 規(guī)劃價(jià)值點(diǎn)（ 1） 南湖 1號(hào)高層 雁南四路 低品質(zhì)的安居房 芙蓉西路 雁南五路 翠竹園高層 金地南湖項(xiàng)目 上林苑路 入口 18層小高層 綠化阻隔帶 香蜜湖 1號(hào) 市政主干道 綠化帶 綠化帶 綠化阻隔帶 私家路 人行道 5排樹(shù)木 18層小高層 28 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 以圍合式布局為主，營(yíng)建高層物業(yè)最大化利用景觀資源，增加社區(qū)私密性并降低建筑密度 市場(chǎng)成功案例借鑒 熙園 公園大地 圣莫麗斯 戶戶有景，圍合式 層次感，大氣勢(shì) 關(guān)鍵詞： 地塊 競(jìng)爭(zhēng) 案例 中信紅樹(shù)灣 26 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地塊 競(jìng)爭(zhēng) 案例 550畝南湖 曲江池絲路風(fēng)情園 金地南湖項(xiàng)目 24 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目配套設(shè)施建議 項(xiàng)目物業(yè)管理建議 項(xiàng)目建筑單體建議 項(xiàng)目整體規(guī)劃建議 項(xiàng)目園林景觀建議 啟動(dòng)區(qū)策略建議 23 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從經(jīng)濟(jì)測(cè)算的結(jié)果來(lái)看，兩個(gè)方案利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的差距并不明顯 ?方案一利潤(rùn)稍優(yōu)于方案二，從保證社區(qū)高端形象定位，差異化競(jìng)爭(zhēng)的角度出發(fā)，方案一更優(yōu)； ?若市場(chǎng)上小高層的價(jià)格上漲幅度領(lǐng)先于低密度物業(yè)，從博取后期高溢價(jià)的角度出發(fā)，則方案二更優(yōu)。 建筑面積占比 占地面積占比 ?在 ，在疊加變?yōu)槿B加的前提下，本項(xiàng)目的低密度物業(yè)占比面積難以超過(guò) 20%； ?低密度物業(yè)占地面積比將在 40%左右，非低密度產(chǎn)品成為社區(qū)形象的主要代表； ?18層小高層將成為主流產(chǎn)品。 從其他地區(qū)的頂級(jí)豪宅來(lái)看，別墅物業(yè)需要在項(xiàng)目中占相當(dāng)比例。 評(píng)價(jià)指標(biāo) 疊院 House 花園洋房 對(duì)寬松限高條件的利用 8～ 12層 6層以下 對(duì)周邊優(yōu)勢(shì)景觀資源的利用 東觀曲江池，北眺大雁塔 僅為曲江池公園 對(duì)項(xiàng)目容積率的貢獻(xiàn) 經(jīng)驗(yàn)容積率 ～ 經(jīng)驗(yàn)容積率 ～ 對(duì)項(xiàng)目檔次的提升 創(chuàng)新低密度產(chǎn)品 平層 從價(jià)格預(yù)期的角度考慮 低于疊加而高于洋房 低于疊院而高于小高層 17 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略與定位 借區(qū)域規(guī)劃之力，成就城市價(jià)值峰值區(qū) 塑造全面超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的城市高端豪宅 以產(chǎn)品創(chuàng)新、極致奢侈，形成產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力 產(chǎn)品檔次確定為絕對(duì)領(lǐng)先的高檔的低密度社區(qū) 15 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 若項(xiàng)目定位進(jìn)入主流豪宅與高端住宅的區(qū)間，將在規(guī)模、強(qiáng)勢(shì)、開(kāi)放、速度上與對(duì)手展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)本項(xiàng)目更為不利。 中海國(guó)際社區(qū)是總建面 135萬(wàn)㎡的大規(guī)模項(xiàng)目，其產(chǎn)品線與客戶層面必然趨于多元化，從成都中海國(guó)際社區(qū)的實(shí)踐來(lái)看，其定位為中高端的高尚居住區(qū)。 本項(xiàng)目將面臨中海、金地、融僑等品牌開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)，且多數(shù)項(xiàng)目地段優(yōu)于本項(xiàng)目 挑戰(zhàn)三 2023年 2023年 2023年 2023年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 總建面 37萬(wàn)㎡ 金地芙蓉湖畔 本項(xiàng)目 中海國(guó)際社區(qū) 16萬(wàn)㎡ ㎡低密度 13~18萬(wàn)㎡ 135萬(wàn)㎡總建面 融僑曲江觀邸 金地南湖項(xiàng)目 100萬(wàn)㎡ 融僑曲江觀邸容積率 ，總建面 37萬(wàn)㎡，距離片區(qū)核心景觀較遠(yuǎn)，預(yù)計(jì)未來(lái)整體定位中高端 中海項(xiàng)目總建面為 135萬(wàn)㎡，目前預(yù)計(jì)別墅區(qū)面積為 萬(wàn)㎡，是綜合性的大規(guī)模高尚居住區(qū) 金地南湖項(xiàng)目總建面預(yù)計(jì)為100萬(wàn)㎡，具有各種物業(yè)類型，定位于中高檔的高尚居住區(qū) 金地芙蓉湖畔總建面 19萬(wàn)㎡，容積率，定位相對(duì)高端 本項(xiàng)目論規(guī)模、品牌都遜色于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，尋求差異化成為競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵。 本項(xiàng)目雖臨近未來(lái)的曲江池公園，但與公園之間卻為金地項(xiàng)目所阻隔 ?本項(xiàng)目與曲江池公園之間為金地南湖項(xiàng)目所隔斷； ?根據(jù)目前所掌握的資料，金地項(xiàng)目整體建筑面積約 100萬(wàn) ㎡； ?介于本項(xiàng)目與南湖之間地塊容積率約 。 本項(xiàng)目面臨的三大挑戰(zhàn) 項(xiàng)目南北側(cè)為高層的集資房，西側(cè)為低品質(zhì)的安居房，對(duì)本項(xiàng)目的形象與價(jià)位都存在負(fù)面影響 挑戰(zhàn) 1 挑戰(zhàn) 2 本項(xiàng)目雖臨近未來(lái)的曲江池公園，但與公園之間卻為金地項(xiàng)目所阻隔 挑戰(zhàn) 3 本項(xiàng)目將面臨中海、金地、融僑等品牌開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)，且多數(shù)項(xiàng)目地段優(yōu)于本項(xiàng)目 8 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 香蜜湖 1號(hào) 熙園 水榭花都 價(jià)值峰值區(qū) 中旅公館 價(jià)值承接區(qū) 香域中央 翠?；▓@ 香格麗苑 香蜜山 東海花園 香榭里 楓丹雅苑 瀚城 新天國(guó)際名苑 價(jià)值輻射區(qū) 堤