【正文】 節(jié)點(diǎn)運(yùn)用：報(bào)紙 /夾報(bào) /直郵 /網(wǎng)絡(luò) /展場(chǎng) /展會(huì) /海報(bào)主題 ——公寓：大事件營(yíng)銷，集中爆破 6月 3月 繁華之城，心之所屬，高端生活運(yùn)營(yíng)專家推廣目的： 延續(xù)項(xiàng)目熱銷態(tài)勢(shì)，進(jìn)一步塑造項(xiàng)目熱銷形象，同時(shí)拔高項(xiàng)目的檔次，讓項(xiàng)目高品質(zhì)深入人心。再者深度挖掘項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，突出品質(zhì)，營(yíng)造熱銷搶購氛圍。第四階段，市場(chǎng)蔓延戰(zhàn)時(shí)間： 2023年 8月 1日 —8月 31日（加推蓄水期）江蘇公司推廣策略 第四階段第四階段，市場(chǎng)蔓延戰(zhàn)時(shí)間： 2023年 8月 1日 —8月 31日（加推蓄水期）階段推廣主題： 經(jīng)過一次推貨的強(qiáng)力銷售，已在市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，在成交客戶中形成口碑傳播，并迅速蔓延，本階段應(yīng)營(yíng)造熱銷搶購氛圍。引爆點(diǎn)： 借助于現(xiàn)場(chǎng)包裝、銷售中心、樣板房及示范區(qū)的優(yōu)秀環(huán)境，提升客戶體驗(yàn)，通過暖場(chǎng)活動(dòng)，拉近 第二階段，市場(chǎng)爆破戰(zhàn)時(shí)間： 2023年 4月 1日 —4月 30日（強(qiáng)力蓄水、開盤）江蘇公司推廣策略 第二階段階段推廣主題： 由品牌、項(xiàng)目、概念及認(rèn)籌轉(zhuǎn)為開盤政策告知太科園核心，中央王者華宅耀世登場(chǎng)推廣目的： 進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，這一階段不僅要讓客戶知道項(xiàng)目，還要重點(diǎn)挖掘項(xiàng)目高品質(zhì)特性，讓客戶了解項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)并產(chǎn)生購買的欲望。引爆點(diǎn)： 現(xiàn)場(chǎng)包裝、銷售中心、樣板房、示范區(qū)環(huán)境、圍擋、周邊道路、高速大牌、平面 DM、海報(bào)、網(wǎng)絡(luò)。推廣策略江蘇公司推廣策略 整體安排營(yíng)銷階段營(yíng)銷中心內(nèi)部裝修完成，并開放樣板間內(nèi)外部硬裝修完成并開放展示節(jié)點(diǎn)主要活動(dòng) 媒體采風(fēng)活動(dòng)2023年10月4月 5月 7月 9月 2023年10月營(yíng)銷中心開放營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)二次認(rèn)籌樣板房開放認(rèn)籌啟動(dòng)二次開盤首次開盤時(shí)間節(jié)點(diǎn)形象啟動(dòng)戰(zhàn) 市場(chǎng)爆破戰(zhàn) 品牌鞏固戰(zhàn) 市場(chǎng)蔓延戰(zhàn) 市場(chǎng)殲滅戰(zhàn)營(yíng)銷主題全城司機(jī)送飲品 樣板房公開活動(dòng)銷售中心開放活動(dòng) 開盤活動(dòng) 冰涼一夏活動(dòng)施華洛世奇夢(mèng)幻水晶展教師節(jié)活動(dòng)DIY創(chuàng)意烘焙活動(dòng) 開盤活動(dòng)國慶節(jié)活動(dòng)繁華將至，佛奧城市綜合體登臨無錫繁華之城，心之所屬，高端生活運(yùn)營(yíng)專家太科園核心中央王者華宅耀世登場(chǎng)品質(zhì)生活，理想之境，讓城市重新想象熱銷全城，冠絕無錫高端生活國際范江蘇公司推廣策略 推廣主題營(yíng)銷階段 階段 推廣主題蓄水期 形象啟動(dòng)戰(zhàn) 繁華將至，佛奧城市綜合體登臨無錫 　開盤期 市場(chǎng)爆破戰(zhàn) 太科園核心，中央王者華宅耀世登場(chǎng) 　持銷期 品牌鞏固戰(zhàn) 熱銷全城，冠絕無錫，高端生活國際范 　二次蓄水 市場(chǎng)蔓延戰(zhàn) 品質(zhì)生活，理想之境，讓城市重新想象二次開盤 市場(chǎng)殲滅戰(zhàn) 繁華之城，心之所屬，高端生活運(yùn)營(yíng)專家 　江蘇公司推廣策略 第一階段第一階段，形象啟動(dòng)戰(zhàn)工作重點(diǎn)：盡快落實(shí)項(xiàng)目包裝，即圍擋、道旗、樓體字、銷售中心、樣板房等，力求 高品質(zhì)、強(qiáng)震撼、有創(chuàng)新， 通過項(xiàng)目包裝，塑造項(xiàng)目高端形象。因?yàn)槌邔蛹暗叵率沂┕ぞ徛?，建議在樓市傳統(tǒng)旺季 2023年 4月分推售一期 ① 部分公寓及一期全部商業(yè)、 2023年 9月推售一期 ② 部分公寓。渠道拓展方案 ——獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人江蘇公司拓客策略 新興媒體互動(dòng)216。老新區(qū)及周邊小區(qū)體系化：推薦 信息植入渠道拓展方案 ——社區(qū)巡展江蘇公司拓客策略 商圈巡展商業(yè)街及主要商超重在搜集高購買力人群投資意向，挑選潛在客戶，進(jìn)行進(jìn)一步宣傳。 在線下，以點(diǎn)帶面地建立起長(zhǎng)效拓客機(jī)制散點(diǎn)發(fā)布銷售案場(chǎng)正常接待 拓展接待 拓客部 媒體對(duì)接 兼職拓客團(tuán)隊(duì)高水準(zhǔn)、規(guī)范的講解流程專門配合拓展組織、溝通、接待工作利用公司拓客部，針對(duì)單位進(jìn)行重點(diǎn)開拓與網(wǎng)絡(luò)媒體合作團(tuán)購事宜利用其資源發(fā)起線上報(bào)名CALL客、巡展、社區(qū)巡展季節(jié)禮品派單大客戶拓展拓客執(zhí)行團(tuán)隊(duì)江蘇公司拓客策略 拓客地圖核心區(qū)域重要區(qū)域重要區(qū)域次要區(qū)域次要區(qū)域項(xiàng)目核心客群主要位于太科園、工業(yè)園及安置區(qū)江蘇公司拓客策略 銀行跨界營(yíng)銷渠道資源行銷方式企事業(yè)單位 ——合作銀行（招商、中國銀行）巡展、邀約、產(chǎn)品推介會(huì)針對(duì)銀行的潛在客戶體系化：巡展 活動(dòng) 信息植入主題：邀約客戶參與活動(dòng)，產(chǎn)品推介內(nèi)容：巡展搜集客戶信息，以活動(dòng)的形式進(jìn)行產(chǎn)品推介通過邀約客戶，參與活動(dòng)。?同時(shí)邀請(qǐng)專業(yè)的水果拼盤師傅為來賓擔(dān)任評(píng)委，并給大家示范水果拼盤的做法。?準(zhǔn)備各種制作材料，包括牛奶蛋糕等制作原材料，來賓以家庭為單位組團(tuán)參加，創(chuàng)作出各式創(chuàng)意作品。?活動(dòng)內(nèi)容：靜態(tài)水晶展；走秀；茶歇、抽獎(jiǎng)活動(dòng)主題： 施華洛世奇夢(mèng)幻水晶展?活動(dòng)形式：?以 “ 清涼一夏系列活動(dòng) ” ，將清涼升級(jí)。媒體宣傳：報(bào)紙、電臺(tái)、短信、網(wǎng)絡(luò)媒體等立體宣傳。媒體宣傳：報(bào)紙、電臺(tái)、短信、網(wǎng)絡(luò)媒體等立體宣傳?；顒?dòng)流程： 媒體宣傳：在揚(yáng)子晚報(bào)、網(wǎng)絡(luò)等媒體推廣佛奧系出名門系列軟文報(bào)道江蘇公司活動(dòng)策略 全城司機(jī)送飲品活動(dòng)目的：項(xiàng)目地處新區(qū)，周邊多為工廠、科技園，知名度不夠，通過全城司機(jī)送飲品活動(dòng)，讓全市司機(jī)知道項(xiàng)目所在地，營(yíng)造全城轟動(dòng)效果，提升項(xiàng)目知名度，美譽(yù)度。以大事件為主，主要是對(duì)項(xiàng)目形象的強(qiáng)化，時(shí)效性較長(zhǎng)，頻率較低?？蛻舸鹬x酒會(huì)；216。美食博覽會(huì)；216。產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、產(chǎn)品推介會(huì)、售樓處公開促成銷售活動(dòng) 針對(duì)特定人群、特定單元、特別日期加大銷售力216。活動(dòng)類別 目標(biāo) 常見營(yíng)銷活動(dòng)項(xiàng)目造勢(shì)活動(dòng) 提高項(xiàng)目社會(huì)知名度與市場(chǎng)影響力，奠定大盤氣勢(shì)216。網(wǎng)絡(luò) ——炒作216?！餆o錫 媒體結(jié)構(gòu)及效果目前無錫市場(chǎng)常用的媒體：報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告、雜志、短信等營(yíng)銷渠道，效果明顯；無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)較為成熟，知名開發(fā)商均較為重視現(xiàn)場(chǎng)包裝，多數(shù)項(xiàng)目設(shè)有樣板間，售樓處包裝豪華，體驗(yàn)營(yíng)銷比較到位?！飮?、導(dǎo)視系統(tǒng) ★★★★★★客戶 口碑傳播 ★★★車體、站牌 ★客戶認(rèn)同度高：銷售人員一對(duì)一交流服務(wù)，讓客戶體驗(yàn)尊貴感。Air可實(shí)現(xiàn)樓書介紹、單層平面展示、算價(jià)、影音播放、信息公示等多重功能相較于單獨(dú)購置觸屏洽談桌、制作樓書等常規(guī)銷售物料性價(jià)比高。江蘇公司展示策略 樓體展示建議樓頂及樓體側(cè)面設(shè)置發(fā)光樓體字，增強(qiáng)項(xiàng)目夜間的昭示效果。江蘇公司展示策略 夜景亮化通過現(xiàn)場(chǎng)外圍的燈光體系照明，增強(qiáng)項(xiàng)目夜間的昭示效果。和風(fēng)路菱湖大道 方案 1效果示意方案 2效果示意方案 3效果示意和風(fēng)路、菱湖大道設(shè)置 1012米高的道旗，對(duì)項(xiàng)目具有很好的招示性和廣告效益，體現(xiàn)項(xiàng)目的大氣，高品質(zhì)形象。合理安排展示時(shí)序：合理安排各現(xiàn)場(chǎng)包裝體系的展示時(shí)間安排，把營(yíng)銷中心和樣板間的開放以分階段性對(duì)外開放，讓現(xiàn)場(chǎng)不斷有新的內(nèi)容與興奮點(diǎn)產(chǎn)生。價(jià)格策略216。綜合考慮項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)和市場(chǎng)占位，并結(jié)合項(xiàng)目的形象展示和推廣調(diào)性，本項(xiàng)目可采取高報(bào)平走的價(jià)格策略，推廣期拔高客戶心理價(jià)格預(yù)期，首批開盤時(shí)參考市場(chǎng)情況制定務(wù)實(shí)的成交價(jià)格，通過開盤高折扣優(yōu)惠逼迫客戶迅速下定，從而保證項(xiàng)目順利完成全年銷售目標(biāo)。利：多元化吸引客戶，首次開盤易于引發(fā)熱銷氛圍。價(jià)格策略216。功能定位50%餐飲 30%購物 20%其他p風(fēng)味餐飲p特色餐飲p休閑餐飲p超市、便利店p禮品服飾p書店p玩具店p手機(jī)通訊p銀行p美容美發(fā)....景觀風(fēng)格建議216。3以低總價(jià)，吸引地緣性一些剛需客群p精裝修交付： 戶型建議216。物業(yè)發(fā)展建議216。小戶型公寓借鑒： 南京銀城 .聚錦園 p提供戶型裝修定制服務(wù)，更具人性化。挑高設(shè)計(jì)附加值較大戶型建議 公寓江蘇公司案例： 南京藍(lán)岸 .尚城 南京中海凱旋門 .尚城酒店式公寓商業(yè)建議江蘇公司p全明設(shè)計(jì)（通風(fēng)采光）p功能空間齊全p挑空設(shè)計(jì)（復(fù)式）p空間自由組合公寓戶型創(chuàng)新建議戶型建議 建議方向通過優(yōu)秀案例進(jìn)行借鑒，給本案公寓提出幾個(gè)戶型創(chuàng)新的方向江蘇公司案例：杭州復(fù)地連成國際產(chǎn)權(quán)酒店式公寓3房 2廳 1衛(wèi)銷售面積 85平米戶型亮點(diǎn)：p通過全明生活陽臺(tái)打造明廚明衛(wèi)，采光通風(fēng)效果較好，提升產(chǎn)品附贈(zèng)價(jià)值，同時(shí)也增加了戶型的采光及景觀面。建筑風(fēng)格建議216。靈動(dòng)、活潑、精致的景觀打造舒適社區(qū)江蘇公司PART景觀風(fēng)格建議216。3挺拔 建議一 ：辦公建筑特色可以采用 “ 結(jié)構(gòu)即立面 ” 的設(shè)計(jì)理念，建筑結(jié)構(gòu)既是結(jié)構(gòu)支撐又是外觀立面，同時(shí)結(jié)構(gòu)外置使內(nèi)部空間完整，結(jié)構(gòu)形態(tài)按設(shè)計(jì)理念表達(dá)，具有特殊性和標(biāo)志性！建筑風(fēng)格 辦公江蘇公司辦公樓建議二： 采用簡(jiǎn)潔明快的現(xiàn)代風(fēng)格，體現(xiàn)立面的挺拔、堅(jiān)挺的風(fēng)格特征建筑風(fēng)格裝修建議216。產(chǎn)品配比建議216。p從單價(jià)和總價(jià)來講，辦公面積大于公寓面積，總價(jià)會(huì)高于公寓 。景觀風(fēng)格建議216。3項(xiàng)目總體定位216。2投資軟件園、周邊工廠區(qū)高管，政府官員為主，以臨時(shí)居住或者投資為主軟件園、周邊工廠區(qū)高管，政府官員為主，以臨時(shí)居住或者投資為主領(lǐng)袖客群江蘇公司項(xiàng)目定位 客群定位。工廠區(qū)江蘇公司項(xiàng)目定位 客群定位。項(xiàng)目總體定位216。23. 周邊居住及商業(yè)配套尚未成熟，多數(shù)尚在規(guī)劃之中，為項(xiàng)目發(fā)展提供時(shí)機(jī)。項(xiàng)目周邊超過 6路公交，臨近未來地鐵 4號(hào)線梅村中學(xué)、太科園分校、新安小學(xué)、大橋中學(xué)，距離東南大學(xué) ，人文氣息濃郁項(xiàng)目所在區(qū)域生活配套，如銀行、醫(yī)院、學(xué)校、體育館等配套設(shè)施，將逐步完善。SWOT分析及應(yīng)對(duì)策略216。考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和項(xiàng)目自身的雙重因素，營(yíng)造產(chǎn)品力，加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力江蘇公司PART2. 強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目 產(chǎn)品差異性 ，以區(qū)別其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，吸引目標(biāo)細(xì)分客戶關(guān)注。Strength 劣勢(shì) SWOT分析及應(yīng)對(duì)策略216。江蘇公司PART 8套房源。㎡ 江蘇公司項(xiàng)目本體分析 戶型P82標(biāo)準(zhǔn)層，單層面積 504㎡ 、 55㎡ 北西南東江蘇公司項(xiàng)目本體分析 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)江蘇公司項(xiàng)目本體分析 建筑風(fēng)格現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，建筑立面線條間接流程，簡(jiǎn)約時(shí)尚。 216。項(xiàng)目總體定位216。2脅1. 區(qū)域 產(chǎn)業(yè)起點(diǎn)高 ，發(fā)展向好， 家庭收入較高 ，消費(fèi)力充足2. 周邊 環(huán)境良好 ； IPARK近 三萬從業(yè)者 ，園區(qū)產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入力較強(qiáng)，為本案提供客群支撐3. 即可滿足 日常生活的基本需求 ，且周邊 娛樂、服務(wù)配套 較為 缺乏 ，為商業(yè)、公寓提供了機(jī)遇4. 園區(qū) 缺少班車 ，自主的出行方式使得員工對(duì)居住地和活動(dòng)區(qū)域有了更多選擇5. 交通便捷 ， 后階段 的 地鐵開通 ，也將為本案帶來一定前景1. 城市 邊緣區(qū)域 ，市場(chǎng) 認(rèn)知度不高 ，區(qū)域外客群需要引導(dǎo)2. 周邊 辦公、商業(yè)租金水平低 ，易對(duì)購買客群造成影響3. 政府打造的辦公項(xiàng)目體量較大，隨著后期建設(shè)的持續(xù)，或?qū)?duì)本案辦公產(chǎn)品造成一定的影響4. IPARK等政府辦公樓對(duì)企業(yè)多有一些 扶持、優(yōu)惠政策 ，或?qū)⒂绊懕景皋k公產(chǎn)品銷售地鐵四號(hào)線預(yù)計(jì) 2023年通車，規(guī)劃站點(diǎn)位于震澤路，距離本案約 區(qū)域分析 交通資源江蘇公司，但多為餐飲配套，休閑娛樂等配套稀缺標(biāo)記 配套類型餐飲醫(yī)療學(xué)校配套公寓（只租不售）凈湖水岸（餐飲、娛樂、快捷酒店）IPARK商業(yè)（餐飲、服務(wù)）新安安置區(qū)商業(yè)（生活配套）龍湖艷瀾山商業(yè)（零售、餐飲）11423234區(qū)域分析 配套資源江蘇公司機(jī) 著力打造物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、軟件服務(wù)與外包、文化創(chuàng)意、新媒體、電子商務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)廣告等產(chǎn)業(yè)，目前擁有企業(yè)近 500家，園區(qū)產(chǎn)業(yè)人口 3萬人216。本案地處 IPARK中心位置，東側(cè)為環(huán)保建材公司，有煙囪，但排放為熱電廠蒸汽，無污染；西側(cè)在建辦公項(xiàng)目，未來將進(jìn)駐 7家銀行。新發(fā)匯融廣場(chǎng)IPARK功能布局：國際商貿(mào)商務(wù)區(qū)：商務(wù)、商業(yè)中心國際生活社區(qū)：創(chuàng)意生活國際社區(qū)空港產(chǎn)業(yè)園：空港產(chǎn)業(yè)、物流高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)：制造業(yè)為主太湖國際科技園： IT信息產(chǎn)業(yè)等高新產(chǎn)業(yè)區(qū)域分析 區(qū)域概況江蘇公司區(qū)域總?cè)丝?11萬人，產(chǎn)業(yè)人口 6萬人，且收入水平較高，同時(shí)，產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入力較強(qiáng)，后期市場(chǎng)前景較好無錫太湖國際科技園規(guī)劃產(chǎn)業(yè) 軟件外包、物聯(lián)網(wǎng)、軟件研發(fā)等規(guī)劃人口 產(chǎn)業(yè)人口 12萬，居住人口 10萬現(xiàn)階段人口 產(chǎn)業(yè)人口約 6萬，居住人口約 5萬現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)區(qū) IPARK、物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園、傳感網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園等代表企業(yè) 中軟、中關(guān)村、聯(lián)想、 ZET、騰訊、 NIIT等家庭年均收入（ 2023） 約 10萬元216。無錫新區(qū)：全稱無錫國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，成立于 1992年，1995年正式成立無錫新區(qū)，屬國家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析216。1216。區(qū)域外： 在售公寓多為 SOHO、 LOFT定位，商住兩用打造。城開國際 精裝（ 1500） 6 9 10116 20230 直接銷售 126232萬江蘇公司競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 公寓 銷售分析在售公寓月均去化量均在 17套以上，年度去化量多在 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 首次開盤 推案面積 （㎡） 去化面積 （㎡） 年度去化量（㎡ ） 近期開盤 推案套數(shù) 去化套 數(shù) 月均去化 量新區(qū)新區(qū)哥倫布廣場(chǎng) —— —— —— —— 2023427 320 143 7長(zhǎng)江 1號(hào) —— —— —— —— 20231217 594 433 17協(xié)信中心 20231