房地產(chǎn)稅收制度基礎(chǔ)講義-wenkub.com
2025-02-24 09:05 本頁面
【正文】 應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額 =應(yīng)稅建筑面積 單價 稅率。稅率暫定 %，交易價格低于上年平均銷售價格 2倍，稅率為 %。 ① 適用稅率暫定為 % ② “三無 ”個人新購第二套及以上的普通住房稅率為 % ② 應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格 2倍（含 2倍）的，稅率暫減為 %。 住宅 6元 /平方米，非住宅 10元 /平方米，雙方50% 。 （ 3） 供熱廠 建設(shè)費每平方米 23元 。此費按建筑面積每平方米價格之 15％的標(biāo)準(zhǔn)收取。 附加率按 3％ 記收。 2．個人所得稅 財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得 ，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入額減除房地產(chǎn)的原值和合理費用后的余額作為應(yīng)納稅所得額，適用 20％比例稅率 。納稅人應(yīng)按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額。 銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅 是在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和建筑物出售時，國家向土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓者和建筑物出售者征收的一種稅。 4．稅率 我國的印花稅實行 比例稅率 和 定額稅率 兩種稅率。 2．納稅人 納稅人是在我國境內(nèi)書立、領(lǐng)受應(yīng)稅房地產(chǎn)憑證的單位和個人 。 契稅應(yīng)納稅額 =計稅依據(jù) 稅率 4．契稅的減免 減征、免征契稅的項目主要包括以下幾項： ① 國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征； ② 城鎮(zhèn)職工，按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征； ③ 因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，免征； ④ 納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征； 印花稅 1．印花稅的課稅對象 課稅對象 是 書立和領(lǐng)受應(yīng)稅憑證的行為 ，因而印花稅屬于行為稅類。 2．契稅的計稅依據(jù) 契稅的計稅依據(jù)依房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的方式不同，分為以下幾種： （ 1）房地產(chǎn) 成交價格 ：土地使用權(quán)出讓價格、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格和房屋的買賣價格。 此外，房地產(chǎn)權(quán)利以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與，征收契稅： （ 1）以房地產(chǎn)作價投資入股的。 （ 3）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)。 ” 以租金為計稅依據(jù) 主要使用于出租的房產(chǎn)。 1．房產(chǎn)稅的課稅對象和征稅范圍 房產(chǎn)稅的 課稅對象 是房屋的價值和房屋的租金。第三節(jié) 房產(chǎn)稅法律制度 房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅 是以房屋的價值為征稅對象，按 房屋的余值或房屋租金 向房屋所有權(quán)人征收的一種財產(chǎn)稅。若銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。 4．土地增值稅的減免及懲罰 2023年國家稅務(wù)總局出臺了 《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 ： 稅率過低的 預(yù)征制 以實征式的 清算制 三種情形應(yīng)清算土地增值稅： 一是房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售； 二是整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； 三是直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 速算 扣除系數(shù)分別為： 0、 5％ 、 15％ 、 35％ 。 計算應(yīng)納土地增值稅稅額應(yīng)按如下步驟展開： （ 1）計算增值額 增值額 =收入額一扣除項目金額 （ 2）計算增值率 增值率 =增值額 247。 （ 2）開發(fā)土地的 成本費用 。 第三 ，土地供求矛盾日益突出，地價上漲很快。 其重要意義： 第一 ，城市土地 具有自然增值 的特點。 （ 6）經(jīng)批準(zhǔn) 填海開山 整治的土地和改造的廢棄地。 （ 2）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的 事業(yè)單位自用的土地。 2023年 12月 31日，國務(wù)院發(fā)布了 《 關(guān)于修改（中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例）的決定 》 ：從 2023年 1月1日 起， 外商投資企業(yè)和外國企業(yè)也應(yīng)按照規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 （ 2）鐵路、公路、飛機場跑道和停機坪占用耕地。 （ 3）人均耕地在 2～ 3畝 （含 3畝）的地區(qū)，占用每平方米耕地的納稅額為 ～ 。 （ 2） 菜地 ，包括城市郊區(qū)種植蔬菜的土地。 （ 2）加強房地產(chǎn)評估機構(gòu)和人員的建設(shè)和管理。 實行 以中央集權(quán)為主、合理給地方放權(quán) 。 （ 2） 明租 ：設(shè)計好 土地出讓金收取方式 。3．我國房地產(chǎn)稅負(fù) 存在不公平現(xiàn)象。 稅收 是 國家憑借政治權(quán)力 ，以法律為依據(jù)，強制、無償、固定地參與國民收人的分配和再分配所形成的特殊經(jīng)濟利益關(guān)系。 土地使
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