【正文】 強(qiáng)烈的金屬色澤，簡(jiǎn)潔流暢的線條，用現(xiàn)代元素中和復(fù)古風(fēng)格的“公館” 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 36 頁(yè) 共 36 頁(yè) 概念。圓形的 LOGO 設(shè)計(jì)，中和了各種設(shè)計(jì)元素的感覺，顯示出了本項(xiàng)目品質(zhì)卓越、風(fēng)格沉穩(wěn)的特色，和“公館”的定位也很符合。有點(diǎn)盾形的設(shè)計(jì) 頗為類似英國(guó)貴族世家的家族徽章，整體形象給人以內(nèi)涵豐富、氣質(zhì)尊貴、品味高雅的感覺。 六、房展會(huì) 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 25 頁(yè) 共 36 頁(yè) 目的：新百花園以新的形象出現(xiàn)，在前期一衛(wèi)革命炒作的基礎(chǔ)上，力推110 平米三房?jī)蓮d一衛(wèi)戶型，形象塑造注重品質(zhì)感，同時(shí)以優(yōu)勢(shì)的價(jià)格，引起關(guān)注。 操作要點(diǎn)：以簽約鑒證為準(zhǔn) . 五、營(yíng)銷中心包裝 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 23 頁(yè) 共 36 頁(yè) （一）包裝原則 對(duì)于售樓部環(huán)境的整體設(shè)計(jì)和細(xì)化，從有利于銷售的角度出 發(fā)，主要有如下原則： ★ 創(chuàng)新 —— 個(gè)性化 ★ 環(huán)境的細(xì)化 ★ 服務(wù)質(zhì)量的高素質(zhì)隨時(shí)隨處可見 ★ 豐富售樓部?jī)?nèi)部空間，延長(zhǎng)客戶停留時(shí)間 （二）售樓中心包裝方案 現(xiàn)有售樓處在包裝上存在的問題： 營(yíng)銷中心門頭不醒目 周邊沒有營(yíng)銷中心的指示牌等導(dǎo)視系統(tǒng) 營(yíng)銷中心內(nèi)部展板陳舊且內(nèi)容與銷售資料重復(fù) 樓體模型太小，缺乏檔次感 LOGO 墻畫面視覺沖擊力不強(qiáng)，且缺乏檔次感 室內(nèi)燈光暗 看房通道缺乏包裝，缺乏基本看相。 操作要點(diǎn)：業(yè)主需先交納部分首付，并有證明有償還能力 雙方需簽定協(xié)議，約定還款時(shí)間 需與中介建立合作關(guān)系 十運(yùn)會(huì)倒計(jì)時(shí)優(yōu)惠 活動(dòng)內(nèi)容：十運(yùn)會(huì)前可以享受十運(yùn)會(huì)倒計(jì)時(shí)每天 200 元的優(yōu)惠。開盤通知 6 萬(wàn) 報(bào)紙硬廣告費(fèi)用預(yù)算： 15 萬(wàn) 軟文 現(xiàn)代快報(bào) 半版 9 月 8 日 兩衛(wèi)的利用率有多高 2000 金陵晚報(bào) 半版 9 月 8 日 兩衛(wèi)的利用率有多高 2000 金陵晚報(bào) 半版 9 月 10 日 一衛(wèi)時(shí)代的來(lái)臨 2000 現(xiàn)代快報(bào) 半版 9 月 10 日 一衛(wèi)時(shí)代的來(lái)臨 2000 軟文推廣費(fèi)用估算： 4000 電視 電視 （時(shí)間） （媒體） 近水樓臺(tái)《樓市三人行》專題討論：兩衛(wèi)與一衛(wèi)的討論 時(shí)間： 9 月初 網(wǎng)絡(luò) 網(wǎng)站 （時(shí)間） 內(nèi)容 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 21 頁(yè) 共 36 頁(yè) 南京房地產(chǎn)網(wǎng) 《江南房吧》 9 月 5— 8 號(hào) 居高不下的房?jī)r(jià)下的兩衛(wèi)存在價(jià)值有多大 （五）定向推廣策略 可利用原有廣闊的一手及二手客戶資料，通過主動(dòng)聯(lián)絡(luò)推銷方式，增加項(xiàng)目的客戶來(lái)源。 （四）媒介整合 報(bào)紙： 開盤前報(bào)廣規(guī)劃 形式 具體媒介選擇 規(guī)格 發(fā)布時(shí)間 廣告主題方向 預(yù)算費(fèi)用 現(xiàn)代快報(bào) 半版 9 月 21 日 一衛(wèi)戶型 amp。 體現(xiàn)規(guī)劃前景 本項(xiàng)所在地區(qū)一直以來(lái)給外界的形象是環(huán)境較為雜亂。 （三）廣告訴求重點(diǎn) 廣告訴求重點(diǎn)，應(yīng)是最能打動(dòng)買家的東西。 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 18 頁(yè) 共 36 頁(yè) 銷售中心、案場(chǎng) —— 營(yíng)銷活動(dòng)啟動(dòng)，通過實(shí)地體驗(yàn)、參加活動(dòng)進(jìn)一步加深其好感。 三、銷售配合： 銷售人員培訓(xùn)到位 進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng) 前期客戶資料梳理 銷售資料準(zhǔn)備齊備 銷售中心改造完成 銷售通路包裝完畢 四、宣傳推廣： （一）推廣 策略： 常規(guī)的介入市場(chǎng)的方法是以全方位的品牌轟炸策略強(qiáng)勢(shì)介入市場(chǎng)，通過高頻次的報(bào)廣、新聞炒作、高密度的戶外宣傳工具獲得廣泛認(rèn)知，但本項(xiàng)目有其特殊性，由于進(jìn)場(chǎng)時(shí)間緊迫，部分銷售準(zhǔn)備工作必須在進(jìn)場(chǎng)后才可以展開，因此切入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)應(yīng)選擇在房展會(huì)期間，在房展會(huì)過后，將集中引爆，蓄水，在房會(huì)之前的媒體推廣只用一些軟文來(lái)進(jìn)行觀念的引導(dǎo)，為本案三房?jī)蓮d一衛(wèi)的產(chǎn)品推出埋下伏筆。 3．后續(xù)新聞的持續(xù)跟蹤報(bào)道、與媒體的深度接洽。 2．有相應(yīng)的購(gòu)房和購(gòu)物優(yōu)惠活動(dòng)開展。板式公館為其特色，是提升本案品質(zhì)的最大支撐點(diǎn)。 2．配合公關(guān)活動(dòng)、事件行銷活動(dòng)的炒作 開展針對(duì)新老業(yè)主的聯(lián)誼會(huì)、主題游園會(huì)、運(yùn)動(dòng)會(huì)等活動(dòng)和一些優(yōu)惠措施，不僅鞏固老客戶，樹立口碑，提高了準(zhǔn)客戶的購(gòu)買欲望，同時(shí)也吸引了新客戶。 電視廣告一貫以形象、真實(shí)、互動(dòng)性好，給觀眾感官上巨大的沖擊力，是項(xiàng)目推廣的重武器，其重要性不言而喻。在主體的廣告攻勢(shì)環(huán)節(jié)，采取內(nèi)外結(jié)合、環(huán)環(huán)相扣的戰(zhàn)術(shù)。 理由：在競(jìng)爭(zhēng)樓盤附近，有相當(dāng)數(shù)量目標(biāo)客戶到該處消費(fèi)，能從指示牌得知本項(xiàng)目信息，有利于有效地分流競(jìng)爭(zhēng)樓盤的客群。且此地區(qū)住宅區(qū)域較集中，四周視野好，易初周邊居民所看見。 3．銷售資料 4．看房通道 （四）導(dǎo)視系統(tǒng) 因項(xiàng)目距市區(qū)較遠(yuǎn)，導(dǎo)視系統(tǒng)宜擴(kuò)大范圍，配置得當(dāng)，有效吸引人們的注意。 1．外觀設(shè)計(jì) 體現(xiàn)小巧精致，視覺舒適。 （二）圍墻 圍墻制作是 售樓處兩側(cè)圍墻，用大幅畫面表現(xiàn)，畫面力求給人們的視覺帶來(lái)舒適感。 ? .區(qū)域居民的親屬、朋友 分析：此類客戶受該區(qū)域的親屬、朋友的口碑宣傳，對(duì)小區(qū)向往，同時(shí)在此地置業(yè)，方便于同自己親屬、朋友進(jìn)行充分的溝通，接觸和聯(lián)絡(luò)，還享受其優(yōu)越住宅環(huán)境。板式樓有南北通透的特征，通過強(qiáng)調(diào)板式建筑來(lái)規(guī)避本案徑深過長(zhǎng)的劣勢(shì)。 新百花園在本項(xiàng)目所在片區(qū)已有一定的知名度，因此延用其項(xiàng)目，但本項(xiàng)目又有別于一期現(xiàn)有的已較成熟的社區(qū)，其應(yīng)定位于新百花園一期的升級(jí)版，在案名上也應(yīng)有別于一期的說法。 3．以包裝至形象取勝 本案周邊樓盤均不注重項(xiàng)目本身形象塑造，包裝粗糙平庸，本項(xiàng)目在形象推廣中脫穎而出難度不大。同時(shí)在推廣及品牌塑造上迎合消費(fèi)客群安家立業(yè)和升級(jí)居住的本質(zhì)需求，提升品質(zhì)卻不偏離主題，以獨(dú)特的個(gè)性及高性價(jià)比打動(dòng)消費(fèi)者，完成銷售。 3．消費(fèi)群體： 因本區(qū)域的特殊 地理位置及產(chǎn)品特征，使本項(xiàng)目的消費(fèi)群體區(qū)域面較廣，使本案在產(chǎn)品塑造上需要更加豐富多樣，也 需要注重針對(duì)性客戶的推廣。集慶門地區(qū)的城開怡家。 劣勢(shì)： 1．噪音大 本案距高架不足 50 米，噪音大。 5． 經(jīng)濟(jì)型戶型 —— 滿足舒適精致的生活需求 本案主力戶型 110 平方米，總的來(lái)說具有總價(jià)低，還款壓力小、滿足居住各項(xiàng)功能的特點(diǎn)。 隨著地鐵的投入使用，本案所在片區(qū)將會(huì)擁有集地下、地面、地上的全方位立體式交通動(dòng)脈，大大縮減消費(fèi)者出入的時(shí)間成本，帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的樓盤增值。 利用政府在河西打造第二個(gè) CBD 及十運(yùn)會(huì)召開的契機(jī)，項(xiàng)目能夠享受到奧體中心的 326 億市政規(guī)劃配套資源。 本案位于新老城區(qū)交界處，地理優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，隨著城市的建設(shè)與發(fā)展，即可擁有通達(dá)老城區(qū)的便捷與繁華，又可享受新城區(qū)豐沛的現(xiàn)代化功能設(shè)施，可謂 左右逢源，輕松掌握現(xiàn)在與未來(lái)。 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁(yè) 共 36 頁(yè) 南京新百花園推廣 第一章 項(xiàng)目基地資源分析 一、 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)： １．區(qū)域位置――位于城市兩大中心商圈中心區(qū)域 新街口商圈 ，位于南京 城市 中心 地帶 ，是江蘇商業(yè)與金融機(jī)構(gòu)高度密集的地方 ，也是南京公認(rèn)的代表傳統(tǒng)與現(xiàn)代的大型 CBD。 ２．生活配套 —— 周邊已形成較為成熟的生活區(qū) 項(xiàng)目區(qū)域位置決定項(xiàng)目擁有齊全的生活配套設(shè)施，南湖區(qū)域和原有 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 2 頁(yè) 共 36 頁(yè) 新百花園小區(qū)成熟的各種生活配套設(shè)施，都可加以利用。 ３．交通網(wǎng)線 —— 立交橋、地鐵、公交，立體構(gòu)筑城市動(dòng)脈 賽虹橋立交、所街地鐵站、十幾條公交線縝密細(xì)致的高效路網(wǎng)，