【正文】 登記資料公開查詢 ? 土地登記公開查詢的內(nèi)容與權(quán)限 土地登記公開查詢的內(nèi)容是土地登記機關(guān)在辦理土地登記過程中形成的一系列文字和圖件等登記資料 。 產(chǎn)權(quán)的公示原則要求將土地權(quán)利及其變動狀況及時向社會公眾顯示和公開 ， 這就直接體現(xiàn)為土地登記信息的社會化 。 其次 ， 建立土地登記公開查詢制度是維護(hù)土地權(quán)利人合法權(quán)益的重要手段 ?！?土地管理法實施條例 》 第 3條第三款規(guī)定：土地登記資料可以公開查詢 。 權(quán)證制作完畢后 ， 即可填寫 “ 領(lǐng)證通知單 ” ， 通知房屋產(chǎn)權(quán)人按指定的時間 、 地點 、 攜帶登記收件收據(jù) 、 居民身份證 (或戶口簿 )等到房屋登記機關(guān)領(lǐng)證 。 核對做到無錯 、 無漏 ， 保證房屋所有權(quán)證 、 房屋共有權(quán)保持證項目與 “ 申請書 ” 上的一致 。 此階段要完成繕證 、 配圖 、 校對 、 送印四個流程 。 因此 ， 產(chǎn)權(quán)審查是一項具有法律效力的嚴(yán)肅工作 。 也就是說 ， 只有通過審查并確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后 ， 由房管機關(guān)代表人民政府頒發(fā)房屋所有權(quán)證 。 在此基礎(chǔ)上繪制房屋分戶平面圖 ， 修正房屋平面圖 ， 為產(chǎn)權(quán)審查提供依據(jù) 。 如雙方有矛盾的地方 ， 由需進(jìn)一步協(xié)商 ， 鄰戶將其最終意見填入相應(yīng)欄內(nèi) 。 “ 申請書 ” 原則上是一個房屋所有權(quán)人 ， 占一處房屋填寫一份；凡兩個或兩個以上所有權(quán)人在一個地號內(nèi)的房屋要按戶分別填寫 。對于那些主要產(chǎn)權(quán)證件不全，產(chǎn)權(quán)來源不清的，暫不辦理登記，證件齊全后再由申請人提出登記申請。 房屋調(diào)查是通過圖 、 卡 、 薄冊等成果資料 ， 反映了房屋產(chǎn)權(quán)的來源 、 現(xiàn)狀和房屋狀況 ， 作為權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù) ， 同時在產(chǎn)權(quán)登記中 ， 各種糾紛的調(diào)處以及一些難以發(fā)現(xiàn)的錯誤和問題也可以通過房屋調(diào)查得到實證 。 例如 ， 新建房屋 ， 須檢查上級主管機關(guān)基建項目的批文 、 用地批文 、 紅線圖 、 建設(shè)許可證及竣工圖紙；受贈的房屋 ， 須交驗房屋所有權(quán)證 、 贈與書 、 契證或契約；沒有產(chǎn)權(quán)證件 、 產(chǎn)權(quán)證件不全或產(chǎn)權(quán)證件被遺失的房屋 ， 要查清有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)來源 。 （ 10） 房屋權(quán)源：指產(chǎn)權(quán)人原始取得房屋產(chǎn)權(quán)的時間和方式 。 軍事用房 是指中國人民解放軍軍事機關(guān) 、 營房 、 陣地 、 基地 、 機場 、 碼頭 、 工廠 、 學(xué)校等所用的房屋 。 娛樂用房 是指影劇院 、 游樂場 、 俱樂部 、 劇團(tuán)等從事文娛演出所用的房屋 。 醫(yī)療衛(wèi)生用房 是指各類醫(yī)院 、 門診部 、 衛(wèi)生所 （ 站 ） 、 檢 （ 防 ） 疫站 、 保健院（ 站 ） 、 療養(yǎng)院 、 醫(yī)學(xué)化驗 、 藥品檢驗等醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)從事醫(yī)療 、保健 、 防疫 、 檢驗所用的房屋 。 旅游用房 是指賓館 、 飯店 、 樂園 、 俱樂部 、 旅行社等主要從事旅游服務(wù)所用的房屋 。 公交運輸用房 是指公路運輸 、 公共交通系統(tǒng)從事客 、 貨運輸 、 裝御 、 搬運的房屋 。 公用設(shè)施用房 是指自來水 、 泵站 、 污水處理 、 變電 、 燃?xì)?、 供熱 、 垃圾處理 、 環(huán)衛(wèi) 、 公廁 、 殯葬 、 消防等市政公用設(shè)施的房屋 。 兩戶合用一套的住宅 ， 按一套統(tǒng)計；一戶用兩套或兩套以上的應(yīng)按實際套數(shù)統(tǒng)計 。 一級類 二級類 內(nèi)容 住宅 是指專供居住的房屋 ， 包括別墅 、 公寓 、 職工家屬宿舍和集體宿舍 （ 包括職工單身宿舍和學(xué)生宿舍 ） 等 。 如竹結(jié)構(gòu) 、 磚拱結(jié)構(gòu) 、 窯洞等 （ 7） 建筑面積：單層建筑物不論其高度如何均按一層計算 ， 其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算；多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積的總和計算；封閉式陽臺 、 挑廊按其水平投影面積計算建筑面積 ， 凸陽臺 、 挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積；如何計算參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 。 即集體所有制單位投資建造 、 購買的房產(chǎn) 私有 （ 自有 ） 房產(chǎn) （ 30） 是指私人所有的房產(chǎn) ， 包括中國公民 、 港澳臺同胞 、 海外僑胞 、 在華外國僑民 、 外國人所投資建造 、 購買的房產(chǎn) ， 以及中國公民投資的私營企業(yè) （ 私營獨資企業(yè) 、 私營合伙企業(yè)和私營有限責(zé)任公司 ） 所投資建造 、 購買的房屋 。 （ 3） 房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是按照我國的三種基本所有制形式 ， 對房屋產(chǎn)權(quán)人占有的房屋進(jìn)行所有制分類 ， 共劃分為全民 （ 全民所有制 ） 、 集體 （ 集體所有制 ） 、 私有 （ 公民個人所有 ） 等三類 。 私人所有的房屋 ， 產(chǎn)權(quán)人要用戶籍名登記；產(chǎn)權(quán)人已死亡的 ， 注明代理人的姓名；產(chǎn)權(quán)是共有的 ， 注明全體共有人姓名；房屋是典當(dāng)?shù)?， 注明典當(dāng)人姓名；產(chǎn)權(quán)不清或無主的 ， 可直接注明產(chǎn)權(quán)不清或無主 ， 并作簡要說明 。 中外合資產(chǎn)是指我國企事業(yè)單位或私人同外國企業(yè) 、私人合資經(jīng)營企事業(yè)新建 、 購置或投資的房產(chǎn) 。 （ 2） 房屋范圍：指上述登記地域范圍內(nèi)的全部房屋 ， 包括全民 、 集體和私人所有的房屋 ， 以及共有房屋或宗教團(tuán)體等所有的房屋 ， 還包括登記地域范圍內(nèi)的股份制企業(yè)和涉外的房屋 。 房屋登記（資料） ? 房產(chǎn)登記的范圍 （ 1） 地域范圍：限于城市 、 縣城 、 建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的所有房屋 ， 以及在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成的房屋 。 房屋產(chǎn)權(quán)作為不動產(chǎn)物權(quán) ， 它的取得 、 設(shè)定 、 變更和喪失 ， 都要依照國家法律的規(guī)定程序 ， 辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù) ， 房屋產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益才能得到國家認(rèn)可和保護(hù) 。 進(jìn)行預(yù)告登記 ， 請求權(quán)人一般要征得不動產(chǎn)權(quán)利人的同意 ， 但不動產(chǎn)權(quán)利人同意的方式并無限制： ① 不動產(chǎn)權(quán)利人一方同意就可以啟動預(yù)告登記程序 ， 不需當(dāng)事人之間達(dá)成合意； ② 預(yù)告登記時 ， 不動產(chǎn)權(quán)利人不知 ， 但登記后追認(rèn)的 ， 仍發(fā)生預(yù)告登記的效力； ③ 對于不動產(chǎn)權(quán)利人同意將來本登記的 ，可視為預(yù)告登記的同意； ④ 有為預(yù)告登記同意的判決具有代替預(yù)告登記同意的效力 。 預(yù)告登記之后所為的登記若與其抵觸則無效 ， 預(yù)告登記本身具有公信力 。 預(yù)告登記也是限制登記 ， 對登記名義人處分權(quán)的限制達(dá)到保全登記權(quán)利人請求權(quán) 。 例如 ， A賣房給 B， B對 A享有房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移請求權(quán)預(yù)告登記 ， 在 B未付房款時 ， A有對抗 B請求權(quán)的抗辯權(quán) ， 他可以要求登記機關(guān)解除預(yù)告登記 。 如果不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人違約將其移轉(zhuǎn)給第三人并登記 ， 如此一來 ， 同一標(biāo)的上既有物權(quán)又有債權(quán) ， 依據(jù)民法上物權(quán)優(yōu)先的原則 ， 第三人將取得該標(biāo)的物的物權(quán) 。 預(yù)告登記 預(yù)告登記 是與本登記相對應(yīng)的登記制度 。 土地登記人員對注銷土地登記的審核 ， 其步驟與名稱 、 地址和土地用途變更登記相同 。 ④ 縣級以上人民政府依法收回國有土地使用權(quán)的國有土地使用權(quán)注銷登記 。 進(jìn)行注銷登記應(yīng)為權(quán)利人的一項義務(wù) ， 遇有須注銷事實發(fā)生 ， 均應(yīng)當(dāng)主動申請注銷登記 ， 以消除不利于交易安全的隱患 。 因此當(dāng)不正確登記消滅時 ， 更正登記也消滅 ， 更正登記請求權(quán)也就隨之消滅了 。 更正登記請求權(quán)對真正權(quán)利人來說 ， 意義重大 。 申請更正登記是更正登記程序的基本原則 ， 直接更正登記則是例外程序 ， 只有在法定情形下才能適用 。 對于土地登記而言 ， 錯登和漏登的情形主要有：土地權(quán)利人名稱錯誤 、共有土地各共有權(quán)人權(quán)利比率錯誤或遺漏 、 土地權(quán)利登記錯誤 、 權(quán)利內(nèi)容錯誤或遺漏等等 。 我們也可以將導(dǎo)致更正登記發(fā)生的情形按原因分為以下幾類： ① 因登記人員登記過程中的過失造成錯誤或遺漏登記 。 更為重要的是 ， 加上更正登記后 ， 對真正權(quán)利人的保護(hù) ， 便形成了一個 登記前 （ 審查 ） → 登記后 （ 更正 ）→ 登記受損失后 （ 賠償 ） 的保護(hù)體系 ， 互相補充 ， 更為嚴(yán)密 。 如果登記機關(guān)沒有依法履行職責(zé) ， 就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任 ， 當(dāng)?shù)怯洐C關(guān)故意或過失造成不正確登記 ， 因認(rèn)可登記公信力而對登記相關(guān)人造成損害時 ， 要由國家進(jìn)行賠償 （ 國家賠償制度 ） 。 設(shè)立更正登記制度 ， 目的是真正權(quán)利人的權(quán)利在法律上得到完全保護(hù) 。 ② 它是對不正確登記行為的改正 。 可見出現(xiàn)不正確登記 ， 受害人主要是權(quán)利人 。 第三 ， 行為的保障性 ， 異議登記是保全登記行為之一 ， 目的是確保登記權(quán)利人應(yīng)得權(quán)利的實現(xiàn) 。 更正登記 就是針對不正確登記所設(shè)立 。 其他類型變更登記 異議登記 是與本登記相對應(yīng)的登記制度 ， 它為保障登記請求權(quán)而創(chuàng)設(shè) ， 是本登記前進(jìn)行的一項預(yù)備登記 。 其他類型變更登記 土地用途變更批準(zhǔn)文件是土地權(quán)利人向土地登記機關(guān)申請土地用途變更登記的要件 ， 是土地登記機關(guān)進(jìn)行土地用途變更登記的依據(jù) ， 因此也是土地登記人員辦理土地用途變更登記時審核的重點 。 因而 ， 當(dāng)土地的實際用途發(fā)生變更后 ， 土地權(quán)利人 (所有權(quán)人和使用權(quán)人 )應(yīng)當(dāng)向土地登記機關(guān)申請進(jìn)行土地用途變更登記 ， 土地用途變更登記的意義在于：一方面可以保持土地登記資料的現(xiàn)勢性 ， 使土地行政主管部門及時了解和掌握土地利用狀況的變化 ， 方便政府對土地的管理；更重要的是可以通過土地用途變更登記 ， 把土地利用納入政府的規(guī)劃和控制之中 ， 從而優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu) ， 實現(xiàn)土地利用經(jīng)濟(jì)效益 、 社會效益和生態(tài)效益的最大化 。② 凡是地上存有建筑物或附著物的 ， 變更登記申請人還應(yīng)提交地上建筑物 、附著物權(quán)屬證明 ， 如房管部門頒發(fā)的房產(chǎn)證等 。 其他類型變更登記 地址變更登記 土地權(quán)利人的地址是土地權(quán)利人生活或進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動的主要場所 ,把土地權(quán)利人的地址記載到土地登記冊上 ,不僅是為了土地登記機關(guān)與土地權(quán)利人關(guān)系的方便 ,更重要的是關(guān)系到訴訟等的管轄和債務(wù)清償?shù)膶俚?,以及依據(jù)土地權(quán)利人的地址審核和確認(rèn)申請人所提交的某些證件 、 證明是否有效 。 ③ 自然人名稱變更時 ， 申請人應(yīng)提交戶籍部門的姓名變更證明文件；法人或其他組織名稱變更時 ， 申請人提交工商行政管理部門或主管部門的名稱變更批準(zhǔn)文件 。 其他類型變更登記 名稱變更登記的申請人為名稱變更了的土地權(quán)利人 ， 可以是自然人 ， 也可以是法人和其他組織 。 不管是自然人名稱的變更 ， 還是法人或其他組織名稱的變更 ， 必須履行特定的法律手續(xù) 。 土地他物權(quán)變更登記不涉及土地所有權(quán)和使用權(quán)的變更 ， 因此 ， 土地他物權(quán)利變更登記不需報人民政府批準(zhǔn) ， 經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)后 ， 即可直接注冊登記 。 土地使用權(quán)出租期滿 ， 續(xù)簽出租合同的 ， 申請人應(yīng)在期滿之日起 15日內(nèi) ， 申請變更登記 。經(jīng)抵押權(quán)人同意 ， 抵押的土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓的 ， 申請人為抵押人 、 抵押權(quán)人和受讓人 ， 申請人應(yīng)當(dāng)在申請辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記的同時 ， 申請變更登記 。 抵押合同發(fā)生變更的 ， 抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同變更后十五日內(nèi) ， 持有關(guān)文件到土地行政主管部門辦理變更抵押登記手續(xù) 。 權(quán)利變更登記 ? 土地他物權(quán)變更登記 土地他物權(quán)變更登記是對經(jīng)登記的土地他物權(quán)發(fā)生變更而進(jìn)行的土地登記 。 在申請登記權(quán)屬審核時 ， 首先應(yīng)對申請人進(jìn)行審核 ， 申請人應(yīng)與集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)權(quán)屬變更有關(guān)協(xié)議的簽定和協(xié)議批準(zhǔn)文件被批準(zhǔn)方一致；土地證書的權(quán)利人應(yīng)與集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更前的權(quán)利人一致 。 權(quán)利變更登記 （ 2） 集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更登記 集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更登記的申請人為集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)權(quán)屬變更前后的權(quán)利人 。 對確需調(diào)整的 ， 應(yīng)由雙方所有權(quán)人簽訂土地調(diào)整協(xié)議 。 對于實行承包 、 租賃和股份合作方式治理的 ，可以依法繼承 、 轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租 。 權(quán)利變更登記 根據(jù) 《 人民公社六十條 》 確定的農(nóng)民集體土地所有權(quán) ， 由于下列原因發(fā)生變更的 ， 按變更后的現(xiàn)狀確定集體土地所有權(quán)： ① 由于村 、 隊 、 社 、 場合并或分割等管理體制的變化引起土地所有權(quán)變更的； ② 由于土地開發(fā) 、 國家征地 、 集體興辦企事業(yè)或者自然災(zāi)害等原因進(jìn)行過土地調(diào)整的； ③ 由于農(nóng)田基本建設(shè)和行政區(qū)劃等原因重新劃定土地所有權(quán)界限的 。 因國家建設(shè)征收土地 ， 農(nóng)民集體建制被撤消或其人口全部轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口 ， 其經(jīng)征收的土地 ， 變更為國家所有 。 出讓 、 國家作價出資 （ 入股 ） 、 國家租賃和授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)變更登記涉及到土地使用權(quán)的變更 ， 因此出讓和國家作價出資 （ 入股 ） 等國有土地使用權(quán)變更登記需報人民政府批準(zhǔn) ， 經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后 ， 方可進(jìn)行注冊登記 。 其次對轉(zhuǎn)讓地塊投資情況的審核 ， 出讓 、 國家租賃國有土地使用者對地塊的投資必須達(dá)到合同的約定 。 處分抵押財產(chǎn)的 ， 在抵押財產(chǎn)處分后 30日內(nèi)申請變更登記 。 （ 1）其它方式國有土地使用權(quán)變更的法律特征 1）出讓土地使用權(quán)變更 2）國家作價出資（入股）和授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)的變更 3）國家租賃國有土地使用權(quán)的變更 權(quán)利變更登記 （ 2） 其它方式國有土地使用權(quán)變更登記 出讓 、 國家作價出資 （ 入股