房地產(chǎn)投資環(huán)境分析-wenkub.com
2025-02-11 16:05 本頁(yè)面
【正文】 代入一致性檢驗(yàn)式 =0，故上述判斷結(jié)果是可信的。B33=。=（ ） /（ 31） =它具有考慮影響因素全面、定性與定量相結(jié)合、靜態(tài)判斷與動(dòng)態(tài)判斷相結(jié)合的優(yōu)點(diǎn)。房地產(chǎn)投資環(huán)境分析方法的評(píng)價(jià)與選擇綜合評(píng)價(jià)法在房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的應(yīng)用中，既充分考慮了投資環(huán)境要素系統(tǒng)中各影響要素的地位、作用和各子因素的優(yōu)勢(shì)，又考慮到了投資主體在投資動(dòng)機(jī)上的差異。其步驟如下：① 逐項(xiàng)分析環(huán)境因素的穩(wěn)定狀況，判斷其在房地產(chǎn)投資建設(shè)或經(jīng)營(yíng)期內(nèi)發(fā)生變化的可能性，并研究其變化的基本趨勢(shì)及變化程度；② 對(duì)將要發(fā)生變化的因素，依據(jù)其變化的趨勢(shì)及變化程度，請(qǐng)專(zhuān)家予以重新評(píng)價(jià)；③ 統(tǒng)計(jì)各因素的評(píng)價(jià)結(jié)果，計(jì)算它們的分值；④ 計(jì)算變化后的房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評(píng)分值；⑤ 若是不同地點(diǎn)投資環(huán)境的比較和排序，則按新的綜合分值重新排序，并比較前后兩種排序的差異，分析原因，做出判斷；若是單一項(xiàng)目、單一地點(diǎn)的投資環(huán)境評(píng)價(jià)，則比較前后兩次綜合評(píng)分值，研究其變化程度，分析原因，做出判斷。基本分析步驟為： 綜合評(píng)價(jià)法 首先，進(jìn)行環(huán)境要素權(quán)重系數(shù)的確定。房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境要素、子要素及相關(guān)權(quán)重表投資環(huán)境要素 子要素及權(quán)重 要素權(quán)重基礎(chǔ)設(shè)施狀況 交通設(shè)施（ ）能源設(shè)施（ ）通訊設(shè)施（ ） 區(qū)位交通條件 公路（ ）鐵路（ ）航空（ ）水運(yùn)（） 環(huán)境狀況 環(huán)境質(zhì)量（ ）綠化水平（ ） 土地狀況 土地面積大?。?）地質(zhì)狀況（ ） 房地產(chǎn)供應(yīng)狀況 房地空置率（ ） 地價(jià) 地價(jià)水平（ ） 居民收入水平 居民年平均收入（ ） 投資環(huán)境要素 子要素及權(quán)重 要素權(quán)重經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率（ ） 房地產(chǎn)政策 土地政策（ ）房地產(chǎn)綜合政策（ ） 政府辦事效率 政府辦事效率（ ） 稅費(fèi)水平 契稅（ ）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（ ）其他（ ） 區(qū)域人口數(shù)量 區(qū)域人口密度（ ） 區(qū)域人口素質(zhì) 區(qū)域人口素質(zhì)（ ） 家庭人口數(shù) 家庭平均人口數(shù)（ ） 消費(fèi)文化與觀念 消費(fèi)文化與觀念（ ） 準(zhǔn)數(shù)分析法對(duì)我國(guó)開(kāi)發(fā)建設(shè)的普通住宅投資項(xiàng)目其環(huán)境評(píng)價(jià)因素可分類(lèi)如下：① 最重要因素：居民收入水平，權(quán)重系數(shù)： Wi=② 很重要因素：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供應(yīng)狀況，權(quán)重系數(shù)：Wi=③ 重要因素：基礎(chǔ)設(shè)施狀況、區(qū)位交通條件、環(huán)境狀況、稅費(fèi)水平，權(quán)重系數(shù)： Wi=④ 較為重要因素：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平，權(quán)重系數(shù)： Wi=⑤ 略微重要因素：土地狀況、地價(jià)、房地產(chǎn)政策、區(qū)域人口數(shù)量、區(qū)域人口素質(zhì)、家庭人口數(shù)、消費(fèi)文化與觀念，權(quán)重系數(shù)： Wi=各投資環(huán)境要素、子要素及相關(guān)權(quán)重如表 23所示?？蓪⒁蛩卦u(píng)為優(yōu)、良、中、可、差這樣五級(jí)分別對(duì)應(yīng)分值 100， 80， 60， 40， 20，這樣評(píng)價(jià)總分取值范圍即在 20~100之間，滿(mǎn)分為 100分。 AHP決策分析法層次結(jié)構(gòu)示意圖 買(mǎi)鋼筆質(zhì)量 顏色 價(jià)格 外形 實(shí)用可供選擇的筆 一般分為三層，最上面為 目標(biāo)層 ，最下面為 方案層 ，中間是 準(zhǔn)則層或指標(biāo)層 。 近年發(fā)展的系統(tǒng)分析是又一種方法，而 層次分析法 是系統(tǒng)分析的數(shù)學(xué)工具之一。這個(gè)過(guò)程主觀因素占有相當(dāng)?shù)谋戎亟o用數(shù)學(xué)方法解決問(wèn)題帶來(lái)不便。例 2 旅游 假期旅游，是去風(fēng)光秀麗的蘇州，還是去迷人的北戴河，或者是去山水甲天下的桂林，一般會(huì)依據(jù)景色、費(fèi)用、食宿條件、旅途等因素選擇去哪個(gè)地方。 ① 地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 ② 地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展政策 ③ 地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略 ④ 地區(qū)人口因素 ⑤ 地區(qū)自然環(huán)境因素 ⑥ 地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境層次分析法建模一 問(wèn)題的提出 日常生活中有許多決策問(wèn)題。對(duì)房地產(chǎn)投資而言，人口統(tǒng)計(jì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、房地產(chǎn)金融與產(chǎn)業(yè)政策是影響宏觀投資環(huán)境的主要因素，其它影響因素應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況適當(dāng)增減。這種互動(dòng)關(guān)系的研究，不但可以滿(mǎn)足投資主體獲取利潤(rùn)的動(dòng)機(jī)，還可以為受資地區(qū)吸引有利于區(qū)域發(fā)展的資金、形成 “投入－產(chǎn)出 ”的良性循環(huán)。香港中銀大廈香港中銀大廈 匯豐銀行匯豐銀行房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的特點(diǎn) 房地產(chǎn)投資環(huán)境實(shí)際上是影響房地產(chǎn)投資效果的一系列因素所構(gòu)成的一個(gè)外部環(huán)境。您是不是取消了這樣的想法？ 貝：有是有，懂建筑風(fēng)水的人說(shuō)得也很對(duì)，我用水，這個(gè)高樓兩旁都有水下來(lái)的，我接受這一點(diǎn)。但是我對(duì)當(dāng)時(shí)的港督衛(wèi)奕信和他的夫人說(shuō)，誰(shuí)叫你們把香港的地價(jià)抬得那么高？我只有這么一小塊地，當(dāng)然只有往高處造。旁邊的居民都裝反光鏡，說(shuō)要把這個(gè)刀光擋回去。我覺(jué)得建筑風(fēng)水我們應(yīng)該相信的，可是建筑風(fēng)水如果弄得太過(guò)分一點(diǎn)，那就變成迷信了，這個(gè)我反對(duì)。住宅背靠山朝南，宅前要有河流環(huán)抱住宅，這樣，形成典型的有河流環(huán)抱住宅，這樣
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