【正文】 樓宇之間的色彩配合合理，樓宇周圍建造與樓宇色彩密切配合的綠色景觀。通過建立建筑立面的點、線、面、體及各種色彩元素之間的和諧尺度關系，構造一個賞心悅目的建筑單體和建筑群。 ?外立面 注重建筑外立面的裝飾和房型的合理搭配，講究造型比例適度，空間構圖明確美觀，強調(diào)建筑外觀的明快簡潔，創(chuàng)造出“景中有樓，樓中有景”的效果。 44 網(wǎng)絡結(jié)構 建筑設計 建筑風格的六大要素 在建筑風格的定位上堅持市場錯位的原則，可以選擇中式、歐陸式、澳洲風情式、純現(xiàn)代式的建筑風格。 丹葉霜林： 醉人的楓紅，是專屬秋天的美景， “ 停車坐愛楓林晚，霜葉紅于二月花 ”， 這種意境自古以來為多少文人騷客吟詠，為多少人所向往。 梧桐聽雨：由綠籬、矮墻形成相對靜謐的空間，一條道路貫穿其間，旁植梧桐， 高大挺拔，夏天亭亭如蓋，寬大的葉子濃密的遮蔽著，連陽光過濾的機會都沒有；冬天挺立著黑黝黝的樹干，張揚的伸展著枝椏，樹頂掛著稀疏的黝黑的種子，真正有 “ 霜皮溜雨四十圍，黛手參天二千尺 ” 的宏奇，讓人覺得清寒。 春風吹來， 隔江觀景，花紅 樹綠，山巒疊翠，到處充滿著詩情畫意。 ?水灘：中心水面開闊，旁邊做成水灘，水面之南以汀步與道路相連。山石可做成抽象、現(xiàn)代的摩崖石刻。將千里江山圖分成 6張圖做成浮雕壁畫，在山水之間順時針擺放。鶴 ?林 在景觀中軸線的北 側(cè)，采用“風、水、云、林”等一些與鶴呈祥瑞有關的自然現(xiàn)象，對這些自然現(xiàn)象與鶴共同構成的意象進行相應抽象設計，形成具有現(xiàn)代景觀特色的系列局部景觀。石喻堅貞持久，雙鶴為夫妻長壽，神仙遇合。 ?福如東海（位于山體前的水面中） 鶴翔于海水涌日之上，寓意多福祥瑞。 ?鹿鶴同春（位于南面景觀林區(qū)之北） 鹿與鶴立于梧桐樹下，鹿鶴與“六合”諧音，寓意六合同春，一團和氣。 ?仙鶴吉祥圖 有關仙鶴的吉祥圖，表達了中國傳統(tǒng)文化中的幸福追求，可以此八幅吉祥圖 41 與揚州鶴文化詩詞共同雕刻于大石之上。 ?鶴報明珠 《搜神記》載，噲參養(yǎng)母至孝。趙汴傳》載，趙汴知成都，以寬為治，生活簡樸。其人不娶無子，所居多植梅畜鶴。支公鎩其羽翮以防飛走。其一人曰：‘腰纏十萬貫，騎鶴上揚州。 ?仙鶴傳奇圖 在主題雕塑廣場（位于廣場東側(cè)和南側(cè)入口的交匯處）， 以一組大石浮雕和地面刻石來表現(xiàn)有關仙鶴的傳奇故事。《易林》曰：“白鶴銜珠，夜食為明。 東南低，西北高，可形成建筑群飛揚上升的效果，體現(xiàn)“鶴鳴沖天”、“白鶴亮翅”或“ 一舉千里”的意象。整個大廈呈 39 回頭顧盼的鶴首狀，俯視統(tǒng)領整個廣場。因此整個廣場的景觀主題都圍繞“鶴文化”來設計。同時考慮多樣化的活動空間，如兒童游戲區(qū)，老人活動區(qū)，形成一個具有多種服務功能的休閑體系。 38 兒童游樂設施、休息設施、燈具設施、標志設施、服務設施等應在統(tǒng)一的格調(diào)中尋求特色，以更好 地襯托景物、裝點環(huán)境和渲染氣氛。 ?地面鋪裝 強調(diào)地面鋪裝與植物配置的精心設計，力求通過對景、借景等園林手法創(chuàng)造豐富的視覺景觀。 易于改造，植物可以營造不同的林象，季象。它們與中心綠地廣場相互連通，平臺疊落，綠意蔥蔥，流水潺潺，成為業(yè)主休憩交流的理想天堂。極為有利于居者身體健康，生氣旺盛。使這一系統(tǒng)成為居民游憩、娛樂、休閑、運動的重要場所和提高生活質(zhì)量的重要保證。 綠化需要較長的時間才能成形，如果在建筑物造好后再進行種植，就會影響到整個小區(qū)的視覺效果。 網(wǎng)絡結(jié)構 景觀設計 發(fā)揮景觀的促銷 作用 小區(qū)的園林景觀對消費者有著不可抗拒的吸引力，景觀的促銷作用顯而易見。借鑒園林手法（造景、地貌、橋梁、綠化）突出文化景觀特色，賦予文化品位和內(nèi)涵，締造情景交融、畫景傾心，健康舒適的人居環(huán)境。 現(xiàn)代風水 因地形順勢而建，整體布局南低北高，如由南面的多層向北面的小高層逐步抬升，順應古人所說的“凡住地，南低北高，名曰晉土，居者吉”的吉祥之意。 事實證明，雖然規(guī)劃設計是一個耗費資金的工作，但是好的規(guī)劃設計足以將項目的價值提高百分之二十以上，不但可以彌補成本，還可以更大幅度地提高價格，從規(guī)劃設計中構造出可觀的利潤。 規(guī)劃的價值 根據(jù)市場調(diào)查，消費者購房時考慮的前五大因素依次是：房價、地區(qū)及小區(qū)環(huán)境、戶型設計、小區(qū)規(guī)劃、小區(qū)建筑材料等。 普遍存在重技術，輕經(jīng)濟。從根本上來講，住宅小區(qū)規(guī)劃設計是對居住者生活方式的全面整合的過程。所謂等值定位，就是挖掘這塊土地的最大潛值，根據(jù)這一機會成本進行定位。 研判一：看大勢 ? 城市規(guī)劃條件動態(tài)走勢； ? 土地供給趨勢； ? 房地產(chǎn)市場演變?nèi)ハ颍? ? 政府政策導向?！? 總之，有了地段就有了一切，這就是典型的誤導。 防止地段陷阱與決策誤區(qū) “地段、地段、還是地段”經(jīng)常在以下方面誤導開發(fā)商： ? “因為我的地段好，其它樓盤積壓對我沒什么影響。廣州最早地產(chǎn)開發(fā)的好地段在市中心，后來轉(zhuǎn)為天河北和二沙島，現(xiàn)在又在江景和山景上做文章。 ? 規(guī)劃地段 31 市政規(guī)劃的調(diào)整，導致地塊地段前景的變化。 ? 經(jīng)濟地段 交通等配套基礎設施的投資水平，決定地塊 的經(jīng)濟價值。 ? 自然地段 占盡山、河、湖、海等自然景觀優(yōu)勢的地段。 “地段”是 選擇地塊的第一要義。房地產(chǎn)營銷人員需要 具備宏觀經(jīng)濟分析能力、房地產(chǎn)專業(yè)知識、心理學知識、法律常識，熟悉銀行的房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務，要有公關技巧，具備較高的綜合質(zhì)素和專業(yè)技能，了解市場、研究市場、準確把握市場的走勢； 29 ? 整合營銷：房地產(chǎn)整合營銷是在營銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎上，通過市場渠道，圍繞具體項目，由多個專業(yè)性營銷機構形成多種專業(yè)人才互補型、互利型的共同組織，并由其對諸如資金、智能、品牌、社會關系等房地產(chǎn)營銷相關要素進行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過程的系統(tǒng)控制，并進而實現(xiàn)預定營銷目標的一種新型的房地產(chǎn)營銷模 式； ? 全員營銷，公司每個員工都要有營銷觀念； ? 服務營銷：提倡全過程服務，提高顧客的滿意度：顧客滿意 —— 十分滿意 —— 意想不到的滿意； ? 網(wǎng)絡 (IT)營銷，一種立體性、綜合性的營銷； ? 文化營銷，一個項目文化內(nèi)涵越多，這個項目越有生命力； ? 轟動效應營銷； ? 創(chuàng)新營銷。 房地產(chǎn)發(fā)展商核心競爭力的源泉是企業(yè)的技術創(chuàng)新力 (核心技術 )和市場營銷力。 客戶不僅是購買房子，還包括很多方面，如物業(yè)管理、社區(qū)環(huán)境、社區(qū)文化，顧客購買的是一種生活 方式。 房地產(chǎn)項目投資決策涉及的內(nèi)容 地塊周邊的自然環(huán)境、交通條件、市政配套、人文景觀，這些都對項目 的市場前景產(chǎn)生直接的影響，對項目市場定位 起作用。 核心結(jié)構 投資決 策 這是房地產(chǎn)開發(fā)最重要的關鍵環(huán)節(jié)，投資決策失誤是一 27 切罪惡之源。 26 概念買點 典藏天下第一江山 六朝江山，鉆石家園 山水之間，畫龍點睛 六朝山色收眼底，千里江聲到枕邊 坐觀 青山浮翠玉，臥聽大江日夜流 用山水滋潤每一天的生活 山水生態(tài)，人文生活 錦繡江南，我家山水 我家山水里，江南好風光 春風又綠江南岸，明月何時照我還。難得的山色、江景，讓人重拾遺忘已久的生活；而臨近的鬧市中心，便捷的市內(nèi)交通，又讓人感受到大隱隱于市的愜意。臨窗憑軒，顧盼生姿。由隔江春色、翠堤煙嵐、夏山蒼嵐、梧桐聽雨、葦岸系舟、丹葉霜林、清溪寒梅、茅亭松雪等景點組成，再現(xiàn)“萬里江山皆畫意，四時風月盡詩情”的意象。 景觀概念 山水變幻四時景，春綠江南到我家 北宋詩人王安石當年泊舟此地，寫下了“春風又綠江南岸，明月何時照我還”的動人詩篇。三國時甘露寺劉備招親， 25 南宋時北固樓稼軒憑欄。計成《園冶》所謂“因借（因地制宜，借景成畫）”之利，盡被占盡。其地北有長 江之壯美，南有南山之隱秀，在古代就是人居生活的理想城市，素有“城市山林”之稱。其自身的理念系統(tǒng)也處于不斷地深化、發(fā)展和改進之中。 由于中國傳統(tǒng)文化中一向注重人與自然和人與社會關系的平衡，并將這種關系作為不可缺乏的資源，因而提倡任何社會活動都要首先尊重和理解傳統(tǒng)文化，尊重和理解不同地域的風俗生活和地域文化，在此基礎上才能進行創(chuàng)造、變革與移風易俗。文明以止，人文也。 因此，新人文空間主義的空間設計理念中，既具備西方傳統(tǒng)人文主義的以人為本，承繼傳統(tǒng)、張揚個性、注重科學的精神，同時更加注重人與自然、人與科技、人與社會的關系平衡以及這種平衡的價值，努力營造一個完善、和諧、科學、合理的生活空間。 最后是人與社會的關系失衡。 ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． 雖然技術的發(fā)展?jié)M足了人對物質(zhì)欲望和現(xiàn)世幸福的需要，但人類也為此付出了巨大的代價。 ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． 在文藝復興時期，人 文主義使得在中世紀被窒息的實驗科學與自然科學從神學的教義中解放出來，為近代技術的興起與發(fā)展奠定了重要的文化條件。其中雖然 派別林立，觀點各異，但卻表達了一種共同的精神氣質(zhì)，即肯定世俗人生的意義，要求享受人世的歡樂，推崇人的價值與個性的解放，留意人的精神潛能，重視人的感性經(jīng)驗與理性思維，主張運用人的知識來造福人生。 我們習慣將 14 世紀歐洲文藝復興時期的人文思潮稱為人文主義，以區(qū)別于以后受其影響而產(chǎn)生的人道主義。 案例六：“我家山水”項目概念設計 22 主題概念 新人文空間主義 “新人文空間主義”是由南京大學不動產(chǎn)研究中心提出的新型現(xiàn)代生活空間設計理念。 故人西辭黃鶴樓，煙花三月下?lián)P州。 瑞鶴呈祥欣逢盛世，樓臺錦繡富比神仙。 概念買點 腰纏十萬貫，騎鶴上揚州。 服務概念 匯集消費時尚，奉獻經(jīng)營良機。建筑物既能吸收傳統(tǒng)藝術因素，迎合當?shù)貙徝懒晳T，同時又能體現(xiàn)時代訴求，呈現(xiàn)出鮮明的空間感與現(xiàn)代感，新穎而別致。 水是造景的重要組成部分，水能烘托繁華樓臺與鶴的主題，也能體現(xiàn)自然情趣。 景觀概念 樓接云水，鶴呈祥瑞。“腰纏十萬貫，騎鶴上揚州”的傳奇故事，反映了古城揚州商茂民富的歷史。 優(yōu)越的經(jīng)營置業(yè)空間，怡人耳目的景觀、旺盛的人氣，便捷的交通，將使“來鶴臺”廣場呈現(xiàn)出商家如云，夜市千燈；游人如鶴，紛至沓來的繁榮景象。廣場包括購物、娛樂、餐飲、金融、電信、郵政、景觀等部份。由二者構成的時空坐標整合起“文化”與“財富”的資源，經(jīng)濟而有效地發(fā)揮其功能。 以打造黃金地段的方法獲得黃金效應。 廣場將中央商務區(qū)與市民廣場合二為一，能夠在一個非常經(jīng)濟的空間內(nèi)，整合揚州物質(zhì)資源與文化資源，形 成新財富資源。她的后現(xiàn)代色彩 與地域性風格將使廣場的景觀與建筑在揚州創(chuàng)造時代記錄，達到留鑒歷史的水平，成為新?lián)P州的新風景名勝和標志性的現(xiàn)代建筑群體，從而能夠創(chuàng)造文化價值，包括旅游經(jīng)濟價值。 廣場地處揚州新區(qū)的交通樞紐地帶，具備新城市中心的地理條件，將體現(xiàn)現(xiàn)代城市生活中各種主要功能的有機整合，發(fā)揮出聚集與輻射城市能量的規(guī)模效應。她的意義在于，作為一個千年古城，能夠挖掘、貢獻出更為豐富的地域文化資源，并賦予它們新的含義，來構建自己的新文化。一個大的趨 勢便是世界各大文明圈，包括西方文明圈在內(nèi)，都在努力汲取自身的古代文明資源，展開新的認同與建構，實現(xiàn)各自的復興，全球化的趨勢伴隨著多元化的色彩。一般指人類在其社會歷史發(fā)展過程中所創(chuàng)造的物質(zhì)財富和精神財富的總和。 案例五： “來鶴臺”廣場 主題概念：新文化，新地標，新財富。GESTATE 怡安信。主要業(yè)績：深圳高交會會館、深圳百仕達花園、萬科城市花園、萬科俊園、萬科彩園。 主要業(yè)績：香港海逸酒店、香港海逸豪園、香港聽濤雅苑、香港萬科俊園、深圳黃埔雅苑等。主要業(yè)績：深圳百仕達花園等。 ? 規(guī)劃設計：澳大利亞 PEDDLET HORP 建筑設計 公司，世界最著名的建筑設計公司之一，成立于 1890 年， 100 多年來一直位于世界建筑設計的最前列。新建小區(qū)必須鋪設中水系統(tǒng)。 ? 房屋圍護結(jié)構御寒防熱，門窗密封性能及隔音效果符合規(guī)范標準。 案例三： 綠色住宅 綠 色住宅是以可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略為指導，在住宅的建設和使用過程中，有效利用自然資源和高新技術成果，使建筑物的資源消耗和環(huán)境的污染降低到最低限度，為人類營造舒適、幽美、潔凈的居住空間。一個個完整的體育運動設施，還有獨一無二的“健康管理”，讓你在科學運動下“主動積極地”進行健康生活。住房與體育設施錯落有致，起伏不一。健康、又一次成為現(xiàn)代人口中最最時尚和想往的詞匯。當人的空間 被各種物質(zhì)擠壓的時候，也就失去了本真。 “ SOHO 現(xiàn)代城 ” ， 以“極少主義”砥礪繁瑣美學，擯棄粗放和奢華的修飾以及瑣碎功能，強調(diào)簡潔通暢來疏導世俗生活，觀照人文層面，其簡約自然的生 13 活樣式令矯情的浮華風格由此式微。 這一庭院的設置，不僅為居住在此的 SOHO 一族可以保持經(jīng)常性的戶外的面對面的問候和接觸，增進感情交往，而且每一戶型中都有房間朝向內(nèi)庭院，甚至包括廚房的操作間，使居住在高層建筑中的人們直接接近自然環(huán)境。 在高層建筑中每四層設計一個庭院，使 SOHO 住宅圍繞著這一庭院布置。對于現(xiàn)代人而言，這種上下各自為陣，互不干擾的設計最為合理。 通過 推拉活動隔墻靈活 分隔的手法，使得辦公空間與其它功能空間形成可分可合的關系。 第三 ， 辦公等功能轉(zhuǎn)