【正文】 但是，從另一個(gè)角度來(lái)看，我國(guó)大部分產(chǎn)業(yè)的資源配置失效，資產(chǎn)重組具有廣闊的空間；同時(shí)，我國(guó)的資本市場(chǎng)孕育著巨大的投資機(jī)會(huì)和某些歷史性的機(jī)遇。 ? 越是新興市場(chǎng)、不透明的市場(chǎng)，賺錢(qián)的機(jī)會(huì)越多，理論上說(shuō)，在美國(guó)金融用途不多，在中國(guó)用途才大。個(gè)人理財(cái)可能在短期內(nèi)看不出變化，但是在從長(zhǎng)期來(lái)看，一個(gè)微小的變化，在后來(lái)可能帶來(lái)很大的變化。北京國(guó)投作為獨(dú)家代理人代理其轉(zhuǎn)讓行為。 財(cái)產(chǎn)信托? 財(cái)產(chǎn)信托融資的一般運(yùn)作模式為：房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目委托給信托投資公司，設(shè)立財(cái)產(chǎn)信托，房地產(chǎn)企業(yè)取得信托受益權(quán)；然后，房地產(chǎn)企業(yè)將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者并取得相應(yīng)對(duì)價(jià)實(shí)現(xiàn)融資，或者將受益權(quán)抵押進(jìn)行債務(wù)融資。 ? 混合融資是指房地產(chǎn)企業(yè)采取權(quán)益融資和債務(wù)融資結(jié)合的方式向信托投資公司融資，是上述兩種融資方式的結(jié)合使用。 例：今典集團(tuán) 蘋(píng)果社區(qū)消費(fèi)信托 ? 北京國(guó)投針對(duì)蘋(píng)果社區(qū)發(fā)行資金信托，向國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)和個(gè)人融資。間接債務(wù)融資模式 ? 間接債務(wù)融資操作流程如下：首先，信托投資公司通過(guò)發(fā)行資金信托，向投資者募集資金。 例：香蜜湖 債務(wù)融資? 債務(wù)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)直接向信托投資公司貸款實(shí)現(xiàn)融資，或通過(guò)購(gòu)房者向信托投資公司貸款買(mǎi)房從而間接實(shí)現(xiàn)融資。一個(gè)項(xiàng)目公司的所有者權(quán)益無(wú)非是公積金加注冊(cè)資本金，這很難達(dá)到 30%的要求。 例： 北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責(zé)任公司的融資? 重慶國(guó)際信托投資有限公司（重慶國(guó)信）通過(guò)發(fā)“ 景龍國(guó)際公寓項(xiàng)目股權(quán)投資信托 ” ，募集 8000萬(wàn)元人民幣信托資金，此信托資金以重慶國(guó)信名義采取股權(quán)投資方式投入北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責(zé)任公司，信托計(jì)劃為期一年，信托期滿(mǎn)，北京中建嵐森建設(shè)投資有限公司（北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責(zé)任公司的股東）采取股權(quán)溢價(jià) 9%收購(gòu)方式歸還信托資金及收益，銀基擔(dān)保有限公司對(duì)該收購(gòu)款項(xiàng)提供全額連帶擔(dān)保。例：天津峰匯廣場(chǎng) ? 天津峰匯廣場(chǎng) 1－ 3層商鋪和天津歐尚超市有限公司簽定長(zhǎng)期租約（ 20+20年），具有穩(wěn)定的收益，北京國(guó)際信托投資公司通過(guò)發(fā)行 “ 法國(guó)歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃 。根據(jù)資金信托所募集資金運(yùn)用方式的不同，又可以進(jìn)一步細(xì)分為權(quán)益融資、債務(wù)融資和混合融資三種模式。 　 實(shí)例介紹 —— 威爾士房地產(chǎn)基金 ? 威爾士房地產(chǎn)基金公司（Ｗ ells Ｒ eal Ｅ state Ｆunds? Ｉ nc.）是喬治亞州的一個(gè)著名的房地產(chǎn)基金公司，其房產(chǎn)租戶(hù)包括可口可樂(lè)、摩托羅拉、西門(mén)子、 IBM、戴爾電腦等著名跨國(guó)公司。顧名思義，此類(lèi)ＲＥＩＴ不僅進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)益投資，還可從事房地產(chǎn)抵押貸款。投資方式主要有兩種：一類(lèi)是直接收購(gòu)房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理；另一類(lèi)為投資房地產(chǎn)公司，通過(guò)間接方式投資房地產(chǎn)資產(chǎn)，采用該類(lèi)方式的目的主要在于通過(guò)投資企業(yè)的方式來(lái)適應(yīng)房地產(chǎn)地域特性強(qiáng)的特點(diǎn)，可以實(shí)現(xiàn)多地區(qū)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)也能滿(mǎn)足房地產(chǎn)物業(yè)投資巨大的資金需求，實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)，從而達(dá)到降低房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的目的。 ? 根據(jù)資金投向的不同，ＲＥＩＴ可分為三類(lèi)：１．權(quán)益型（ＥｑｕｉｔｙＲＥＩＴ）。 房地產(chǎn)投資信托基金 （ＲＥＩＴ） 簡(jiǎn)介? 房地產(chǎn)投資信托基金 （ＲＥＩＴ）是目前較流行的一種投資基金形勢(shì) ，一般以股份公司或托拉斯的形式出現(xiàn)，通過(guò)發(fā)行股票或受益憑證募集投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資。另一方面，在中國(guó)成立純粹意義上的房地產(chǎn)投資基金的外部條件還不具備，適合成立具有房地產(chǎn)投資信托基金性質(zhì)的 “ 房地產(chǎn)投資基金 ” 。由于私募基金的銷(xiāo)售和贖回都是通過(guò)基金管理人與投資者私下協(xié)商來(lái)進(jìn)行的，因此它又被稱(chēng)為向特定對(duì)象募集的基金。即通過(guò)向多數(shù)投資者發(fā)行基金份額設(shè)立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)，由基金托管人來(lái)托管基金資產(chǎn)，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資等實(shí)業(yè)投資，它是一個(gè)與證券投資基金相對(duì)等的概念。所謂 “ 五十九歲現(xiàn)象 ” ，就是人到接近退休的時(shí)候生活預(yù)期不良，為維持自己今后的體面和生活水平不下降，采取了不正當(dāng)?shù)拇胧? 實(shí)行 反向抵押貸款 保險(xiǎn)服務(wù)的社會(huì)效應(yīng)? 多年來(lái)我國(guó)居民儲(chǔ)蓄率過(guò)高而消費(fèi)率較低，特別是中年人源源不斷地把錢(qián)存入銀行，原因之一是老年保障制度不健全。但這時(shí)給付金的支出也比較少，這時(shí)投保人的房屋資產(chǎn)和未付出的給付金卻全在保險(xiǎn)公司賬上，可以在一定的條件下進(jìn)行經(jīng)營(yíng)獲利，預(yù)期贏利也是計(jì)算得出來(lái)和可以反映在報(bào)表上的。所以有人稱(chēng)這種投保為 生死合同 ，雙方盈虧全在于壽命的長(zhǎng)短。經(jīng)評(píng)估， 9年后房屋約折損 11萬(wàn)元，但房屋與土地增值預(yù)計(jì)約為 16萬(wàn)元，因此計(jì)增 5萬(wàn)元。它使得投保人終生可以提前支用該房屋的銷(xiāo)售款，而投保人一直享有居住權(quán)和出租權(quán)，直至投保人亡故，保險(xiǎn)公司才將其抵押的房屋收回，進(jìn)行銷(xiāo)售或拍賣(mài)。 保險(xiǎn)公司按月向投保人（受益人）支付給付金，也是終身支付 。其中利息付給銀行，本金則交給保險(xiǎn)公司，貸款到期，保險(xiǎn)公司將本金全部交還銀行。當(dāng)然，如果先期客戶(hù)償付的本金數(shù)額較大，銀行的利息收入則會(huì)相應(yīng)減少一些。 ” 民生房貸獨(dú)門(mén)絕學(xué) 組合還款法? 這樣一來(lái)，不但這部分客戶(hù)的需求得到滿(mǎn)足，而且銀行的利息收入也與以往不同。按照現(xiàn)在北京的房?jī)r(jià)水平，想在城區(qū)周?chē)I(mǎi)一套 120平米左右的房子，總價(jià)格應(yīng)在 60萬(wàn)～ 70萬(wàn)元之間，如果采用首付20％、 20年按揭貸款，無(wú)論是等額本息法還款，還是等額本金法還款，先期每個(gè)月還款金額都不會(huì)低于 3500元，這意味著他們生活質(zhì)量的下降。個(gè)人業(yè)務(wù)：民生房貸獨(dú)門(mén)絕學(xué)? 在國(guó)內(nèi)銀行產(chǎn)品監(jiān)管空間狹窄、產(chǎn)品同質(zhì)化非常嚴(yán)重的環(huán)境下，民生銀行依靠科技創(chuàng)造出新的房貸產(chǎn)品，竟然能夠一枝獨(dú)秀，令競(jìng)爭(zhēng)者望塵莫及，其它銀行幾乎無(wú)法跟著 “ 復(fù)制 ” 。 存量房與房地產(chǎn)金融? 政府支持銀行、金融機(jī)構(gòu)從廉租屋、經(jīng)濟(jì)適用房入手，啟動(dòng)房地產(chǎn)投資信托 REITs，通過(guò)發(fā)行受益憑證的方式，募集投資者的資金，進(jìn)行房地產(chǎn)或房產(chǎn)抵押貸款投資，將這部分住房以出租的方式提供給廣大低收入者居住?？梢灶A(yù)測(cè)，在全國(guó)商品流通總量中，房地產(chǎn)商品占有的比重將日益增大，并將帶動(dòng)貨幣流通量和貸款量的增加。存量房與房地產(chǎn)金融? 據(jù)推算，到 2023年底，我國(guó)城鎮(zhèn)約有房地產(chǎn)180億平方米，其中住宅 110億平方米。 存量房與房地產(chǎn)金融? 資金密集的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有金融屬性，特別是存量房這一塊。? 2023年美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)和多家庭住宅抵押貸款總額的 16417億美元中，來(lái)自商業(yè)銀行的抵押貸款只占 ％，其余 ％則分別來(lái)自人壽保險(xiǎn)公司（ %）、儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)（%）、聯(lián)邦和相關(guān)機(jī)構(gòu)（ %）、抵押池和信托（ %）、個(gè)人和其（ %）。? 一般來(lái)說(shuō)，銀行負(fù)責(zé)將借款者的還款在扣除銀行管理費(fèi)和其他費(fèi)用（包括工本費(fèi)、公證費(fèi)、房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)、稅等）后，轉(zhuǎn)讓給特別機(jī)構(gòu)，特別機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)按時(shí)返還證券投資者的本金和利息，并支付各機(jī)構(gòu)的費(fèi)用（如保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)級(jí)費(fèi)等），余下的則是特別機(jī)構(gòu)的收益。 房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化? 我們知道，一個(gè)完整的住房抵押貸款市場(chǎng)體系包括一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)即按揭貸款市場(chǎng)；二級(jí)市場(chǎng)即住房抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，是指銀行以住房抵押為擔(dān)保，發(fā)行抵押貸款證券的市場(chǎng)。 房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化? 我國(guó)資產(chǎn)證券化的運(yùn)作領(lǐng)域　　 銀行不良資產(chǎn)證券化。 房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化? 在西方國(guó)家，資產(chǎn)證券化的最基本功能是提高該類(lèi)資產(chǎn)的流動(dòng)性，它為銀行提供了一條新的解決流動(dòng)性不足問(wèn)題的渠道