王志綱—劍法工作流程及模塊-wenkub.com
2025-01-20 01:11 本頁面
【正文】 百貨商廈、食品餐飲業(yè)、娛樂休閑業(yè) 第一八佰伴商廈（日本） 遠東百貨（臺灣） 新東安百貨（香港） 中高檔百貨公司 營業(yè)面積 10000平方米以上，提供店中店和時尚百貨服務。 食品超市，百貨公司、食品專賣店和熟食店 家樂福（法國） 沃爾瑪購物廣場（美國） 蓮花易初購物中心（泰國） 商品批發(fā)集散中心 （新模式） 營業(yè)面積 10000平方米以上，以國內(nèi)外名牌產(chǎn)品的批發(fā)為主。并且主動權(quán)在手，可以根據(jù)不同情況進行靈活處理。 （ 2） 可以和黃項目抱成一團，依仗它們的聲勢炒熱地塊，在借勢的同時可以很明顯的針對和黃項目作出差異性。 顯而易見，此種選擇基本無風險，關鍵在于企業(yè)能否想辦法在 23年內(nèi)土地不被回收。 人和項目，企業(yè)有兩種戰(zhàn)略選擇，如圖示： 從市場、企業(yè)、項目幾個方面對這幾種選擇進行分析： 不啟動項目 這種策略選擇是考慮項目現(xiàn)在地塊不成熟，開發(fā)風險較大；企業(yè)又沒有團隊、經(jīng)驗和品牌的現(xiàn)狀，把人和地塊先放 23年，不去動它。 十四、企業(yè)戰(zhàn)略選擇 一、一個上市公司介入房地產(chǎn)有三種方式。一般樓盤開發(fā)商的生產(chǎn)行為見如下模型： 圖：一般樓盤開發(fā)商的生產(chǎn)行為模型 ? 而從奧林匹克花園的生產(chǎn)行為示意圖中我們可以看出： 生產(chǎn)行為貫穿始終。 ? 營造一種生活方式，即指開發(fā)商在既定的開發(fā)理念指導下，為一個經(jīng)濟收入、文化傾向相對趨同的人群或階層提供以住宅為中心，包括滿足其需求和偏好的各種生活配套設施和管理服務的生活空間；并由于這一生活空間具有某種功能上、文化上的傾向性，使用權(quán)發(fā)展商得以逐步引導買家 業(yè)主實現(xiàn)雙方共同預期的生活形態(tài)和社區(qū)文化，最終共同營造一個理想的家園。 房地產(chǎn)行業(yè) 體育產(chǎn)業(yè) 社區(qū)產(chǎn)業(yè) 體育產(chǎn)業(yè) 社區(qū)產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)行業(yè) 資本運作 十、開發(fā)方案選擇 方案 1 方案 2 方案 3 方案 4 建筑形式 洋房、小高層 洋房、小高層 洋房、小高層 山地洋房 目標客戶 白領 中產(chǎn)階層 小白領、工薪 富裕階層 容積率 建筑面積（萬m2） 27 27 主力戶型面積 100120 100120 6080 150200 單價（元 /m2） 2200 3200 2200 3000 單元總價 25萬 40萬 15萬 45萬 成本（元 /m2） 1500 2400 1500 1800 投入（億元） 靜態(tài)收益率 46% % 46% % 風險 中 較高 較低 中 品牌 同質(zhì)化 超越性 超越性 超越性 各方案基本要素評估圖 該項目根據(jù)開發(fā)模式的選定和各項收入支出等綜合性分析，進行了開發(fā)成本預測，內(nèi)容包括土地成本、前期費用、配套費和規(guī)費、管理費、不可預見費、營銷費用、稅金等。 上河城： 低功能價值高文化價值。 碧桂園： 中高功能價值低文化價值。二人之家或子女幼小。三口之家居多。 ——E型：邊緣型。數(shù)量不多，但購買力強，落定迅速，是奧園大戶型產(chǎn)品的產(chǎn)要購買者，對奧園產(chǎn)品檔次、品牌形象形成有力的提升和拉動。 ——B型：標志型。是最核心為的骨干一族，規(guī)模最大，是其主力戶型產(chǎn)品的主要購買者，也是奧園社區(qū)文化和生活方式的主要參與者、促進者。 C型：中文化高收入的“社會精英階層”。 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 近幾年房地產(chǎn)（主要是商品住宅）總體供應和成交數(shù)據(jù)、各片區(qū)數(shù)據(jù)、明星樓盤、明星開發(fā)商、價格走勢 資料收
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