【正文】 凈經(jīng)營 收入 192023元 償債 能力比 247。 房地產(chǎn)項目的費用和收益 ? 財務(wù)收益 – 租售收入 – 財產(chǎn)升值收益 – 折舊蔽稅收益 ? 非財務(wù)收益 ? 開發(fā)階段費用 – 土地費用 – 建設(shè)費用 – 財務(wù)費用 – 銷售費用 ? 經(jīng)營階段費用 – 出租費用 – 維護 、 管理費用 – 財務(wù)費用 房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資構(gòu)成 土地費用 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施建設(shè)費 開發(fā)間接費用 管理費用 銷售費用 其它費用 稅費 基本預(yù)備費 漲價預(yù)備費 建設(shè)期利息 工程建設(shè)投資 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 開發(fā)項目 總 投 資 折舊的蔽稅作用 經(jīng)營成本 60萬元 20萬元 帳面 虧損額 年總收入 萬元 年折舊額 萬元 總會計成本 萬元 利息 30萬元 160 90 180 年凈收益 萬元 100 年債務(wù)支出 稅后凈現(xiàn)金流 年凈收益 萬元 100 萬元 70萬元 利息 30萬元 本金償還 10萬元 蔽稅收入 稅前凈現(xiàn)金 流 60 萬元 房地產(chǎn)項目初步財務(wù)分析過程框圖 單位面積 年租金水平 /m2 可出租面積 640 m2 最高毛收入 338880元 空房損失和經(jīng)營費用占毛收入的比例 += 最高毛收入 338880元 空房損失和經(jīng)營費用 176218元 － 凈經(jīng)營 收入 162662元 年債務(wù) 支出 125125元 － 247。 PB1 ?8＝ ?A3 ∩ ?B2 ； P8＝ PA3 PB3 ?4＝ ?A2 ∩ ?B1 ； P4＝ PA2 SCC f ??? ?acTSCCSPQI ????? 1? ?ccc QSQCPQSCPdQdI ?????? 1 盈虧平衡分析的擴展 某項目的 NPV可由下式計算，項目壽命期為不確定因素 當(dāng) NPV＝ 0時，有 可解得，能使 NPV≥ 0 的 項目壽命期的臨界值約為 10年 ? ?xAPNP V %,15,/30150 ???? ? 530150%,15,/ ????? xxxAP 敏感性分析 ? 例 : 不確定因素變動對項目 NPV的影響 變動率 － 20 ％ － 10 ％ 0 ＋ 10 ％ ＋ 20 ％投資額 14394 12894 1 1394 9894 8394經(jīng)營成本 28374 19884 1 1394 2904 － 5586產(chǎn)品價格 － 10725 335 1 1394 22453 335130 變動率＋ －變動率 投資額 產(chǎn)品價格 經(jīng)營成本 ＋ 10％ － 10％ NPV 項目凈現(xiàn)值的概率描述 假定 A、 B、 C是影響項目現(xiàn)金流的不確定因素，它們分別有 l、 m、 n 種可能出現(xiàn)的狀態(tài)，且相互獨立，則項目現(xiàn)金流有 k＝ l m n 種可能的狀態(tài)。 ? 動態(tài)投資回收期 考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)，回收全部投資所需要的時間。即：能滿足 及 條件的 i* 就是項目唯一的 IRR，否則就不是項目的 IRR，且這個項目也不再有其它具有經(jīng)濟意義的 IRR。 – 項目的 IRR是唯一的，如果計算 IRR的方程有多個實數(shù)解，這些解都不是項目的 IRR。 問題：項目的內(nèi)部收益率是唯一的嗎？ ? ? ? ? ???? ?????? iIRRiCOCInttt 01 0若? ?tt aCOCI ??? ? xi ??? 1*1 02210 ????? nn xaxaxaa ? 項目內(nèi)部收益率的唯一性問題討論 例：某大型設(shè)備制造項目的現(xiàn)金流情況 用 i1 = % 和 i2 = % 作折現(xiàn)率，均可得出凈現(xiàn)金流現(xiàn)值和為零的結(jié)果。 （二）內(nèi)部收益率（ IRR） ? 內(nèi)部收益率是項目現(xiàn)金流入量現(xiàn)值等于現(xiàn)金流出量現(xiàn)值時折現(xiàn)率。（ Minimum Attractive Rate of Return , MARR） ? 決定基準(zhǔn)折現(xiàn)率要考慮的因素 –資金成本 –項目風(fēng)險 現(xiàn)實成本 機會成本 用凈現(xiàn)值指標(biāo)進行多方案比選 ? 互斥方案具有可比性的條件 –考察的時間段和計算期可比 –收益和費用的性質(zhì)及計算范圍可比 –備選方案的風(fēng)險水平可比 –評價所使用的假定合理 ? 壽命期相等的互斥方案比選 在壽命期相等的互斥方案中，凈現(xiàn)值最大且非負(fù)的方案為最優(yōu)可行方案。 附表 7 制造費用、銷售費用、管理費用估算表 單位：萬元制造費用 銷售費用 管理費用年 份 年 份 年 份項目3 4項目3 4項目3 ～ 6 7 ～ 10工 資 24 24 工 資 12 12 工 資 36 36折舊費 差旅費 24 24 折舊費 修理費 廣告費 60 60 修理費 3 3物料消耗 80 其 他 12 12 辦公費 6 6勞動保護費 合 計 108 108 差旅費 12 12水電費 18 27 保險費 18 18運輸費 27 45 公司經(jīng)費 20 20環(huán)境保護費 6 6 工會經(jīng)費 3 3其 他 10 15 董事會費 10 10合 計 顧問費 4 4交際應(yīng)酬費 12 12房產(chǎn)、車船稅 2 2無形資產(chǎn)攤銷 遞延資產(chǎn)攤銷 10 10其 他 12 12合 計 附表 8 總成本費用估算表 單位：萬元年 份 3 4 5 6 7 8 9 10生產(chǎn)成本 原輔材料 動 力 工 資 制造費用 其中 : 物料消耗 銷售費用 管理費用 利息支出 總成本費用 其中 : 折舊費 攤銷費 利息支出 經(jīng)營成本 固定成本 可變成本 附表 9 損益表 單位：萬元年 份 3 4 5 6 7 8 － 10銷售收入 1574 2734 2734 2734 2734 2734銷售稅金及附加 總成本費用 銷售利潤 所得稅 (33%) 稅后利潤 盈余公積金 公益金 可供分配利潤 股利分配 0 甲方股利 (40%) 0 乙方股利 (30%) 0 丙方股利 (30%) 0 未分配利潤 0 0 0 0 0 附表 10 資金來源及運用表 單位 ： 萬元年 份 1 2 3 4 5 6 7 8 － 10資金來源 1300 2228 442 990 1027 1064 1101 1138銷售利潤 折舊費 攤銷費 長期借款 1600流動資金借款 120自有資金 1300 628 85資金運用 1300 2228 405 建設(shè)投資 1300 2228流動資金 0 205 75所得稅 0 職工福利費 0 借款還本 200 370 370 370 370甲方股利 0 乙方股利 0 丙方股利 0 盈余資金 0 0 累計盈余資金 0 0 項目資金規(guī)劃 ? 資金運用 涉及投資計劃、項目實施進度計劃以及生產(chǎn)計劃。以上兩式亦可記作： ? ?iiAF n 11 ???? ? 11 ??? niiFA1 2 n n－ 1 0 A A A A （ 等額年值） 1 2 n n－ 1 0 F（ 將來值） ? ?F/A,i,nAF ? ? ?A/F,i,nFA ? 常用資金等值計算公式 ? 等額年值與現(xiàn)值之間的換算 亦可記作： 若 則： ? ?P/A,i,nAP ? ? ?A/P,i,nPA ?? ?? ? nniiiAP????111? ?? ? 111????nniiiPA1 2 n n－ 1 0 A A A A （ 等額年值） 1 2 n n－ 1 0 P（ 現(xiàn)值） ??n iAP ? 三、投資項目財務(wù)分析報表 ? 基本報表 – 損益表 – 資產(chǎn)負(fù)債表 – 資金來源與運用表 – 現(xiàn)金流量表（全部投資） – 現(xiàn)金流量表（自有資金） – 現(xiàn)金流量表（各投資方） ? 輔助報表 – 固定資產(chǎn)投資估算表 – 流動資金估算表 – 投資計劃與資金籌措表 – 主要產(chǎn)出物和投入物使用價格依據(jù)表 – 生產(chǎn)成本估算表 – 固定資產(chǎn)折舊費估算表 – 無形及遞延資產(chǎn)攤銷費估算表 – 制造費用、銷售費用、管理費用估算表 – 借款還本付息表 – 總成本費用估算表 – 銷售收入及銷售稅金估算表 附表 1 建設(shè)投資估算表 單位：萬元序號 項 目 建筑工程 設(shè)備購置 安裝工程 其他費用 合計1 固定資產(chǎn) 558 2184 102 2844 一車間 110 1860 80 2050 二車間 85 96 9 190 三車間 97 126 9 232 辦公及生活設(shè)施 78 12 4 94 其他工程和費用 188 50 運輸工具 40 402 無形資產(chǎn) 436 436 土地使用權(quán) 200 200 技術(shù)專利 236 2363 開辦費 80 80 咨詢調(diào)查費 20 20 籌建費 50 50 人員培訓(xùn)費 10 104 預(yù)備費 168 1685 總計 558 2184 102 684 3528 附表 2流動資金估算表 單位 : 萬元年份序號 項目最低周轉(zhuǎn)天數(shù)周轉(zhuǎn)次數(shù) 3 4 5 ～ 101 流動資產(chǎn) 應(yīng)收賬款 15 24 存 貨 原輔材料 30 12 備品備件 60 6 在 產(chǎn) 品 20 18 產(chǎn) 成 品 15 24 周轉(zhuǎn)現(xiàn)金 30 12 2 流動負(fù)債 應(yīng)付賬款 30 12 3 流動資金 4 流動資金增加額 工業(yè)項目流動資金估算 ? 擴大指標(biāo)估算法 參照同類項目流動資金與銷售收入、經(jīng)營成本、固定資產(chǎn)投資的比例以及單位產(chǎn)量的流動資金占用額進行粗略估算。 ? 將來時點上發(fā)生的資金折現(xiàn)后的資金金額稱為“ 現(xiàn)值 ”。如開辦費、租入資產(chǎn)改良費。 ? 無形資產(chǎn)的原值相對于獲得無形資產(chǎn)的實際支出。 需求價格彈性在市場分析中的意義 ? 對于富于彈性的商品，價格與總收入成反方向變化 P 則 TR ， P 則 TR ? 對于缺乏彈性的商品，價格與總收入成同方向變化 P 則 TR ， P 則 TR （二）投資條件與項目選址 ? 自然條件 ? 基礎(chǔ)設(shè)施條件 ? 原材料及輔助材料供應(yīng) ? 燃料動力供應(yīng) ? 人力資源條件 ? 社會 、 經(jīng)濟 、 人文條件 ? 政策環(huán)境 ? 主要原材料、燃料動力費用估算 ? 土地費用 ? 其它應(yīng)考慮的因素 – 與政府的關(guān)系 – 目標(biāo)市場 – 戰(zhàn)略布局 ? 各備選方案比較 （三）技術(shù)方案 ? 產(chǎn)品及工藝方案 – 產(chǎn)品功能 – 產(chǎn)品規(guī)格 、 標(biāo)準(zhǔn) – 生產(chǎn)方法 – 技術(shù)參數(shù)和工藝流程 – 主要工藝設(shè)備選擇 – 主要原材料 、 燃料 、動力消耗指標(biāo)