【正文】 2023年 3月 下午 9時(shí) 58分 :58March 7, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 21:58:1521:58:1521:58Tuesday, March 7, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 下午 9時(shí) 58分 15秒 下午 9時(shí) 58分 21:58: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 7日星期二 下午 9時(shí) 58分 15秒 21:58: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 21:58:1521:58:1521:583/7/2023 9:58:15 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 3月 下午 9時(shí) 58分 :58March 7, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 21:58:1521:58:1521:58Tuesday, March 7, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 C/商鋪入市策略與推售思考 2023/3/7 88 ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 A/部門協(xié)作 近期工作計(jì)劃簡(jiǎn)表 B/近期工作計(jì)劃簡(jiǎn)表 商鋪入市策略與推售思考 1）商鋪銷售時(shí)機(jī)： 商業(yè)街區(qū)展示區(qū)全實(shí)景展示，已簽約 35家主力大商家。 集中商業(yè)樓頂需要設(shè)臵發(fā)光字，具體為項(xiàng)目名稱 +電話號(hào)碼，需在 4月 30日前完工。 二是通過(guò)對(duì)行銷人員的獎(jiǎng)勵(lì)，盡量引導(dǎo)客戶上門，大量 增加客戶基數(shù) ； 因此派單地點(diǎn)為 拉網(wǎng)式 ，不針對(duì)具體地點(diǎn)； 當(dāng)?shù)谝徊ńY(jié)束后，選擇容易帶來(lái)上門量或人流量集中的地方 定點(diǎn) 派單 ；如此循環(huán)幾次，項(xiàng)目知名度快速提升； 現(xiàn)場(chǎng)展示到位之后： 行銷隊(duì)伍由 20人迅速上升，爭(zhēng)取短期內(nèi)針對(duì)園林及樣板房開(kāi)放迅速積累大量客戶。 Copyright Centaline Group, 2023 推售原則 ? 多批次推出，避免供應(yīng)過(guò)剩 —— 項(xiàng)目體量相對(duì)較大，不宜一次性推出，應(yīng)分部多次推盤 ? 公寓先行，搭配出售 —— 前期以公寓銷售啟動(dòng)，后期以全產(chǎn)品線搭配推售。 創(chuàng)新模型 ? 《 城市最精彩 》 電子雜志 ——概念、關(guān)鍵價(jià)值點(diǎn)傳播 ?概念傳播及認(rèn)同：在 “城市影響力”價(jià)值點(diǎn)提煉基礎(chǔ)上，用富于感性的語(yǔ)言講本項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)與客戶進(jìn)行溝通，配合繁華都市感的圖片； ?同時(shí)可增加體現(xiàn)居住在此區(qū)域后的生活，對(duì)以后的生活場(chǎng)景進(jìn)行描述，例如在咖啡廳會(huì)見(jiàn)朋友，在健身房進(jìn)行鍛煉等。能將不同戶型分別亮燈， 模型示意 ?能體現(xiàn)項(xiàng)目的疊水，項(xiàng)目的廣場(chǎng)、泳池、疊水可以做成活水，能夠流動(dòng)。（合計(jì)約 30人，沒(méi)人預(yù)計(jì)費(fèi)用 3000元，預(yù)計(jì) 9萬(wàn)元） 地點(diǎn)： 香港 3日游 (中青旅 /省國(guó)旅等 ) 推廣： 利用報(bào)紙及網(wǎng)絡(luò)（ 0731/新浪 /搜房等）及報(bào)紙軟文強(qiáng)勢(shì)渲染萬(wàn)科品牌及項(xiàng)目各營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)暖場(chǎng)活動(dòng)。 營(yíng)銷部署： 以“萬(wàn)客會(huì)”為平臺(tái)蓄積客戶。 目的： 點(diǎn)燃民眾獲知欲望，各路主流媒體紛紛報(bào)道，加強(qiáng)社會(huì)輿論 提高項(xiàng)目人氣。 費(fèi)用預(yù)算： 2023/3/7 46 營(yíng)銷推廣第二階段：甲殼蟲公寓開(kāi)售 價(jià)值引爆點(diǎn)之二：尊重生活，加入世博 時(shí)間： 開(kāi)盤前每周 主題： 尋找城市甲殼蟲 內(nèi)容： 選取新款甲殼蟲汽車，包裝絢麗、車身繪有案名既 LOGO，定時(shí)?？吭诔鞘谐菂^(qū)各主干道。 定點(diǎn)?？吭隰[事街頭，（最終路線形成 VI中出現(xiàn)的甲殼蟲形象）閃客簇?fù)?，甲殼蟲代言人發(fā)放紀(jì)念勛章。 ? 執(zhí)行細(xì)節(jié) 2023/3/7 42 營(yíng)銷推廣第二階段：甲殼蟲公寓開(kāi)售 價(jià)值引爆點(diǎn)之二：尊重生活，加入世博 ? 尊重生活，加入世博 “與萬(wàn)科一起，尊重生活，加入世博”大型主題活動(dòng) 時(shí)間： 2023年， 5月 ~10月； 主題： 與萬(wàn)科一起，尊重生活，加入世博 ； 形式： 與政府、媒體合作開(kāi)展項(xiàng)目品牌推薦之旅（結(jié)合認(rèn)籌及開(kāi)盤運(yùn)用）； 目的： 凸顯萬(wàn)科品牌，引動(dòng)世博萬(wàn)科年。 費(fèi)用預(yù)算： 15萬(wàn)元 《 長(zhǎng)沙萬(wàn)科 利用中原的武廣高速城市資源， 以萬(wàn)科金域華府和雨花區(qū)政府的名義邀請(qǐng)各大金 融界、政界、媒體舉辦武廣中部崛起投資策略會(huì) （以網(wǎng)絡(luò)媒體炒作為主） 目的： 凸顯萬(wàn)科品牌，利用媒體炒作項(xiàng)目神秘感及知名 度。 金域華府的出現(xiàn)， 為這座城市人居樹(shù)立了新的發(fā)展方向與價(jià)值標(biāo)桿； 為他們提供了同步世界的生活方式。 首臵 +首改 自住為主 3555歲 兩代三代居多，有車家庭為主。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目 推量 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 恒大綠洲 20萬(wàn) 推售產(chǎn)品： 80兩房 ,102120三房 ,139四房 新城新世界 15萬(wàn) 推售產(chǎn)品： 120130的三房 160的四房 茂華國(guó)際湘 10萬(wàn) 推售產(chǎn)品：： 88104二房 ,115149三房 ,161174四房 ,189223復(fù)式 中城麗景香山 8萬(wàn) 89小三房 89小三房 89小三房， 135的三房 盛世華章 26萬(wàn) 80兩房 ,120130三房 ,160四房 星城印象 10萬(wàn) 產(chǎn)品兩房和小三房 海拔東方 8萬(wàn) 產(chǎn)品 8090兩房 , 109～ 130三房 , 150～ 170四房 三江花中城 2萬(wàn) 94兩房 , 135～ 140三房 融科東南海 10萬(wàn) 90兩房， 120140的三房 嘉盛圭塘河項(xiàng)目 15萬(wàn) 8090兩房， 110130的三房 湘江名城 30萬(wàn) 8090兩房， 120130三房， 140以上四房 金域華府 2560公寓，住宅 90 2560公寓，住宅 90140 區(qū)域市場(chǎng)：武廣板塊 2023年預(yù)計(jì)供應(yīng)量在 140萬(wàn)方，競(jìng)爭(zhēng)激烈 市場(chǎng)洞察 競(jìng)爭(zhēng)格局：大盤云集，品牌開(kāi)發(fā)商大量入駐 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 恒大綠洲， 61萬(wàn)方，容積率 ，均價(jià) 5800，產(chǎn)品 7980兩房 ,102120三房，時(shí)間 新城新世界， 132萬(wàn)方，容積率 3，均價(jià) 4700，產(chǎn)品 120130平米 ,三房 160平米四房，時(shí)間 茂華國(guó)際湘， ，容積率 ，均價(jià) 4500，產(chǎn)品 120130平米三房 160平米四房，時(shí)間 中城麗景香山， 35萬(wàn)方，容積率 ，價(jià)格 5000，產(chǎn)品 9094二房 , 120130三房 , 167173四房，時(shí)間 \4\10 萬(wàn)樹(shù)丹堤， ，容積率 ，均價(jià) 4700，產(chǎn)品 8090兩房 ,93133三房，時(shí)間 盛世華章， 40萬(wàn)方，容積率 3價(jià)格 4300，產(chǎn)品 9094二房 , 120130三房 , 167173四房，時(shí)間 星城映象， 19萬(wàn)方，容積率 ，價(jià)格 4700，產(chǎn)品兩房和小三房，時(shí)間 海拔東方， 18萬(wàn)方，容積率 ，價(jià)格 4200，產(chǎn)品 8090兩房 , 109～130三房 , 150～ 170四房時(shí)間 天賜良園， 11萬(wàn)方，容積率 ，價(jià)格 4300，產(chǎn)品 90兩房 , 120～ 140三房 , 150～ 170四房，時(shí)間 三江花中城， 17萬(wàn)方，容積率 ，價(jià)格 4500，產(chǎn)品 94兩房 , 135～140三房，時(shí)間 彩云之翼， 120萬(wàn)方，容積率 ，價(jià)格 4300，產(chǎn)品 87兩房 , 120～ 136三房 , 144～ 172四房，時(shí)間 湘江名城 盛世華章 檀香山 星城印象 恒大綠洲 茂華國(guó)際湘 三江花中城 新城新世界 中城麗景香山 山水城市風(fēng)景 融科東南海 萬(wàn)樹(shù)丹堤 海拔東方 天賜良園 彩云之翼 圭塘河項(xiàng)目 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 市場(chǎng)洞察 競(jìng)爭(zhēng)分析 :競(jìng)爭(zhēng)壓力主要集中在 4月 ~12月，第一競(jìng)爭(zhēng)圈層為恒大綠洲、新城新世界、融科東南海、萬(wàn)家城等 ? 競(jìng)爭(zhēng)圈層： 一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)圈層：恒大綠洲、新城新世界、融科東南海；二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)力量：茂華國(guó)際湘、中城麗景香山；三級(jí)競(jìng)爭(zhēng)力量：嘉盛圭塘河項(xiàng)目 融科東南海 面積： 90兩房， 120140的三房 。 精裝價(jià)值 1 2 3 4 5 城市規(guī)劃力量： 芙蓉 CBD ? 長(zhǎng)沙城東 ? 城市副中心 跳出“從屬地位”形成獨(dú)立的門戶價(jià)值：武廣軸線上的核心，注意力焦點(diǎn)，將輻射性帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值的級(jí)數(shù)式增長(zhǎng) 交通動(dòng)力力量：城市走廊式 ?帶狀組團(tuán)式 ?網(wǎng)狀組團(tuán)式 客源輻射范圍將由點(diǎn)狀向帶狀延伸，由“市內(nèi)”向“市外”擴(kuò)容 規(guī)劃?rùn)n次力量：全景規(guī)劃 +內(nèi)外交界處理 +內(nèi)部交通空間組織 最大化項(xiàng)目的資源區(qū)隔資本，現(xiàn)代特征明顯的外立面昭示 產(chǎn)品區(qū)隔力量：全景高層 +片區(qū)唯一精裝公寓 +高空間增值型商業(yè)街 綜合型的產(chǎn)品組合形成項(xiàng)目的產(chǎn)品區(qū)隔資本 品牌標(biāo)桿力量：萬(wàn)科品牌 +產(chǎn)品線系列 +客戶忠誠(chéng)力 項(xiàng)目的品牌使命感、市場(chǎng)占位使命感所帶來(lái)的價(jià)值提升投入 綜合價(jià)值體系的核心杠桿力量 根據(jù)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，項(xiàng)目將打造成一個(gè)集高檔公寓、高端住宅、商業(yè)街區(qū)于一體的城市化高端項(xiàng)目 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 外在美 內(nèi)在美 品牌 產(chǎn)品 精裝 物業(yè) 區(qū)域價(jià)值 資源價(jià)值 配套價(jià)值 輻射影響 Code of this report | 169。 區(qū)域價(jià)值 *項(xiàng)目交通價(jià)值 * 武廣火車站 ?距離項(xiàng)目直線距離大約 3KM，車距約 5分鐘內(nèi) 地鐵 4號(hào)線 ? 規(guī)劃中的長(zhǎng)沙地鐵 4號(hào)線沿萬(wàn)家麗路經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目地塊西側(cè)，為項(xiàng)目業(yè)主的出行帶來(lái)極大的方便 城市干道 ? 萬(wàn)家麗路、香樟路、勞動(dòng)?xùn)|路等城市主干道通達(dá)周邊商圈（高橋沃爾瑪、井灣子、東塘、武廣） 高速路 ?京珠、機(jī)場(chǎng)高速 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 *項(xiàng)目地塊價(jià)值 * [ 資源 ] ?項(xiàng)目東北面 500米為 600畝體育休閑公園，步行 10分鐘左右即可到達(dá)鍛煉身體，休閑散布 ?項(xiàng)目的西面為政府重點(diǎn)打造的圭塘河風(fēng)光帶 2分鐘分種步程即可到達(dá)，具有日常利用價(jià)值 [ 環(huán)境 ] ? 項(xiàng)目周邊無(wú)大量民房、工廠包圍，外部環(huán)境相對(duì)純粹， ? 臨近的雨花區(qū)政府以及周邊成規(guī)模的住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)，又將進(jìn)一步提升周邊的城市居住概念 *項(xiàng)目規(guī)劃價(jià)值 * ?在分別滿足南北地塊區(qū)容積率的前提下提升物業(yè)檔次和項(xiàng)目品質(zhì)感及高層的景觀性 ?形成價(jià)值上高溢價(jià)空間的可能 ? 形成與茂華國(guó)際湘、麗景香山、新城新世界等競(jìng)品明顯競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔 ?項(xiàng)目與城市的外向交互界面處理較好、具一定的昭示性 ?交通組織方式及停車系統(tǒng)設(shè)計(jì)提升居住品質(zhì) 25㎡ 公寓產(chǎn)品 —— 公寓整體總價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯、低入住成本，在最熱的區(qū)域具備極高的投資價(jià)值 32㎡ 60㎡ 產(chǎn)品價(jià)值 住宅產(chǎn)品：長(zhǎng)沙首創(chuàng)十字形結(jié)構(gòu) ,點(diǎn)樓變板樓，入戶花園 +空中花園 +雙陽(yáng)臺(tái) +落地飄窗，戶型設(shè)計(jì)理念領(lǐng)先，附加值高 高層 1T5 高層 1T4 空中花園 陽(yáng)臺(tái) 生活陽(yáng)臺(tái) 空中花園 陽(yáng)臺(tái) 空中花園 空中花園 生活陽(yáng)臺(tái) 生活陽(yáng)臺(tái) 陽(yáng)臺(tái) 空中花園 陽(yáng)臺(tái) 空中花園 陽(yáng)臺(tái) 空中花園 陽(yáng)臺(tái) 陽(yáng)臺(tái) 空中花園 140㎡ 戶型 140㎡ 戶型