【正文】 2023年 3月 4日星期六 6時 36分 16秒 06:36:164 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 , March 4, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 。 :36:1606:36Mar234Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 3月 4日星期六 6時 36分 16秒 06:36:164 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :36:1606:36:16March 4, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 , March 4, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。” 06:3606:36::36 ? 你不能衡量它，就不能管理它。 ? 一個有堅強心志的人，財產(chǎn)可以被人掠奪，勇氣卻不會被人剝奪的。 ? 一個人被工作弄得神魂顛倒直至生命的最后一息，這的確是幸運。 ? 管理是一種嚴肅的愛。 ? 企業(yè)發(fā)展需要的是機會，而機會對于有眼光的領(lǐng)導人來說，一次也就夠了。 2023年 3月 4日 ? 在漫長的人生旅途中，有時要苦苦撐持暗無天日的境遇；有時卻風光絕項，無人能比。 ? 我所做的，就是創(chuàng)辦一家由我管理業(yè)務并把我們的錢放在一起的合伙人企業(yè)。 ? 用他，就要信任他 。 ? 除了心存感激還不夠，還必須雙手合十，以拜佛般的虔誠之心來領(lǐng)導員工。 ? 管理就是決策。 ? 人生沒有彩排，每一個細節(jié)都是現(xiàn)場直播。 :3606:36:16 ? 人只有為自己同時代人的完善，為他們的幸福而工作，他才能達到自身的完善。 總體營銷策劃設(shè)計方案 ? （ 5）其他參考建議 ? 1）短期低價樣房試住方式促銷； ? 2）在報亭、書吧、超市等地方發(fā)放資料； ? 3）贊助關(guān)于成都吧文化的活動，從側(cè)面提高知名度和影響力。 ? C．休閑：培根走廊商業(yè)街外街商鋪已售完，其娛樂休閑氛圍已經(jīng)成形（包括電影院，酒吧， KTV，咖啡吧，茶莊等娛樂設(shè)施），臨近鄰紅瓦寺娛樂中心。 ? B．人文：毗鄰百年文化寶鼎 —— 四川大學。 總體營銷策劃設(shè)計方案 3)銷售人員要求 ? 熱情大方、儀表端莊，吃苦耐勞，普通話標準流利，高中或大專以上學歷，具備相關(guān)房產(chǎn)方面的知識。 ? 當然可根據(jù)具體情況給消費者以適當優(yōu)惠： A 排位靠前的可享受價格上的優(yōu)惠。 ? 銷售指標計劃： 9個月內(nèi)實現(xiàn)一期 95%銷售率，銷售均價底限 4880元 /㎡ ，目標樓盤銷售計劃是： ? 12月 銷售房源的 60%； ? 36月 銷售房源的 25%； ? 69月 銷售房源的 15%。 ? B 客戶通過上網(wǎng)或者電話方式預定。 ? C． 后期廣告： 舉辦“加州活力營”結(jié)業(yè)典禮，頒發(fā)證書，留用優(yōu)秀者作為實習生。 ? 《新潮周刊》和本樓盤目標客戶群較為一致，都是 20— 40歲左右年輕人群；且《新潮周刊》定位為時尚，休閑類雜志，和本樓盤宣傳點不謀而和，并以“時尚、青春、健康、活力、休閑”為訴求點。該俱樂部主要面向 40歲以下的已工作的中青年。 ? 完善自身網(wǎng)站，并在一些商業(yè)網(wǎng)站中作宣傳，如彈出廣告等等。 總體營銷策劃設(shè)計方案 ? 全市： ? 在全市具有影響力的的各大報紙進行宣傳，如成都商報，華西都市報，新潮雜志，居周刊等等，主題是“時尚、青春、健康、活力、休閑”，對開發(fā)川大周邊地產(chǎn)潛力及發(fā)展外灘經(jīng)濟方面進行宣傳。根據(jù)該項目自身特征及周邊環(huán)境情況，我們欲采取以下策略來提升該項目的整體形象和知名度。 （ 4）經(jīng)調(diào)查分析需排除的消費者群體：以家庭購房為主且成員較多的（ 3人以上不包括 3人）的低保戶。 （ 3）其他功能 ? “加州旅館”小戶型樓盤可用于商務用途，如開設(shè)美容院、美體房等，或設(shè)立各種辦事處。 SWOT分析 圖 1 五、 IFAS分析 六、 EFAS分析 七、 SFAS分析 八、 TOWS矩陣 加州旅館市場功能定位分析 ? 由 PEST分析、 SWOT分析得知，“加州旅館”精裝小戶型樓盤的細分市場是可測量、可進入、可贏利的，我們所面臨的機遇與挑戰(zhàn)并存。 SWOT分析 ?T 挑戰(zhàn)： 、南門方向的小戶型住宅開發(fā)建設(shè)已趨于完善，相對而言，川大東、北方向同類型住宅才剛剛起步，還未形成區(qū)域性優(yōu)勢。 就戶型和單位面積來看， 2023年在戶型和單位面積上的供應將會更加理性，中小戶型將 是市場供應的主流。住宅下降 %。新開工，下降 5%。 國家嚴控土地，緊縮貸款，投資增速度放緩，在建項目運行緩慢。其中，“國際社區(qū)”和“亞地王”近一半的土地量分別被中海和萬科獲得。 SWOT分析 （ 3）市場供應不足 ? 2023年新開工面積 ，竣工面積僅為 。城市規(guī)劃如火如荼，府南河再捧世界大獎。由于家庭分化（家庭小型化）的發(fā)展，每戶平均人口近年有減少的趨勢，特別是特大型城市，許多家庭都低于 /戶（成都 2023年的數(shù)值為 /戶）?；诜績r因素，拆遷戶原來有七成選擇貨幣補償，現(xiàn)在卻是七成選擇拆遷安置房。 SWOT分析 （ 3）土地供應減少和拆遷安置難度加大 ? 2023年，國家對國有土地管理的力度明顯得到加強。因此，由城鎮(zhèn)居民人口增長產(chǎn)生的住宅需求無疑是巨大的。由于物價上漲外加農(nóng)民進城打工，農(nóng)民收入提高了，他們就要改善自己的居住環(huán)境，一方面城鎮(zhèn)化的加快會給房產(chǎn)業(yè)帶來巨大的機會，另一方面進城的農(nóng)民又會增加城市的購房需要。 ? 8. 媒體宣傳力度還不夠，自身網(wǎng)站還在建設(shè)中。 ? 4．由于國家金融政策的調(diào)整，利率調(diào)高，將在一定程度上影響住房銷售。培根走廊由中國物業(yè)的領(lǐng)導型品牌 —— 中海物業(yè)提供管理服務，為商家營造安全，文明，優(yōu)美，和諧的經(jīng)營環(huán)境，提供多項增值服務，使業(yè)主的居住生活更有保障。中海地產(chǎn)成都公司成立于 2023年 3月 30日，是中國海外集團在內(nèi)地成立的第五家全資子公司。 ? ： 中海格林威治城的建筑設(shè)計單位是中國設(shè)計院，其設(shè)計實力不容小視。由于緊靠百年川大，培根路成為了許多文化人暢敘暢飲的老地方。 四、 SWOT分析 S 優(yōu)勢： ? ： 加洲旅館所在的“中海 ?格林威治城”位于一環(huán)路與望江路交匯的三角地帶，即原著名的文化街 —— 培根路上。 ? 就戶型和單位面積來看， 2023年在戶型和單位面積上的供應將會更加理性，中小戶型將是市場供應的主流。特別需要注意的是辦公樓，其除了空置面積增加 %之外，施工面積增加 24%，竣工面積增加 %，銷售面積卻降達 %。七月，商品房銷售進度明顯加快，竣工銷售率保持很高水平。新開工 ，下降 5%。上報項目僅完成全年計劃投資 %。其中，“國際社區(qū)”和“亞地王”近一半的土地量分別被中海和萬科獲得。樓盤建筑周期一般在 8— 12個月左右，今年新開工量同比下降情況將直接反映于明年的竣工量，使之出現(xiàn)增幅縮減甚至總面積下滑。 2023年的舊城改造計劃為 200萬平方米。 行 業(yè) 分 析 住宅需求 劇增 ? 成都市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要中的人口目標為2023年總?cè)丝诳刂圃?1070萬。成都市住房保障中心目前無新的拆遷安置房計劃，實際房屋存量只有 110萬平方米左右，卻需要近 300萬平方米安置房進行拆遷安置，工作難度大，目前拆遷進展相對緩慢。 4月 29日，依據(jù)國家《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》，全國暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，暫停新批的縣改市（區(qū)）和鄉(xiāng)改鎮(zhèn)的土地利用總體規(guī)劃的修改，暫停涉及基本農(nóng)田保護區(qū)調(diào)整的各類規(guī)劃修改。國內(nèi)貸款比重減少直接體現(xiàn)在投資項目的資金保障度上。房屋建造技術(shù)的提高和環(huán)境設(shè)計技藝的創(chuàng)新都為房地產(chǎn)行業(yè)提供了良好的技術(shù)支持。而成都的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展始終維持在正常范圍內(nèi)，未出現(xiàn)房地產(chǎn)“過熱”的跡象。 加州旅館市場功能定位分析 ? “加州旅館”精裝小戶型樓盤位于成都市太平南新街 1號，地處中海 ?格林威治城培根走廊步行街南端，毗鄰百年文化寶鼎 —— 四川大學 ，緊鄰府南河，具有絕佳的景觀和齊備的配套設(shè)施。并且在選擇設(shè)計單位、承建商、物業(yè)管理公司時要慎重，最好選擇勢力雄厚，具有品牌優(yōu)勢，并受客戶青睞的公司或單位。購房目的以投資為主，其次是為了滿足居住需求。 競爭樓盤調(diào)研分析 ? 價格 圖表 8各樓盤單價統(tǒng)計表 付款方式大多有三種：一次性付款；首付 +分期付 款；按揭。 競爭樓盤調(diào)研分析 ? 項目特征 5個樓盤的容積率約在 3— 4之間，主力戶型的面積大多在 30— 50平方米之間，除奔騰年代和純真年代是粗裝外，其余幾個樓盤都對自己的樓盤進行了精裝。億發(fā)房產(chǎn)開發(fā)，分為商鋪、酒店式商務公寓兩部分。 ? 由于成都市正在大力改造城市交通狀況，城南多條道路都在興建路橋設(shè)施，可見這一區(qū)域的交通狀況將得到進一步改善。城南新盤數(shù)量及規(guī)模僅次于郊區(qū)，整體供給規(guī)模所占比例在17%左右?？罩妹娣e ，比去年同期下降%，其中住宅下降 %。其中住宅新開工 ，減少 %；而商業(yè)新開工，增加 %，竣工 ，增加 。 ? 雖然政府加大了土地投放力度，但治理土地購買市場，仍然客觀上增加了企業(yè)購地后資金壓力，已購土地動工緩慢，房地產(chǎn)新開工面積呈下降趨勢。 成都市住宅基本情況 表格 4 以后 7年住宅供應量應如下表 成都市住宅基本情況 ? 統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：住宅供給減 %，商業(yè)供給增 ，住宅空置率下降 %，辦公樓空置面積增加 %，商鋪空置面積增加 %。據(jù)市國土局 8月公布的情況，下半年，政府會陸續(xù)推出 2023余畝土地。由于拆遷安置工作一般要滯后于拆遷工作一年，所以 2023年、 2023年未安置的拆遷戶住房需求計入 2023年住宅需求量中， 2023年拆遷戶的住房需求計入 2023年住房需求量中， 2023年拆遷安置用房需求面積是 420萬平方米。據(jù)成都房管局數(shù)據(jù) 2023年成都人均住房面積將達到 30平方米，每年遞增 。與全國 40個重點城市商品房價格 %左右的漲幅相當接近了。 宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 拆遷安置 較難 ? 湖南嘉禾強制拆遷案和陜西周至違法圈地事件引起中央的高度重視，中央、省、市為抓好這項工作相繼出臺了一系列的措施保障拆遷戶和失地農(nóng)民的利益，拆遷安置難度加大。固定