房地產開發(fā)全流程簡介-wenkub.com
2025-02-10 10:26 本頁面
【正文】 關鍵要素：竣工驗收、入伙、項目后評估。政府驗收標準？質量衡量標準？） ?財務部：項目決算報告 —— 項目后評報告（對內含報酬率、凈利率、毛利率進行核算）。 ?營銷部：持續(xù)銷售 —— 售罄 /入伙兩書（住宅使用說明書、住宅質量保證書）。（成本月報） ?采購部：分包工程及材料設備采購。 ?營銷部：開盤方案、價格、洗籌、開盤實施。（主要包括消防、人防、永久水電、燃氣、鋁合金門窗、幕墻、精裝修等） ?客服、物業(yè)部：物業(yè)公司招投標（取得預售證的必要條件）。 ?工程部：主體結構施工（示范區(qū)施工）。 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 工程建設的相關知識 2： ?影響工程造價的主要因素： 建筑結構形式及建筑形態(tài)：鋼結構＞框剪＞框架＞磚混； 外立面材質及設備等級：是否玻璃幕墻、外立面選材標準； 施工取費等級：在施工定額的基礎上加減； 地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎的施工成本； 場地條件：是否平整、是否山地； 抗震等級： 6級、 7級、 8級； 節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范； 景觀環(huán)境造價。 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 關注風險點： ? 工程部、投資開發(fā)部、設計部關注設計指標表！ ? 工程部、設計部、營銷及客服部關注交樓標準！ ? 設計部、工程部、營銷及客服部關注一戶一圖！ ? 工程部、設計部、營銷及客服部、投資開發(fā)部要關注變更和報建圖紙！ 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 開發(fā)辦 開發(fā)經營許可證 項目手冊 計委 固定資產投資計劃 項目立項 規(guī)劃局 建設用地規(guī)劃許可 土地測量、評估 國土資源局 國有土地使用權證 土地確認、報批 土地交易 開發(fā)辦 人防辦 墻改辦 消防支隊 環(huán)保局 基礎設施牌套費 開發(fā)管理費 人防異地建設費 墻改基金 消防設施費 環(huán)境評估及排污費 規(guī)劃局 建設工程規(guī)劃許可 方案審批 規(guī)劃局 中標通知書 質檢站 散水辦 勞保辦 定額站 安檢站 安全許可 定額鑒別 勞保統(tǒng)籌 散水押金 質檢委托 城管大隊 執(zhí)法大隊 規(guī)劃局 開發(fā)辦 建委基建科 施工許可證 預售許可證 放線管理 房地產項目一般報批報建流程 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 如何加快項目報批報建進程？ ? 內部控制： 設計圖紙的圖紙質量、 出圖時間、圖紙變更（報建圖紙的變更）等； ? 現(xiàn)場配合： 項目現(xiàn)場現(xiàn)狀、項目現(xiàn)場接待； ? 外部協(xié)調： 當?shù)馗骷壵ㄒ?guī)劃局、建設局、國土局、城管、質檢站、消防等各類工作協(xié)調； ? 合作方的協(xié)調： 合作方報建資料、合作方工程配合（主要是現(xiàn)場）、 合作方報建工作（勞保金、中標備案、淤泥證等）、合作方的資源配合（尤其是專業(yè)部門）。（三個指標） ?成本部：方案版成本、施工圖預算。 ?營銷部：編制營銷總綱及評審、組建營銷團隊。 質量問題：評價體系和評價經驗的缺失。 關鍵要素：項目經營策劃書、概念設計深化方案。 ?工程部：編制項目工程節(jié)點計劃。 ?決策人力：團隊運作能力和執(zhí)行能力、合作團隊、主管部門。（根據(jù)設計部提供的規(guī)劃要點進行估算） ?采購部：制定項目合約計劃方案、市場調研合作方資源。 ?設計部：概念規(guī)劃設計方案。 ? 加速進入以下城市： ?長三角：有強勁實力的縣級市，如 常熟、昆山等； ?環(huán)渤海和東北地區(qū)：天津、青島、威海、煙臺等； ?內地省會城市：武漢、西安等。 ? 選擇預
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