【正文】 類型 2023年 2023年 2023年 2023年 住宅 25% 25% 30% 20% 商業(yè) 20% 60% 100% 車庫(kù) 25% 50% 100% 投資估算匯總表 預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資金額約為 項(xiàng)目開發(fā)成本測(cè)算 序號(hào) 項(xiàng)目 總成本（萬(wàn)元） 單方成本（元） 所占比例 一 土地成本（含稅） 74,994 2,678 % 二 前期工程費(fèi) 2,739 98 % 三 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 7,566 270 % 四 建安工程及配套 80,383 2,871 % 五 不可預(yù)見費(fèi) 2,721 97 % 六 開發(fā)總成本（以上五項(xiàng)） 168,403 6,014 % 七 期間費(fèi)用（以下 13項(xiàng)） 35,403 1,264 % 14,910 532 % 11,548 412 % 8,946 319 % 八 稅費(fèi)（以下 2項(xiàng)） 19,531 698 % 16,550 591 % 2,982 106 % 九 總投資 223,338 7,976 100% 收入?yún)R總表 序號(hào) 項(xiàng) 目 面積（㎡） 單價(jià)（元 / ㎡ ） （元 /個(gè)） 銷售額 （萬(wàn)元） 備注 1 住 宅 270000 9370 252990 100%銷售 2 商業(yè) 10000 20230 20230 100%銷售 3 車 位 73500（ 2100個(gè)） （ 12萬(wàn) /個(gè)） 25200 100%銷售 4 合 計(jì) 353500 8435 298190 —— 預(yù)計(jì)項(xiàng)目總銷售金額為 ，項(xiàng)目總均價(jià)約為 8435元 / ㎡ （備注：含車位（ 不含建筑面積 ）收入） 起拍價(jià)效益分析 項(xiàng)目投資收益分析： 銷售總收入為 項(xiàng)目總投資約為 ； 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)為 ； 項(xiàng)目投資凈利率為 %； 項(xiàng)目銷售凈利率為 %。 工程進(jìn)度計(jì)劃：工程時(shí)間為 3年，項(xiàng)目計(jì)劃于 2023年上半年開工， 2023年下半年全部完工。 價(jià)格定位 — 住宅 類別 權(quán)數(shù) 本案 明發(fā)半島祥灣 首開領(lǐng)翔國(guó)際 聯(lián)合博學(xué)園 區(qū)域因素 （ 65%） 地段區(qū)位 10% 100 100 90 90 周邊配套 10% 100 105 105 105 交通因素 5% 100 100 100 100 自然環(huán)境 10% 100 100 105 105 景觀因素 20% 100 100 100 100 區(qū)域發(fā)展 10% 100 100 95 95 產(chǎn)品因素 （ 35%） 項(xiàng)目規(guī)模 5% 100 100 105 90 建筑規(guī)劃 5% 100 105 100 100 戶型規(guī)劃 10% 100 100 100 100 園林設(shè)計(jì) 5% 100 100 100 100 社區(qū)配套 5% 100 100 100 105 物業(yè)管理 5% 100 100 100 100 修正指數(shù) 100 交易均價(jià)（元 /平米） / 10000 8100 9800 本案修正價(jià)格（元 /平米） / 9804 8120 9874 可比權(quán)重 (%) / 40% 30% 30% 本案市場(chǎng)比較價(jià)格（元 /平米） 9369 預(yù)計(jì)地塊商業(yè)銷售均價(jià)為 20230元 /平米，作為地塊投資分析測(cè)算依據(jù)，僅供參考 由于項(xiàng)目所在新開發(fā)區(qū)域，并無(wú)在售商業(yè)項(xiàng)目，因此，市場(chǎng)定價(jià)法沒有可參照性。 根據(jù)規(guī)劃條件，住宅面積為 270000㎡， 144平米以下面積占 70%以上。 四季花園城 地段屬性 綜合價(jià)值屬性 社區(qū)定位屬性 規(guī)模屬性 可塑空間 一級(jí)資源 交通屬性 價(jià)值定位屬性 二級(jí)資源 形象定位 產(chǎn)品定位 ／ 生態(tài)純居住 〃 花園式樣板社區(qū) 項(xiàng)目規(guī)劃概念圖（僅供參考） 產(chǎn)品定位 規(guī)劃總平面圖（僅供參考） ? 項(xiàng)目規(guī)模： 本案為一個(gè)總建近 ㎡的大型規(guī)模社區(qū)。 后期客群定位 本地塊價(jià)值潛力較大，可打造成為翔安首站宜居大型住宅社區(qū)項(xiàng)目。建議打造成為島外首席宜居生活大盤。 南部新城市民廣場(chǎng)效果圖 湖里萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 地塊區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)，配套和商業(yè)氛圍較差，可借助新城規(guī)劃，提升價(jià)值。 ?目前本地塊周邊無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，商業(yè)氛圍欠缺，地塊建筑面積中含 %的商業(yè)配套，滿足小區(qū)基本需求。 ?地塊周邊規(guī)劃有小學(xué)、中學(xué)、社區(qū)服務(wù)中心、新店文化藝術(shù)中心、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心。 地塊近臨翔安大道，外向道路設(shè)施完善。 ? 微觀層面：本案位于翔安南部新城，從本島位臵關(guān)系看 為廈門城市近郊 ，而從翔安內(nèi)部位臵關(guān)系看， 為翔安新城區(qū)，未來(lái)的城市中心，潛力巨大 。第一期土地出讓金為總成交價(jià)款的 50%，在成交之日起 5個(gè)工作日內(nèi)付清，否則取消競(jìng)得資格，不與競(jìng)得人簽訂土地出讓合同，不予退還競(jìng)買保證金。 市場(chǎng)走勢(shì)： 近期翔安房?jī)r(jià)疲軟，主要受翔安配套不足影響。 客戶特征： 近期主要客群以廈門本地剛需及翔安本地客戶為主。 在售樓盤 — 中駿 〃 藍(lán)灣尚都 土地市場(chǎng)總結(jié) 區(qū)域配套略顯不足，但隨著新城的建設(shè)，生活配套將逐步完善，未來(lái)繼續(xù)看好 ? 隨著翔安新城建設(shè)的加快，翔安土地供應(yīng)量居各區(qū)之首，未來(lái)將繼續(xù)放量并領(lǐng)跑全市。 推廣語(yǔ) 國(guó)貿(mào)金門灣，海上新花園；俯瞰一片海，收藏一座城 項(xiàng)目特點(diǎn) 優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì) — 海島、廈門未來(lái)第二行政中心；海景資源；翔安海底隧道開通，交通便捷；片區(qū)規(guī)劃 — 國(guó)際會(huì)議中心、海上高爾夫球場(chǎng)、對(duì)臺(tái)小額商品交易市場(chǎng)；西班牙風(fēng)情純正海島別墅以及別具一格的水庭院。獨(dú)棟 800萬(wàn)起價(jià)，聯(lián)排 360430萬(wàn)。 在售樓盤 — 特房 〃 錦繡祥安 開發(fā)商 廈門匯景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代理商 開發(fā)商自售 位臵 翔安區(qū)區(qū)府大道與馬新路交叉口 規(guī)劃 總面積 ，總建筑面積 ；七幢觀景高層住宅、兩棟城市公寓 工程 準(zhǔn)現(xiàn)房 配套 購(gòu)物中心：新華都百貨、蘇寧電器、人人樂 超市 教育：實(shí)驗(yàn)學(xué)校、翔安一中、小區(qū)專屬 12班幼兒園 醫(yī)院：同民醫(yī)院 其他：新食尚美食廣場(chǎng)、五星級(jí)中影國(guó)際影城、中博手機(jī)城 戶型面積 48177平米陽(yáng)光戶型， 價(jià)格 平層起價(jià) 6000多 ,挑高戶型起價(jià) 8000多，樓中樓 10000多 銷售情況 2023年 3月 30日一期住宅開盤； 2023年 1月三期開盤 客戶情況 翔安本地及周邊居民、福建省內(nèi)（安溪、泉州）以及省外客戶（溫州客） 推廣語(yǔ) 我們是中心 翔安的中心， 500,000居民的中心 項(xiàng)目特點(diǎn) 緊鄰廈門市三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)公園、四萬(wàn)平方米天然氧吧、翔安第一座生態(tài)公園―― 祥吳公園，小區(qū)專屬幼兒園、翔安試驗(yàn)學(xué)校、翔安一中、南洋學(xué)院、廈大翔安校區(qū)等諸多教育資源，近在咫尺。 ?明發(fā)半島祥灣是明發(fā)集團(tuán)上市后在廈門的首個(gè)住宅項(xiàng)目，定位為高端樓盤，也是翔安第一個(gè)均價(jià)突破 10000元 /平方米的樓盤。項(xiàng)目總建為，主力戶型有 100平小三房、80平二房。 ?去年年末至今年年初，翔安住宅成交陷入低谷，但經(jīng)過(guò)兩個(gè)月的休整，住宅成交量再次攀升至新高， 3月成交量達(dá) 。 ?隨著翔安國(guó)際機(jī)場(chǎng)、廈門大學(xué)等重點(diǎn)項(xiàng)目的陸續(xù)開工建設(shè)，翔安產(chǎn)業(yè)逐步成熟，眾多實(shí)力企業(yè)來(lái)此投資興業(yè)，有利于提升區(qū)域土地價(jià)值。 ?隨著年初島外幾大新盤的加推和 2023年廈門限購(gòu)政策已確定延續(xù)，預(yù)計(jì)未來(lái)成交量將趨穩(wěn)，成交價(jià)將進(jìn)入下行通道，市場(chǎng)需求將以面向剛需購(gòu)房者的高性價(jià)比產(chǎn)品為主。 ?2023年住宅成交量受政策影響較大，但還是大于 10年同期水平，商品住宅成交均價(jià)也達(dá)到歷史高點(diǎn)，全年成交均價(jià)為 12336元 /平米。 商住用地出讓的重點(diǎn)區(qū)域向島外轉(zhuǎn)移已勢(shì)不可擋 土地市場(chǎng) ?2023年，島內(nèi)商住用地僅出讓兩塊，大多數(shù)商住用地出讓集中在島外，其中以集美區(qū)比例最高，達(dá) %； ?2023年島內(nèi)、外商住用地出讓規(guī)劃建筑面積比例為 15： 85；其中同安商住用地出讓規(guī)劃建筑面積占 38%； ?隨著島外新城建設(shè)的不斷推進(jìn)，島外房地產(chǎn)開始接棒島內(nèi)，島外成為房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)已勢(shì)不可擋； ?自去年開始島內(nèi)商住用地的稀缺已經(jīng)顯現(xiàn)，今年尤為明顯。 城市建設(shè)重點(diǎn)：全面推進(jìn)島內(nèi)外一體化建設(shè) 島外新城建設(shè) 島內(nèi)優(yōu)化提升 四大新城： 集美新城、海滄新城、翔安南部新城 、同安濱海新城 建設(shè)面積： 240平方公里 建設(shè)目標(biāo)： 一流現(xiàn)代化國(guó)際性濱海新城 舊城舊村改造： 曾厝、西郭、將軍祠、鐘宅等片區(qū)改造啟動(dòng) ； 綜合體建設(shè)： 萬(wàn)達(dá)城市綜合體和觀音山、五緣灣、湖邊水庫(kù)等東部商務(wù)區(qū)建設(shè)全面推進(jìn)； ?2023年初，胡錦濤總書記視察廈門時(shí)要求 “規(guī)劃一體化、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一體化、基本公共服務(wù)一體化” 。 ?消費(fèi)心態(tài) —— 可能進(jìn)入新的觀望期 受新政重申影響，購(gòu)房客戶持觀望心態(tài)加強(qiáng)，部分客戶等待市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定后再出手購(gòu)房。 ?市場(chǎng)結(jié)構(gòu) —— M型走向：高端、低端受影響較小，中端樓盤影響大。 廈門限購(gòu)分析 ?“本地禁三，外地禁二”，外地居民 2年內(nèi)繳納 1年社?；蚣{稅證明即可購(gòu)房； ?廈門限購(gòu)令相對(duì)比較溫柔，但能夠有效抑制外地炒房需求； ?廈門限購(gòu)令在全市范圍內(nèi)執(zhí)行，不分區(qū)域。外地居民購(gòu)房需提供自購(gòu)房之日起前 2年在本市累計(jì)繳納 1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭。 調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管 2023年 7月 1日起全市范圍全面征收二手房交易稅（ %） 強(qiáng)化差別化住房信貸政策 貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 。 ?兩項(xiàng)收入增幅分別比上半年回落 ，顯示出下半年增幅明顯回落。比去年同期增長(zhǎng) ％； ? 廈門城市居民 2023年全年人均消費(fèi)性支出 22314元，同比增長(zhǎng) %； ?在通貨膨脹和工資快速增長(zhǎng)趨勢(shì)下，居民收入開始進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。 較低的貨幣增速 ,加上高庫(kù)存 ,或?qū)⑹沟梅績(jī)r(jià)繼續(xù)處于下行通道 經(jīng)濟(jì)和政策發(fā)展趨勢(shì) 宏觀經(jīng)濟(jì)