【正文】 奇正相生，如循環(huán)之無端，孰能窮之！” 忌記： 只針對極少數(shù)死硬分子，不要惹眾怒； 手段要隱蔽，要讓其明白怎么回事，但又抓不到把柄； 同一種手段不要在同一時(shí)期反復(fù)使用。 案例： 第十招 歪招 《 孫子兵法勢篇 》 曰：“凡戰(zhàn)者，以正合，以奇勝。 （告訴她這是公司行，為拉攏戰(zhàn)線，平息其怒火，以便下面的溝通）， 我知道你因?yàn)樯砭訃猓貋硪淮螀s是不容易，因此才會欠費(fèi)，但是公司畢竟也有他的壓力在，好幾千人等著吃飯，相信你也能理解是吧。但是話又說回來公司作為一個企業(yè)而言，它肯定有它的制度和利益在，畢竟它要養(yǎng)活好幾千人不是，你覺得呢 …… （用意：和業(yè)主統(tǒng)一戰(zhàn)線，減輕業(yè)主對經(jīng)辦人的敵意以保證說服力） ? XX老師，我覺得你還是來交老好些，你想，難道你交了我就不管你了么，肯定不可能嘛，你的問題，我還不是要幫你解決，但是你不交，最后公司沒有辦法還不是只有采取正常法律手段來維權(quán)，何必呢 （用意：潛臺詞告訴他，不要以為拿他沒辦法，在法律上他是站不住腳的） ? 要不這樣， XX老師，小 X幫你想想辦法，看能不能向公司申請滯納金的減免，在小 X能力范圍內(nèi)的，我肯定會幫你爭取 （用意：對于處在交與不交邊緣的客戶，給與小利推動其繳納） 話術(shù)： ? XX老師，我聽說最近公司在擬一批律師函，針對一些長期欠費(fèi)的客戶要采取法律行動 了，估計(jì)就是這幾天就會發(fā)出，好像里邊有你，我先悄悄給你說一聲，讓你也好有所 準(zhǔn)備 …千萬不要透露是我告訴你的喲，要不我會很難辦的 ….我建議你最好最近趕快來 交了，避免撞到槍口上，抓個典型，多不劃算 … （用意：探其口風(fēng)、拉攏戰(zhàn)線、勸其來交） XX小區(qū)業(yè)主張老師，以物業(yè)久未出租為由，長期惡意欠費(fèi)，由于人在國外無法聯(lián)系，在所有催費(fèi)手段均無效后，發(fā)出律師函。 本所認(rèn)為：閣下是物業(yè)管理人依法管理的物業(yè)業(yè)主，應(yīng)充分履行并遵守 《 XX前期物業(yè)服務(wù)合同及臨時(shí)管理規(guī)約 》 ，遵守 《 XX市物業(yè)管理?xiàng)l例 》 以及我國的有關(guān)法律法規(guī)，在接受物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，有義務(wù)及時(shí)、足額交納物業(yè)管理費(fèi)，否則應(yīng)交納滯納金并承擔(dān)其他違約責(zé)任。如業(yè)主態(tài)度激烈，可以私人立場，解釋你是與其一個戰(zhàn)線的發(fā)函是公司 行為，如果能在一定時(shí)間內(nèi)繳納，可幫助其向公司申請從正式起訴名單中刪除。 ? 律師函里的繳納時(shí)間最好定為離發(fā)函日 2周。相反的你不交，小 X也沒辦法向公司交代嘛，人家認(rèn)認(rèn)真真的費(fèi)的業(yè)主都沒幫，卻幫沒繳費(fèi)的，你說這說得過去嗎。提醒您貴宅從 2023年 11月截止至 2023年 3 月 15日，已有 6個月的物管費(fèi)計(jì) ，希望您 接到此函后盡快到物管公司西城天街管理處結(jié)清相關(guān)費(fèi)用 ,也避免產(chǎn)生更多的滯納金 , 造成您 經(jīng)濟(jì)上不必要的損失?，F(xiàn)春節(jié)已過而您一直未如當(dāng) 初所言前往客戶中心繳納相關(guān)費(fèi)用。 1周后，如業(yè)主未主動聯(lián)系，應(yīng)及時(shí)與其取得聯(lián)系，探聽情況。 案例： 對象： 部分業(yè)主針對某一個自身認(rèn)為不公平或不合理的問題拒繳物管費(fèi)（如房屋久未出租、公攤水電不合理等等），在已經(jīng)過多次解釋溝通（我方無責(zé)任時(shí)），或已解決該問題（我方有責(zé)任時(shí)），但對方仍不肯繳納物管費(fèi)想借機(jī)得到進(jìn)一步好處或?qū)嵒莸臉I(yè)主。片區(qū)經(jīng)理發(fā)現(xiàn)業(yè)主有一車位，隨即通知車管員，一旦發(fā)現(xiàn)該車位業(yè)主回來時(shí)，立即通知片區(qū)經(jīng)理。（此招術(shù)的具體使用可參考全面搜索） ? XX老師，很久沒見你回來了。 案例： 對象： 能聯(lián)系上業(yè)主，但業(yè)主一直以工作忙、不在家、無時(shí)間來前臺等為原因拖欠費(fèi)用，且遲遲不露面，不交費(fèi)的客戶 招數(shù)說明： 業(yè)主非惡意欠費(fèi)，卻遲遲不主動繳納所欠費(fèi)用。某天小 X看到該戶業(yè)主的報(bào)事記錄，便上門詢問報(bào)事是不是已經(jīng)處理好，對其中的服務(wù)有什么不滿意的。 ? 老師，我今天看到您的報(bào)事，家里的下水道堵塞了啊。 ? 使用此招時(shí)，一定要注意適度，避免業(yè)主“恃寵而驕”。 案例： 對象： 曾經(jīng)對物業(yè)有所誤會，發(fā)生過不愉快的業(yè)主 招數(shù)說明： 某些業(yè)主對物業(yè)服務(wù)有過不好的感受，從而拒交物管費(fèi)，對于這種客戶，一味的催費(fèi)，只會加大負(fù)面影響，而不催的話，只會使欠費(fèi)金額越來越大。在業(yè)主提出賠付需求時(shí)，物業(yè)客服 W明確了物業(yè)的立場，表示會竭盡全力幫助業(yè)主減少損失。 同時(shí) ， 對于您提及的賠付事宜 ， 我們建議您先做整改 ， 待整改事宜完畢后 ， 物業(yè)會協(xié)助您解決這類問題 。如通知業(yè)主收取郵件、通知參加社區(qū)活動、或提供其他增值服務(wù)等方式聯(lián)系業(yè)主，注意在與業(yè)主的聯(lián)絡(luò)中一定要讓業(yè)主記住并認(rèn)識你，這是培養(yǎng)信任的基礎(chǔ)條件。物業(yè)人員通過B先生留下的號碼及時(shí)聯(lián)系上業(yè)主，業(yè)主表示剛從國外回來更換了新號碼，得知后答應(yīng)盡快交費(fèi)。多次撥打未果后，工作人員根據(jù)資料上顯示業(yè)主人在外地，了解到大多外地客戶購買房屋用于投資，便試著從房屋轉(zhuǎn)讓信息里找到業(yè)主相關(guān)信息。 案例： 對象： 無法取得聯(lián)系的業(yè)主 招數(shù)說明： 業(yè)主在買房、接房時(shí)留下了個人信息，但出現(xiàn)欠費(fèi)時(shí)，卻無法通過當(dāng)初軟件、資料留下的電話號碼及其他途徑（通過戶內(nèi)門機(jī)呼叫、上門催收、業(yè)主朋友轉(zhuǎn)達(dá)等）及時(shí)聯(lián)系業(yè)主繳費(fèi)，這時(shí)就可以想盡辦法，挖掘資源，利用其他途徑查詢到業(yè)主的聯(lián)系方式通知其繳費(fèi)。連我也開始懷疑自己 的工作能力了 ……” ? “說實(shí)話，我也知道您很忙，我也不希望天天給您電話打擾您工作、生活。 ? 了解掌握對方性格，善于區(qū)分類型，避免表現(xiàn)過度引起業(yè)主反感，此招不建議在性格暴躁，沒有耐心的業(yè)主前使用。兩天過后小 X繼續(xù)打電話給 X先生說： X先生，您已經(jīng)轉(zhuǎn)賬了哈，我跟您確認(rèn)一下轉(zhuǎn)賬的時(shí)間和金額。在溝通過程中，小 X建議業(yè)主通過轉(zhuǎn)賬方式支付，“ X先生，像你這樣比較忙的話可以考慮轉(zhuǎn)賬的，本來您在外地回來一次也都不方便。 ? 如果業(yè)主一直含糊其辭說”最近” “這兩天會來交”則要和業(yè)主約定一個有效的時(shí)間，到了時(shí)間之后再次提醒業(yè)主，這樣，不僅使業(yè)主自己心里在時(shí)間上產(chǎn)生緊迫感，同時(shí)也讓一拖再拖的業(yè)主產(chǎn)生失信的感覺，最終達(dá)到有效催費(fèi)的目的。如已繳納，請忽略本信息。如您因故不便前往現(xiàn)場繳納，可匯款至以下賬戶：XX物業(yè)服務(wù)有限公司， XX銀行 XX支行。 尊敬的 XX業(yè)主：您的物管費(fèi)已欠費(fèi)，請盡快到 XX客戶中心繳納，以免滯納金遞增。如已繳納，請忽略本信息。 ? 預(yù)付金用完的客戶一定要和按月繳納的業(yè)主分別發(fā)送短信，避免業(yè)主產(chǎn)生“他只是群發(fā)，不是在提醒我”的想法，耽誤繳納時(shí)間。故我們應(yīng)從每月 5日起，按照下表中的時(shí)間節(jié)點(diǎn)及客戶類型進(jìn)行分類，通過短信、電話等形式不斷提醒業(yè)主，給業(yè)主緊迫感，讓其明白是否按時(shí)繳納物管費(fèi)是有人管控的，打消客戶“遲交無所謂”的念頭。招與招之間可單獨(dú)使用，亦可根據(jù)不同業(yè)主、不同情況據(jù)實(shí)搭配使用。 例如：公民納稅支付公安機(jī)關(guān)的費(fèi)用，但公安機(jī)關(guān)也不能確保每個人的生命財(cái)產(chǎn)不被侵犯。 《 物業(yè)服務(wù)合同 》 的主體是業(yè)主大會（及其執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會）和物業(yè)公司。物業(yè)管理權(quán)的法源基礎(chǔ)是 “ 共有產(chǎn)權(quán)（即除專有產(chǎn)權(quán)之外共有部分） ” 而來的。 業(yè)主對物業(yè)費(fèi)理解的幾個誤區(qū) 我還沒入住，并未享受到物業(yè)公司的服務(wù)，憑什 么收費(fèi)？ 誤區(qū)一 ?《 物權(quán)法 》 第七十二條 ：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)； 不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。 第十條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。 發(fā)改委 《物業(yè)管理?xiàng)l 《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》 第四條 國務(wù)院價(jià)格主管部門會