【正文】 培訓(xùn)計(jì)劃主題 內(nèi)容 時(shí)間 培訓(xùn)師房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)及發(fā)展分析 3/21 XXX建筑基礎(chǔ)知識(shí) 建筑常識(shí)，專(zhuān)業(yè)名詞，建筑形態(tài)，城市及小區(qū)規(guī)劃等3/21 XXX房地產(chǎn)交易 合同及補(bǔ)充條款，非本地區(qū)居民購(gòu)房須知，付款方式等3/22 XX業(yè)務(wù)素質(zhì) 案場(chǎng)管理，公關(guān)禮儀 3/23 XX市場(chǎng)調(diào)查 周邊項(xiàng)目，區(qū)域市場(chǎng)分析，潛在客戶分析3/24 XX業(yè)務(wù)演練 3/25 XX雅仕軒別墅銷(xiāo)售案例n 一，銷(xiāo)售業(yè)務(wù)管理辦法：1，現(xiàn)場(chǎng)接待，客戶接待和熱線接聽(tīng)制度2，大定與小定二，業(yè)務(wù)制度：1，客戶登記制度；2，工作日記制度；3，客戶追蹤制度；4，周報(bào)，月報(bào)統(tǒng)計(jì)制度；5，成交登記制度；6，例會(huì)，培訓(xùn)及考核制度；7，客戶合同更名原則；三，業(yè)績(jī)歸屬銷(xiāo)售部行政管理辦法1，行政制度；2，行為規(guī)范；3，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制；4，銷(xiāo)售部獎(jiǎng)懲條例；5，離職人員管理；n項(xiàng)目管理是變理想為現(xiàn)實(shí)，化抽象為具體的一門(mén)科學(xué)和藝術(shù)。n 關(guān)系1，在法律上是平等的；2，在權(quán)利與義務(wù)上是服務(wù)與被服務(wù)的；3，在工作中是相互協(xié)商和相互幫助的；案例分析香榭麗花園（公寓）銷(xiāo)售案例一，營(yíng)銷(xiāo)方式1，營(yíng)銷(xiāo)策劃與銷(xiāo)售執(zhí)行相結(jié)合；2，具體的營(yíng)銷(xiāo)手段；3，建立分銷(xiāo)渠道；營(yíng)銷(xiāo)策劃與銷(xiāo)售執(zhí)行相結(jié)合n 營(yíng)銷(xiāo)策劃的任務(wù)是確定機(jī)會(huì)，制定營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略和計(jì)劃，指導(dǎo)產(chǎn)品和方案走向機(jī)會(huì)；銷(xiāo)售執(zhí)行是落實(shí)執(zhí)行這些計(jì)劃。n 業(yè)主管理委員會(huì)章程：是關(guān)于業(yè)主大會(huì)與業(yè)主管理委員會(huì)選舉，產(chǎn)生，活動(dòng)和行使權(quán)利和義務(wù)，保證業(yè)主權(quán)益的準(zhǔn)則。（ 5）有管理物業(yè)所需的管理機(jī)構(gòu)和各類(lèi)人員。（ 2）有 202，接受管理委員會(huì)和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督。（ 4）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為。權(quán)利： 2，職能：遵照有關(guān)政策，法規(guī)運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)手段和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理物業(yè)，有效的維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，為業(yè)主和用戶創(chuàng)造一個(gè)幽雅，舒適，寧?kù)o，安全的居住和工作環(huán)境。第六章： 特點(diǎn)1，全面性2，及時(shí)性與主動(dòng)性3，標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)性4，連續(xù)性和相關(guān)性n 前期策劃階段：確定質(zhì)量目標(biāo)；n 設(shè)計(jì)階段：設(shè)計(jì)質(zhì)量控制和實(shí)施方案的質(zhì)量控制；n 實(shí)施階段：材料和設(shè)備的質(zhì)量控制，工藝質(zhì)量控制，施工工序質(zhì)量控制等；n 竣工驗(yàn)收階段：工程驗(yàn)收及工程驗(yàn)收交付的質(zhì)量控制；n 銷(xiāo)售及后期服務(wù)階段：建立質(zhì)量檔案和運(yùn)行質(zhì)量的監(jiān)督；合同管理n 選擇合適的合同種類(lèi)：1，總價(jià)合同；2，單價(jià)合同；3，成本加酬金合同；n 決定合適的招標(biāo)方式1，公開(kāi)招標(biāo)；2，議標(biāo)；3，選擇性競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)；n 確定重要的合同條款1，適用于合同關(guān)系的法律，合同爭(zhēng)執(zhí)仲裁的地點(diǎn)及程序等；2，付款方式；3，合同價(jià)格的調(diào)整條件，范圍，調(diào)整方法，特別是由于物價(jià)上漲，匯率變化等對(duì)合同價(jià)格進(jìn)行調(diào)整；4，合同雙方分性的分擔(dān)；5，對(duì)承包商的激勵(lì)措施；n 6，設(shè)計(jì)合同條款，通過(guò)合同保證對(duì)項(xiàng)目的控制權(quán)，并形成一個(gè)完整的控制體系；n 7，為了保證雙方的誠(chéng)實(shí)信用，必須有相應(yīng)的合同措施；安全管理n業(yè)主和承包商都應(yīng)重視安全與環(huán)境保護(hù)的目標(biāo)控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目的控制系統(tǒng)n 房地產(chǎn)項(xiàng)目控制系統(tǒng)概述n 房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度控制n 房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制n 房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量控制n 房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同控制n 房地產(chǎn)項(xiàng)目安全與環(huán)境保護(hù)控制建筑施工階段的三控制，兩管理，一協(xié)調(diào)n 項(xiàng)目進(jìn)度控制n 成本控制n 質(zhì)量控制n 合同管理n 安全管理n 組織協(xié)調(diào)進(jìn)度控制進(jìn)度，通常指項(xiàng)目實(shí)施結(jié)果的進(jìn)展情況。n 變更控制系統(tǒng)應(yīng)該包括某些程序，用來(lái)處理無(wú)須審查而批準(zhǔn)的變更。變更控制系統(tǒng)包括文檔工作、跟蹤系統(tǒng)和用于授權(quán)變更的批準(zhǔn)層次。整體變更控制要求：n 維護(hù)執(zhí)行情況測(cè)量基準(zhǔn)計(jì)劃的完整性 —所有批準(zhǔn)的變更應(yīng)該反映在項(xiàng)目計(jì)劃中，但只有項(xiàng)目范圍變更將影響到執(zhí)行情況測(cè)量基準(zhǔn)計(jì)劃。整體變更控制過(guò)程輸入n 項(xiàng)目計(jì)劃n 執(zhí)行情況報(bào)告n 變更申請(qǐng)工具和技術(shù)n 變更控制系統(tǒng)n 性能管理n 執(zhí)行情況測(cè)量n 補(bǔ)充計(jì)劃編制n 項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)輸出n 項(xiàng)目計(jì)劃更新n 糾正措施n 教訓(xùn)整體變更控制對(duì)大多數(shù)項(xiàng)目而言，執(zhí)行狀況檢查理會(huì)有不同的頻率和層次。n 確保產(chǎn)品范圍的變更反映在項(xiàng)目范圍定義中。項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)。項(xiàng)目涉及的所有組織在項(xiàng)目實(shí)施期間都有正式或者非正式的有用程序。執(zhí)行狀況檢查例會(huì)應(yīng)定期按計(jì)劃進(jìn)行，以交流項(xiàng)目的信息。項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)。例如，對(duì)許多小型項(xiàng)目，采用口頭授權(quán)更為合適。工作授權(quán)體系。項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施輸入n 項(xiàng)目計(jì)劃n 詳細(xì)依據(jù)n 組織的方針n 糾正措施工具和技術(shù)n 一般管理技術(shù)n 產(chǎn)品所需的技能和知識(shí)n 工作授權(quán)體系n 執(zhí)行情況檢查例會(huì)n 項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)n 組織程序輸出n 工作結(jié)果n 變更申請(qǐng)項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施的工具和技術(shù) 1 一般管理技術(shù)。項(xiàng)目計(jì)劃 2項(xiàng)目計(jì)劃通常包括如下內(nèi)容：n 項(xiàng)目章程n 項(xiàng)目管理方法和策略描述n 范圍說(shuō)明n 執(zhí)行控制工作分解結(jié)構(gòu)的人n 費(fèi)用估算、計(jì)劃開(kāi)始時(shí)間和職責(zé)n 進(jìn)度和成本執(zhí)行情況測(cè)量基準(zhǔn)計(jì)劃n 主要里程碑和每個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)日期n 關(guān)鍵的或所需人員n 主要風(fēng)險(xiǎn)，包括約束條件和假定，以及各自計(jì)劃的應(yīng)對(duì)措施。它應(yīng)當(dāng)按溝通管理計(jì)劃中所定義的方式進(jìn)行分發(fā)。n 人事管理 —雇傭和解雇的指導(dǎo)方針、雇員表現(xiàn)評(píng)審。 個(gè)人和組織可能會(huì)同時(shí)識(shí)別出多個(gè)項(xiàng)目， 需對(duì)這些項(xiàng)目設(shè)想進(jìn)行篩選 ―― 項(xiàng)目選定。規(guī)模的增長(zhǎng)往往意味著復(fù)雜性的增加，包括行政管理參與者之間的等等復(fù)雜性。高風(fēng)險(xiǎn)建議書(shū)n 如果新奇要素在一個(gè)項(xiàng)目中占優(yōu)勢(shì)，潛在的成本變化應(yīng)該被看作一種風(fēng)險(xiǎn)。 如果一個(gè)建議的評(píng)估顯示潛在的報(bào)酬率超過(guò)了所如果一個(gè)建議的評(píng)估顯示潛在的報(bào)酬率超過(guò)了所選擇的融資成本率，從財(cái)務(wù)角度看，其可行性不會(huì)有選擇的融資成本率，從財(cái)務(wù)角度看，其可行性不會(huì)有什么疑問(wèn)。它們通常是對(duì)項(xiàng)目投入資金的顯著收支平衡必須支付的利息，除非項(xiàng)目收益把這些余額還清。收入成本收入成本 [Revenue Cost]:在一個(gè)項(xiàng)目中不是為了收購(gòu)或增加資產(chǎn)而招致的任何成本 。財(cái)務(wù)可行性n 對(duì)一個(gè)特定的項(xiàng)目進(jìn)行資源投資是否值得？如何獲得值得的回報(bào)？n 如果投資資源有幾種備選的機(jī)會(huì)，那一種會(huì)帶來(lái)最佳回報(bào)？成本 —收益分析成本成本 —收益分析收益分析 ：n 該項(xiàng)目計(jì)劃中的生命期識(shí)別、詳述和評(píng)估建議的成本，包括采購(gòu)、建設(shè)、保養(yǎng)、維修、運(yùn)行成本、退役；n 在其設(shè)計(jì)中的生命周期內(nèi)，識(shí)別、詳述和評(píng)估建議的收益。ofAnalysis)是對(duì)用于共同目的的各種產(chǎn)品信息進(jìn)行收集和整理的一種方法。（ 5）生態(tài)和 社會(huì)可行性 。方法。Study)n 對(duì)任何可接受的建議書(shū)，都應(yīng)該設(shè)立一個(gè)小組承擔(dān)可行性研究，并盡量產(chǎn)生方案（ Scenarios)。3，可行性研究是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)。、 經(jīng)濟(jì) 、 社會(huì)等方面問(wèn)題進(jìn)行全面的分析、論證和評(píng)價(jià)，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法1，訪問(wèn)法：面談?wù){(diào)查，電話調(diào)查，通信調(diào)查；2，觀察法3，實(shí)驗(yàn)法市場(chǎng)調(diào)查的步驟：1，準(zhǔn)備階段：確定市場(chǎng)調(diào)查的目的和內(nèi)容；擬訂詳細(xì)，周密的調(diào)查計(jì)劃，確定調(diào)查的對(duì)象，方法；根據(jù)調(diào)查作業(yè)的需要，選擇具有一定素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)知識(shí)的調(diào)查人員；2，實(shí)施階段：收集相關(guān)資料；設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷；現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查；3，資料處理階段：編輯整理信息資料；撰寫(xiě)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告；在調(diào)查過(guò)程結(jié)束后，對(duì)所有的信息進(jìn)行歸檔儲(chǔ)存。概念要新，主題要新。有效利用時(shí)間（零碎時(shí)間）盡量一次性處理大部分時(shí)間周末，如果你完成了全部目標(biāo)，就獎(jiǎng)賞你自己。每天結(jié)束時(shí)，列出第 2天要做的事情。n ，n 織起來(lái)。 “ 疑人不用，用人不疑 ” 。項(xiàng)目經(jīng)理部項(xiàng)目經(jīng)理部n 項(xiàng)目經(jīng)理部的作用1，負(fù)責(zé)項(xiàng)目全過(guò)程的管理工作，是企業(yè)在該項(xiàng)目的管理層，同時(shí)對(duì)作業(yè)層有管理與服務(wù)的雙重職能；2，為項(xiàng)目經(jīng)理的決策提供信息依據(jù)，當(dāng)好參謀，同時(shí)執(zhí)行項(xiàng)目經(jīng)理的決策意圖；3，項(xiàng)目經(jīng)理部不但要完成項(xiàng)目管理和專(zhuān)業(yè)管理任務(wù)，同時(shí)要協(xié)調(diào)各個(gè)部門(mén)之間，管理人員之間的關(guān)系，發(fā)揮每個(gè)人的崗位作用；4，是代表企業(yè)履行合同的主體，向最終建筑產(chǎn)品和業(yè)主負(fù)責(zé)；n 項(xiàng)目經(jīng)理部的運(yùn)作：1，選擇合適的成員，形成一個(gè)完整的工作群體；2，使各個(gè)成員了解項(xiàng)目經(jīng)理部的目標(biāo)和任務(wù)；3，明確項(xiàng)目經(jīng)理部各個(gè)部門(mén)及其成員的職責(zé)和權(quán)力；4，組織各成員開(kāi)始執(zhí)行執(zhí)行各自的任務(wù)，開(kāi)始推進(jìn)工作。n 通過(guò)分標(biāo)可以明確地，靈活地對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)控制。事業(yè)部實(shí)行獨(dú)立核算，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效益負(fù)責(zé)。土地的前期開(kāi)發(fā)工作一般由綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)（通常也是投資的一方）完成，項(xiàng)目公司的主要職能為工程建設(shè)、配套和銷(xiāo)售。n 從房地產(chǎn)項(xiàng)目的生命周期分析，開(kāi)發(fā)部主要是負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期的立項(xiàng)、審批、規(guī)劃、征地、拆遷等工作。第二章： PMBOK 項(xiàng)目管理知識(shí)體系項(xiàng)目過(guò)程和整體化項(xiàng)目管理基本概念 內(nèi)外環(huán)境項(xiàng)目核準(zhǔn)范圍規(guī)劃范圍定義范圍核實(shí)范圍改變控制項(xiàng)目范圍管理 項(xiàng)目質(zhì)量管理質(zhì)量規(guī)劃質(zhì)量保證質(zhì)量控制質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)鑒別風(fēng)險(xiǎn)估量風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策風(fēng)險(xiǎn)控制項(xiàng)目時(shí)間管理活動(dòng)定義活動(dòng)排序活動(dòng)時(shí)間估算進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)度控制項(xiàng)目人力資源管理組織規(guī)劃人員招聘隊(duì)伍組織項(xiàng)目采購(gòu)管理采購(gòu)規(guī)劃詢(xún)價(jià)與招標(biāo)資源選擇合同管理合同終結(jié)項(xiàng)目費(fèi)用管理資源規(guī)劃費(fèi)用估算費(fèi)用預(yù)算費(fèi)用控制項(xiàng)目溝通管理溝通規(guī)劃住處傳輸進(jìn)度報(bào)告驗(yàn)收?qǐng)?bào)告項(xiàng)目交接管理項(xiàng)目目標(biāo)再評(píng)估接收人員培訓(xùn)機(jī)構(gòu)改組經(jīng)營(yíng)流程改造主要的一般管理技能n 金融和會(huì)計(jì)、銷(xiāo)售和市場(chǎng)、研究和開(kāi)發(fā)、制造和發(fā)售；n 戰(zhàn)略規(guī)劃、戰(zhàn)術(shù)規(guī)劃和實(shí)施規(guī)劃；n 組織結(jié)構(gòu)、組織行為、人事管理、補(bǔ)償、福利和職業(yè)培養(yǎng)；n 通過(guò)激勵(lì)、授權(quán)、監(jiān)督、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、沖突管理和其他技術(shù)來(lái)處理各種工作關(guān)系；n 通過(guò)個(gè)人時(shí)間管理、壓力管理和其他技術(shù)來(lái)進(jìn)行自我管理。 注重人的因素 注重顧客 注重柔性管理 注重管理工具美國(guó)項(xiàng)目管理狀況（ 1）n IT項(xiàng)目管理現(xiàn)狀1994年， Standish Group 對(duì)于 IT 8400個(gè)項(xiàng)目（投資 250億美圓）的研究結(jié)果：n 項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)其目標(biāo) 16% n 項(xiàng)目需要補(bǔ)救 50% n 徹底